Сергей Козлов: Заемщики должны усвоить, что "халява" закончилась
Насколько опасны предстоящие валютные курсовые колебания? Правда ли, что евро в скором будущем начнёт стремительно падать?
Процесс укрепления рубля сложно оспорить, и Россия, будучи великой сырьевой державой, имеет большие возможности для решения своих вопросов в сфере стабилизации своей национальной валюты. Лично я не верю в то, что курс евро кардинально снизится, так как потребителем российского энергетического и сырьевого секторов с постоянно расширяющимися потребностями является именно Европа. С этой точки зрения, для тех, кто работает в данном секторе, ослабление евро, которое становится всё более значимой валютой, в расчётах абсолютно не выгодно. Понятно, что в этом случае компании, осуществляющие расчёты со своими работниками в рублях, будут только терять. Другое дело, что уже сформировались достаточно серьёзные накопления долговых обязательств в данном секторе, номинированные в иностранной валюте и здесь, конечно, существует необходимость получения средств в полном объёме. Вообще, это достаточно сложный, но при этом сбалансированный процесс, вплотную зависящий от государственной политики, которая, в свою очередь, вряд ли допустит колебание валютного курса за пределами достаточно узкого коридора.
Как эта ситуация отразится на спросе на недвижимость?
С недвижимостью ситуация весьма своеобразная. Во-первых, начинает проходить тот испуг, который был связан с инфляционным ростом в начале года, в том числе отразившийся и на росте цен на товары широкого потребления. В какой-то мере, происходит адаптация и к этим ценам, и к темпам роста инфляции, и к сложившимся экономическим условиям вообще. Ясно, что работодатели и вся бизнес-система в целом только с небольшим отставанием подтягиваются к сложившейся ситуации. То есть, та стагнация, которая возникла на рынке недвижимости, неизбежно придёт к своему логическому завершению, и рост осенних продаж недвижимости, в том числе жилья, для меня очевиден. Однако встаёт резонный вопрос — какого жилья? Понятно, что меняется и менталитет, и подход к приобретению жилья населением. Та часть среднего класса, которая планировала улучшить свои жилищные условия, уже улучшила. Сегодня будет востребован не люксовый уровень, а бизнес-класс, близкий к классам «люкс» и «премиум», с хорошим месторасположением, развитой инфраструктурой и качественными материалами. Для подтверждения сказанного можно обратиться к опыту «большой России», который говорит нам, что сейчас начинает «подтормаживать», прежде всего, монолитное домостроение. Монолиток налепили уже много, а они во многом не соответствуют современным стандартам жизни. Можно констатировать тот факт, что у нас сформировалось много псевдо-премиум и псевдо-бизнес-класса. Проведённый нами анализ показывает, что на многих калининградских объектах, позиционируемых как премиум и бизнес-класс, применяются тривиальные монолитные конструкции, кладка газосиликатных блоков, наклеивание плитки на фасады, что автоматически переносит такое жильё в категорию эконом-класса. Основной бизнес строится на том, что на хороших местах «ляпается» жильё, предельно дешёвое по себестоимости строительства, из низкокачественных стройматериалов, с пластиковыми окнами без алюминиевого профиля, с китайскими дверьми, коммуникациями из дешёвых комплектующих. То есть, характерная черта калининградского рынка - это продажа мест. Сейчас, слава Богу, мест становится всё меньше, как следствие, возрастает конкуренция в этой среде, и появляются проекты, где качество действительно соответствует бизнес-классу. Такая тенденция заметна и по росту цен в Москве. А цены, кстати, растут достаточно стабильно. Уже 8 недель идёт стабильный рост от 1 до 2% в месяц. Спрос возрастает на дома из кирпича. Одно время в Москве был период стагнации по «сталинкам», а теперь к ним возвращаются, даже с учётом их дороговизны и старых коммуникаций, а это весьма показательно. Люди купили жильё в новых «муравейниках» и, поняв, что по качеству они хуже старого жилья, переориентировали спрос. Это парадоксально, но факт. Мы диагностируем, что калининградцы, приобретающие жильё высокого класса, всё более компетентны и претенциозны в его выборе. Участилось посещение строек. Даже по своим объектам могу сказать, что ежедневно 2-3 потенциальных покупателя приходят на стройку, чтобы просто пощупать, как выполнен фасад, оценить качество кладки и посмотреть вид из окон строящегося дома. Уже можно говорить о том, что произошла смена поколений покупателей. Те, кто купил квартиры в 90-х, теперь начинают оставлять свои квартиры детям или родственникам и переходить в лучшее жилье. Кроме того, хотелось бы сказать о том, что в связи с активизацией притока резидентов ОЭЗ, вычленилась новая категория покупателей жилья — производственные компании, приобретающие жильё для своих специалистов из других городов. Сейчас многие компании сталкиваются с такой проблемой, что серьёзного специалиста иначе как с квартирой не купишь. Тот, кто приезжает на работу в ОЭЗ, чётко требует — квартиру, машину, зарплату, и получает их. Отсюда вырастает спрос на жилые комплексы закрытого типа, в которых можно оставить квартиру с машиной и уехать на некоторое время к родным и близким, скажем, в столицу. В своём проекте «Ясная Поляна» мы пошли на определённый риск, пытаясь сделать жильё не ниже бизнес-класса. Именно попытаться сделать, так как это, к сожалению, непросто. Использование качественных материалов неминуемо ведёт к удорожанию конечного продукта, и сегодня очень актуальным является вопрос, насколько готово население покупать такую недвижимость. В сущности, до сих пор некоторые люди приобретают эконом- класс, построенный на «люксовом» месте, потом рыдают и ищут себе что-нибудь другое.
