---

На балтийском побережье – сезонное затишье. В дни летнего спокойствия отдельные застройщики, поднявшие цены в начале года, начинают снижать их по отдельным объектам. Средняя цена квадратного метра в завершенных новостройках Зеленоградска сопоставима с ценами на жилье в Калининграде (более подробно о ценах не недвижимость в областном центре RUGRAD.EU писал в майском обзоре).

Само по себе это не удивительно, поскольку основными инвесторами строительства на побережье выступали и выступают калининградские компании. Среди них есть и компании, близкие интересам таких игроков, как депутаты Олег Шкиль и Олег Болычев; закономерно на рынке представлены интересы местных депутатов и крупных чиновников – Леонида Кухарева и Валерия Губарова. Формируют рынок и фирмы, реализующие одиночные проекты на побережье. По данным администрации Зеленоградска, строительством многоквартирного жилья в городе сейчас занимаются 15 компаний.

Зеленоградские застройщики не ведут агрессивных рекламных компаний и лишь немного уделяют внимания собственному позиционированию в интернете. Узнать о большинстве проектов в принципе, а тем более о существенных отличиях между ними онлайн достаточно проблематично. Многие застройщики не обновляли новостную ленту своих проектов с весны прошлого года.

Строительный сектор в Зеленоградске развивается, делясь на строительство квартир для постоянного проживания и так называемых «квартир выходного дня». Риелторы отмечают, что пропорции спроса-предложения полностью соответствуют друг другу: квартиры, рассчитанные на проживание небольшой семьи в течение всего года, не намного, но более востребованы, чем формат сезонного жилья.

Как и в Калининграде, цена квадратного метра в новостройках курортного Зеленоградска увязана с расположением дома. И хотя расстояния внутри города даже по Калининградским меркам смешные, разница между ценой квартиры в новостройках на Окружной (дорога после поворота на Куршскую Косу) и на улице Московской ощутима. Роль играет и то, насколько близко дом расположен к морю.

Спрос на недвижимость в Зеленоградске постепенно приближается к докризисному уровню. Причем не только за счет тех факторов, что сыграли в Калининграде: значительное число квартир было продано в начале года на фоне волнений после отзыва лицензии у «Инвестбанка» и опасений возможного кризиса после Олимпиады в Сочи. Делая выбор в пользу жилья в Зеленоградске, покупатели уверены, что город имеет устойчивое и быстрое транспортное сообщение с Калининградом за счет Приморского кольца, хорошо развитую сферу обслуживания и инфраструктуру. Застройщики чувствуют себя надежно, хотя время от времени вступают в конфликт с администрацией городского поселения — об этом свидетельствует количество арбитражных разбирательств, связанных с нежеланием городских властей выдавать разрешения на строительство или продлять договоры аренды осваиваемых участков. В проектных декларациях компании отмечают, что «рынок строительства в настоящее время отличается предсказуемостью спроса, благоприятной, устойчивой тенденцией в динамике цен».

Любопытно, что продать уже имеющуюся квартиру в Зеленоградске готовы примерно столько же людей, сколько хотят приобрести новую.

Квартиры для жизни

Район въезда в Зеленоградск со стороны Приморского кольца и поселка Сосновка можно назвать наиболее освоенной застройщиками территорией. Основной массив новостроек начала 2000-х годов возводился в районе Окружной улицы. Самостоятельный микрорайон оснащен неплохой транспортной инфраструктурой, здесь располагается один супермаркет, множество мелких продуктовых магазинов и точек сферы обслуживания. На северо-востоке микрорайон граничит с территорией зеленоградской больницы, земельные участки вокруг которой активно осваиваются застройщиками. В настоящее время здесь реализуются проекты строительства многоэтажных жилых домов. По основным характеристикам квартиры здесь не уступают жилью в областном центре, а ценник ощутимо ниже. В то же время объем предложения несопоставимо более узкий в сравнении с Калининградом.

Самым крупным застройщиком по количеству возведенных объектов и осваиваемых площадей в курортном городе можно назвать группу компаний МПК депутата городского совета Зеленоградска Леонида Кухарева. Под брендом МПК застройку ведут сразу несколько ООО – «Оазис», «Кранц Хаус», «КМС». Компания реализует строительные проекты в Калининграде и в Зеленоградске. В продаже сейчас есть одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в жилых комплексах на ул. Ткаченко, Московской и Окружной. Эти дома уже введены в эксплуатацию, и квартиры в них по большей части распроданы. Тем не менее свободные площади есть еще во всех объектах.

Жилищный комлекс (ЖК) на ул. Московской, 60-64 расположен у границы городского парка. Застройщик предлагает однокомнатные квартиры на первом этаже семиэтажного кирпичного дома по цене 55 тыс. руб. за кв. м. Свободные двухкомнатные квартиры большой площади на первых трех этажах новостройки продаются по цене 54 тыс. руб. за «квадрат». Дом оснащен системой автономного отопления и подземной автостоянкой. Квартиры продаются в состоянии «Серый ключ».

