Алексей Стойко: Надо договариваться
С некоторых пор протестные акции в Калининграде стали действенным механизмом экономического и политического воздействия в конкурентной борьбе. Одна инициативная группа конкурирует с другой. Инвесторы борются с дольщиками. Застройщики подают в суд на подрядчиков. Свой взгляд на проблемы калининградского долевого строительства изложил Алексей Стойко, руководитель компании «К-Д Плюс».*
Непростая судьба проекта
В 2006 году компания «К-Д Плюс» в качестве заказчика-застройщика приступила к строительству на улице Александра Невского в Калининграде двух многоквартирных домов. Генеральным подрядчиком строительства выступила известная в регионе строительная компания Сергея Федорова «Бастионстрой». В соответствии с договором подряда, после окончания строительства ему должно было отойти 85% квартир из 164 запланированных к сдаче. Трудностей у застройщика хватало. Долгое время ему не удавалось получить разрешение на строительство. Однако стройплощадку, по информации СМИ, часто посещал председатель комитета по архитектуре и строительству администрации Калининграда Павел Саркисов и убедительно обещал, что «К-Д Плюс» получит разрешение. Действительно, по прошествии двух лет разрешение компанией было получено. Однако проблемы на этом не закончились. У Сергея Федорова случился инсульт, в результате чего он потерял работоспособность и руководить строительными работами не мог. В этой ситуации компания-застройщик «К-Д Плюс» решила достраивать дома самостоятельно. В этот момент стали всплывать наружу факты двойных продаж квартир в строящихся домах, что, по словам генерального директора «К-Д Плюс» Алексея Стойко, стало для него полной неожиданностью.
- Федоров прекратил строить. Стройка была заморожена, - рассказывает Алексей, глядя на два недостроенных дома за окном офиса, - Мы встречались с ним неоднократно. Искали решения. Но в итоге были вынуждены подать в суд с просьбой считать договор подряда между «К-Д Плюс» и «Бастионстрой» незаключенным. Почему незаключенным? Так посоветовали юристы. Нет разницы - что расторгать, что считать незаключенным. Поводом для иска стало то, что в договоре не были указаны даты начала и окончания строительства. В принципе мы могли бы в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив Федорова, так как стройка им, в нарушение обязательств, не велась. С мая прошлого года «К-Д Плюс» начала самостоятельно достраивать эти два дома. То есть, выступать и застройщиком, и генподрядчиком.
Ходоки-инвесторы
- Узнав, что Федоров в нарушение договора подряда продавал квартиры до окончания строительства, мы не предвидели, что он продал так много, - продолжает Алексей, - чтобы выяснить сколько, мы с ним встретились. Приехали он, его жена и сын. Мы пообещали, что закроем глаза на нарушение договора. На то, что он кому-то уже продал квартиры. Мол, «Бастионстрой» что-то нам, «К-Д Плюс», работами отработает в качестве субподрядчика, что-то материалами возьмем, кран возьмем, в общем, сочтемся и начнем дальше сами строить. Они сказали: «Да, хорошо…» - и пропали. Но зато ко мне пришел сначала один человек, потом второй, третий, …десятый с договором на квартиры в строящихся домах, заключенных, причем, не только с «Бастионстроем» Федорова, но и с его компанией «Мегастройинвест». С этой компанией мы вообще не имели никаких договорных отношений. И никакого отношения к строительству домов на Невского она не имела. Количество людей, заключивших договора с Федоровым, росло как снежный ком. Причем это были инвестиционные договора, а не договора долевого строительства. Заключены они были вопиюще безобразно. Заполнены от руки и с множеством исправлений. Деньги, большие суммы, вносились не через банк, а наличными. Кассовый чек не пробивался, а выписывался от руки приходный кассовый ордер. То есть, были ли вообще внесены деньги, не ясно. Может, эти договора и приходники выписывались просто так. Может они продолжают выписываться и поныне, задним числом.
- Что мешает вам признать эти договора и предоставить инвесторам квартиры, ведь «Бастионстрой» произвел определенный объем строительно-монтажных работ?
