Борис Бабаянц: Сегодня если государство что-то говорит, то человек зачастую делает наоборот, а потом возмущается, что государство виновато и должно ему помочь
Зачем Фонд жилищного и социального строительства играл роль «пожарной команды» в период массового появления «обманутых» дольщиков, что мешает развитию рынка арендного жилья в Калининградской области и почему мы отстаем по объемам выдаваемых ипотечных займов RUGRAD.EU рассказал директор фонда Борис Бабаянц.
- Почему фонд решил заняться проблемой обманутых дольщиков? Это ведь, прямо скажем, не является его уставной целью.
- Мы вошли в проекты, где были обманутые дольщики, по поручению правительства в 2009 году. В период кризиса каждая область начала решать проблемы с обманутыми дольщиками по-своему: кто-то просто выделяет из бюджета деньги на достройку объектов, где-то дольщиков обязывают складываться и решать вопрос самим, а в Калининграде пошли по пути назначения специальной структуры для решения этого вопроса и выбрали наш фонд, поскольку мы полностью подконтрольны мэрии Калининграда и правительству области. Фонду была предоставлена государственная гарантия, и под нее мы получали кредиты в ВТБ и Банке Москвы, которые направлялись на финансирование строительства. Всего проблемных объектов на тот момент было порядка 35, и не всегда ситуация была связана с обманом дольщиков. Ряд объектов просто были остановлены из-за того, что у застройщиков закончились деньги.
Мы начали финансировать эти проекты, заключая договора долевого участия на свободные квадратные метры и контролируя поступление средств и непосредственно процесс строительства. Так мы работали с домом на улице Дадаева-Железняка компании «Стройинвест-2010», домом «Инвент-проект» на Кошевого, жилым комплексом «Летний» (ООО «Авеста и К») на Иртышской, ну и, конечно, «Вальдау». С последним было особенно непросто. В начале была попытка предоставить госгарантию непосредственно самой компании-застройщику. Однако ожидаемого эффекта не получилось, и тогда стройку поручили уже нам. Потому что нельзя финансировать строительство объекта, где имеются старые долги. Застройщик начал в первую очередь гасить их за счет нового кредита. В результате непосредственно до строительства деньги практически не дошли. Когда «Вальдау» поручили нам, мы сразу отсекли все старые долги, потому что это проблема фирмы «Вальдау», и она их должна решать сама, - и объект мы достроили.
Компания была в предбанкротном состоянии, она передала нам функции заказчика и права на заключение договоров со строительными организациями, необходимыми для завершения строительства.
- То есть фонд играл роль своего рода пожарной команды?
- Получается так. Подрядчик говорил: «мы все выполним», а мы им, в свою очередь, - «а мы вас проконтролируем». То есть мы не лезли в их хозяйственную деятельность. Как только застройщики допускали нарушения по согласованным графикам финансирования и выполнения строительных работ, мы брали строительную часть на себя.
Сейчас у нас в проработке еще ряд объектов – в частности, жилой дом на улице Докука в Чкаловске и дом на ул. Солнечной в Зеленоградске фирмы «Твое жилье».
- Вы рентабельность по данной сфере деятельности считаете, или это «общественная нагрузка»?
- Эта программа – часть социальных обязательств, которые выполняет Фонд. Считать прибыль по данному проекту вообще не совсем корректно, поскольку по ряду объектов мы уже вложили значительную сумму собственных средств в завершение строительства и несем расходы по оплате процентов по обслуживаемым банковским кредитам. Так было, например, с «Вальдау». Хорошо, если вложенные средства нам удастся в конечном итоге компенсировать, тогда, думаю, сможем минимизировать убыток или выйти «в ноль».
- Когда изучаешь историю взаимоотношений дольщиков и строительных компаний, иногда возникает ощущение, что дольщики серьезно злоупотребляют. Это только ощущение или фактическое положение вещей?
- К сожалению, и такое бывает. Почему «обманутые» дольщики попадают в ту ситуацию, в которой оказываются? Это происходит не по вине правительства или городских властей. Ведь перед тем как заключить договор долевого участия, нужно изучить все возможные финансовые и юридические риски, получить консультацию специалиста. А у нас нередко получается наоборот - к юристам обращаются уже после того, как возникает проблема.