Как вы можете охарактеризовать развитие в регионе коттеджного домостроительства, прежде всего в формате комплексных коттеджных посёлков? Чем можно объяснить стабильно низкий спрос на уже построенные дома посёлка «Маринбург», несмотря на поражающую своими масштабами рекламную кампанию?
«Маринбург», конечно, проводит гигантскую рекламную кампанию. Когда я еду из Шереметьево или из других аэропортов Москвы, я вижу, что дорога завешана плакатами «Маринбург», и я представляю, сколько тратится на рекламу этого проекта. Есть одна очень существенная деталь, связанная с коттеджными посёлками. Если кто-то говорит, что посёлки на побережье нашей области - это идеальное сочетание цены и качества — это неправда. У нас не пляжная территория, то есть, не место непосредственно пляжного отдыха. Россияне, уж так исторически сложилось, едут туда, где налажена инфраструктура массового пляжного отдыха. Сейчас идёт активная скупка побережья южных морей, и это хорошо организовано в Москве. Сотни тысяч россиян покупают недвижимость в Китае, Турции (которая ранее спросом не пользовалась), традиционно на Кипре и в Испании. Покупаются Бермуды, Панама, Коста-Рика, Доминикана. Конкурировать с этими территориями нашим коттеджным посёлкам очень сложно. Конечно, кто-то на них всё-же обращает внимание. Взять ту же Москву с 15 миллионами населения, где экология убита напрочь, там потребность в таком формате недвижимости существует. Мне кажется, что посёлки будут востребованы самими жителями Калининградской области как второе место жилья, или как запасное место проживания. Вообще, в России есть одна большая проблема — цена индивидуальных жилых домов. Посёлки, конечно, пойдут, но только тогда, когда дома в посёлках будут не дороже квартир, причём однокомнатных. Сейчас мы приступаем к реализации совместного проекта с австрийцами «KLH», производящими панели из деревянного массива, которые начали вытеснять панельно-каркасные канадские и американские технологии. Я лично был на сдаче 9-этажного дома, построенного по такой технологии несколько месяцев тому назад в центре Лондона. Технология, конечно, производит сильное впечатление. Самое интересное, что это ещё и относительно дёшево. Отдельно стоящий «люксовый» дом под ключ, выстроенный на основе такой технологии, стоит ориентировочно 1 тыс. долл./кв.м., эконом-класс - 600-700 долл./кв.м. Это означает, что небольшой домик на 100 кв.м. будет стоить 60-70 тыс.долл. Сейчас в центре Калининграда за «однушку» меньше 2 тыс. евро за 1 кв.м. никто не просит. Если, как обещают, начнут давать землю под индивидуальное малоэтажное строительство, уберут ряд бюрократических ограничений, то с применением такой технологии достаточно хороший жилой дом в черте города станет реальностью для многих калининградцев. Говоря о коттеджных посёлках, нельзя не затронуть тему приспособленности населения к проживанию в индивидуальных домах. Если ты молодой, активный человек и интенсивно работаешь, то я не знаю, как ты будешь жить в доме, где нет специальной системы содержания. Должна быть сформирована целая инфраструктура со специалистами, которые обслуживают эти посёлки и дома. У меня была попытка жить в доме, но я не смог. Мне к 8 на работу, я встаю в 6 часов, а возвращаюсь в 10 вечера. Если нет денег на 2-3 слуг, чтобы обслуживать дом - а я не такой богатый, - то лучше иметь квартиру, где достаточно нанять человека, её убирающего. Всё-таки, нужно чётко понимать, что есть мечта о доме, а есть действительность. В России и в нашем регионе действует мощнейшая система блокады жилищного строительства, которая искусственно ведёт к завышению цен.
