Большинство материалов о Калининградской области в федеральной прессе сопровождаются изображениями «Рыбной деревни». Местные архитекторы брезгливо называют проект новоделом, но факт остается фактом — проект яркий и запоминающийся.

До недавнего времени было принято считать, что главным источником проблем совладельца «Компании проектного финансирования» Павла Федорова, ведущего проект с момента его запуска, было Министерство обороны. Компания уже освоила земельный массив под первой очередью проекта, и для реализации второй очереди требовалось найти понимание с городскими властями и военными. Последние владели двумя земельными участками общей площадью на 19,8 тыс. кв.м на берегу Преголи между Юбилейным и Высоким мостами.

У военных разговор был короткий: «Если хотите, покупайте нашу землю на аукционе». Впрочем, стартовую цену, по которой выставлялся на торги участок Минобороны (6,4 тыс. кв.м) начиная с первого квартала 2010 года, было сложно назвать компромиссной. Стоимость земли в 180 млн руб. называлась неадекватной как Павлом Федоровым, так и сторонними комментаторами. В итоге цена опустилась до 70 млн руб., но и тогда не нашлось желающих купить участок, не имеющий собственного выезда на дорогу (проезд возможен только по территории, принадлежащей городу).

После того как в конце 2012 года министр обороны Анатолий Сердюков впал в немилость и был уволен, министерство поменяло свою позицию по земле рядом с «Рыбной деревней». В марте губернатор Николай Цуканов заявил, что «получил подтверждение передачи земельного участка» от нового министра обороны Сергея Шойгу. Впрочем, как отмечает замглавы администрации Калининграда Александр Зуев, кто сейчас владеет данным участком, до сих пор неясно: звучало несколько заявлений о передаче, но о регистрации областным правительством права собственности на землю пока доподлинно не известно.

Есть вопросы

Даже если предположить, что все пройдет гладко и область получит землю Минобороны, возникает вопрос, через какой механизм и по какой цене данная территория отойдет компании Павла Федорова. В минувшую субботу на встрече с местными представителями туриндустрии, журналистами и блогерами Павел Федоров попросил губернатора прояснить этот вопрос, однако глава региона довольно размыто сформулировал свою позицию — земля может быть передана инвестору напрямую, а может и через администрацию города.

К обоим механизмам передачи есть вопросы. Просто передать участок земли в центре города от правительства инвестору может быть затруднительно: правительство не является стороной инвестиционного договора, который в свое время был заключен между администрацией Калининграда и «Компанией проектного финансирования» (хотя по версии администрации Калининграда существует и третья сторона - Министерство обороны). Поэтому законная прямая передача участка вряд ли возможна. Что же касается контролируемой передачи через конкурс или аукцион, то не каждый чиновник возьмется сейчас брать на себя ответственность за данный процесс. На той же встрече с журналистами и блогерами Николай Цуканов, говоря о возможности проведения «контролируемых аукционов», заметил, что последняя попытка провести такой аукцион закончилась заключением под стражу замглавы конкурсного агентства Валентина Айвазяна за получение «отката» за подряд на строительство детского сада в Балтийске.

Второй механизм с передачей земли через администрацию Калининграда тоже может дать сбой. Городские власти вроде бы могут передать землю, минуя торги, через инвестдоговор, но они должны этого захотеть. Муниципальные же чиновники считают, что безвозмездная передача земли компании Павла Федерова может нанести ущерб городскому бюджету.

Тайм-аут без конца

Пока что в реализации проекта продолжается тайм-аут, а стороны пытаются разобраться, кто, кому, сколько и за что должен. Главным документом, определяющим отношения сторон в проекте, является инвестиционный договор, который никогда официально не публиковался. Более того, администрация Калининграда отказывается его предоставлять, ссылаясь на содержащуюся в нем коммерческую тайну, к которой, по мнению чиновников, относится объем заявленных инвестором вложений в инфраструктуру.