Квартиры в ЖК на Окружной, 2а свободны к реализации по цене 52 тыс. руб. за кв. м, речь идет о двухкомнатных квартирах на первом, втором и шестом этажах. Возведение дома завершено, застройщик проводит работы по остеклению.

В жилом комплексе, расположенном в начале ул. Ткаченко (это центральная часть Зеленоградска), оставшиеся однокомнатные квартиры выставлены на реализацию по цене 49 тыс. руб. за квадратный метр, а однокомнатные по цене 54 тыс. руб. за ту же единицу площади. Такой разрыв цен представители компании объясняют тем, что однокомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом. Проектная стоимость строительства 132-квартирного, семиэтажного жилого дома составила 220 млн руб.

Структуры МПК приступили к реализации нового проекта квартальной застройки на ул. Тургенева и на ул. Подлесной, продажи квартир в этих объектах пока не начались. Калининградская компания «Авента» на строительном рынке региона работает с 1999 года. Наиболее известные проекты компании – отель «Гранд Палас» в Светлогорске, Калининградский Пассаж, развлекательный комплекс «Планета». В сфере жилой недвижимости – комплекс жилых домов на Герцена, Корабельной, ул. Ген. Озерова в Калининграде. Жилой комплекс на Окружной, 3 – первый подобный проект компании в Зеленоградске. Непосредственным застройщиком выступает ООО “Моноком”, учредителем которого является депутат городского совета Калининграда Олег Шкиль.

Согласно проектной декларации, компания владеет на правах аренды участком площадью 3 тыс. кв. м, на котором планирует вести строительство девятиэтажного трехподъездного дома на 84 квартиры из силикатного кирпича. В настоящее время возведено два этажа здания, завершение строительства и сдача объекта запланированы на октябрь 2015 года. Договоры долевого участия компания заключает по фактически построенным квартирам. В настоящее время цены установлены для одно-, двух- и трехкомнатных квартир на первом–четвертом этажах будущей новостройки. Однокомнатные квартиры выставлены на продажу по цене от 35 до 43 тыс. руб. за квадратный метр, двухкомнатные квартиры не зависимо от этажа расположения реализуются по цене 41 тыс. руб. за кв. м, трехкомнатные – 40 тыс. руб. за «квадрат». По мере увеличения степени готовности застройщик намеревается поднимать цену.

Согласно проектной декларации, «Авента» готова вложить в строительство более 194 млн руб. На придомовой территории запланированы 4 автостоянки на 38 машиномест. В самом здании кроме жилых будут располагаться также офисные помещения.

Застройщик с литовскими корнями ООО «Евробалт плюс» (50% принадлежит Алексею Попову, 17% – Федору Гуку, 16,5% долей – Артурасу Адомайтису, 16,5% – Юрию Гуку) ведет освоение 1,6 га на Окружной, 9 га по соседству с магазином «Виктория». Право возвести здесь кирпичный пятиэтажный дом компания сохранила за собой после судебного разбирательства с администрацией Зеленоградска, дважды отказывавшей «Евробалт плюс» в продлении срока действия договоров аренды земельных участков.

Срок сдачи 158-квартирного жилого комплекса «Дом у лесного озера» – январь 2015 года. Степень готовности – более 60%. Основную массу квартир составляют одно- и двухкомнатные квартиры. Трехкомнатные квартиры запланировано разместить только на верхних этажах здания. Преимущественно это будут двухуровневые квартиры с выходом в мансардную надстройку. Проектной декларацией предусмотрено только восемь таких квартир. Цена квадратного метра в «Доме у лесного озера» колеблется от 43,5 тыс. руб. в угловых квартирах на первом этаже до 60 тыс. руб. При этом в само строительство ООО «Евробалт Плюс» намерено вложить 220 млн. руб.

Отметим, что 60 тыс. руб. является верхним порогом цены за «квадрат» на рынке новостроек в Зеленоградске. Эта цена установилась после январского повышения. Вслед за колебанием курса валют, отмечают застройщики, себестоимость строительства поползла вверх и снижаться не собирается. Сегодня, в зависимости от участка, его качества и местоположения, она составляет, по оценкам участников рынка, от 17 до 24 тыс. руб. Все компании, работающие в Зеленоградске, предоставляют квартиры для заселения в готовности «серый ключ».