Каковы перспективы развития регионального финансового сектора в общем и банковской сферы, в частности? Как повлиял на региональный рынок вход банков с мировым именем — Сведбанк и Райффайзен?
Здесь я могу отметить, что фактор выхода того или иного банка в регион не особенно значителен, так как на общероссийском рынке присутствует большинство необходимых девелоперу банков. Существует уже сложившаяся система. То есть, если ты видишь, что в банковском секторе России или Запада появляется интересный игрок, который готов работать на конкретной территории по определённым проектам, то ты просто выходишь на него и работаешь с ним. Корпоративные клиенты давно работают за пределами региона, иначе говоря, где выгодней - там и работают. Вход игрока в регион говорит только о том, что у него открывается и в ближайшем будущем увеличивается конкуренция в сфере розницы. В сущности, все банки занимаются одним и тем же — борются за депозиты клиентов, так как пассивы формировать нужно, и без регулярного их пополнения ни один банк существовать не может. Западные банки, которые находятся в сложной экономической ситуации, в первую очередь, готовы идти куда угодно, чтобы привлечь дополнительные депозиты, борьба за которые на региональном рынке будет только обостряться. Населению, на самом деле, выгодна эта борьба. Ставки по депозитам растут, и на данный момент они почти достигли уровня компенсации инфляции. Если не хочешь терять деньги и ты не пускаешь их в динамичный и эффективный бизнес, то надо нести деньги в банк, и ничего ты с этим в России не поделаешь. Касаясь банковского сектора, я могу отметить стремительный рост числа вкладов в целом. На примере, Бинбанка наблюдается очень хорошая динамика — мы вынуждены открывать дополнительные офисы практически повсеместно. В этом году откроем ещё один офис на проспекте Мира, в Черняховске планируем ещё одно отделение. Сейчас ежемесячно мы привлекаем десятки миллионов рублей дополнительно, то есть, это тысячи клиентов. Соответственно растёт и коллектив, и если ранее он был сравнительно небольшой, то сейчас численность приближается к отметке в 200 сотрудников, а количество обслуживаемых компаний перевалило за 5000 организаций.
Как вы можете прокомментировать нашумевшую банковскую историю с Эдуардом Мирзояном? Каким образом, по Вашему мнению, она может отразиться на работе регионального банковского сектора в целом, и будет ли в ближайшем будущем, в связи с этой историей, расти секьюритизация сектора?
Естественно, секъюритизация сектора будет расти. Не буду скрывать, что этот человек обращался к нам, как и ко многим другим. Моим специалистам хватило 30 минут, чтобы понять, что с ним работать нельзя в принципе. Зная, какого уровня специалисты работают в других банках, у меня вызывает недоумение возникновение такой ситуации. Я сам, с одной стороны, являюсь руководителем банковского учреждения, с другой - предпринимателем в сфере строительства, и меня искренне удивляет, как он вот так, « в лёгкую», где-то получал такие суммы. Мы получали проектное финансирование для «Ясной поляны» через «Москоммерцбанк» - 255 млн. рублей. Так мы несколько месяцев работали над документами, оформляя каждый шаг, прошли все кредитные комитеты и каждая бумажка проверялась. Мы благодарны «Москоммерцбанку», так как проект всё-таки завершается на основе их доверия, но при этом, была проделана огромная документарная работа. Если мне говорят, что где-то вот так, не под что, был получен кредит, то меня это однозначно наводит на мысли о том, что надо разбираться с людьми, которые непосредственно выдавали кредиты. Причиной произошедшего наверняка являлась либо низкая профессиональная классификация или личная корысть, а это означает, что их нужно выгонять как непрофессионалов или как соучастников сажать в тюрьму. Деньги вкладчиков - это святое. В ряде случаев лучше не дать кредит, чем идти на риск. Безусловно, банковский бизнес сопряжён с риском, однако есть надёжная недвижимость и ипотечные кредиты, чётко отлаженный бизнес и кредиты на его расширение. Такие направления привлекают особое внимание и пользуются поддержкой, а связанные с ними вопросы кредитования разрешаются достаточно легко и с позитивным итогом. Основные риски возникают в среде малого и среднего бизнеса. В этой сфере особое внимание уделяется персональному анализу заёмщиков, то есть, кто эти люди, что за ними реально стоит и какое у них было прошлое. Сейчас активно используется межбанковский информационный обмен. Сегодня заёмщики должны хорошо усвоить, что «халява» закончилась, и если где-то они своевременно не погасили задолженность, то они автоматически заносятся в чёрный список, что осложняет получение ими кредита в любом банке.
