О том, как отзыв лицензии у «Инвестбанка» подстегнул спрос на недвижимость, какой процент спроса на региональном рынке формируют мигранты, и почему в Калининграде почти не осталось плохих застройщиков в интервью RUGRAD.EU рассказал президент гильдии риэлторов Калининградской области Олег Перевалов.

Отражается ли как-то политическая ситуация с Украиной на региональном рынке недвижимости?

На политическую ситуацию рынок не успел среагировать, всё молниеносно развивалось, если говорить о том, что произошло с Украиной. А вообще на падение рубля с его обесцениваем к валюте, соответственно, к доллару и евро, реагирует однозначно. Но реагирует не моментально, а с изрядной долей инерции. Вообще, рынок недвижимости очень инерционный, если что-то происходит, то процессы начинают включаться через два-три месяца и полностью коррелируются с рынком только месяцев через пять-шесть.

Поэтому рост курса валют, который начался еще перед Новым годом, это отразилось на рынке поднятием цен от 1 до 6 тыс. руб. за квадратный метр. Если это брать в процентах от стоимости, то получается где-то 10%-12%. Валюта же за это время выросла на 20-25%. Даже в этом отношении получается, что максимум в половину произошла корреляция. И то — это по очень узкому сегменту недвижимости, а именно — по новостройкам, жилью эконом-класса. Эти застройщики строят сейчас, тратят средства на закупку материалов, а половину они вынуждены закупать извне, соответственно, они это ощущают и корректируют цены. «Вторички» это пока не коснулось никак, потому что тут нет прямой зависимости, тем более это жилье и так не слишком хорошо покупают, поэтому владельцы рады, что хоть за ту сумму, которую заранее определили, покупают. Не коснулся рост валют и дорогой элитной крупногабаритной недвижимости. Там ситуация такая, что предложение настолько превышает спрос, что несмотря на рост валюты, торг идет еще и вниз.

Кстати, будет некорректно назвать сегмент новостроек «узким», строятся они очень активно, но корреляция произошла в отношении квартир одно, двух, трехкомнатных ценой до 4 млн руб. К настоящему моменту все внесли корректировки.

Дальнейшая корректировка прогнозируется или есть какая-то негласная установка, что вот выше определенного параметра, скажем, 55 тыс. за кв.м. в новостройке не поднимать?

Нет, никакой установки в этом отношении быть, конечно, не может. И даже когда власти отчитываются о том, сколько построено жилья, о его стоимости, они по сути просто фиксируют статистику. Пока ситуация будет продолжаться, то будет меняться и цена. Даже если евро сейчас на какой-то отметке 50-52 рубля остановится и не будет снижаться, то цены всё равно подтянутся, потому что, скажем, не все на себе ощутили этот рост — кто-то еще держится на закупленных материалах, так что цена еще до июня точно будет выравниваться.

Плюс инфляция — даже, когда валюта стояла на месте, недвижимость в России на 10% с хвостиком в год дорожала.

Подмешивается еще ситуация с банками. Многие, у кого большие сбережения, принимают решение приобрести недвижимость. Это считается надежным сбережением. В целом, если приобрести недвижимость, пусть это и не будет в чистом смысле накоплением, но если грамотно сдавать, то можно еще и зарабатывать на этом. История с отзывом лицензий у банков принесла оживление на рынок.

Представители «Ремжилстроя» Ирины Губко связывают именно с отзывом лицензий у банков январский ажиотаж, когда за два дня у них были выкуплены почти все свободные квартиры.

Это не только у «Ремжилстроя». Такая ситуация есть почти у всех. Длинные выходные вообще дают возможность тем, кто заинтересован, спокойно посмотреть объекты и 9-10 января этот отложенный спрос привел к тому, что у всех застройщиков была длинная очередь. Но так всегда бывает после длительных перерывов.

Это не привело к тому, что в настоящее время у застройщиков действительно не осталось не проданных квартир?

Нет, конечно. Я так скажу, январь и февраль у всех застройщиков прошли очень активно в плане продаж, хотя раньше эти месяцы считались традиционно вялыми. Но по городу идёт нормальная сбалансированная торговля без перекосов - нет гиперспроса, за исключением дней, когда валюта резко подскакивала, но нет ни переизбытка спроса, ни переизбытка предложения. Ситуация достаточно благоприятная, но она может в любой момент измениться — вдруг встанет экономика России?

Но пока наблюдается хороший спрос — есть приезжие, которые поглощают объем построенного жилья. Строится тоже много.

Можно ли сказать, что сегодня не жители области, а именно приезжие являются основными покупателями жилой недвижимости в городе?

Они процентов на 50 точно формируют спрос. Если бы их не было, рынок новостроек бы встал. Такое количество проектов не было бы востребовано. Приезжие — это вся территория России, в основном, Зауралье, ближнее зарубежье, конечно Средняя Азия. Не едут из Питера, из Москвы, из Сочи, Краснодарского края. Хотя из Подмосковья есть интересанты.

