О состоянии калининградского рынка недвижимости, о ценах на жилье, о перспективах строительства «доходных домов» в регионе RUGRAD.EU рассказал генеральный директор компании «Клипер Недвижимость» Олег Перевалов.

- Олег Геннадьевич, что сейчас происходит на рынке недвижимости Калининградской области? Удалось ли преодолеть экономический кризис и справиться с его последствиями?

- Можно сказать, что мы потихоньку выбираемся из кризиса. То, что не выбрались- это точно, но выбираемся. Рынок Калининградской области — это, конечно, очень размытое понятие. Какие-то сегменты почти восстановились, а какие-то только начинают, а иные продолжают стагнировать. Рынок растет крайне медленно из-за того, что сейчас нет притока средств извне. На 80% сделки с недвижимостью - это местные деньги. Поэтому рост идет очень медленно.

- На какие сегменты приходится наибольший рост количества сделок?

- Чувствовать себя уверенно можно на рынке жилой недвижимости. Здесь можно отметить устойчивый спрос на малогабаритные квартиры, но даже уже не на однокомнатные, а скорее на двухкомнатные. Если в 2009 году главным критерием для совершения покупки была цена и существовала необходимость в квартире с небольшим метражом, то на сегодняшний день если клиенты интересуются однокомнатными и двухкомнатными квартирами, то это квартиры с достойным метражом: однокомнатные где-то 40 квадратных метров, двухкомнатные - 65-70 квадратных метров. Если есть возможность купить квартиру в новом доме, люди предпочитают именно этот вариант. Потому что в старых домах центральное отопление, изношенные сети - то есть лишние затраты на коммуналку. Акцент смещается в сторону качества. На это влияет некоторое спокойствие на рынке, в экономике, опять же стали доступны кредиты: в конце 2010 - начале 2011 года произошло сильное снижение ставок по ним.

Также сохраняется стабильный спрос на аренду торговых площадей в крупнейших торговых центрах Калининграда. В принципе, он и не падал особенно в период кризиса.

- А по каким направлениям в таком случае наблюдается затишье?

- До сих пор стагнирует рынок земли. Идут разовые сделки, но они не переходят пока в разряд постоянных, стабильных. То же самое касается и торговых площадей. Слишком много таких объектов было построено в свое время. Также много помещений было выкуплено на первых этажах. Торговые площади в наиболее людных местах сдаются без проблем, а если метров десять в сторону - спрос резко уменьшается.

Не могу сказать, что сейчас у нас очень востребованы офисные площади. Думаю, офисная недвижимость будет восстанавливаться еще не один год.

Продажа домов только начинает оживать. Но опять же, есть свои нюансы. То, что близко к городу, пользуется спросом, а то, что чуть дальше от города и без удобств - практически не востребовано. Однако я могу отметить, что в целом интерес появляется. Клиенты стали чаще интересоваться крупногабаритными объектами, недвижимостью, расположенной на побережье, земельными участками.

- Каковы в настоящий момент цены на недвижимость в Калининградской области?

- В 2010 году цены на недвижимость подросли примерно на 10%, то есть рост, по сути, произошел в пределах инфляции. Если говорить о жилой недвижимости, то минимальная цена за 1 квадратный метр сейчас составляет примерно 40 тыс. руб. Хотя есть и варианты за 37-38 тыс. руб., но это в домах, которые либо достраиваются, либо расположены на окраине, либо в очень плохом состоянии. Средняя же цена за квадратный метр по Калининграду - 45 тыс. руб. Хочется отметить, что покупательская способность сейчас достаточно низкая, денежной массы на рынке очень мало, поэтому большого роста цен не предвидится.

Опять же, та ипотека, которая есть сегодня - это не та ипотека, которая была в 2007 году. Теперь кредит на покупку квартиры предпочитают брать где-то на 50% от ее стоимости, а иногда и даже меньше. Объем выдаваемых кредитов также значительно меньше, чем до кризиса. Для рынка и для нас, риелторов, это неплохо, ведь чем ниже цены, тем больше людей могут участвовать в обороте.

- А какие районы Калининграда наиболее перспективны для строительства жилья?

- Эффективно начинать строительство там, где еще достаточно земли - это восточная часть города, правая и левая сторона Московского проспекта, ул. Гагарина, ул. Невского, Северная Гора. Вот в этих районах мест более чем достаточно для строительных площадок. Сельма уже довольно плотно застроена, хотя земли там вполне достаточно и данный микрорайон будет разрастаться. И этого будет в ближайшие годы вполне достаточно, чтобы удовлетворить существующий спрос на жилье. Московский и Балтийский районы перегружены, но те, кто там живут, с удовольствием покупают квартиры в новостройках в этих же районах, хотя добраться туда сложно из-за пробок. В западной части строить особенно негде, здесь все больше частный сектор. На мой взгляд, строительства 350-400 тыс. квадратных метров жилой недвижимости в год вполне достаточно.