Какие организации в скором будущем могут оказаться в списке резидентов ОЭЗ и собираетесь ли Вы лично привлечь кого-либо в регион?
Мы постоянно работаем в этом направлении, однако наличие серьёзных структурных проблем не позволяет привлечь в регион системных, крупных инвесторов. Сетевые проблемы обеспечения инженерной инфраструктурой актуализируются с каждым годом, и уже сейчас многие заходящие в регион промышленники вынуждены размещать производства не там, где удобнее с производственно - логистической точки зрения, а там, где есть коммуникации и площадки с набором инженерной инфраструктуры. Ситуация с дефицитом электроэнергии и газа вскоре просто будет душить производственников. Я убеждён, что если не будет организована система энергетических перетоков в регион из России, то в 2009-2010 годах стоит ожидать возникновения ситуации по электороэнергетике, близкой к кризисной. Торможение захождения в регион инвесторов также обуславливается ростом цены входа, которая сегодня реально велика. На данный момент участки с развитой инфраструктурой в Калининграде оцениваются в 1 млн. долларов за гектар. Где-то есть дешевле, но этот ресурс очень быстро выбирается. С трудом можно найти сегодня земли по 200, 300, 400 тыс. евро за гектар в районе Калининграда, но они требуют серьёзных инвестиций в инфраструктуру. Экономический форум, прошедший в Гусеве, показал, что все крупные игроки начинают уходить в Черняховск, Гусев, Краснознаменск, Мамоново и в другие места, которые раньше были менее освоены, но этот ресурс будет выбран в течение года. Число тех, кто будет входить со 150 млн. руб., значительно снизится, уступая дорогу гигантам, которые будут решать стратегические вопросы на федеральном уровне. Последней, но не менее актуальной проблемой является дефицит рабочей силы. Миграционная программа, реализуемая в этом контексте, нужна позарез . Однако здесь возникает интересная ситуация, когда одно цепляется за другое. Сама программа требует строительства нового жилья, строительство нового жилья требует создания новых и современных производственных мощностей, производственные мощности вместе с жильём требуют дополнительных энергетических мощностей. Сейчас возникнет очень сложная ситуация, когда придётся расставлять приоритеты. По моему мнению, наибольшее внимание будет уделяться нацпроектам, особенно строительству жилья, а только затем промышленному производству. То есть, если у нас уже прошел ряд промышленных проектов, то в условиях дефицита электроэнергии стоит ожидать смещения акцентов в сферу, курируемую нацпроектами, то есть, подтягивания производственных тылов.
Возвращаясь к строительной теме, хотелось бы узнать, над какими конкретно проектами в сфере девелопмента Вы сейчас работаете?
На сегодняшний день мы образовали альянс с австрийской компанией «KLH». Есть уже договорённость с руководством предприятия о размещении в нашем регионе производственных мощностей по изготовлению панелей из деревянного массива с последующим развитием производственных мощностей в России. В целом, компания активная, динамично развивающаяся, у нас с ней складываются хорошие партнёрские отношения, на днях я еду на открытие нового завода в шведском городе Орсо. Сначала они «закрывают» Баварию, Швейцарию, Австрию, затем Германию, Францию, а после планируют перейти к Прибалтике.
Когда мы сможем оценить плоды Вашего альянса с «KLH»?
Уже в июле-августе мы соберём несколько образцовых домов на основе данной технологии в Калининграде, чтобы люди посмотрели, потрогали, потому что такого товара на местном рынке просто нет. Люди привыкли к панельно-каркасному домостроению. Предлагаемая технология интересна экономикой. Иначе говоря, можно поставить коробку, зарегистрировать её как объект недвижимости и получить кредит под отделку. Банку нужен зарегистрированный объект недвижимости, пускай даже недостроенный. В данном случае, обеспечение получается замечательное - практически готовый дом. Это очень простая схема, которая позволяет на уровне потребительского кредита решить жилищную проблему. На данном этапе развития общества возникают вот такие, удобные для многих, точки пересечения строительных и банковских технологий.
