Вы в числе первых в Калининградской области начали заниматься девелопментом как комплексным освоением территорий. Какие компании, занятые в данной сфере, вы можете назвать профессиональными, кого можете отметить?
К моему великому стыду отметить кого-то конкретного я вряд-ли смогу. Но на это есть свои причины. Уж так сложилось у нас в регионе, что каждый застройщик варится в собственном соку. В сущности, мы почти не контактируем друг с другом. Не то, чтобы девелоперы региона боялись конкуренции. Просто каждый строго нацелен на конкретный проект и занимается только им, ни с кем активно не обсуждая свои планы. Безусловно, московские бизнесмены находятся в более сложных условиях, нежели местные, но и заслуги местных тоже нельзя не замечать. Иногда я просто восхищаюсь ростом конкретных компаний. Мне нравится работа компании «Авента», также импонирует «Гамма Инвест» и «КалининградРегионСтрой».
Отрадно, что в Калинингрдаде появляется всё больше читающих и уделяющих должное внимание своему развитию специалистов.
Ваша компания реализовывает ряд инвестиционных проектов в Балтийске. Как сильно отражаются возникшие в последнее время сложности с руководством этого муниципального образования на эффективности осуществления проектов?
Ситуация в Балтийске достаточно сильно отражается на всех процессах, там происходящих, в том числе и на реализации наших проектов. На самом деле мне очень обидно, что так происходит. Я очень люблю эту территорию, занимаюсь ею с 1991 года и действительно считаю, что она одна из самых уникальных территорий Калининградской области. Если в Светлогорске и Зеленоградске пляж постепенно уменьшается, то в Балтийске он постепенно растёт, кроме того, вследствие сложившихся климатических условий в Балтийске температура воздуха и воды в среднем на 2 градуса выше, чем на основных курортах региона. И этот ресурс необходимо использовать.
Там действительно располагается военная база, но если с ней грамотно сотрудничать, то вообще проблем никаких не будет.
Однако, бизнесу на этой территории сейчас тяжело. Всё получилось так, как получилось, и обвинять Федора Ярошевича в том, что он поступил так, как поступил, я не могу, так как не знаю, чем это было мотивировано, но нам работать стало сложнее. Мы ещё при Кузнецове подписывали соглашение о привлечении инвестиций в Балтийский округ и сразу начали туда заводить инвесторов. Туда зашёл Асанбуба Нюдюрбегов на строительство гидро-гавани, но даже ему, будучи депутатом Государственной Думы, там сложно работать, не говоря уже об обычных бизнесменах. Многие инвесторы тослько сейчас смогли кое-как отладить свои отношения с руководством муниципалитета.
Это очень грустная тема, но всё-таки я надеюсь, что пройдёт год-два, и Балтийск зацветёт. К сожалению, очень многое зависит от одного конкретного человека, который приходит управлять.
Что касается реальных инвестиционных проектов на территории муниципалитета, по его же данным, осуществляются только два. Один из них - наш «ТехПромИнвест», а второй - «Балийский курорт» самого Фёдора Ярошевича, который реализуется весьма скромными темпами. У нас там «стоят» четыре проекта, и мы пока ничего не можем поделать.
У вас достаточно большой стаж работы в калининградском бизнесе. Как вы оцениваете динамику улучшения или ухудшения условий, в которых в данный момент приходится работать местному бизнесу? Стало ли за последние несколько лет работать в Калининграде действительно легче?