- Потому что, не подозревая о том, что «Бастионстрой» начал реализовывать квартиры, мы продавали их нашим дольщикам по договорам долевого строительства, зарегистрированным в юстиции и имеющим несравнимо большую юридическую силу перед инвестиционными договорами «Бастионстроя». Арбитражный суд Калининградской области признал договор подряда «К-Д Плюс» с «Бастионстрой» незаключенным. Но людей нужно понять. Им нужно как-то помогать. Чтобы разобраться в ситуации, мы провели судебно-строительную экспертизу. Она оценила объем СМР, выполненных «Бастионстроем» Федорова до замораживания строительства, в 80 млн. руб. Из этой суммы около половины, то есть, 40 млн. руб., «К-Д Плюс» отдал прямыми финансами в ходе строительства, а также средствами, которые дольщики «К-Д Плюс» вносили в «Бастионстрой». На оставшуюся сумму в 40 млн. рублей мы должны выделить квартиры инвесторам «Бастионстроя». Но список инвесторов «Бастионстроя» постоянно растет. Сначала в нем было 10 фамилий. Потом 23. 15-го марта г-жа Федорова прислала мне вот этот список. В нем уже, как видите, около 70 инвесторов. Но уже на следующий день она, позвонив мне, отказалась от этого документа. Заявила, что их компьютеры с документацией арестовала милиция. И они теперь ничего не могут ни проверить, ни гарантировать.
- Так вы удовлетворите требования инвесторов «Бастионстроя»?
- Мы хотели бы заниматься меценатством, благотворительностью. Помочь людям. Но мы просто не потянем финансово. Просто лопнем. Вот «Бастионстрой» лопнул, а проблемы остались. И если мы лопнем, то останется не 70 «обманутых дольщиков», а гораздо больше вместе с дольщиками «К-Д Плюс». В настоящий момент инвесторы «Бастионстроя» разделились на две группы. Одна, из числа непримиримых, требует именно те квартиры, которые уже приобрели наши, «К-Д Плюс», дольщики. Другая группа согласна на получение других квартир на других объектах. Кроме того, наши дольщики, «кдплюсовские», уже организовывают свои протесты. На днях зарегистрируется инициативная группа. Они отстаивают свою собственность, то есть, квартиры, приобретенные у «К-Д Плюс» по договорам долевого строительства. Требуют чтобы «К-Д Плюс» не мешали достраивать дома.
- А вам мешают?
- На нас очень большое давление оказывают правоохранительные органы. Опосредованно через наших дольщиков. На ООО «Бастионстрой» заведено уголовное дело. В связи с ним наших дольщиков постоянно вызывают в милицию. Кроме того, инвесторы «Бастионстроя» постоянно подают в суд. В качестве обеспечения арестовываются квартиры, принадлежащие дольщикам «К-Д Плюс» и одновременно инвесторам «Бастионстроя» в соответствии с инвестиционными договорами, заключенными Федоровым. Наши дольщики, естественно, нервничают. Прибегают к нам. Мы объясняем, что их договора зарегистрированы в юстиции. Их собственности ничего не угрожает. Но люди опасаются. Опасаются, например, вносить очередной платеж. Например, не торопятся платить очередные 100 тыс. руб. в то время как квартира арестована. А мы, компания «К-Д Плюс», рассчитываем ведь свой бюджет – зарплату, материалы, налоги на дальнейшее строительство – в соответствии с графиком платежей наших дольщиков. Его срывы тормозят строительство.
Кроме того, серьезное противодействие урегулированию ситуации происходит и со стороны банковских структур – кредиторов «Бастионстроя», в частности, Регионального Кредитного Банка и ряда других банков. После прекращения строительства у «Бастионстроя» г-на Федорова возникла огромная просроченная задолженность, превышающая по приблизительным оценкам сумму всех долгов перед инвесторами «Бастионстроя». Банкам на интересы инвестров-дольщиков наплевать, им важно вернуть свои кредиты. И я их понимаю, иначе банки не были бы банками. Но наша задача – урегулировать вопрос в интересах как дольщиков «К-Д Плюс», так и инвесторов «Бастионстроя». И не потому, что мы такие хорошие, а потому, что хотим закончить строительство. И администрация города в этом с нами солидарна. Однако банкиры не ходят на заседания рабочей группы в мэрию, не принимают участие в ее работе. Но они ходят на заседания судов и всячески отговаривают инвесторов подписывать мировые соглашения. Потому, что если мы даем инвесторам квартиры, то деньги проходят мимо банков. Для нас же удовлетворить интересы людей означает, я скажу честно, заработать надежную репутацию в первую очередь в городской администрации. Это для нас важно для продолжения строительной деятельности в Калининграде.