Чудес не бывает, и если рынок сегодня предлагает жилье определенного класса по цене 35-40 тыс. за кв.м, и вдруг такое же жилье, только в лучшем месте, предлагается по 25 тыс. руб. - что-то здесь не так. Альтруистов сегодня нет! Иногда предлагают заключать договора не долевого участия, а инвестиционные договора под предлогом необходимости «уйти от налогов», и здесь явно кроется какой-то обман. Поэтому, наверное, те, кто готов принимать на себя такие риски и достраивать объект, должны сами в случае приостановки его строительства разбираться. Никто ведь никогда не компенсировал людям потери от вложений в «МММ»? Здесь то же самое. Но государство приняло решение помочь. И сначала Георгий Боос, а затем и Николай Цуканов заявили о том, что нужно постараться помочь людям, при этом не беря с них денег.
- Может, уже пора заканчивать перекладывать ответственность с себя на государство?
- Легко, конечно, ругать того, кто не может тебе ответить. А придет дольщик к застройщику, начнет возмущаться и ничего не добьется. Вина государства, на мой взгляд, во всей этой истории заключается в одном — наличии слишком «мягких» законов в отношении тех, кто занимается мошенничеством. За украденный мешок картошки человек сегодня может получить несколько лет тюрьмы, а если застройщик украл миллионы через обман при строительстве жилья, его не посадят. Он говорит: «Я перечислил деньги туда, потом сюда» и миллион других оправданий. Что мы имеем в результате: ни один наш застройщик в тюрьму не сел. Может быть, многие из них и не пошли бы на то, что совершили, если бы точно знали, что получат за это срок как за особо серьезное преступление — 10 или 15 лет.
Что касается обучения народа грамотности... Сегодня получается так, что если государство что-то говорит, то человек зачастую делает наоборот. А потом этот же человек возмущается, что государство виновато и должно ему помочь. И когда становится ясно, что явление носит массовый характер, и за каждым дольщиком стоит семья, государство уже не может не реагировать на эту проблему.
- Предпринимателей, готовых идти изначально на «рискованное» строительство с деньгами дольщиков, становится меньше?
- Постепенно их число сходит на нет. Сегодня большинство уже трезво оценивают свои возможности завершения строительства, и только когда понимают, что проект будет реализован до конца, начинают стройку.
- Какой интерес у фонда к строительству так называемого арендного жилья?
- Мы предлагали этот проект еще при Георгии Боосе. Тогда он дал поручение заниматься этим вопросом нам и областному министерству экономики. В результате остановились на нашем варианте, который предполагал строительство домов коммерческого найма с 5-летним сроком проживания и последующим выкупом за счет получения ипотечного кредита. То есть мы привлекаем кредит на 5 лет, строим дом, и заселяем людей. Они платят аренду, а мы платим банку по кредиту. Плюс граждане делают взносы на свои накопительные счета, что через 5 лет позволяет сформировать первоначальный взнос для получения ипотечного кредита. Врачи и учителя в нашем варианте имели возможность получения дополнительных субсидий. Минэкономики же предлагало более длительный срок аренды – на 15-20 лет, чтобы человек делал меньшие ежемесячные платежи, но дольше. Но в таком случае возрастала бы нагрузка на бюджет.
Затем уже правительство РФ порекомендовало проработать вопрос развития арендного жилья АИЖК, которое в качестве пилотного проекта в Новосибирске предложило свою схему: создается специализированная организация, ей выделяется 30% средств на приобретение построенного дома, а АИЖК дает ей кредит на оставшиеся 70% от стоимости многоквартирного дома под 10-11% годовых.
В декабре вышла государственная программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", подписанная премьером Дмитрием Медведевым, где конкретно указано, что АИЖК идет исполнителем программы «Арендное жилье». Сегодня у нас есть областная программа, которая позволяет получить финансирование из бюджета, построить дом и сдать квартиры в наем только областным бюджетникам. А программа АИЖК позволяет любому обеспечить доступ к арендному жилью. Если честно, я сторонник именно этого пути, а дополнительную помощь отдельным категориям граждан можно оказывать через предоставление целевых субсидий. Если это хороший специалист в частном секторе, то его расходы на арендные платежи сможет субсидировать компания-работодатель. То есть все будут на равных иметь возможность 20 лет жить в арендном жилье и копить деньги на выкуп данной квартиры.
На этой неделе АИЖК заключило соответствующее соглашение с областным правительством. Будем надеется, что в ближайшее время уже начнется его практическая реализация.
При этом важно отметить, что данная работа будет способствовать формированию более цивилизованного рынка аренды жилья. Ведь сегодня с людьми, как правило, вообще не заключают никаких договоров, а в один прекрасный момент их просто выкидывают на улицу.