Основное давление, оказываемое сейчас на бизнес, - это коррупция. Если я никому не мешаю, то меня трогать не будут, а если я вступила в сферу интересов кого-либо более «могущественного», то будет подключена милиция, налоговые структуры и т.д. Я проходила такие проверки «по просьбе» и не раз. Бизнес — это умение договориться, и в какой-то степени поделиться. Вот и в октябре «по просьбе трудящихся» у меня вынесли всю бухгалтерию, подержали месяц и вернули. Мне, конечно, очень не нравится, что сегодня какой-то конкретный человек руками правоохранительных органов может к тебе прийти, вот так вот всё забрать, а потом без извинений вернуть. Причём это всё делается руками тех, кто должен охранять мою безопасность. То и дело я слышу от своих коллег о том, что у них были «маски- шоу». Это, конечно, неправильно. Если я что-то неправильно делаю, то вызовите меня — покажите. Не все компании могут выстоять в таких ситуациях, и у них опускаются руки.
Меня возмущает, когда современные бизнесмены жалуются на налоговое давление. Регулярно находятся «самые умные», которые не желают платить налоги. Действительно не всегда хочется платить налоги, но делать это нужно, - проверено опытом. В сущности бизнесу в регионе намного проще не стало. Сейчас люди стали грамотнее, стал грамотней и бизнес, и налоговая инспекция, и началась война интеллектов — кто кого быстрей поймает.
Что стало толчком к созданию «Калининградского института прямых инвестиций» в 2001 году и какие результаты с тех пор были достигнуты?
Здесь стоит начать с самого начала. У меня был очень интересный первый предпринимательский опыт. Я как чиновник в период развала СССР, на рабочем месте, может быть, не совсем законно, создала небольшой консультационный отдел. Вооружённые ручкой, листом бумаги и статистической базой данных мы консультировали только зарождающийся российский бизнес, в тот момент существовавший в форме кооперативов, которые по советским меркам были бесхозные, над ними не стояли ни министерства, ни ведомства. В результате буквально через несколько месяцев я начала предлагать компаниям вставать на абонемент и получать систематические консультации, так как из-за стремительно расширяющейся клиентской базы становилось практически невозможным консультировать всех желающих в индивидуальном порядке. Цена абонемента составляла 25 рублей. В результате некоторое время спустя у нас на абонентском обслуживании стояло порядка 800 кооперативов. Ни одна государственная структура не могла похвастаться такими показателями, и это я знала точно, так как сама была чиновником.
Если бы я знала, какие сложности поджидали начинающего бизнесмена на его пути в то время, то я бы никогда не занялась бизнесом. Однако этого я не знала.
После ухода с госслужбы я основала швейное производство. Вначале шили модельную одежду, потом на рынок зашёл китайский и турецкий товар, и пришлось переориентироваться на спецодежду. Однажды был даже такой случай, когда к нам приехал председатель одного из колхозов и сообщил о том, что трактористы объявили забастовку в связи с отсутствием нижнего белья, в результате мы в кратчайшие сроки изготовили достаточно большую партию трусов. С этого момента мы и начали заниматься спецодеждой. Также работали с больницами – шили халаты.
Затем начали диверсифицировать бизнес, по принципу заполнения направлений, в которых наблюдался дефицит, как следствие, открыли продуктовый магазин. Здесь тоже был интересный случай. Однажды перед новым годом я решила привезти детям конфет, их просто негде было купить. Я вышла на командующего авиацией, договорилась о предоставлении военного самолёта, договорилась со Знаменской бумажной фабрикой, чтобы они изготовили обёртки для конфет. Затем договорилась с Одесской кондитерской фабрикой на изготовление партии конфет и ровно перед новым годом мы привезли целый самолёт конфет.