Лапин ищет выход
- В ходе работы большой рабочей группы заинтересованных ведомств и всех сторон, причастных к этой некрасивой, чего уж там, истории, Лапин сказал, что ему без разницы, кто будет сидеть перед ним – дольщики «К-Д Плюс» или инвесторы «Бастионстроя», - поясняет Алексей, - по мнению главы администрации нужно находить выход для всех. Действительно из этой ситуации красиво выйти, наверное, не получится, но надо как-то выходить. Город предложил нам увеличить этажность наших других объектов. При этом мы просим обеспечить нам прохождение всех бюрократических процедур, связанных с этим. Архитектурные согласования, сети, пожарники и так далее. Это ведь требует больших ресурсов и времени. Вроде бы все сказали «да» - и Лапин, и Саркисов, и Ли (главный архитектор Калининграда – прим. ББ).
Увеличив этажность объектов строительства, мы сможем увеличить количество квартир. Часть их будет отдана инвесторам «Бастионстроя». Часть продана новым дольщикам «К-Д Плюс» для того, чтобы окупить затраты на возведение этих этажей. Чтобы сработать хотя бы «в ноль». Это единственный выход. Другого мы не видим. И город не видит. Нужно договариваться на этих условиях.
Получив разрешение на увеличение этажности, мы сможем уже более свободно играть экономически. Привлечь новых дольщиков, партнеров, инвесторов, то есть, деньги на строительство. А сейчас денег на это нет ни у города, ни у нас. И у «Бастионстроя» нет.
- Чем в таком случае закончатся судебные арбитражные разбирательства «К-Д Плюс» и «Бастионстроя»?
- Вначале мы много внимания уделяли судебной стороне дела. Строили свою юридическую позицию. Арбитражный суд Калининградской области признал договор подряда между «К-Д Плюс» и «Бастионстроем» незаключенным. Сейчас кассация «Бастионстроя» рассмотрена в Питере. Решения официального мы пока не получили.
Но дело не в этом даже. Мы поняли, что это бесперспективно. И администрация города с нами согласна. Все говорят, что надо договариваться. Нужно находить компромиссные решения. Потому что, чтобы ни решили суды, ни город, ни мы не сможем просто так отмахнуться от инвесторов «Бастионстроя».
* материал опубликован в журнале "Бизнесберг"
** на правах рекламы
Непростая судьба проекта
В 2006 году компания «К-Д Плюс» в качестве заказчика-застройщика приступила к строительству на улице Александра Невского в Калининграде двух многоквартирных домов. Генеральным подрядчиком строительства выступила известная в регионе строительная компания Сергея Федорова «Бастионстрой». В соответствии с договором подряда, после окончания строительства ему должно было отойти 85% квартир из 164 запланированных к сдаче. Трудностей у застройщика хватало. Долгое время ему не удавалось получить разрешение на строительство. Однако стройплощадку, по информации СМИ, часто посещал председатель комитета по архитектуре и строительству администрации Калининграда Павел Саркисов и убедительно обещал, что «К-Д Плюс» получит разрешение. Действительно, по прошествии двух лет разрешение компанией было получено. Однако проблемы на этом не закончились. У Сергея Федорова случился инсульт, в результате чего он потерял работоспособность и руководить строительными работами не мог. В этой ситуации компания-застройщик «К-Д Плюс» решила достраивать дома самостоятельно. В этот момент стали всплывать наружу факты двойных продаж квартир в строящихся домах, что, по словам генерального директора «К-Д Плюс» Алексея Стойко, стало для него полной неожиданностью.
- Федоров прекратил строить. Стройка была заморожена, - рассказывает Алексей, глядя на два недостроенных дома за окном офиса, - Мы встречались с ним неоднократно. Искали решения. Но в итоге были вынуждены подать в суд с просьбой считать договор подряда между «К-Д Плюс» и «Бастионстрой» незаключенным. Почему незаключенным? Так посоветовали юристы. Нет разницы - что расторгать, что считать незаключенным. Поводом для иска стало то, что в договоре не были указаны даты начала и окончания строительства. В принципе мы могли бы в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив Федорова, так как стройка им, в нарушение обязательств, не велась. С мая прошлого года «К-Д Плюс» начала самостоятельно достраивать эти два дома. То есть, выступать и застройщиком, и генподрядчиком.