- Но ведь рынок аренды жилья сегодня все больше начинает походить на пенсионный фонд. Люди не сильно верят в «достойную пенсию», которую обещает государство, постоянно меняющее устройство пенсионной системы, и копят на квартиру, чтобы жить на деньги от ее сдачи на пенсии.
- Я не думаю, что на первоначальном этапе калининградский рынок аренды сильно изменится, поскольку объемы вводимого арендного жилья в первые год-два будут относительно небольшими. Другой вопрос, что через несколько лет после запуска арендного жилья на рынке могут появиться в полном смысле слова доходные дома, когда кто-то из бизнесменов будут оставлять в возводимых новостройках по 1-2 подъезда под арендное жилье.
Сейчас этот проект может быть особенно актуален, потому что в преддверии чемпионата мира по футболу в 2018 году в Калининград поедут специалисты из других регионов России и из-за рубежа, и их нужно будет где-то расселять. Так что наши программы вряд ли смогут как-то негативно повлиять на рынок при росте спроса на все виды арендного жилья в ближайшие несколько лет.
Вообще жилье дешевле-то не становится. Кризис этот рынок обвалил не сильно, да и то в первую очередь в сегменте дорогих квартир. Эконом-класс упал всего на 5-10%. Цены уже восстановились по всем видам жилья. Элитные новостройки даже стали дороже, чем до кризиса. Если раньше стоимость квадратного метра доходила до 55-60 тыс. руб., то сейчас уже до 80 тыс. руб., а в Светлогорске уже продают квартиры по 100 тыс. за кв. м.
Жилье — это хороший актив, который можно продать, заложит или сдавать, получая добавку к пенсии.
- Не кажется ли вам, что цены у нас растут быстрее, чем должны были бы, то есть надувается «пузырь»?
- Я бы не сказал. Вот, например, возьмем Израиль. В городе, сопоставимом по размеру с Калининградом, цены начинаются от $2 тыс. за метр. И это окраина. Центр там стоит $3-4 тыс. В Германии – такая же ситуация.
В Калининграде рост цен пошел как раз в ноябре-декабре. Одна из причин состоит в том, что жилья стало строиться меньше. Из того объема, который мы построили, на коммерческое жилье приходится всего 200-300 тыс. «квадратов». Много индивидуального строительства, для военных и силовиков.... По моим оценкам, всего 40% пришлось на коммерческое жилье. Если коммерческие объемы строительства жилья будут сокращаться, то рост цен продолжится.
- Но за рубежом, наверное, и качество строительства получше...
- Разве что качество отделки немного повыше. Но и в Калининграде найдется немало компаний-застройщиков, которые строят качественные дома на самом высоком уровне.
- Тем, кто строит индивидуальные жилые дома, вы какие-то услуги оказываете?
- Если человек просто хочет построить дом, то мы ему вряд ли сможем чем-то помочь, потому что это не наш профиль деятельности. Однако есть программа «Жилище», в рамках которой возможно комплексное развитие территорий. Если проект комплексной индивидуальной застройки будет аккредитован в АИЖК, тогда агентство может выделить деньги для получения ипотечного кредита тому, кто строит этот дом. У нас в регионе такие форматы были, например, «Березовый квартал», но они не пошли. Но я знаю, что в Белгороде такие программы получили хорошее развитие, благодаря чему там строится много индивидуального жилья.
- А почему они тянут, а мы не тянем?
- Весь вопрос в земле. Там в свое время сформировали земельные участки и передали их местному региональному оператору АИЖК, подтянули сети, дороги и все заработало.
- С арендным жильем та же проблема?
- Там нужны изменения в законодательные акты, которые позволяют выделять земельные участки под арендное жилье бесплатно. Разработана программа АИЖК, есть готовность ее реализовать, а механизма бесплатной передачи участка нет. Нужно идти на аукцион, а если участок взят на аукционе, то зачем тогда заниматься арендным жильем?! Тогда в первую очередь нужно будет думать о том, как вернуть средства, вложенные в покупку земельного участка, а само арендное жилье в таком случае станет просто очень дорогим и окажется невостребованным. Хотя возможно, через какое-то время, когда стоимость аренды значительно вырастет, такой подход и станет экономически оправданным, но не сейчас.
- Но насколько я понимаю, принцип платной передачи земли под жилищное строительство действует по всей России, а где-то, как вы говорите, арендное жилье все же строят?
- Пока только реализовали пилотный проект в Новосибирске – построили дом для работников Академгородка и бюджетников. Наверное, был найден какой-то механизм выделения участка застройщику. Для строительства одного дома, чтобы «поднять флаг», землю предоставили, а вот чтобы поставить реализацию проекта «на поток», на мой взгляд, требуются новые подходы.