Если мы говорили раньше, что москвичи стремились покупать жилье на балтийском побережье, то сейчас, во-первых, жилье на побережье стало достаточно бюджетным. Если квартиры были элитными, то сейчас в предложении — такие же одно-двухкомнотные квартиры, как в Калининграде. Ну и цены, допустим, в Зеленоградске цены даже ниже, чем в Калининграде, а в Светлогорске цены выше, но тоже не намного. Уже есть квартиры со стоимостью квадратного метра и 48 тыс. руб. и 50 тысяч. Даже в «Светлогорске-2». При этом естественно, есть варианты, при которых квадратный метр стоит дороже — 68-70 тыс., но за счет небольшой площади квартиры цены получаются сопоставимыми с калининградскими.

Поэтому побережье сейчас покупают те же приезжие из России. Есть, правда, единицы покупателей из столицы, но в основном, они стараются избавиться даже от приобретенной ранее недвижимости на побережье.

Почему?

Причин масса. Во-первых, большая часть этих покупок, несмотря на прагматичность жителей столицы, была всё-таки эмоционально обусловлена. Человек приезжал сюда в отпуск, попадал в солнечный день и говорил: «О, классно, беру, что есть тут купить?». А потом приезжал раза три и лето-не лето, попадал в холодную пасмурную погоду или сталкивался с нашим «супер-сервисом» и инфраструктурой и говорил: «Боже, куда я попал»?! Многие москвичи в итоге, мне известны такие примеры, перевложили средства в недвижимость за рубежом — не видели, чем здесь заниматься, расходы на содержание оказывались высокими. Ну и были случаи, что приезжали инвесторы из Москвы за квартирой в Светлогорске, но оказывались «по пути» в Ниде или Сопоте и интерес тут же пропадал. Хотя там цены, конечно, выше, но выше и уровень сопутствующего обслуживания.

А среди клиентов — жителей региона вариант приобретения жилья за границей, в том же Гданьске, популярен?

Хотя спрос и есть, но в Калининградской области продавать недвижимость за рубежом — дело неблагодарное. Здесь каждый интересант достаточно самостоятелен в общении с интернет-базами, часто выезжает за границу и по сути, такие операции люди производят, не прибегая к услугам посредников. Фактически спрос есть, но мы на нем не зарабатываем.

Что касается ваших заработков и вообще востребованности риэлторских услуг?

Что касается внутреннего рынка, то тут всё нормально, клиенты оплачивают услуги риэлторов. На самом деле на рынке, как в ресторане, к нам обращаются, как обращаются к официантам — предложение значительное. Всё на самом деле изменилось еще в 2008-2009 году. До этого времени спрос на квартиры в Калининграде всегда превышал предложение, и риэлтор был человеком, который условно говоря «из-под полы» доставал квартиру. Когда в 2009-2010 годах предложение стало превышать спрос, бизнес очень изменился. Мы было приуныли, что сейчас к нам никто не пойдет, но наоборот. Сначала пришли застройщики — помогите продать, затем уже и люди: «Вот есть 10 одинаковых однокомнатных квартир, помогите найти то, что надо нам». Эта ситуация сохраняется и сейчас. Застройщики обращаются, потому что заинтересованы в квалифицированных продажах — у них в последние годы упала маржа. И последние два года застройщики очень активно заключают договоры с риэлторами и продают либо только через риэлторов, либо прибегают к услугам, имея свой отдел продаж.

Единственное, не надо жадничать — комиссионные должны быть нормальными, не то что один раз и на всю жизнь. Средняя комиссия с клиента получается 30-50 тысяч рублей. Если просто услуга без подбора объекта, то может быть до тридцати тысяч сумма. К процентам особо не привязываются, поэтому когда растёт цена на недвижимость, цена на услугу не растёт.

Число застройщиков в Калининграде как-то меняется за последние годы? Или приходится говорить, что есть жесткая шестерка-восьмерка компаний, которые ведут жилищные проекты и обновления рынка не предвидится?

Не шестерка-восьмерка, но, пожалуй, есть десять компаний, которые сформировались после кризиса или пережили кризис 2008-2009 года, они и «держат» калининградский рынок. Новых особо... они есть, но с больших проектов они не начинают, но ведут точечную застройку на небольших площадках. А большие квартальные проекты — это «могучая десятка». На мой взгляд, после кризиса 2008 года на калининградском рынке вообще не осталось недобросовестных компаний в сфере строительства.

То есть сейчас в Калининграде не страшно вступать в долевое строительство, все игроки надёжны?

На данном этапе — да. Тем более с этого года ввели обязательное страхование объектов долевого строительства, хотя пока в Калининграде нет таких прецедентов. Речь идёт о тех проектов, которые начинаются только в этом году, они должны быть застрахованы. А пока те кто приступает к работам, используют еще прошлогодние и более старые разрешения на строительство.