Процесс укрепления рубля сложно оспорить, и Россия, будучи великой сырьевой державой, имеет большие возможности для решения своих вопросов в сфере стабилизации своей национальной валюты. Лично я не верю в то, что курс евро кардинально снизится, так как потребителем российского энергетического и сырьевого секторов с постоянно расширяющимися потребностями является именно Европа. С этой точки зрения, для тех, кто работает в данном секторе, ослабление евро, которое становится всё более значимой валютой, в расчётах абсолютно не выгодно. Понятно, что в этом случае компании, осуществляющие расчёты со своими работниками в рублях, будут только терять. Другое дело, что уже сформировались достаточно серьёзные накопления долговых обязательств в данном секторе, номинированные в иностранной валюте и здесь, конечно, существует необходимость получения средств в полном объёме. Вообще, это достаточно сложный, но при этом сбалансированный процесс, вплотную зависящий от государственной политики, которая, в свою очередь, вряд ли допустит колебание валютного курса за пределами достаточно узкого коридора.
Как эта ситуация отразится на спросе на недвижимость?
С недвижимостью ситуация весьма своеобразная. Во-первых, начинает проходить тот испуг, который был связан с инфляционным ростом в начале года, в том числе отразившийся и на росте цен на товары широкого потребления. В какой-то мере, происходит адаптация и к этим ценам, и к темпам роста инфляции, и к сложившимся экономическим условиям вообще. Ясно, что работодатели и вся бизнес-система в целом только с небольшим отставанием подтягиваются к сложившейся ситуации. То есть, та стагнация, которая возникла на рынке недвижимости, неизбежно придёт к своему логическому завершению, и рост осенних продаж недвижимости, в том числе жилья, для меня очевиден. Однако встаёт резонный вопрос — какого жилья? Понятно, что меняется и менталитет, и подход к приобретению жилья населением. Та часть среднего класса, которая планировала улучшить свои жилищные условия, уже улучшила. Сегодня будет востребован не люксовый уровень, а бизнес-класс, близкий к классам «люкс» и «премиум», с хорошим месторасположением, развитой инфраструктурой и качественными материалами. Для подтверждения сказанного можно обратиться к опыту «большой России», который говорит нам, что сейчас начинает «подтормаживать», прежде всего, монолитное домостроение. Монолиток налепили уже много, а они во многом не соответствуют современным стандартам жизни. Можно констатировать тот факт, что у нас сформировалось много псевдо-премиум и псевдо-бизнес-класса. Проведённый нами анализ показывает, что на многих калининградских объектах, позиционируемых как премиум и бизнес-класс, применяются тривиальные монолитные конструкции, кладка газосиликатных блоков, наклеивание плитки на фасады, что автоматически переносит такое жильё в категорию эконом-класса. Основной бизнес строится на том, что на хороших местах «ляпается» жильё, предельно дешёвое по себестоимости строительства, из низкокачественных стройматериалов, с пластиковыми окнами без алюминиевого профиля, с китайскими дверьми, коммуникациями из дешёвых комплектующих. То есть, характерная черта калининградского рынка - это продажа мест. Сейчас, слава Богу, мест становится всё меньше, как следствие, возрастает конкуренция в этой среде, и появляются проекты, где качество действительно соответствует бизнес-классу. Такая тенденция заметна и по росту цен в Москве. А цены, кстати, растут достаточно стабильно. Уже 8 недель идёт стабильный рост от 1 до 2% в месяц. Спрос возрастает на дома из кирпича. Одно время в Москве был период стагнации по «сталинкам», а теперь к ним возвращаются, даже с учётом их дороговизны и старых коммуникаций, а это весьма показательно. Люди купили жильё в новых «муравейниках» и, поняв, что по качеству они хуже старого жилья, переориентировали спрос. Это парадоксально, но факт. Мы диагностируем, что калининградцы, приобретающие жильё высокого класса, всё более компетентны и претенциозны в его выборе. Участилось посещение строек. Даже по своим объектам могу сказать, что ежедневно 2-3 потенциальных покупателя приходят на стройку, чтобы просто пощупать, как выполнен фасад, оценить качество кладки и посмотреть вид из окон строящегося дома. Уже можно говорить о том, что произошла смена поколений покупателей. Те, кто купил квартиры в 90-х, теперь начинают оставлять свои квартиры детям или родственникам и переходить в лучшее жилье. Кроме того, хотелось бы сказать о том, что в связи с активизацией притока резидентов ОЭЗ, вычленилась новая категория покупателей жилья — производственные компании, приобретающие жильё для своих специалистов из других городов. Сейчас многие компании сталкиваются с такой проблемой, что серьёзного специалиста иначе как с квартирой не купишь. Тот, кто приезжает на работу в ОЭЗ, чётко требует — квартиру, машину, зарплату, и получает их. Отсюда вырастает спрос на жилые комплексы закрытого типа, в которых можно оставить квартиру с машиной и уехать на некоторое время к родным и близким, скажем, в столицу. В своём проекте «Ясная Поляна» мы пошли на определённый риск, пытаясь сделать жильё не ниже бизнес-класса. Именно попытаться сделать, так как это, к сожалению, непросто. Использование качественных материалов неминуемо ведёт к удорожанию конечного продукта, и сегодня очень актуальным является вопрос, насколько готово население покупать такую недвижимость. В сущности, до сих пор некоторые люди приобретают эконом- класс, построенный на «люксовом» месте, потом рыдают и ищут себе что-нибудь другое.