Руководитель региональной приемной «Трансперенси Интернешнл» Илья Шуманов считает, что про подобные документы в принципе не могут быть непубличными, а обязательства по вложениям в инфраструктуру можно принципиально приравнять к обязательствам по арендной плате за конкретный земельный участок, которые коммерческой тайной не являются и являться не могут, так как стороной в договоре является публичный орган власти. «История с инвестсоглашениями крайне мутная и непрозрачная как в целом по России, так и в Калининградской области. Дело в том, что федеральный закон о вступлении в силу Земельного кодекса предполагал, что земля по инвестсоглашению может отходить инвестору только после выполнения условий договора. Но практика показывает, что далеко не всегда земля предоставляется после исполнения договора. Например, застройщик отеля Ibis, насколько я понимаю, по инвестсоглашению должен был построить мост через реку. Отель уже введен в эксплуатацию, а о строительстве моста ничего не слышно. По моим данным, всего в администрации Калининграда есть порядка 40 подобных соглашений, детали которых непрозрачны и непубличны», - говорит эксперт.

Между тем у сторон существуют противоречия даже по базовым пунктам соглашения. Так, администрация Калининграда считает, что сторон у соглашения было три — администрация, «Компания проектного финансирования» и Министерство обороны. Павел Федоров же утверждает, что сторон всегда было две — администрация и компания, а Министерство обороны возникает только в одном из дополнительных соглашений, которое ведомство «само и аннулировало».

Для администрации Калининграда наличие Минобороны в числе участников договора - принципиально. Именно данное обстоятельство дает основания для признания инвестдоговора, накладывающего на чиновников обязательства по передаче Павлю Федорову земли, либо недействительным, либо невозможным к исполнению.

«Ранее существовал трехсторонний договор, предусматривающий комплексное освоение территории «Компанией проектного финансирования», - рассказывает замглавы города Александр Зуев. - Соответственно, первый этап контракта был исполнен. Целиком за федеральный счет была построена набережная. Ее бы не потянула никакая компания. Сам променад делала компания в рамках благоустройства. Мы остановились, потому что Минобороны выставляло [свой участок] на аукцион по завышенной цене. Цены были абсолютно не адекватны рыночной ситуации, и здесь мы с компанией согласны. По факту своими действиями Министерство обороны из договора вышло, не проведя аукцион на рыночных условиях и не передав участок иным образом. Поэтому встал вопрос либо о перезаключении контракта, либо о его изложении в той редакции, которая возможна к исполнению. Некоторые юристы говорят, что инвестконтракт уже прекращен выходом одной из сторон. Другие юристы полагают, что он не прекращен, но не возможен к исполнению».

Павел Федоров же считает, что инвестдоговор и действует, и возможен к исполнению, а кто в этом сомневается - рискует в скором времени оказаться в арбитражном суде. «Земля у нас по постановлению еще 2003 года - под проектирование и строительство. И до передачи участка военным так и было. Если у города такая позиция будет (отказ от исполнения инвестдоговора, - прим. RUGRAD.EU), то будут судебные разбирательства. Они не имеют права передать через аукцион другому инвестору, потому что есть инвестдоговор. <...> Если пытаться выкрутить руки компании и взять с нас еще 100 млн руб., как озвучивалась цифра, то будет судебное разбирательство и имиджевые потери у города будут очень серьезные. Мы - один из ведущих инвесторов, который вложил в город 70 млн долларов. Более того, если так произойдет, то им придется возмещать наши затраты на реконструкцию улицы и канализационно-насосную станцию, в которую мы вложили порядка 162 млн руб.»