То есть, из-за этих поправок о страховании застройщики в этом году не приступают к новым объектам?

К строительству, наверное, приступают. Не приступают к продажам дольщикам, норма о страховании касается именно этапа продажи. И тут проблема не в застройщиках, а в страховых компаниях. Они, скажем так, оказались не готовы, не понимают, сколько это может стоить, какие могут быть риски и пытаются решить этот вопрос на федеральном уровне.

Есть ли в области риск перепроизводства жилья? С одной стороны минстрой наращивает год от года планы по вводу жилья, с другой — и вы говорите, что без приезжих и построенные квартиры не были бы реализованы.

Меня всегда несколько удивляло и было непонятно, когда минстрой и правительство ставили какие-то планы. В целом, у нас крайне мало строится «бюджетного» жилья по госзаказу, у нас даже не внедрен московский опыт, когда компания должна отдать городу какой-то определенный процент жилья. Все остальное — это добрая воля застройщиков, на которых лежит обязанность и по обустройству сетей. На самом деле всё регулирует рынок, поэтому, если вдруг поток приезжих сократится или спрос упадет по иной причине, то некоторые объекты просто встанут, будут отложены или даже обанкротятся. И с желанием минстроя это никак не связано. Люди едут не потому, что их министерство пригласило, а потому, что им невозможно где-то жить — на Дальнем Востоке после наводнения или из моногородов Севера.

Перепроизводство может быть в любой момент — любая макроэкономическая подвижка, допустим, резкое торможение экономики страны — и здесь тоже произойдет остановка. Новостройная недвижимость не будет пользоваться спросом. Люди сегодня приезжают на постоянное место жительства в Калининград зачастую, ни разу тут не побывав. Если они лишатся этой мобильности, на рынке недвижимости соответствующим образом это отразится.

Риски есть, но ситуация, в целом, стабильна с конца 2011 года, поток приезжих нарастает. Это не сотни и десятки тысяч, конечно, но в продажах недвижимости через «Клипер» доля приобретений мигрантами составляет 30-35%. Это очень даже солидно. В некоторых проектах в пригороде эта доля доходит до 40-45%, допустим, в Луговом. Едут люди с военной ипотекой, или кто-то раньше переехал из маленького городка или посёлка, следом едут соседи с семьями. Особенно актуально это, если предлагается квартира с отдельным входом и каким-то участком небольшим земли вблизи.

Если тяга к своему участку всё еще сохраняется, то это как-то должно стимулировать спрос на индивидуальное жилье с землей?

На те особняки, которые есть в городе, с теми ценами, которые установлены в Калининграде, спрос никогда и не начинал расти. Есть заинтересованность на дома в пределах 4-5 млн руб. - это пригород. А особняки за 15 млн никого не интересуют. Люди с такими деньгами сюда не едут.

Премиум-сегмент в недвижимости в целом мало востребован, он в течение последних двух лет стабильно стагнирует. Несмотря на инфляцию, колебание валют цены на такие квартиры даже снижаются в цене.

Казалось бы и благосостояние населения, как декларируется, растёт, а спроса нет...

Тезис о росте благосостояния актуален для среднего слоя. Да, оно стабильно растёт — на уровень инфляции. А у бизнесменов оно в разы не идёт. У большинства, кому надо было, уже есть недвижимость, у кого — нет, но есть средства, предпочитают приобретать что-то за рубежом. А новых, условно говоря, богатых людей не появляется.

В городской черте сохраняются дачные садовые общества, сколько лет, по-вашему, они еще просуществуют в таком качестве прежде чем будут полностью застроены ИЖС?

Думаю, что через два-три года этот вопрос «шести соток» будет полностью не актуален. В настоящее время и без дачной амнистии, в большинстве случаев построенный на садовом участке дом признается жилым. Ну, только если там, допустим, подъезд недостаточно широкий, что вроде бы пожарная машина не проедет, тогда сложнее этот вопрос решается.

Сейчас цена на эту землю внутри городской черты под строительство очень удобная, потому что ее крайне много — кто-то скупал участки для последующей продажи еще в 2009 опять же, году. Можно найти участок и за 150 тыс. руб.

Сейчас существует точка зрения о том, что региональный минстрой, как регулирующий орган строительства, имеет чисто декоративные функции. Как вы к такой позиции относитесь?

Я абсолютно разделяю эту точку зрения. Если разобраться, в чем его функция в плане коммерческой недвижимости? Сейчас есть площадка, которую застройщик получил в аренду или купил на аукционе у муниципалитета, есть план, по которому он может строить, а может не строить. И в целом, минстрой еще может как-то влиять на то, что если застройщик не выполняет свой план, то вырастает арендная плата за участок. Но окончательные решения, что строить, какую недвижимость строить — элитную или социальную, принимает только застройщик.

Я считаю, что они имеют полное влияние на строительство инфраструктуры, бюджетных сооружений, но в нашем сегменте они декоративны.

Текст: Мария Пустовая