Как вы можете охарактеризовать развитие в регионе коттеджного домостроительства, прежде всего в формате комплексных коттеджных посёлков? Чем можно объяснить стабильно низкий спрос на уже построенные дома посёлка «Маринбург», несмотря на поражающую своими масштабами рекламную кампанию?
«Маринбург», конечно, проводит гигантскую рекламную кампанию. Когда я еду из Шереметьево или из других аэропортов Москвы, я вижу, что дорога завешана плакатами «Маринбург», и я представляю, сколько тратится на рекламу этого проекта. Есть одна очень существенная деталь, связанная с коттеджными посёлками. Если кто-то говорит, что посёлки на побережье нашей области - это идеальное сочетание цены и качества — это неправда. У нас не пляжная территория, то есть, не место непосредственно пляжного отдыха. Россияне, уж так исторически сложилось, едут туда, где налажена инфраструктура массового пляжного отдыха. Сейчас идёт активная скупка побережья южных морей, и это хорошо организовано в Москве. Сотни тысяч россиян покупают недвижимость в Китае, Турции (которая ранее спросом не пользовалась), традиционно на Кипре и в Испании. Покупаются Бермуды, Панама, Коста-Рика, Доминикана. Конкурировать с этими территориями нашим коттеджным посёлкам очень сложно. Конечно, кто-то на них всё-же обращает внимание. Взять ту же Москву с 15 миллионами населения, где экология убита напрочь, там потребность в таком формате недвижимости существует. Мне кажется, что посёлки будут востребованы самими жителями Калининградской области как второе место жилья, или как запасное место проживания. Вообще, в России есть одна большая проблема — цена индивидуальных жилых домов. Посёлки, конечно, пойдут, но только тогда, когда дома в посёлках будут не дороже квартир, причём однокомнатных. Сейчас мы приступаем к реализации совместного проекта с австрийцами «KLH», производящими панели из деревянного массива, которые начали вытеснять панельно-каркасные канадские и американские технологии. Я лично был на сдаче 9-этажного дома, построенного по такой технологии несколько месяцев тому назад в центре Лондона. Технология, конечно, производит сильное впечатление. Самое интересное, что это ещё и относительно дёшево. Отдельно стоящий «люксовый» дом под ключ, выстроенный на основе такой технологии, стоит ориентировочно 1 тыс. долл./кв.м., эконом-класс - 600-700 долл./кв.м. Это означает, что небольшой домик на 100 кв.м. будет стоить 60-70 тыс.долл. Сейчас в центре Калининграда за «однушку» меньше 2 тыс. евро за 1 кв.м. никто не просит. Если, как обещают, начнут давать землю под индивидуальное малоэтажное строительство, уберут ряд бюрократических ограничений, то с применением такой технологии достаточно хороший жилой дом в черте города станет реальностью для многих калининградцев. Говоря о коттеджных посёлках, нельзя не затронуть тему приспособленности населения к проживанию в индивидуальных домах. Если ты молодой, активный человек и интенсивно работаешь, то я не знаю, как ты будешь жить в доме, где нет специальной системы содержания. Должна быть сформирована целая инфраструктура со специалистами, которые обслуживают эти посёлки и дома. У меня была попытка жить в доме, но я не смог. Мне к 8 на работу, я встаю в 6 часов, а возвращаюсь в 10 вечера. Если нет денег на 2-3 слуг, чтобы обслуживать дом - а я не такой богатый, - то лучше иметь квартиру, где достаточно нанять человека, её убирающего. Всё-таки, нужно чётко понимать, что есть мечта о доме, а есть действительность. В России и в нашем регионе действует мощнейшая система блокады жилищного строительства, которая искусственно ведёт к завышению цен.
