Как в Калининградской области приспосабливают исторические объекты под современное использование.

Калининградские эксперты практически единодушно выступают за то, чтобы привлекать инвестиции для приспособления памятников архитектуры под современные условия, однако с оговоркой о том, что приоритетом должно оставаться сохранение культурной и исторической ценности зданий при проведении любых работ по реконструкции или модернизации таких объектов. Зачастую приспособление исторического здания под современное использование — это единственная возможность его сохранения, а также эффективный механизм «вторичного» использования. Основным принципом использования памятников архитектуры в Европе является их функциональная переориентация. Сегодня научно-реставрационные советы не рассматривают проекты по сохранению объектов культурного наследия без предложений по дальнейшему использованию памятников.

В России ситуация с памятниками сложная и неоднозначная, потому что они находятся под охраной государства, но при этом достаточными средствами для восстановления и содержания таких памятников государство не обладает.

300 млрд долларов

На сегодняшний день на территории России около 180 тыс. памятников, из них порядка 1,5 тыс. расположены на территории Калининградской области. В Калининграде на учёте находится 514 объектов. По мнению экспертов, на приведение в порядок и на содержание всех российских памятников требуется порядка 300 млрд долларов.

«Даже в советские времена объём финансирования был в 10–20 раз меньше требуемой цифры, хотя мы знаем, как тогда относились к памятникам. Поэтому здесь нужно применять прогрессивные методы работы: приватизация и долгосрочная аренда. Но, конечно, важно не забывать о том, что памятники — это наша культура.

«Даже в советское время объём финансирования был в 10–20 раз меньше требуемой цифры. Поэтому здесь нужно применять прогрессивные методы работы: приватизация и долгосрочная аренда».

Никто тут ничего нового не придумал: есть довольно прогрессивная практика Англии, Германии и Франции», — рассказывает Вячеслав Генне, главный архитектор Калининграда.

Генне также замечает, что имеющиеся противоречия между законом о приватизации государственного и муниципального имущества и законом об охране объектов культурного наследия «практически накладывают вето на использование возможностей приватизации».

Председатель регионального отделения Союза архитекторов России Олег Купердяев высказывает несколько иное мнение: «Получается, что арендатор таких помещений должен платить аренду, а с другой стороны — следить за этим памятников, и, естественно, никакую реконструкцию, нарушающую предмет охраны, он делать не может. В итоге затраты арендатора на содержание такого памятника гораздо выше по сравнению с теми затратами, которые бы он понёс, арендуя обычное помещение. На мой взгляд, это, конечно, дело федерального законодательства, и было бы лучше, если бы физлицо не имело права купить такое здание, которое является памятником, и при этом создать преференции по содержанию таких объектов. Памятники рушатся, а появился какой-то человек, и его по-полной нагружают. Он им позанимается, а потом бросает».

По словам и. о. руководителя областной службы по охране объектов культурного наследия Евгения Маслова, сейчас российское законодательство возлагает обязательства по содержанию и восстановлению исторических объектов на собственника или пользователя здания. Так, по данным службы, в Калининградской области чуть менее трети объектов находятся в частной собственности. Самыми крупными собственниками являются религиозные организации, прежде всего Калининградская епархия. Существенная часть государственных и муниципальных объектов передана в пользование частникам на правах долгосрочной аренды, обычно это 49 лет. По мнению нынешнего руководителя службы, «частники профессионально решают задачу по восстановлению памятников».

«Состояние объекта учитывается при подготовке проекта по сохранению объекта культурного наследия. Изначально в проекте закладываются возможные варианты видоизменения и восстановления отдельных деталей, демонтаж конструкций, которые нарушают исторический облик здания. Всё это учитывается при планировании. Мы как госорган, который принимает окончательное решение, выдавая разрешение на проектные и производственные работы, требуем провести государственную историко-культурную экспертизу проектной документации», — описывает Евгений Маслов сложный механизм работы инвесторов с историческими объектами.