Ходоки-инвесторы
- Узнав, что Федоров в нарушение договора подряда продавал квартиры до окончания строительства, мы не предвидели, что он продал так много, - продолжает Алексей, - чтобы выяснить сколько, мы с ним встретились. Приехали он, его жена и сын. Мы пообещали, что закроем глаза на нарушение договора. На то, что он кому-то уже продал квартиры. Мол, «Бастионстрой» что-то нам, «К-Д Плюс», работами отработает в качестве субподрядчика, что-то материалами возьмем, кран возьмем, в общем, сочтемся и начнем дальше сами строить. Они сказали: «Да, хорошо…» - и пропали. Но зато ко мне пришел сначала один человек, потом второй, третий, …десятый с договором на квартиры в строящихся домах, заключенных, причем, не только с «Бастионстроем» Федорова, но и с его компанией «Мегастройинвест». С этой компанией мы вообще не имели никаких договорных отношений. И никакого отношения к строительству домов на Невского она не имела. Количество людей, заключивших договора с Федоровым, росло как снежный ком. Причем это были инвестиционные договора, а не договора долевого строительства. Заключены они были вопиюще безобразно. Заполнены от руки и с множеством исправлений. Деньги, большие суммы, вносились не через банк, а наличными. Кассовый чек не пробивался, а выписывался от руки приходный кассовый ордер. То есть, были ли вообще внесены деньги, не ясно. Может, эти договора и приходники выписывались просто так. Может они продолжают выписываться и поныне, задним числом.
- Что мешает вам признать эти договора и предоставить инвесторам квартиры, ведь «Бастионстрой» произвел определенный объем строительно-монтажных работ?
- Потому что, не подозревая о том, что «Бастионстрой» начал реализовывать квартиры, мы продавали их нашим дольщикам по договорам долевого строительства, зарегистрированным в юстиции и имеющим несравнимо большую юридическую силу перед инвестиционными договорами «Бастионстроя». Арбитражный суд Калининградской области признал договор подряда «К-Д Плюс» с «Бастионстрой» незаключенным. Но людей нужно понять. Им нужно как-то помогать. Чтобы разобраться в ситуации, мы провели судебно-строительную экспертизу. Она оценила объем СМР, выполненных «Бастионстроем» Федорова до замораживания строительства, в 80 млн. руб. Из этой суммы около половины, то есть, 40 млн. руб., «К-Д Плюс» отдал прямыми финансами в ходе строительства, а также средствами, которые дольщики «К-Д Плюс» вносили в «Бастионстрой». На оставшуюся сумму в 40 млн. рублей мы должны выделить квартиры инвесторам «Бастионстроя». Но список инвесторов «Бастионстроя» постоянно растет. Сначала в нем было 10 фамилий. Потом 23. 15-го марта г-жа Федорова прислала мне вот этот список. В нем уже, как видите, около 70 инвесторов. Но уже на следующий день она, позвонив мне, отказалась от этого документа. Заявила, что их компьютеры с документацией арестовала милиция. И они теперь ничего не могут ни проверить, ни гарантировать.
- Так вы удовлетворите требования инвесторов «Бастионстроя»?
- Мы хотели бы заниматься меценатством, благотворительностью. Помочь людям. Но мы просто не потянем финансово. Просто лопнем. Вот «Бастионстрой» лопнул, а проблемы остались. И если мы лопнем, то останется не 70 «обманутых дольщиков», а гораздо больше вместе с дольщиками «К-Д Плюс». В настоящий момент инвесторы «Бастионстроя» разделились на две группы. Одна, из числа непримиримых, требует именно те квартиры, которые уже приобрели наши, «К-Д Плюс», дольщики. Другая группа согласна на получение других квартир на других объектах. Кроме того, наши дольщики, «кдплюсовские», уже организовывают свои протесты. На днях зарегистрируется инициативная группа. Они отстаивают свою собственность, то есть, квартиры, приобретенные у «К-Д Плюс» по договорам долевого строительства. Требуют чтобы «К-Д Плюс» не мешали достраивать дома.
- А вам мешают?