Что касается выделения участков под ИЖД для многодетных семей, то у нас есть следующее предложение правительству. Сегодня по закону муниципалитет должен отдать участок бесплатно. Получая участок, многодетная семья спешно начинает искать покупателя на данную землю, чтобы получить деньги. Хорошо если они вложат полученные от продажи участка средства в улучшение жилищных условий, например, покупку более просторной квартиры, но ведь это не всегда происходит именно так. Мы предложили объединять несколько многодетных семей в кооператив, оформлять на него участок и строить на нем многоэтажный дом. После строительства часть крупногабаритных многокомнатных квартир передается многодетным семьям, а остальное – в открытую продажу, чтобы на вырученные средства покрыть затраты застройщика по строительству всего дома.
Однако здесь потребуется менять разрешенное использование земельного участка, при этом сам участок должен находиться в той зоне, где такое изменение возможно. Опять же в Новосибирской области пошли по такому пути, хотя само предложение изначально было озвучено нами.
Сегодня государство устраняется от проблемы обеспечения жильем многодетных семей, просто отдавая им земельные участки. Но, на мой взгляд, это все равно полумера – как, например, больному человеку дать таблетку от температуры. Вопрос-то сложный и требует комплексного решения, например, в виде выдачи земельного участка и льготного кредита на строительство дома.
- Государство не устранилось, оно сказало муниципалитетам: вот вам задача, идите и решайте, как хотите...
- Действительно, есть проблемы, которые спускаются на места и становятся головной болью регионов.
- Какая динамика по ипотеке регистрируется по итогам 2012 года?
- За прошлый год Фонд выдал 525 ипотечных займов на сумму свыше 800 млн руб. Это на 14% выше уровня 2011 года и более чем вдвое превышает докризисный максимум 2008 года. Региональный рынок тоже восстановил свои докризисные значения, правда, вырос за последние 5 лет всего на 16%.
Существенную долю рынка – 25%, что примерно в 4 раза больше, чем в среднем по Северо-Западу, у нас заняли ипотечные программы по федеральным стандартам АИЖК.
В целом количество выданных кредитов растет. Люди стали понимать, что без ипотеки квартиру не купить. Доля граждан, которые приобрели жилье за собственные средства и путем привлечения ипотечного займа, составляет сегодня по нашему Фонду примерно 50% на 50%. За собственные средства, как правило, покупаются небольшие однокомнатные квартиры, а двух- и трехкомнатные почти всегда берутся в ипотеку.
Что касается доли сделок по покупке жилья с привлечением средств ипотечного займа в целом по Калининградской области, то она крайне мала. По нашим данным, всего 16%, тогда как в среднем по Северо-Западу – 23%.
Могу добавить, что в соответствии со стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, подписанной Владимиром Путиным, по окончании первого этапа ее реализации в 2012 году доля сделок с ипотекой на рынке жилья должна была быть не менее 20%.
- Почему наш ипотечный рынок растет медленнее, чем в других регионах?
- Здесь есть множество причин. Во-первых, дисбаланс на рынке жилья между областным центром и районами: основной рынок жилищного строительства и ипотечного кредитования сегодня сосредоточен в Калининграде, частично – на побережье, и как таковой практически отсутствует в районах области, где проживает половина населения региона. Там единицы берут ипотеку. Например, к нам обращались из Гвардейска, где чуть ли не 100 человек получили материнский капитал, но они ничего не могут купить, потому что там нет рынка жилья.
Кроме того, есть особенности структуры калининградской экономики и занятости населения – наличие значительной доли малого бизнеса, где работают индивидуальные предприниматели, и большого числа моряков, ходящих под иностранным флагом, вследствие чего десятки тысяч потенциально платежеспособных заемщиков не могут предоставить официального подтверждения своих доходов по форме справки 2-НДФЛ. Если человек с такой зарплатой и получает кредит, то ставка по нему будет очень высокая. Кроме того, люди с «серой» зарплатой не могут получить полагающиеся налоговые вычеты.
Имеется также дисбаланс на рынке жилья между спросом и предложением по ценовым и качественным параметрам – сегодня более востребованным является малогабаритное жилье эконом-класса, а построенные много лет назад элитные квартиры остаются непроданными, так как застройщики не всегда понимают и адекватно реагируют на потребности рынка.
- Ситуация с «серыми» зарплатами в последние 2 года особо обострилась?