Говоря о функциональном использовании исторического здания, эксперты полагают, что ключевой фактор успешного приспособления исторического здания под современные условия — законодательное регулирование этого механизма и ответственность инвесторов.

«Я сторонник любого использования, лишь бы объекты не разрушались. Сложнее всего отъехать от города Калининграда и посмотреть, в каком состоянии там находится архитектура.

«Я сторонник любого использования, лишь бы объекты не разрушались. Сложнее всего отъехать от города Калининграда и посмотреть, в каком состоянии там находится архитектура. Она просто разбирается на кирпичи».

Она просто разбирается на кирпичи. Причем это те объекты, которые стоят на учёте. Здесь должны работать органы охраны памятников: составить паспорта памятника, где прописывается предмет охраны, то есть что можно, а чего нельзя. Но статистика такова, что я боюсь, что у нас даже 50 % объектов культурного наследия не паспортизированы», — замечает краевед Николай Чебуркин.

По мнению главного архитектора Калининграда, в конечном итоге мы всё равно придём к необходимости привлекать частные инвестиции к содержанию памятников архитектуры, так как государство попросту не располагает необходимыми ресурсами. И тут будет важно сохранить баланс между ценностью такого объекта и его итоговым функциональным использованием.

«Потеря архитектурной, эстетической или исторической ценности — это неприемлемо. Например, сколько денег государство вложило в Королевские ворота, а на их фоне построили бездарные, уродливые жилые дома. Тот же Южный вокзал со стороны Калинина: из-за строительства ТЦ «Виктория» полностью перечеркнута картинка возможного визуального восприятия исторического здания. Потерян целый ансамбль! Поэтому в настоящее время мы обращаем не на точечную охрану объекта, а на всю территорию. Вот район Амалиенау, где действуют правила землепользования и застройки, регулирующие этажность новых зданий, угол крыши, материал кровли и т. д. Нам есть, что охранять», — подчёркивает Вячеслав Генне.

Деловой центр из пивоварни

Западных примеров, когда исторический объект был удачно приспособлен под современное использование, предостаточно. Например, культурно-деловой центр «Stary Browar» (Старая пивоварня) в Познани. Торговый центр площадью более 130 кв. м располагается в здании бывшей пивоварни, построенной в 1890 году. В 2003 году здание было серьёзно перестроено, однако, несмотря на значительный объём произведённых работ, проектировщики постарались сохранить оригинальную архитектуру и стиль здания. В итоге проект получил множество наград.

Также примечателен торгово-развлекательный центр Suwalki Plaza в польском городе Сувалки. Здание построено на месте бывшей царской тюрьмы и включает в себя архитектурные элементы, датируемые 1901 годом.

После запрета корриды в Испании в 2012 году на месте арены в Барселоне был построен торгово-развлекательный комплекс Complex Arenas de Barcelona. Шестиэтажное здание обладает одним из самых крупных куполов в Европе — 27 метров. Здесь, помимо шопинга и посещения ресторанов, посетители могут воспользоваться услугами SPA, также имеется стадионная беговая дорожка. При этом инвесторы подошли к реконструкции здания максимально деликатно, оставив фасад практически в первозданном виде.

ГЦСИ и «Редюит». «Заря» — на очереди

Бизнесу интересны исторические здания, особенно учитывая «немецкую» историю нашей территории. Однако заданная исторически форма использования памятника часто ставит инвестора в тупик: концепция развития объекта основывается не на создании объекта под требования потенциальных клиентов, а в приспособлении существующего здания под нужды современного общества, да ещё и с перспективой быть интересным следующие пятьдесят лет. Такая специфическая особенность объектов культурного наследия, конечно же, не только усложняет работу команды архитекторов, проектировщиков, реставраторов и маркетологов, но и увеличивает в разы бюджеты работ по развитию территории.