Время шло, я открывала ресторанчики. Бизнес шёл по-разному, однако мне приходилось чуть легче, чем другим бизнесменам того времени - я сделала правильный выбор. С самого начала я сделала ставку на людей, на персонал и не ошиблась. Главным было формировать коллектив, и, что ещё главнее, наладить позитивную атмосферу в нём. Затем я основала другую фирму под названием «ГеяБалт», в штат которой входило порядка 130 человек, и все они работали достаточно слаженно. Эта фирма занималась ресторанным бизнесом и строительством. Что касается строительного направления, то мы первые в Калининградской области построили в 1993 году дом на основе долевого участия. Также мы открыли первую мясную лавку, в которой можно было приобрести слепленные вручную пельмени. Также у нас был кафе-бар «Селена», из которого впоследствии вырос ресторан «Алые Паруса». Затем был ещё ряд бизнес-проектов, но впоследствии мы пришли к тому, что накопленный в бизнесе опыт необходимо передавать. В тот момент как раз Москве создавалась площадка для инвесторов при поддержке министерства экономики РФ и носила название «Институт прямых инвестиций», и нам предложили открыть филиал этого института в Калининграде. В результате мы решились на это. Нас в нашем начинании своевременно поддержал Юрий Савенко, будучи тогда мэром города. Московский институт дал нам хорошее имя, однако со средствами у нас было в тот момент туго. Наши московские партнёры, прибывшие из Москвы на открытие, предложили финансовую помощь в виде кредитования, в частности, московский «Финпромбанк», но мы отказались от такого рода помощи и предпочли использовать в своей работе только их имена как наших партнёров.
В начале своей работы в 2000 году мы допустили серьёзную кадровую ошибку, - набрали исключительно титулованных сотрудников, которые просто-напросто не смогли ужиться в одном коллективе. Не было чёткого понимания, чем мы конкретно будем заниматься. В результате, мы поехали по всем производственным предприятиям региона, предлагая услуги по привлечению инвестиций, и практически нигде не нашли заинтересованности в наших услугах. Предприятия просто хотели получить дешёвые кредиты. Возможности инвестиционного участия они даже не рассматривали. На тот момент, ни мы не знали как работать, ни те, с кем мы работали, не знали, как работать с нами.
Ситуация начала выравниваться, когда мы начали предоставлять услуги по бизнес-планированию, хотя это и не было нашим приоритетным направлением. Мы чётко осознавали, что через несколько лет каждый студент сможет сделать достаточно качественный бизнес-план и на предприятиях появятся специальные должности, в чью компетенцию входит бизнес- планирование. Основным приоритетом своей работы как тогда, так и сейчас являлось развитие инфраструктуры бизнеса, через работу с правительством, масштабными проектами, которые требовали определённого уровня подхода. Одними из первых нам пришлось серьёзно заняться маркетингом в Калининградской области. В 2000 предназначение маркетинга руководителям предприятий региона было просто не ясно. Сегодня ни одно уважающее себя предприятие, которое претендует на какую-либо реальную рыночную нишу, без масштабной маркетинговой подготовки проекта в регион даже не заходит. То есть, к нам начали приходить люди с идеей, а мы, просчитав и спозиционировав эту идею, уже в формате готового проекта представляли её на суд регионального правительства и частных инвесторов. У нас была своя передача под названием «Экспертиза», в которой мы демонстрировали общественности наиболее перспективные проекты на протяжении 3 лет.
В данный момент в КИПИ за маркетинговыми исследованиями стало обращаться немало представителей московского бизнеса и иностранных инвесторов, последними обратились чехи.
Я могу отметить, что если раньше люди сначала хватали кусок земли, а только потом начинали думать, что с ним делать, то теперь предпринимателей всерьёз волнует перспектива развития той или иной территории. Живым подтверждением этой ситуации является ситуация с земельными участками, которые располагаются на пути следования строящейся в данный момент трассы, соединяющей курортные города региона. Отдельные люди либо вложили достаточно большие деньги, - земля у моря всегда стоила дорого - либо им достались долевые права на эти земельные участи. А теперь должны на совершенно законных основаниях, с точки зрения государства, сдавать свои участки за государственные компенсации, сумма которых в 30-40 меньше уплаченной собственниками при покупке этих участков.
На данный момент в копилке выполненных КИПИ проектов числится порядка 300 работ. Огромное количество ТЭО сделано для побережья. В данный момент мы владеем практически всей информацией по данным районам, и уже можем делать качественную аналитику.