Город, в свою очередь, считает, что принадлежащий ему участок площадью 13,4 тыс. кв. м он может выставить на аукцион в любой момент, и чтобы этого избежать, компания должна изъявить желание «сесть за стол переговоров и выйти с новыми предложениями, хотя предложить пока, видимо, нечего». «Мы считаем, что у нас нет контракта, по которому мы можем работать. В свое время с «Компанией проектного финансирования» обсуждалось внесение изменений в указанный договор с более четкой конкретизацией, что получает город. От компании исходят предложения, мол, ребята, давайте мы где-нибудь предоставим 300 кв.м офисной недвижимости. Но «где-нибудь» нас не устраивает. Нас не устроит даже 300 кв.м в офисных зданиях, которые могут быть построены на спорных земельных участках. Кроме того, мы не понимаем, как будет обстоять дело с бывшим немецким трамвайным депо (разрушенный ангар из красного кирпича на участке Минобороны, - прим. RUGRAD.EU). Если это не памятник архитектуры, то его нужно разобрать. Продолжать переговоры без понимания того, что мы будем иметь, мы не можем. Мы не понимаем, почему застройка должна идти с убытком для города», - говорит Александр Зуев.

Администрация считает, что взаимные обязательства, в том числе и по канализационно-насосной станции, были закрыты в ходе строительства первой очереди проекта. «Компания проектного финансирования», напротив, убеждена, что вложение более полутора сотен миллионов рублей в городскую инфраструктуру было авансом за право застройки второй очереди.

«Контракт имеет много дополнительных соглашений. Там, в частности, было обязательство по переключению сетей в один коллектор. Это они сделали, и насосную станцию нам передали. Было обязательство в том, что они будут участвовать в строительстве дороги на улице Октябрьской. Насколько мне известно, в софинансировании дороги они не участвовали. Участвовали федеральный, областной и городской бюджеты, - парирует Александр Зуев. - Вложений компания сделала достаточно много, и те обязательства, которые она брала на себя на 1 и 2 очередь, она исполнила. Другой вопрос, что по третьей очереди все не определено (вероятно, Александр Зуев использует иную систему очередности. Первая очередь — комплекс из 3 зданий, включая «Маяк», которые были построены на первом этапе. Вторая — комплекс зданий, включая отель «Кайзерхоф» и офисный центр «Рыбная биржа», и третья очередь — еще не построенные здания на землях города и Минобороны. На официальном сайте «Компании проектного финансирования» весь проект разделен на две очереди: уже завершенный комплекс зданий — это первый этап, а застройка городской и «военной» земли — второй, - прим. RUGRAD.EU)».

Who is mr. Fedorov?

Впрочем, есть проблема и поинтереснее. Во взаимоотношениях администрации и компании Павла Федорова нет согласия в том, какой статус у Павла Федорова. «Еще очень интересный момент, который мне тоже непонятен, — кто такой Федоров в этом проекте? Я не знаю, - рассуждает Александр Зуев. - Последнее обсуждение по данному проекту было не с Федоровым, а с генеральным директором компании, который говорил, что совет учредителей и те полномочия, которые ему представляются, не связаны с личным мнением Федорова. Мы все привыкли, что «Рыбная деревня» — это Федоров. Но с момента ввода в эксплуатацию «Рыбной деревни» подписывает бумаги совсем не Федоров, а абсолютно другой человек».

Сам Павел Федоров называет себя инициатором проекта, который также владеет 26% долей ООО «Компания проектного финансирования». Еще 2% долей принадлежат «его первым партнерам». «Контролирующий пакет» - 70%, по словам Павла Федорова, находится в собственности структур, близких к банку «Петрокоммерц».

По официальным данным, генеральным директором компании с апреля 2011 года является некий Артем Валеев. Согласно тому же источнику, 70% компании принадлежат ООО «Олдсток», учрежденной двумя кипрскими компаниями, 26% - действительно доля самого Федорова, а оставшиеся 4% в равных долях распределены между Валерием Барановым и Ириной Коротковой.

По данным Росстата, в 2011 году выручка ООО «Компания проектного финансирования» составила 75,1 млн руб., а чистый убыток после уплаты процентов по кредитам - 226 млн руб.

Текст: Вадим Хлебников