«Приспосабливая памятник под современную функцию (выставочный зал, гостиница, ресторан, библиотека), необходимо прежде всего сохранить памятник — его внешний вид и особенности. Идеально — сохранить целостный архитектурный ансамбль, в который, помимо здания, могут входить внутренний двор, брусчатая дорога, парковая зона, ручей, мост, а также сам вид на памятник из наиболее выигрышных точек в городе», — отмечает директор Калининградского филиала Государственного центра современного искусства Елена Цветаева.

«Что касается старых немецких сооружений, например фортов, где внутри, условно говоря, снеся одну стенку и поставив опору, мы сможем попадать в какие-то большие помещения не через какой-то лаз, — ценность объекта не будет утрачена, однако режим использования станет совсем другим. Это нужно контролировать», — уверен Олег Купердяев.

Впрочем, и в Калининградской области имеются положительные примеры «тактичного» подхода инвесторов к приспособлению исторических зданий под современное использование. «Например, здание ресторана ''Редюит'' мы бы давно потеряли, если бы не частный инвестор. Это одна из визитных карточек города», — считает Вячеслав Генне.

Также одним из таких серьёзных проектов в Калининграде стали работы, ведущиеся в казарме «Кронпринц». В 2003 году башня-редан оборонительной казармы, являющейся памятником архитектуры XIX века, была передана в оперативное управление Государственному центру современного искусства. После проведения всех работ в центре Калининграда появится музейно-выставочный и научно-информационный комплекс актуальной культуры.

«Диалог с памятником начинается с концепции (возвышенного — того, что вы хотите создать) и с получения охранного обязательства (земного — то, без чего не обойтись), в котором всё, что является предметом охраны, вы обязаны, имея соответствующую лицензию, сохранить, отреставрировать или восстановить, опираясь на архивные исследования. Так как старые здания, форты, казармы построены более 70 лет назад, то для разработки проекта приспособления и реставрации необходимы дополнительные исследования несущих конструкций объекта, его перекрытий, фундаментов, кирпичной кладки. Понадобятся исследования грунта и грунтовых вод. Вам также необходимо будет получить разрешения и технические условия на подключение монумента к городским сетям, что очень проблематично в историческом городе, где все сети работают на пределе.

Не удивляйтесь, если собранные и разработанные документы ещё до начала работ заполнят несколько шкафов в офисе, главное — каждый год не забывать продлевать их. И, как я сказала выше, это только начало разговора — фантазии, так как потом всё, что разработано, надо согласовать с противопожарной службой, а учитывая, что у вас памятник, который строился по нормам ХIX – начала ХХ века, то это практически невозможно без специальных технических условий: здесь — противопожарная дверь или стекло, здесь — дополнительный выход на кровлю, покрытие специальной краской и т. д. Поэтому, если вы ничем не заняты на ближайшие 5–10 лет и имеются денежные средства, то памятники вас ждут! Но мне всё же сложно представить человека или организацию, которые сегодня приспособлением памятника готовы заниматься без государственной поддержки, правда», — рассказывает Елена Цветаева.

     

По мнению руководителя центра, при работе с «Кронпринцем» для Государственного центра современного искусства было важно не только сохранить пространство в башне, но и, соприкоснувшись с реальностью прошлого, придать ему иное качество. Поэтому и возникли современные прозрачные лестнично-лифтовые объемы из металла и стекла, как бы дотрагивающиеся до кирпичных стен. Конструкции в любой момент могут быть убраны без потерь для памятника, они из XXI века, не спорят с архитектурой века XIX: не «дурачат» зрителя и специалистов. Кроме того, в здании появился большой выставочный зал с шириной пролёта 18 метров. Были убраны сгнившие деревянные конструкции, которые не представляли исторической ценности, так как были смонтированы на мансарде в советское время.