К наиболее масштабным проектам, которыми мы гордимся, можно отнести приход в Калининградскую область бразильцев «Конкордия», занимающихся мясным производством. Это был действительно красивый проект. Наша задача сводилась к тому, чтобы довести проект до определённой точки и передать на реализацию другим компаниям.
Был один интересный инвестиционный проект в Балтийске. Вообще было весьма проблематично зайти на эту территорию в связи с наличием неподалёку военной базы. В общем-то долгое время эта территория считалась не интересной для инвестора. Однажды в рамках созданной нами компании «БИЦ-ТехПромИнвест» мы попытались взять участок в 8-12 га и просчитать его экономику. В итоге получились достаточно интересные значения, на основании которых решил зайти «живой» застройщик из Ингушетии, который занимается строительством отелей в Сочи, Москве и в столице Ингушетии. И это, пожалуй, единственный удачно реализованный проект, который работает в Балтийске.
Если раньше мы доводили проект до определённого этапа и передавали его на реализацию, то недавно мы логично задумались над расширением нашей сферы деятельности до полного цикла, и на данный момент уже получили лицензию на организацию службы заказчика-застройщика и оформили компанию «ЛСИ», единственным учредителем которой является КИПИ. Сейчас в рамках этой компании ведём 2 достаточно больших строительных проекта. Первый из которых - это возведение в Светлогорске 15 тыс. кв. м. жилья со всей сопутствующей инфраструктурой, в том числе и магазинами. В данный момент проходит доработка и согласование проекта. На это потребуется ориентировочно 2-3 месяца. Жилой комплекс будет располагаться на территории бывшего пионерского лагеря недалеко от въезда в город.
Второй - кожно-галантерейная фабрика за окружной дорогой в районе поселка «Южный», инвестором будут являться москвичи, а компания «ЛСИ» будет выступать в виде их представителя и контролировать процесс строительства.
В данный момент ведём собственное строительство трёх гостевых домов в посёлке Мечниково. На своём примере хотим показать инвесторам, что это достаточно перспективная территория и за ней большое будущее. В довоенные годы это было одно из самых излюбленных и дорогих мест отдыха в Германии.
Недавно КИПИ выиграл тендер, проводимый правительством области, на разработку методологии застройки казачьих поселений. В рамках данного проекта мы будем готовить информационные материалы по заданным территориям. Следующим этапом будет планировка под застройку выделенных территорий. Заключительным этапом нашей работы станет застройка вновь образованных казачьих поселений. Уже сейчас в правительстве решается вопрос о субсидировании беспроцентных ипотечных кредитов казакам для строительства жилья в общинных поселениях на срок до 20 лет. Испокон веков казаки селились вдоль границ. На данный момент в Калининградской области насчитывается порядка 10 тыс. казаков.
Однажды к нам обратились одна крупная московская девелоперская компания, которая планировала разместить в регионе крупный морской логистический узел. Однако, калькулируя для них расходы, мы выяснили, что инвестиции в сооружение причального комплекса несоизмеримы с прогнозными доходами, и компанией-заказчиком было принято решение не запускать проект. Ещё одна московская компания обращалась к нам в октябре прошлого года с предложением просчитать эффективность приобретения одного весьма дорогого земельного участка под Зеленоградском площадью 52 га с целью строительства на его территории рекреационного комплекса. Мы провели масштабное исследование, с детальным рассмотрением рекреационной инфраструктуры, и предоставили его заказчику. На данный момент известно, что участок до сих пор не продан. По всей видимости, москвичей также как и в предыдущем случае не совсем устроила ожидаемая рентабельность проекта.
К нашим достижениям можно также отнести победу в тендере, проводимом ассоциацией иностранных инвесторов на предмет составления инвестиционных паспортов ряда городов региона. Мы уже сделали 6 инвестиционных паспортов муниципальных образований.