Каковы перспективы развития регионального финансового сектора в общем и банковской сферы, в частности? Как повлиял на региональный рынок вход банков с мировым именем — Сведбанк и Райффайзен?
Здесь я могу отметить, что фактор выхода того или иного банка в регион не особенно значителен, так как на общероссийском рынке присутствует большинство необходимых девелоперу банков. Существует уже сложившаяся система. То есть, если ты видишь, что в банковском секторе России или Запада появляется интересный игрок, который готов работать на конкретной территории по определённым проектам, то ты просто выходишь на него и работаешь с ним. Корпоративные клиенты давно работают за пределами региона, иначе говоря, где выгодней - там и работают. Вход игрока в регион говорит только о том, что у него открывается и в ближайшем будущем увеличивается конкуренция в сфере розницы. В сущности, все банки занимаются одним и тем же — борются за депозиты клиентов, так как пассивы формировать нужно, и без регулярного их пополнения ни один банк существовать не может. Западные банки, которые находятся в сложной экономической ситуации, в первую очередь, готовы идти куда угодно, чтобы привлечь дополнительные депозиты, борьба за которые на региональном рынке будет только обостряться. Населению, на самом деле, выгодна эта борьба. Ставки по депозитам растут, и на данный момент они почти достигли уровня компенсации инфляции. Если не хочешь терять деньги и ты не пускаешь их в динамичный и эффективный бизнес, то надо нести деньги в банк, и ничего ты с этим в России не поделаешь. Касаясь банковского сектора, я могу отметить стремительный рост числа вкладов в целом. На примере, Бинбанка наблюдается очень хорошая динамика — мы вынуждены открывать дополнительные офисы практически повсеместно. В этом году откроем ещё один офис на проспекте Мира, в Черняховске планируем ещё одно отделение. Сейчас ежемесячно мы привлекаем десятки миллионов рублей дополнительно, то есть, это тысячи клиентов. Соответственно растёт и коллектив, и если ранее он был сравнительно небольшой, то сейчас численность приближается к отметке в 200 сотрудников, а количество обслуживаемых компаний перевалило за 5000 организаций.
Как вы можете прокомментировать нашумевшую банковскую историю с Эдуардом Мирзояном? Каким образом, по Вашему мнению, она может отразиться на работе регионального банковского сектора в целом, и будет ли в ближайшем будущем, в связи с этой историей, расти секьюритизация сектора?
Естественно, секъюритизация сектора будет расти. Не буду скрывать, что этот человек обращался к нам, как и ко многим другим. Моим специалистам хватило 30 минут, чтобы понять, что с ним работать нельзя в принципе. Зная, какого уровня специалисты работают в других банках, у меня вызывает недоумение возникновение такой ситуации. Я сам, с одной стороны, являюсь руководителем банковского учреждения, с другой - предпринимателем в сфере строительства, и меня искренне удивляет, как он вот так, « в лёгкую», где-то получал такие суммы. Мы получали проектное финансирование для «Ясной поляны» через «Москоммерцбанк» - 255 млн. рублей. Так мы несколько месяцев работали над документами, оформляя каждый шаг, прошли все кредитные комитеты и каждая бумажка проверялась. Мы благодарны «Москоммерцбанку», так как проект всё-таки завершается на основе их доверия, но при этом, была проделана огромная документарная работа. Если мне говорят, что где-то вот так, не под что, был получен кредит, то меня это однозначно наводит на мысли о том, что надо разбираться с людьми, которые непосредственно выдавали кредиты. Причиной произошедшего наверняка являлась либо низкая профессиональная классификация или личная корысть, а это означает, что их нужно выгонять как непрофессионалов или как соучастников сажать в тюрьму. Деньги вкладчиков - это святое. В ряде случаев лучше не дать кредит, чем идти на риск. Безусловно, банковский бизнес сопряжён с риском, однако есть надёжная недвижимость и ипотечные кредиты, чётко отлаженный бизнес и кредиты на его расширение. Такие направления привлекают особое внимание и пользуются поддержкой, а связанные с ними вопросы кредитования разрешаются достаточно легко и с позитивным итогом. Основные риски возникают в среде малого и среднего бизнеса. В этой сфере особое внимание уделяется персональному анализу заёмщиков, то есть, кто эти люди, что за ними реально стоит и какое у них было прошлое. Сейчас активно используется межбанковский информационный обмен. Сегодня заёмщики должны хорошо усвоить, что «халява» закончилась, и если где-то они своевременно не погасили задолженность, то они автоматически заносятся в чёрный список, что осложняет получение ими кредита в любом банке.
