Ксения Богданович: Ипотеки больше не существует
Ксения Богданович, директор агентства недвижимости «Западный дом», рассказала RUGRAD.EU о своем видении ситуации на рынке недвижимости Калининграда и его дальнейших перспективах.
- Каково, на Ваш взгляд, состояние рынка недвижимости в Калининграде?
- Ситуация всецело отражает общероссийскую тенденцию. Год назад никто и представить не мог, что падение цен достигнет такого уровня, скажем, по элитному жилью – до 80 %. Кажется, что дальше и некуда, тем не менее, это еще не ценовое дно. По массовому жилью падение не достигло такого уровня, но и здесь, как говорится, еще не вечер. Цены в сегменте удерживаются за счет «упертости» застройщиков, не желающих распродавать жилье по адекватной рыночной стоимости. Но и их стойкости должен прийти конец, так как их финансовые возможности не беспредельны. Кроме того, произошло значительное падение цен на земельные участки. С учетом того,что упали цены на стройматериалы и расценки на строительно-монтажные работы, построить индивидуальный дом для личного пользования, а не для реализации, стало наиболее выгодным вариантом. По цене это сопоставимо с новой трехкомнатной квартирой, причем в варианте «серый ключ». Падение цен на землю связано прежде всего с прекращением инвестиций со стороны столичного бизнеса. Калининградский рынок обособился.
- Чем обусловлены столь пессимистичные прогнозы?
- Каково, на Ваш взгляд, состояние рынка недвижимости в Калининграде?
- Ситуация всецело отражает общероссийскую тенденцию. Год назад никто и представить не мог, что падение цен достигнет такого уровня, скажем, по элитному жилью – до 80 %. Кажется, что дальше и некуда, тем не менее, это еще не ценовое дно. По массовому жилью падение не достигло такого уровня, но и здесь, как говорится, еще не вечер. Цены в сегменте удерживаются за счет «упертости» застройщиков, не желающих распродавать жилье по адекватной рыночной стоимости. Но и их стойкости должен прийти конец, так как их финансовые возможности не беспредельны. Кроме того, произошло значительное падение цен на земельные участки. С учетом того,что упали цены на стройматериалы и расценки на строительно-монтажные работы, построить индивидуальный дом для личного пользования, а не для реализации, стало наиболее выгодным вариантом. По цене это сопоставимо с новой трехкомнатной квартирой, причем в варианте «серый ключ». Падение цен на землю связано прежде всего с прекращением инвестиций со стороны столичного бизнеса. Калининградский рынок обособился.
- Прежде всего, перестает существовать как фактор ценообразования банковская ипотека. Банки больше не выдают кредитов под залог жилья. Сбербанк еще выделяет единичные кредиты, но и они прекратятся с 1 августа, когда во всей их системе заработает электронная экспертиза документов заемщиков с поистине драконовскими требованиями. Да и те, кто, теоритически, мог бы пройти сквозь сито кредитной экспертизы, вряд ли захотят брать ипотеку под существующие проценты.
Во-вторых, заметно, что власти смогли оказать давление на банки как на федеральном, так и на региональном уровнях, что заставило их продолждить кредитование строительных проектов. Большинство застройщиков Калининграда и области достраивают свои дома, что только расширяет предложение. С другой стороны, государство не спешит увеличивать спрос, всячески сокращая выкуп социального жилья, жилья для военнослужащих, бюджетников, льготников и так далее. Власти заставляют инвесторов достроить дома и реализовать квартиры с минимальной наценкой.
- Какова ситуация на вторичном рынке жилья?
- Ситуация моделируется в ходе переговоров по каждой отдельной сделке. Итоговая цена может сильно отличаться от первоначальной. Обобщить ситуацию крайне трудно, но ясно, что и здесь не избежать снижения цен в той или иной мере. Скажем, продавцу очень трудно возместить свои вложения в ремонт квартиры. Например, хрущовку с высококласным дорогостоящим евроремонтом продать за адекватную затратам цену невозможно. В случае продажи индивидуальных домов агентства, как правило, привлекают строительные или оценочные фирмы для первонаначальной рыночной оценки недвижимости, а затем усаживают за стол переговоров продацов и покупателей.
- Реализуют ли банки залоговое ипотечное жилье?
- Нет, на сегодня банки не отнимают недвижимость у неплательщиков. Во-первых, прорехи в законодательстве не всегда позволяют им это сделать. Во всяком случае, процедура очень сложна. До судебных тяжб в Калининграде дело не доходило, прежде всего потому, что банки сами представляют всю трудность реализации недвижимости по адекватным ценам, которые позволили бы погасить задолженность. Поэтому они договариваются с неплательщиками. Идут на разного рода реструктуризации и пролонгации долга.
- Что же ждет строительную отрасль региона?
- Новых строительных площадок не закладывается. Но они будут. Разрабатываются проекты строительства, но это совершенно другие проекты, нежели ранее. Во-первых, это экономные, ресурсосберегающие проекты, с пониженной в разы себестоимостью, причем не в ущерб качеству, а за счет, как правило, непроизводственных расходов. Во-вторых, это проекты с минимальной прибылью. В-третьих, это проекты, создаваемые на основе тщательного анализа рынка, которые будут возводится для реально существующих потенциальных покупателей. То есть в этом плане экономический кризис сделал отрасль более цивилизованной. Если охарактеризовать рынок в целом, то можно со всей уверенностью сказать, что рынок недвижимости в регионе не умер. Безусловно, ему требуется реанимация путем внедрения современного и более индивидуального подхода к каждому участнику. Именно такой подход является ключевым к совершению сделок, максимально соответствующих интересам продавцов и покупателей