Кадастровая стоимость земли в Калининградской области стала частым предметом споров между бизнесом с одной стороны и муниципалами с управлением Росреестра с другой. Арбитражные суды завалены исками по оспариванию кадастровой стоимости участков. В базе данных арбитражного суда несколько сотен подобных кейсов. В большинстве случаев владельцам земельных участков удается снизить кадастровую стоимость в разы.

Завышение кадастровой стоимости земельных участков выгодно муниципалам, так как на ее основании формируются арендные платежи и налог на землю. Доходы от аренды земельных участков и земельный налог – основная статья формирования местных бюджетов.

«У нас в суде рассматривается дело о кадастровой стоимости земли. Утвержденная стоимость 19 млн руб. Общество с ограниченной ответственностью оспаривает кадастровую стоимость, утверждает, что она порядка 7,7 млн руб. Суд принял решение, что мы должны за свой счет заказать судебную экспертизу. Эксперты выехали на участок и оценили его еще ниже – в 7,3 млн руб. Фактически в три раза. Мы сейчас в суде один на один с истцом. Я бы хотел обратиться к Анастасии Леонидовне [Кузнецовой министр экономики регионального правительства], чтобы мы собрались и определили общую позицию и вместе отстаивали кадастровую стоимость», - недавно на оперативном совещании правительств попросил поддержки областного правительства глава администрации Нестерова Олег Кутин.

Впрочем, областное правительство не спешит вмешиваться в проблемы муниципалов. Министр экономики предложила местным властям «заказывать встречную экспертизу кадастровой стоимости и отстаивать в суде свою позицию».

Глава администрации Светлогорска Александр Ковальский считает, что в его районе кадастровая стоимость участков завышена, как минимум, в 4 раза.

Массовую переоценку кадастровой стоимости в Калининградской области несколько лет назад провела татарстанская компания «Оценка и Консалтинг». Сообщалось, что кадастровая стоимость всей земли в населенных пунктах (за исключением участков, занятых социальными объектами, объектами культуры, религиозными и административными сооружениями) возросла с момента последней оценки с 507 до 606 млрд руб., или на 19%. На практике многие земельные участки выросли в стоимости в разы.

Начальник отдела оценки Калининградской торгово-промышленной палаты Дмитрий Мисюра считает, что проблема заключается в том, что в конкурсе на определение подрядчика на выполнение массовой оценки решающим фактором была цена исполнения контракта. «Есть некая корреляция между стоимостью услуги и ее качеством. Компания из Казани, которая выиграла аукцион, была далека от нашего рынка. Поэтому результаты нас удивили. Например, земли в Советске стоили столько же, сколько в Светлогорске», - уверен Мисюра.

Позднее результаты оценки были скорректированы на заседании комиссии по результатам оценочной компании. «Эта комиссия была созвана, чтобы минимизировать погрешности массовой оценки. То, что сразу бросалось в глаза, мы подкорректировали. Но 200 тысяч участков невозможно оценить по отдельности», - сообщил эксперт.

По словам Дмитрия Мисюры, массовая оценка кадастровой стоимости по определению имеет изъяны: «критерии, которые для оценщиков, как «Отче наш», не учитываются в массовой оценке. Основа оценки земли – чем больше площадь участка, тем дешевле один квадратный метр, вообще не учитывается. Даже непрофессионалу понятно, что один квадратный метр однокомнатной квартиры стоит дороже, чем трехкомнатной. При массовой оценке, один «квадрат», что на участке в 100 га, что в 1га может стоить одинаково».

Понимая, что при массовой оценке возможны подобные изъяны, законодатель предусмотрел порядок обжалования кадастровой стоимости. Стоимость можно оспорить на комиссии Росреестра или в суде. С 22 июля вступили в силу изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установившие обязательный для юрлиц порядок досудебного урегулирования споров, связанных с переоценкой кадастровой стоимости.

Кроме того, в новой редакции закона было исключено слово «арбитражный». Что свидетельствует о том, что дела об оспаривании кадастровой стоимости могут быть подсудны не только арбитражным судам. Ранее по закону об оценочной деятельности и физические, и юридические лица могли обратиться только в арбитражные суды, где к качеству правового обоснования своей позиции предъявляются более высокие требования, чем в судах общей юрисдикции.

В связи с тем, что кадастровая стоимость утверждается задним числом, например, в августе 2013 года утверждается на январь 2012 года, юристы сталкиваются с правовой коллизией. После переоценки стоимости логичным было бы поднять вопрос о перерасчете излишне уплаченных налогов и арендных платежей. По словам управляющего партнера юридической фирмы «Юрис» Станислава Солнцева, в некоторых регионах удавалось добиться перерасчета платежей, однако в Калининградской области подобных прецедентов не было.

«Ранее в решении суда писали: утвердить кадастровую стоимость равную рыночной стоимости на 1 января 2012 года. Сейчас решения суда стали дополнять “стоимость устанавливается с момента вступления в силу с момента решения суда”. Получается, я просил суд приравнять кадастровую стоимость к рыночной, а суд по своему усмотрению добавляет: “с момента вступления в силу с момента решения суда”».

Дмитрий Мисюра уверен, что тренд увеличения кадастровой стоимости вряд ли удастся переломить, однако сам процесс оспаривания кадастровой стоимость отнимает много ресурсов у всех вовлеченных в этот процесс субъектов:

«Кадастровая оценка привела к значительному увеличению стоимости. Это хоть и не очень правильно, но для государства выгодно. Ведь из всего перечня собственников далеко не все будут оспаривать стоимость земли. Налоговая база тем временем пополняется.

Конечно, рост стоимости как цель не декларировался. Я уверен, что оценщик должен выполнять классическую функцию – определять рыночную стоимость. Изначально были правильные цели заложены. Но одно на другое наворачивается, в итоге делаем много лишней работы.

Нравится нам или нет, но вектор увеличения кадастровой стоимости выгоден государству. Никогда не будет такого, чтобы по результатам следующей оценочной кампании стоимость участка была снижена».