- Да. Было немало фактов, когда люди приносили данные о зарплате, оформленные как полагается, с подписями и печатями, получали кредиты, потом переставали платить, и уже в суде выяснялось, что справки поддельные. Некоторые заемщики идут на это сознательно, поскольку если подавать справку по форме банка, то там предлагаются совсем другие проценты.
Текст: Аркадий Шумов
- Почему фонд решил заняться проблемой обманутых дольщиков? Это ведь, прямо скажем, не является его уставной целью.
- Мы вошли в проекты, где были обманутые дольщики, по поручению правительства в 2009 году. В период кризиса каждая область начала решать проблемы с обманутыми дольщиками по-своему: кто-то просто выделяет из бюджета деньги на достройку объектов, где-то дольщиков обязывают складываться и решать вопрос самим, а в Калининграде пошли по пути назначения специальной структуры для решения этого вопроса и выбрали наш фонд, поскольку мы полностью подконтрольны мэрии Калининграда и правительству области. Фонду была предоставлена государственная гарантия, и под нее мы получали кредиты в ВТБ и Банке Москвы, которые направлялись на финансирование строительства. Всего проблемных объектов на тот момент было порядка 35, и не всегда ситуация была связана с обманом дольщиков. Ряд объектов просто были остановлены из-за того, что у застройщиков закончились деньги.
Мы начали финансировать эти проекты, заключая договора долевого участия на свободные квадратные метры и контролируя поступление средств и непосредственно процесс строительства. Так мы работали с домом на улице Дадаева-Железняка компании «Стройинвест-2010», домом «Инвент-проект» на Кошевого, жилым комплексом «Летний» (ООО «Авеста и К») на Иртышской, ну и, конечно, «Вальдау». С последним было особенно непросто. В начале была попытка предоставить госгарантию непосредственно самой компании-застройщику. Однако ожидаемого эффекта не получилось, и тогда стройку поручили уже нам. Потому что нельзя финансировать строительство объекта, где имеются старые долги. Застройщик начал в первую очередь гасить их за счет нового кредита. В результате непосредственно до строительства деньги практически не дошли. Когда «Вальдау» поручили нам, мы сразу отсекли все старые долги, потому что это проблема фирмы «Вальдау», и она их должна решать сама, - и объект мы достроили.
Компания была в предбанкротном состоянии, она передала нам функции заказчика и права на заключение договоров со строительными организациями, необходимыми для завершения строительства.
- То есть фонд играл роль своего рода пожарной команды?
- Получается так. Подрядчик говорил: «мы все выполним», а мы им, в свою очередь, - «а мы вас проконтролируем». То есть мы не лезли в их хозяйственную деятельность. Как только застройщики допускали нарушения по согласованным графикам финансирования и выполнения строительных работ, мы брали строительную часть на себя.
Сейчас у нас в проработке еще ряд объектов – в частности, жилой дом на улице Докука в Чкаловске и дом на ул. Солнечной в Зеленоградске фирмы «Твое жилье».
- Вы рентабельность по данной сфере деятельности считаете, или это «общественная нагрузка»?
- Эта программа – часть социальных обязательств, которые выполняет Фонд. Считать прибыль по данному проекту вообще не совсем корректно, поскольку по ряду объектов мы уже вложили значительную сумму собственных средств в завершение строительства и несем расходы по оплате процентов по обслуживаемым банковским кредитам. Так было, например, с «Вальдау». Хорошо, если вложенные средства нам удастся в конечном итоге компенсировать, тогда, думаю, сможем минимизировать убыток или выйти «в ноль».
- Когда изучаешь историю взаимоотношений дольщиков и строительных компаний, иногда возникает ощущение, что дольщики серьезно злоупотребляют. Это только ощущение или фактическое положение вещей?
- К сожалению, и такое бывает. Почему «обманутые» дольщики попадают в ту ситуацию, в которой оказываются? Это происходит не по вине правительства или городских властей. Ведь перед тем как заключить договор долевого участия, нужно изучить все возможные финансовые и юридические риски, получить консультацию специалиста. А у нас нередко получается наоборот - к юристам обращаются уже после того, как возникает проблема.
Чудес не бывает, и если рынок сегодня предлагает жилье определенного класса по цене 35-40 тыс. за кв.м, и вдруг такое же жилье, только в лучшем месте, предлагается по 25 тыс. руб. - что-то здесь не так. Альтруистов сегодня нет! Иногда предлагают заключать договора не долевого участия, а инвестиционные договора под предлогом необходимости «уйти от налогов», и здесь явно кроется какой-то обман. Поэтому, наверное, те, кто готов принимать на себя такие риски и достраивать объект, должны сами в случае приостановки его строительства разбираться. Никто ведь никогда не компенсировал людям потери от вложений в «МММ»? Здесь то же самое. Но государство приняло решение помочь. И сначала Георгий Боос, а затем и Николай Цуканов заявили о том, что нужно постараться помочь людям, при этом не беря с них денег.
