В своей последней колонке на RUGRAD.EU в мае прошлого года я прогнозировал стремительный рост темпов строительства жилья 2014 году и напоминал о будущих рисках сокращения спроса из-за предстоящей массовой потери рабочих мест (проблема 2016 года).

В конце 2014 года стало ясно, что объемы ввода жилья по Калининградской области и Калининграду побили все рекорды, а массовое сокращение рабочих мест началось в регионе на год раньше, «благодаря» отечественным контрсанкциям против западных поставок продовольствия.

Ралли 2014

Непредвиденным фактором стал фатальный обвал рубля в конце 2014 года. Годом раньше владельцы вкладов «бежали» из малых и средних коммерческих банков в недвижимость из-за паники, вызванной банкротством Инвестбанка. А в прошедшем декабре массово снимались рублевые депозиты уже отовсюду, включая крупнейшие госбанки, а бывшие вкладчики перекладывали свои рубли в квартиры.

Но при этом застройщики жилья бизнес-класса, крупноформатных квартир начали ощущать значительное снижение спроса уже в 2014. Ведь волна розничных вкладчиков «сметала» квартиры в ценовом диапазоне 2–3 млн. руб., что соответствовало 1-, 2-комнатным квартирам в экономклассе. А более дорогое жилье, ориентированное на бизнес сообщество (включая инвестиционные покупки), стало «жертвой» общего спада деловой активности, начавшегося на волне западных санкций еще в первой половине 2014 года.

В начале 2015 «цунами» сокращения спроса на жилье докатилось уже до всех сегментов рынка, включая экономкласс. Многие застройщики списывали это на обычное сезонное сокращение продаж в январе – феврале и ждали марта. Март 2015 показал определенное оживление только в основном в сегменте самого дешевого жилья – Балтрайон, новостройки в Гурьевске.

Чего ожидать в дальнейшем? 2009-й возвращается

Достаточно проанализировать динамику массового сокращения рабочих мест, чтобы понять насколько быстро мы возвращаемся к ситуации 2009 года, когда Калининградская область стала лидером в России (без учета республик Северо-Кавказского федерального округа) по темпам безработицы:

– более половины рабочих мест уже сокращено в переработке рыбной и мясной продукции,

– к 30 % приближается фактическое количество сокращенных и отправленных в отпуска на большинстве других предприятий ОЭЗ во главе с «Автотором»,

– аналогичное снижение наблюдается в транспортно-логистическом комплексе, что вполне пропорционально сокращению объемов перевалки грузов (достаточно сравнить статистику по тому же Калининградскому торговому порту).

Далее неизбежна трансформация временных форм сокращения (путем тех же отпусков) в массовые увольнения. И – как показал опыт 2009 года – сочетание спада инвестиционной активности с массовой безработицей многократно сбивает спрос на рынке жилья.

Новым явлением, не наблюдавшимся в предыдущий кризис, является парадоксальное на первый взгляд сочетание роста миграционных потоков (5 тысяч за 2014) с массовыми сокращениями рабочих мест. Это означает, что работодатели не только уменьшают свои вакансии, но и заменяют на фоне кризиса местных жителей на менее требовательных по зарплате мигрантов.

Для рынка жилья Калининграда такая рокировка означает вытеснение спроса на качественное жилье в городе в пользу спроса на загородные проекты «лоукостеров» и массовое заселение дачных кооперативов.

В тоже время позиция ведущих застройщиков Калининграда в этом кризисе отличается большей продуманностью. Большинством взят курс на достройку объектов, где уже прошли продажи, и заморозку старта новых девелоперских проектов. Это означает, что в самый проблемный для рынка 2016 год (когда с апреля закончатся основные действующие льготы ОЭЗ) спрос и предложение сбалансируются примерно на уровне 40–50 % от рекордного 2014. Для Калининграда это означает диапазон в 200–250 тыс. кв. м жилья по многоквартирным домам.

Дополнительным фактором, сдерживающим «прыть» застройщиков, являются кардинально возросшие (перевалившие за 20 % годовых) кредитные ставки банков.

Что могут короли? Администрация нам поможет

Таким образом, по динамике местного рынка жилья ситуация на 2015–2016 годы более менее понятна: постепенное снижение темпов строительства (меньшее в 2015 и большее в 2016) на фоне более резкого снижения спроса в 2015 году с сохранением этого нижнего уровня в 2016.

Неопределенность остается также в том, насколько властям удастся защитить участников рынка от повторения крайне негативных явлений прошлого кризиса:

– массовых заморозок достройки и ввода объектов жилья с дольщиками,

– не менее массовых банкротств застройщиков.

К сожалению, без экстренных мер поддержки в самом начале кризиса – повторения не избежать. Ведь – как показал опыт 2009 года – если в зародыше не погасить первые массовые конфликты с дольщиками, то паника охватит весь рынок новостроек и полностью «встанут» продажи на ранних стадиях даже у самых надежных застройщиков. А на фоне прекращения доступного банковского кредитования остановка притока денег от дольщиков спровоцирует «веерные отключения» уже большинства строек.

Остается надеяться, что грамотные выводы из прошлого кризиса сделали не только застройщики, но и власти. И будет налажен ежемесячный мониторинг всего долевого строительства с «игрой на упреждение». Ведь сами механизмы помощи застройщикам по своевременному вводу объектов были неплохо отработаны в прошлый кризис, включая:

– софинансирование инженерных подключений,

– рассрочка по обременениям,

– смягчение регламентов застройки,

– вхождение ипотечного агентства и других структур с государственным и муниципальным участием в проблемные стройки,

– участие властей в диалоге с банками по реструктуризации кредитов, включая механизмы гарантий,

– смягчение арендной политики (нелогично «наказывать» двойными ставками аренды застройщиков, стремящихся избежать перепроизводства на рынке жилья по еще не начатым объектам).

Но делать все это надо уже сейчас, а не когда «гром грянет».

Советы покупателю жилья

Несложно навести справки, какие компании даже в самый разгар кризиса 2009 года продолжали выполнять свои обязательства перед дольщиками. Именно этот костяк солидных застройщиков и является «голубыми фишками» на местном рынке жилья.

Если же власти наладят мониторинг обязательств застройщиков перед дольщиками и сделают его публичным, то у рядовых покупателей появится возможность наглядно увидеть, какие многоквартирные новостройки являются надежной гаванью для долевых инвестиций. А публичные меры в плане помощи строителям еще больше укрепят веру приобретателей жилья в сохранение стабильности.

Автор - инвестиционный аналитик