Еще одним интересантом застройки на Окружной в Зеленоградске выступает структура «Вестера». По данным администрации Зеленоградска, возведением многоквартирных жилых домов в городе занимается также ООО «Монолит» из Калининграда. По ряду признаков ООО «Монолит» связано с интересами депутата Облдумы и владельца сети «Вестер» Олега Болычева. В частности, ООО «Монолит» зарегистрировано по адресу главного офиса «Вестера» в Калининграде на Судостроительной 75, а реализацией квартир будет заниматься «Вестер-Риелт». Продажи еще не стартовали, но предполагается, что к концу 2015 года на двух участках на ул. Окружной разместится жилой комплекс из двух многоэтажных домов на 72 и 142 квартиры.

Единственный зарегистрированный в Зеленоградске и работающий на его территории застройщик — компания ООО «Зеленоградсксельстрой» близка интересам главы района Валерия Губарова. В составе учредителей компании с 7,7% долей числится его сын Дмитрий, владеющий двумя управляющими компаниями в сфере ЖКХ Зеленоградска, а также Ольга Губарова, которой принадлежит 43,2% долей.

«Зеленоградсксельстрой» реализует квартиры в многоэтажном жилом комплексе на ул. Солнечной, 7-11. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено в 2013 году. На сегодня из более чем 200 построенных квартир к реализации предлагаются только 50. Стоимость «квадратного метра» составляет 49-50 тыс. руб. в зависимости от этажа и наличия «морской» панорамы.

Еще один проект в районе новостроек на выезде из Калининграда – многоэтажные дома ООО «БДН-групп» и «Балтийского дома недвижимости». Компании реализуют квартиры в объектах на ул. Потёмкина, 186 и в строящемся доме на ул. Тургенева.

Девятиэтажный дом из силикатного кирпича на ул. Потёмкина располагается в квартале жилой застройки. В продаже остались отдельные одно- и двухкомнатные квартиры по цене 48-50 тыс. руб. за кв. м в двухкомнатных квартирах и 52-55 тыс. руб. за «квадрат» в однокомнатном блоке.

Дом на улице Тургенева планируется завершить в 2016 году, в настоящее время компания предлагает заключать договоры долевого участия по единой цене за «квадрат» вне зависимости от выбранного этажа и количества комнат. При стопроцентной предоплате покупатель может ориентироваться на цену 39 тыс. руб. за кв. м, при покупке в рассрочку цена «квадрата» составит 42 тыс. руб. Единственным проектным отличием дома на Тургенева от «потёмкинского» проекта «БДН-групп», кроме расположения, являются стройматериалы. Девятиэтажку на Тургенева планируется выстроить из керамоблоков. Генеральный подрядчик строительства уже определен, им выступит ООО «БалтМастерСтрой». Эта компания, как и ООО «БДН-групп», принадлежит калининградскому предпринимателю Сергею Красильникову.

Компания «БалтикРемКомплект» осваивает земельный участок на противоположной стороне города – в поселке Малиновка. На ул. Морской «БРК» возводит пятиэтажный жилой дом из силикатного кирпича на 50 квартир. Готовность дома составляет 45%, в реализации осталось 5 квартир. В том числе три однокомнатные с площадями 32, 37 и 40 кв. м и две двухкомнатные квартиры площадью 61 кв. м. Застройщик установил единую стоимость квадратного метра – 34 тыс. руб.

Отметим, что учредителями ООО «БалтикРемКомплект» являются Юрий и Станислав Альтманы, субподрядчиком строительства выступает польское предприятие ООО «Чехбуд» из города Дзялдово. В проект, который предполагается завершить в декабре этого года, инвесторы намерены вложить 72 млн. руб.

Жилье выходного дня

При сравнении предложений по жилью в новостройках в Калининграде и Зеленоградске бросается в глаза то, что однокомнатные квартиры во втором случае изначально проектируются совсем небольшой площади. Сейчас спрос на них самый высокий, фиксируют застройщики, специализирующиеся на «квартирах выходного дня». Если на рынок квартир в мощных жилых комплексах влияют приезжие из «большой» России, прежде всего Дальнего Востока и Москвы, то калининградцев больше интересует возможность приобрести небольшую загородную квартиру-студию. В этой массе, естественно, отдельно выделяется жилье премиум-класса, которое застройщик ориентирует на столичного покупателя, но приобретателями, по данным риелторов, чаще выступают местные жители.

«Строить сейчас в курортных городах высотные дома с квартирами большой площади не имеет смысла, наиболее целесообразно строить однокомнатные квартиры площадью 40-45 кв. м в ценовом пределе до 1,5 млн руб.», – уверен руководитель отдела продаж компании ООО «Медстрой» Игорь Гуреев. Отчасти его слова можно подтвердить успешными продажами квартир в пятиэтажке «БалтикРемКомплект» в Малиновке. В собственном квартале жилой застройки на ул. Приморской (северо-запад Зеленоградска) ООО «Медстрой» реализует преимущественно одно- и двухкомнатные квартиры, причем наибольшая доля – до 70% в общей массе квартир – отдается однокомнатным. Исключение делается только для квартир с выходом на мансарду.