- Может, уже пора заканчивать перекладывать ответственность с себя на государство?
- Легко, конечно, ругать того, кто не может тебе ответить. А придет дольщик к застройщику, начнет возмущаться и ничего не добьется. Вина государства, на мой взгляд, во всей этой истории заключается в одном — наличии слишком «мягких» законов в отношении тех, кто занимается мошенничеством. За украденный мешок картошки человек сегодня может получить несколько лет тюрьмы, а если застройщик украл миллионы через обман при строительстве жилья, его не посадят. Он говорит: «Я перечислил деньги туда, потом сюда» и миллион других оправданий. Что мы имеем в результате: ни один наш застройщик в тюрьму не сел. Может быть, многие из них и не пошли бы на то, что совершили, если бы точно знали, что получат за это срок как за особо серьезное преступление — 10 или 15 лет.
Что касается обучения народа грамотности... Сегодня получается так, что если государство что-то говорит, то человек зачастую делает наоборот. А потом этот же человек возмущается, что государство виновато и должно ему помочь. И когда становится ясно, что явление носит массовый характер, и за каждым дольщиком стоит семья, государство уже не может не реагировать на эту проблему.
- Предпринимателей, готовых идти изначально на «рискованное» строительство с деньгами дольщиков, становится меньше?
- Постепенно их число сходит на нет. Сегодня большинство уже трезво оценивают свои возможности завершения строительства, и только когда понимают, что проект будет реализован до конца, начинают стройку.
- Какой интерес у фонда к строительству так называемого арендного жилья?
- Мы предлагали этот проект еще при Георгии Боосе. Тогда он дал поручение заниматься этим вопросом нам и областному министерству экономики. В результате остановились на нашем варианте, который предполагал строительство домов коммерческого найма с 5-летним сроком проживания и последующим выкупом за счет получения ипотечного кредита. То есть мы привлекаем кредит на 5 лет, строим дом, и заселяем людей. Они платят аренду, а мы платим банку по кредиту. Плюс граждане делают взносы на свои накопительные счета, что через 5 лет позволяет сформировать первоначальный взнос для получения ипотечного кредита. Врачи и учителя в нашем варианте имели возможность получения дополнительных субсидий. Минэкономики же предлагало более длительный срок аренды – на 15-20 лет, чтобы человек делал меньшие ежемесячные платежи, но дольше. Но в таком случае возрастала бы нагрузка на бюджет.
Затем уже правительство РФ порекомендовало проработать вопрос развития арендного жилья АИЖК, которое в качестве пилотного проекта в Новосибирске предложило свою схему: создается специализированная организация, ей выделяется 30% средств на приобретение построенного дома, а АИЖК дает ей кредит на оставшиеся 70% от стоимости многоквартирного дома под 10-11% годовых.
В декабре вышла государственная программы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", подписанная премьером Дмитрием Медведевым, где конкретно указано, что АИЖК идет исполнителем программы «Арендное жилье». Сегодня у нас есть областная программа, которая позволяет получить финансирование из бюджета, построить дом и сдать квартиры в наем только областным бюджетникам. А программа АИЖК позволяет любому обеспечить доступ к арендному жилью. Если честно, я сторонник именно этого пути, а дополнительную помощь отдельным категориям граждан можно оказывать через предоставление целевых субсидий. Если это хороший специалист в частном секторе, то его расходы на арендные платежи сможет субсидировать компания-работодатель. То есть все будут на равных иметь возможность 20 лет жить в арендном жилье и копить деньги на выкуп данной квартиры.
На этой неделе АИЖК заключило соответствующее соглашение с областным правительством. Будем надеется, что в ближайшее время уже начнется его практическая реализация.
При этом важно отметить, что данная работа будет способствовать формированию более цивилизованного рынка аренды жилья. Ведь сегодня с людьми, как правило, вообще не заключают никаких договоров, а в один прекрасный момент их просто выкидывают на улицу.
- Но ведь рынок аренды жилья сегодня все больше начинает походить на пенсионный фонд. Люди не сильно верят в «достойную пенсию», которую обещает государство, постоянно меняющее устройство пенсионной системы, и копят на квартиру, чтобы жить на деньги от ее сдачи на пенсии.