- На нас очень большое давление оказывают правоохранительные органы. Опосредованно через наших дольщиков. На ООО «Бастионстрой» заведено уголовное дело. В связи с ним наших дольщиков постоянно вызывают в милицию. Кроме того, инвесторы «Бастионстроя» постоянно подают в суд. В качестве обеспечения арестовываются квартиры, принадлежащие дольщикам «К-Д Плюс» и одновременно инвесторам «Бастионстроя» в соответствии с инвестиционными договорами, заключенными Федоровым. Наши дольщики, естественно, нервничают. Прибегают к нам. Мы объясняем, что их договора зарегистрированы в юстиции. Их собственности ничего не угрожает. Но люди опасаются. Опасаются, например, вносить очередной платеж. Например, не торопятся платить очередные 100 тыс. руб. в то время как квартира арестована. А мы, компания «К-Д Плюс», рассчитываем ведь свой бюджет – зарплату, материалы, налоги на дальнейшее строительство – в соответствии с графиком платежей наших дольщиков. Его срывы тормозят строительство.
Кроме того, серьезное противодействие урегулированию ситуации происходит и со стороны банковских структур – кредиторов «Бастионстроя», в частности, Регионального Кредитного Банка и ряда других банков. После прекращения строительства у «Бастионстроя» г-на Федорова возникла огромная просроченная задолженность, превышающая по приблизительным оценкам сумму всех долгов перед инвесторами «Бастионстроя». Банкам на интересы инвестров-дольщиков наплевать, им важно вернуть свои кредиты. И я их понимаю, иначе банки не были бы банками. Но наша задача – урегулировать вопрос в интересах как дольщиков «К-Д Плюс», так и инвесторов «Бастионстроя». И не потому, что мы такие хорошие, а потому, что хотим закончить строительство. И администрация города в этом с нами солидарна. Однако банкиры не ходят на заседания рабочей группы в мэрию, не принимают участие в ее работе. Но они ходят на заседания судов и всячески отговаривают инвесторов подписывать мировые соглашения. Потому, что если мы даем инвесторам квартиры, то деньги проходят мимо банков. Для нас же удовлетворить интересы людей означает, я скажу честно, заработать надежную репутацию в первую очередь в городской администрации. Это для нас важно для продолжения строительной деятельности в Калининграде.
Лапин ищет выход
- В ходе работы большой рабочей группы заинтересованных ведомств и всех сторон, причастных к этой некрасивой, чего уж там, истории, Лапин сказал, что ему без разницы, кто будет сидеть перед ним – дольщики «К-Д Плюс» или инвесторы «Бастионстроя», - поясняет Алексей, - по мнению главы администрации нужно находить выход для всех. Действительно из этой ситуации красиво выйти, наверное, не получится, но надо как-то выходить. Город предложил нам увеличить этажность наших других объектов. При этом мы просим обеспечить нам прохождение всех бюрократических процедур, связанных с этим. Архитектурные согласования, сети, пожарники и так далее. Это ведь требует больших ресурсов и времени. Вроде бы все сказали «да» - и Лапин, и Саркисов, и Ли (главный архитектор Калининграда – прим. ББ).
Увеличив этажность объектов строительства, мы сможем увеличить количество квартир. Часть их будет отдана инвесторам «Бастионстроя». Часть продана новым дольщикам «К-Д Плюс» для того, чтобы окупить затраты на возведение этих этажей. Чтобы сработать хотя бы «в ноль». Это единственный выход. Другого мы не видим. И город не видит. Нужно договариваться на этих условиях.
Получив разрешение на увеличение этажности, мы сможем уже более свободно играть экономически. Привлечь новых дольщиков, партнеров, инвесторов, то есть, деньги на строительство. А сейчас денег на это нет ни у города, ни у нас. И у «Бастионстроя» нет.
- Чем в таком случае закончатся судебные арбитражные разбирательства «К-Д Плюс» и «Бастионстроя»?
- Вначале мы много внимания уделяли судебной стороне дела. Строили свою юридическую позицию. Арбитражный суд Калининградской области признал договор подряда между «К-Д Плюс» и «Бастионстроем» незаключенным. Сейчас кассация «Бастионстроя» рассмотрена в Питере. Решения официального мы пока не получили.
Но дело не в этом даже. Мы поняли, что это бесперспективно. И администрация города с нами согласна. Все говорят, что надо договариваться. Нужно находить компромиссные решения. Потому что, чтобы ни решили суды, ни город, ни мы не сможем просто так отмахнуться от инвесторов «Бастионстроя».
* материал опубликован в журнале "Бизнесберг"
** на правах рекламы