Какие организации в скором будущем могут оказаться в списке резидентов ОЭЗ и собираетесь ли Вы лично привлечь кого-либо в регион?
Мы постоянно работаем в этом направлении, однако наличие серьёзных структурных проблем не позволяет привлечь в регион системных, крупных инвесторов. Сетевые проблемы обеспечения инженерной инфраструктурой актуализируются с каждым годом, и уже сейчас многие заходящие в регион промышленники вынуждены размещать производства не там, где удобнее с производственно - логистической точки зрения, а там, где есть коммуникации и площадки с набором инженерной инфраструктуры. Ситуация с дефицитом электроэнергии и газа вскоре просто будет душить производственников. Я убеждён, что если не будет организована система энергетических перетоков в регион из России, то в 2009-2010 годах стоит ожидать возникновения ситуации по электороэнергетике, близкой к кризисной. Торможение захождения в регион инвесторов также обуславливается ростом цены входа, которая сегодня реально велика. На данный момент участки с развитой инфраструктурой в Калининграде оцениваются в 1 млн. долларов за гектар. Где-то есть дешевле, но этот ресурс очень быстро выбирается. С трудом можно найти сегодня земли по 200, 300, 400 тыс. евро за гектар в районе Калининграда, но они требуют серьёзных инвестиций в инфраструктуру. Экономический форум, прошедший в Гусеве, показал, что все крупные игроки начинают уходить в Черняховск, Гусев, Краснознаменск, Мамоново и в другие места, которые раньше были менее освоены, но этот ресурс будет выбран в течение года. Число тех, кто будет входить со 150 млн. руб., значительно снизится, уступая дорогу гигантам, которые будут решать стратегические вопросы на федеральном уровне. Последней, но не менее актуальной проблемой является дефицит рабочей силы. Миграционная программа, реализуемая в этом контексте, нужна позарез . Однако здесь возникает интересная ситуация, когда одно цепляется за другое. Сама программа требует строительства нового жилья, строительство нового жилья требует создания новых и современных производственных мощностей, производственные мощности вместе с жильём требуют дополнительных энергетических мощностей. Сейчас возникнет очень сложная ситуация, когда придётся расставлять приоритеты. По моему мнению, наибольшее внимание будет уделяться нацпроектам, особенно строительству жилья, а только затем промышленному производству. То есть, если у нас уже прошел ряд промышленных проектов, то в условиях дефицита электроэнергии стоит ожидать смещения акцентов в сферу, курируемую нацпроектами, то есть, подтягивания производственных тылов.
Возвращаясь к строительной теме, хотелось бы узнать, над какими конкретно проектами в сфере девелопмента Вы сейчас работаете?
На сегодняшний день мы образовали альянс с австрийской компанией «KLH». Есть уже договорённость с руководством предприятия о размещении в нашем регионе производственных мощностей по изготовлению панелей из деревянного массива с последующим развитием производственных мощностей в России. В целом, компания активная, динамично развивающаяся, у нас с ней складываются хорошие партнёрские отношения, на днях я еду на открытие нового завода в шведском городе Орсо. Сначала они «закрывают» Баварию, Швейцарию, Австрию, затем Германию, Францию, а после планируют перейти к Прибалтике.
Когда мы сможем оценить плоды Вашего альянса с «KLH»?
Уже в июле-августе мы соберём несколько образцовых домов на основе данной технологии в Калининграде, чтобы люди посмотрели, потрогали, потому что такого товара на местном рынке просто нет. Люди привыкли к панельно-каркасному домостроению. Предлагаемая технология интересна экономикой. Иначе говоря, можно поставить коробку, зарегистрировать её как объект недвижимости и получить кредит под отделку. Банку нужен зарегистрированный объект недвижимости, пускай даже недостроенный. В данном случае, обеспечение получается замечательное - практически готовый дом. Это очень простая схема, которая позволяет на уровне потребительского кредита решить жилищную проблему. На данном этапе развития общества возникают вот такие, удобные для многих, точки пересечения строительных и банковских технологий.