- Я не думаю, что на первоначальном этапе калининградский рынок аренды сильно изменится, поскольку объемы вводимого арендного жилья в первые год-два будут относительно небольшими. Другой вопрос, что через несколько лет после запуска арендного жилья на рынке могут появиться в полном смысле слова доходные дома, когда кто-то из бизнесменов будут оставлять в возводимых новостройках по 1-2 подъезда под арендное жилье.
Сейчас этот проект может быть особенно актуален, потому что в преддверии чемпионата мира по футболу в 2018 году в Калининград поедут специалисты из других регионов России и из-за рубежа, и их нужно будет где-то расселять. Так что наши программы вряд ли смогут как-то негативно повлиять на рынок при росте спроса на все виды арендного жилья в ближайшие несколько лет.
Вообще жилье дешевле-то не становится. Кризис этот рынок обвалил не сильно, да и то в первую очередь в сегменте дорогих квартир. Эконом-класс упал всего на 5-10%. Цены уже восстановились по всем видам жилья. Элитные новостройки даже стали дороже, чем до кризиса. Если раньше стоимость квадратного метра доходила до 55-60 тыс. руб., то сейчас уже до 80 тыс. руб., а в Светлогорске уже продают квартиры по 100 тыс. за кв. м.
Жилье — это хороший актив, который можно продать, заложит или сдавать, получая добавку к пенсии.
- Не кажется ли вам, что цены у нас растут быстрее, чем должны были бы, то есть надувается «пузырь»?
- Я бы не сказал. Вот, например, возьмем Израиль. В городе, сопоставимом по размеру с Калининградом, цены начинаются от $2 тыс. за метр. И это окраина. Центр там стоит $3-4 тыс. В Германии – такая же ситуация.
В Калининграде рост цен пошел как раз в ноябре-декабре. Одна из причин состоит в том, что жилья стало строиться меньше. Из того объема, который мы построили, на коммерческое жилье приходится всего 200-300 тыс. «квадратов». Много индивидуального строительства, для военных и силовиков.... По моим оценкам, всего 40% пришлось на коммерческое жилье. Если коммерческие объемы строительства жилья будут сокращаться, то рост цен продолжится.
- Но за рубежом, наверное, и качество строительства получше...
- Разве что качество отделки немного повыше. Но и в Калининграде найдется немало компаний-застройщиков, которые строят качественные дома на самом высоком уровне.
- Тем, кто строит индивидуальные жилые дома, вы какие-то услуги оказываете?
- Если человек просто хочет построить дом, то мы ему вряд ли сможем чем-то помочь, потому что это не наш профиль деятельности. Однако есть программа «Жилище», в рамках которой возможно комплексное развитие территорий. Если проект комплексной индивидуальной застройки будет аккредитован в АИЖК, тогда агентство может выделить деньги для получения ипотечного кредита тому, кто строит этот дом. У нас в регионе такие форматы были, например, «Березовый квартал», но они не пошли. Но я знаю, что в Белгороде такие программы получили хорошее развитие, благодаря чему там строится много индивидуального жилья.
- А почему они тянут, а мы не тянем?
- Весь вопрос в земле. Там в свое время сформировали земельные участки и передали их местному региональному оператору АИЖК, подтянули сети, дороги и все заработало.
- С арендным жильем та же проблема?
- Там нужны изменения в законодательные акты, которые позволяют выделять земельные участки под арендное жилье бесплатно. Разработана программа АИЖК, есть готовность ее реализовать, а механизма бесплатной передачи участка нет. Нужно идти на аукцион, а если участок взят на аукционе, то зачем тогда заниматься арендным жильем?! Тогда в первую очередь нужно будет думать о том, как вернуть средства, вложенные в покупку земельного участка, а само арендное жилье в таком случае станет просто очень дорогим и окажется невостребованным. Хотя возможно, через какое-то время, когда стоимость аренды значительно вырастет, такой подход и станет экономически оправданным, но не сейчас.
- Но насколько я понимаю, принцип платной передачи земли под жилищное строительство действует по всей России, а где-то, как вы говорите, арендное жилье все же строят?
- Пока только реализовали пилотный проект в Новосибирске – построили дом для работников Академгородка и бюджетников. Наверное, был найден какой-то механизм выделения участка застройщику. Для строительства одного дома, чтобы «поднять флаг», землю предоставили, а вот чтобы поставить реализацию проекта «на поток», на мой взгляд, требуются новые подходы.