Проект «Медстроя», принадлежащего единственному учредителю Сергею Алыпову, называется «Прибалтийский силуэт» и предусматривает возведение по квартальному принципу шести многоквартирных домов и ряда коттеджей на ул. Приморской. В феврале этого года «Медстрой» ввел в эксплуатацию третий пятиэтажный дом. В готовых корпусах к реализации доступны 12 однокомнатных квартир и 5 двухкомнатных. Стоимость квадратного метра установлена на одном уровне – 50 тыс. руб. за «квадрат».

Семиэтажный дом в этом же квартале планируется сдать в декабре 2014 года. Ценник здесь колеблется от 46,5 тыс. руб. за «квадрат» до 60 тыс. руб. Как и в случае с пятиэтажными домами, цена метра не зависит от количества комнат. Определяющим параметром в данном случае выступает этаж и отсутствие или наличие вида на море. В новостройке также запланирован мансардный этаж, а в цоколе расположится магазин.

Относительно слаборазвитую инфраструктуру в сравнении с районом Окружной компенсирует близость к морю, наличие не загруженных путей подъезда. Кроме того, на территории микрорайона построен и функционирует гостевой дом.

Калининградская компания «Альянс КПР-групп» ведет строительство на Балтийской, 17. Согласно проектной декларации, за три предыдущих года застройщик не принимал участия в аналогичных проектах, а теперь в течение полугода намерен завершить строительство трехэтажного дома в центре города. Квартиры «Альянс КПР-групп» реализует не через собственный отдел продаж, а через калининградское агентство недвижимости, поэтому в открытом доступе информации об открытом предложении не так много.

Дом на Балтийской должен быть сдан в сентябре, однако пока возведен только первый этаж будущего жилья премиум-класса. Проект не предполагает трехкомнатных квартир, проектная площадь однокомнатных квартир составляет 33,4 кв. м, площадь двухкомнатной квартиры – 54,4 кв. м. На все жилые помещения 12-квартирного дома установлена единая цена за квадратный метр – 60 тыс. руб. Предполагается, что все квартиры будут иметь панорамное остекление. Проект предусматривает благоустройство прилегающей территории «в соответствии с требованиями законодательства», создание восьми парковочных мест и детской площадки с газоном.

Отметим, что еще пару лет назад на месте нового строительства стоял заброшенный недострой из красного кирпича. К недостаткам проекта можно отнести очевидную узость ул. Балтийской для проезда автотранспорта и ее слабую живописность. И хотя с участком для нового строительства и соседствуют малоэтажные дома преимущественно довоенной постройки, внешний вид фасадов многих из них говорит о необходимости как минимум косметического ремонта.

Добавим, учредителями компании «Альянс КПР-групп», выступающей застройщиком, являются Елена Пономаренко и Игорь Лазарев. Он в свою очередь владеет компаниями «Альфа Строй Инвест», «Альфа Строй КД» и «Стройинвестиции».

Еще один премиум-класс объект возводит ООО «Статус» на ул. Пугачева, 1а. Формально этот адрес относится к первой береговой линии и расположен непосредственно в центре курортного города. Директор компании не скрывает, что квартиры в элитной четырехэтажке должны бы привлечь столичных интересантов, нуждающихся в дополнительной квартире для отдыха в «провинции у моря». Стоимость квадратного метра в доме на Пугачева, 1а установлена единая для всех квартир – 90 тыс. руб. за квадратный метр. Из 12 квартир на реализации находятся 8 двухкомнатных площадью от 70 до 100 кв. м.

Проблемная история

Первый всплеск активности застройщиков в Зеленоградске пришелся на предкризисные 2007-2008 года. И именно со времени кризиса и в регионе в целом, и в Зеленоградске всё еще тянутся истории с замороженным строительством, обанкротившимися компаниями и «обманутыми» дольщиками. Одним из самых заметных эпизодов в этом ряду является история компании «Твое жилье», ее дома на ул. Солнечной и людей, приобретавших в нем квартиры для участия в долевом строительстве.

«Твое жилье» прекратило работы на объекте в 2008 году, позже была признана банкротом. В итоге объект был достроен конкурсным управляющим Игорем Мельниковым. Непосредственным исполнителем строительных работ выступило ООО «Гранит». В настоящее время документы на достроенный под «серый ключ» дом проходят экспертизу в ГАСН для приема объекта в эксплуатацию, а конкурсный управляющий продолжает судебные разбирательства с представителями компании, связанной с бывшими владельцами «Твоего жилья» по поводу судьбы нежилых помещений в доме.

Часть квартир первоначальные дольщики переуступили другим заинтересованным лицам, есть отдельные предложения по квартирам в этом доме от индивидуальных продавцов-дольщиков и сегодня.

Текст: Мария Пустовая

Фото: Сайты строительных компаний