«Каждый свой шаг мы согласовывали с соответствующими службами и с Министерством культуры РФ, при финансовой поддержке которого осуществляется приспособление зданий, поэтому только сегодня, через 10 лет, можно наконец-то увидеть луч света в завершении работ», — подчеркивает Елена Цветаева.

К позитивным примерам современного использования памятников архитектуры в Калининграде можно отнести приспособление башни «Дона» под Музей янтаря, обустройство филиалов Музея Мирового океана в отреставрированных Королевских и Фридрихсбургских воротах, возрождение Фридландских ворот и появление в них музея, посвящённого истории Кёнигсберга.

«Практически все перечисленные монументы приведены или приводятся в порядок при участии государства. И это правильно, это такая гуманитарная миссия: предоставить ''дом'' музею и не позволить разрушиться памятнику. Поэтому надо поддерживать людей и организации, которые столько энергии, сил, времени тратят на сохранение и восстановление историко-культурного наследия, которое создаёт лицо города, придаёт уникальность региону», — замечает руководитель ГЦСИ.

В этом смысле показательным является проект модернизации здания кинотеатра «Заря». Инвесторы заявили о намерении вложить в реконструкцию здания порядка 600 млн руб.

Основная задача, которая ставилась перед командой — сохранение внешнего фасада здания «Универсала» и кинотеатра «Заря».

Проект сохранения комплекса зданий с приспособлением под современное использование был заказан сразу у трёх команд — из Литвы, Люксембурга и Калининграда. При этом литовскую группу возглавлял архитектор, который делал первую реконструкцию «Зари» в 2000-х, а также занимался дизайном внутренних пространств. Основная задача, которая ставилась перед командой, — сохранение внешнего фасада здания «Универсала» и кинотеатра «Заря». Здания, построенные в конце 1938–1940 гг. прошлого столетия как доходные (жилые) дома, во время войны сильно пострадали и в период послевоенного восстановления Калининграда стали частью нового облика теперь уже советского города: так, до середины 50-х годов проспект Мира носил название Сталинградского проспекта и, по сути, строился заново в стиле сталинского неоклассицизма.

Все проекты, презентованные командами, сохраняли первоначальную (советскую) функцию комплекса — развлекательно-досуговую, — что легко позволяет сохранить планировочную структуру памятника. Планируется, что полезная площадь комплекса увеличится в 2 раза и составит порядка 7 тыс. кв. м. Притом увеличение пространства должно произойти за счёт территории существующей платной парковки возле клуба «Универсал». С учётом охранного статуса объекта инвестор не намерен менять существующие фасады кинотеатра «Заря». В результате в комплексе должны появится 4 кинозала, рассчитанные на 580 посадочных мест. Из главного кинозала «Зари» планируется сделать зал-трансформер, где можно будет проводить концерты, пресс-конференции и творческие встречи.

Значительные площади в обновлённой «Заре» будут отведены под детскую тематику. Тут планируется организовать центр развития и развлечений, художественную и балетную студии, школу раннего развития, мини-театр и школу иностранных языков.

На крыше здания также планируется устроить площадку для занятий йогой. Помимо самого комплекса, в зону реконструкции должна попасть территория вокруг «Зари» около монумента землякам-космонавтам и пространство вокруг Паркового ручья.

Амбициозные планы инвесторов и комплексный подход внушают калининградским экспертам оптимизм. «Вполне положительно отношусь к проекту ''Зари''. Дело в том, как тактично смогли отнестись проектировщики к реконструкции этого здания. Мы же говорим о сохранности фасадов — они сохраняются, говорим о сохранности внутреннего интерьера кинотеатра как исторического пространства — это тоже будет сохранено, но что касается расширения площадей — почему бы и нет, если это будет более эффективное использование пространства», — замечает Олег Купердяев.

Вячеслав Генне, в свою очередь, называет все предложенные проектировщиками варианты «симпатичными». «Мне понравился литовский проект, при котором сохраняется вид исторического фасада и интеграция материала из фактурных панелей», — подытоживает главный архитектор города.