Что касается выделения участков под ИЖД для многодетных семей, то у нас есть следующее предложение правительству. Сегодня по закону муниципалитет должен отдать участок бесплатно. Получая участок, многодетная семья спешно начинает искать покупателя на данную землю, чтобы получить деньги. Хорошо если они вложат полученные от продажи участка средства в улучшение жилищных условий, например, покупку более просторной квартиры, но ведь это не всегда происходит именно так. Мы предложили объединять несколько многодетных семей в кооператив, оформлять на него участок и строить на нем многоэтажный дом. После строительства часть крупногабаритных многокомнатных квартир передается многодетным семьям, а остальное – в открытую продажу, чтобы на вырученные средства покрыть затраты застройщика по строительству всего дома.
Однако здесь потребуется менять разрешенное использование земельного участка, при этом сам участок должен находиться в той зоне, где такое изменение возможно. Опять же в Новосибирской области пошли по такому пути, хотя само предложение изначально было озвучено нами.
Сегодня государство устраняется от проблемы обеспечения жильем многодетных семей, просто отдавая им земельные участки. Но, на мой взгляд, это все равно полумера – как, например, больному человеку дать таблетку от температуры. Вопрос-то сложный и требует комплексного решения, например, в виде выдачи земельного участка и льготного кредита на строительство дома.
- Государство не устранилось, оно сказало муниципалитетам: вот вам задача, идите и решайте, как хотите...
- Действительно, есть проблемы, которые спускаются на места и становятся головной болью регионов.
- Какая динамика по ипотеке регистрируется по итогам 2012 года?
- За прошлый год Фонд выдал 525 ипотечных займов на сумму свыше 800 млн руб. Это на 14% выше уровня 2011 года и более чем вдвое превышает докризисный максимум 2008 года. Региональный рынок тоже восстановил свои докризисные значения, правда, вырос за последние 5 лет всего на 16%.
Существенную долю рынка – 25%, что примерно в 4 раза больше, чем в среднем по Северо-Западу, у нас заняли ипотечные программы по федеральным стандартам АИЖК.
В целом количество выданных кредитов растет. Люди стали понимать, что без ипотеки квартиру не купить. Доля граждан, которые приобрели жилье за собственные средства и путем привлечения ипотечного займа, составляет сегодня по нашему Фонду примерно 50% на 50%. За собственные средства, как правило, покупаются небольшие однокомнатные квартиры, а двух- и трехкомнатные почти всегда берутся в ипотеку.
Что касается доли сделок по покупке жилья с привлечением средств ипотечного займа в целом по Калининградской области, то она крайне мала. По нашим данным, всего 16%, тогда как в среднем по Северо-Западу – 23%.
Могу добавить, что в соответствии со стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, подписанной Владимиром Путиным, по окончании первого этапа ее реализации в 2012 году доля сделок с ипотекой на рынке жилья должна была быть не менее 20%.
- Почему наш ипотечный рынок растет медленнее, чем в других регионах?
- Здесь есть множество причин. Во-первых, дисбаланс на рынке жилья между областным центром и районами: основной рынок жилищного строительства и ипотечного кредитования сегодня сосредоточен в Калининграде, частично – на побережье, и как таковой практически отсутствует в районах области, где проживает половина населения региона. Там единицы берут ипотеку. Например, к нам обращались из Гвардейска, где чуть ли не 100 человек получили материнский капитал, но они ничего не могут купить, потому что там нет рынка жилья.
Кроме того, есть особенности структуры калининградской экономики и занятости населения – наличие значительной доли малого бизнеса, где работают индивидуальные предприниматели, и большого числа моряков, ходящих под иностранным флагом, вследствие чего десятки тысяч потенциально платежеспособных заемщиков не могут предоставить официального подтверждения своих доходов по форме справки 2-НДФЛ. Если человек с такой зарплатой и получает кредит, то ставка по нему будет очень высокая. Кроме того, люди с «серой» зарплатой не могут получить полагающиеся налоговые вычеты.
Имеется также дисбаланс на рынке жилья между спросом и предложением по ценовым и качественным параметрам – сегодня более востребованным является малогабаритное жилье эконом-класса, а построенные много лет назад элитные квартиры остаются непроданными, так как застройщики не всегда понимают и адекватно реагируют на потребности рынка.
- Ситуация с «серыми» зарплатами в последние 2 года особо обострилась?
- Да. Было немало фактов, когда люди приносили данные о зарплате, оформленные как полагается, с подписями и печатями, получали кредиты, потом переставали платить, и уже в суде выяснялось, что справки поддельные. Некоторые заемщики идут на это сознательно, поскольку если подавать справку по форме банка, то там предлагаются совсем другие проценты.
Текст: Аркадий Шумов