- Олег Геннадьевич, что происходит с долевым строительством в регионе? Люди стали осторожнее покупать недвижимость в недостроенных домах? И как можно себя обезопасить и не стать еще одним «обманутым дольщиком»?

- Сегодня в основном на калининградском рынке остались застройщики, которые сдают свои объекты в срок. Это, как правило, крупные игроки. Их около десяти в городе. Что касается строек, которые были заморожены в период кризиса и возобновляются сейчас - вот здесь нужно смотреть, за счет чего идет финансирование.

Самый простой вариант исключить риск недостроя - это покупка недвижимости в доме, который уже построен, и идут работы по его благоустройству. Либо в случае покупки квартиры в недостроенном доме нужно обратить внимание на то, как идет строительство, в соответствии ли с заявленным графиком, также нужно учесть, откуда идет финансирование стройки. Если финансирование идет из банка, то такие объекты скорее всего надежные. А вот если финансирование происходит за счет собственного капитала - тут нужно все взвесить. Также существует страхование от недостроя. И, как правило, если страховая компания страхует такие объекты, то тут можно быть уверенным, что строительство будет завершено.

- Как бы Вы оценили перспективу появления в Калининградской области так называемых «доходных домов»?

- Я считаю, что это просто необходимо. Вообще это наша порочная практика, что все должны купить квартиру, что у всех должна быть собственность. Это неправильно. Кто-то не может, кто-то принципиально не хочет иметь собственность. В Европе масса людей, которые всю жизнь живут в арендованном жилье. Люди живут на пособия, арендную плату за них платит мэрия. Такие дома не должны быть очень крупными, чтобы это не превратилось в общежития. Например если брать по опыту Германии, то это небольшие дома до пяти этажей с несколькими подъездами. Однозначно такие дома нужны. Я, правда, не знаю, почему это обсуждается уже лет пять и до сих пор не построено ни одного такого объекта.

- Если говорить о рынке аренды недвижимости, что происходит на этом направлении?

- После кризиса условия, предлагаемые рынком аренды, для арендаторов, конечно, стали выгоднее, а для арендодателей, наоборот, хуже. До кризиса предложение по аренде было ограниченное, но и спрос был меньше. Многие, кто нуждался в жилье, предпочитали ипотеку, чтобы не платить аренду кому-то, а сразу делать выплаты за свою квартиру. А после обвала цен на рынке появилось много предложений по квартирам, которые невозможно продать и сложно сдать в аренду - то есть ситуация кардинально изменилась. Оказалось, что такой недвижимости стало много, а спрос на нее уменьшился. Сейчас цены по сравнению с 2008 годом снизились почти в два раза. И достаточно большое количество предложений по аренде сдерживает рост цен. Например, однокомнатную квартиру сейчас можно снять за 9-10 тыс. руб. плюс коммунальные платежи. Рынок аренды в настоящее время восстанавливается практически такими же темпами, как и рынок продажи жилья.

- Какая средняя цена по аренде офисных и торговых площадей в Калининграде?

- Офисные - в районе 600-700 руб. за квадратный метр. Хотя есть предложения и по 300 руб. А вот если это небольшой, хорошо обставленный офис, цена может быть и выше - около 1 тыс. руб. Торговые площади немного дороже. Если брать в среднем по городу, то это 700-900 руб. за метр.

- Недвижимость на побережье - в каком состоянии находится сейчас данный сегмент?

- На мой взгляд, наша недвижимость на побережье была немного переоценена. Если сравнить наш рынок недвижимости на побережье, например, с Сопотом или Палангой, то, конечно, он находится в тяжелом состоянии. Ни один наш город, даже Светлогорск, нельзя назвать курортным. Чтобы догнать наших соседей, нам нужно лет пять, не меньше. Состояние пляжей, дорог, количество ресторанов, качество обслуживания – все это оставляет желать лучшего. Плюс непредсказуемая погода. Спрос сейчас на недвижимость на побережье достаточно слабый. Те, кто хотел там купить недвижимость - местные жители или приезжие - давно там приобрели. Многие, кто купил там недвижимость, не знают, что с ней делать. Сами приезжают редко, в аренду сдавать такие объекты возможно только в сезон, и продать выгодно сейчас не могут. Плюс высокие расходы на содержание.

- И если подвести итог, какие тенденции развития регионального рынка недвижимости будут наблюдаться в этом году?

- Предпосылок для какого-то активного роста я не вижу. Хотя, конечно, рынок постепенно оживает. Эта тенденция началась во втором полугодии прошлого года и продолжится в этом. Но не в смысле роста цен, а скорее это коснется объема продаж, количества сделок по аренде, по продаже недвижимости. Будет продолжаться дифференциация недвижимости. Спрос на жилье, которое дорого в эксплуатации - например, хрущевки, - будет стагнировать и, возможно, цены даже будут снижаться. А на качественное и экономичное жилье, наоборот, спрос будет увеличиваться. Если брать ценовой показатель и объемы сделок, то прирост составляет за год примерно 5-7%. Медленный, но стабильный рост был и в 2009, и в 2010 году.