Валерий Макаров: Компаниям «с именем» выжить будет проще
Какой объем собственного финансового участия в реализации проектов может охарактеризовать застройщика, как надёжного?
Средняя норма собственного участия строительной компании в финансировании проектов жилищного строительства для стабильной организации должна достигать 25-35%. Такая норма собственного финансирования говорит о том, что застройщик берет на себя определенный риск и в большей степени заинтересован в успешном окончании реализации проекта. Компании, которые строят исключительно за счет дольщиков, более уязвимы к рыночным изменениям, например к таким, как сегодняшний экономический кризис. В нашей компании норма собственного финансирования проектов составляет 60-70%. С другой стороны, слишком большое участие компании в реализации проекта, то есть свыше 60%, уже не очень хорошо для экономики проекта с точки зрения самой копании. Таким образом, компанию можно считать умеренно надежной при объеме собственного финансового участия в интервале от 30% до 60%. У строительных компаний, в среднем по России, объем привлеченных средств достигает порядка 80-90%.
Как отражается соотношение собственных и привлеченных средств на текущей деятельности строительных организаций?
Можно отметить, что у многих калининградских компаний изначально был расчет либо на финансирование за счёт дольщиков, либо за счёт кредитов. Объем привлеченных средств у калининградских, да и у всех российских компаний, как видно из статистики, значительно выше объема средств собственных. В сегодняшней ситуации дольщики, из-за отсутствия ипотеки, ушли с рынка, а кредиты банков просто «заморозились». То есть, либо их просто нельзя получить, либо процент чрезмерно высок. Как следствие - множественные проблемы в среде застройщиков. Естественно, что застройщику с именем выжить намного легче, потому что он может показать, что он строил пять лет назад, что — десять, и так далее. Есть компании, которые построили, скажем, только один объект, и им, конечно, значительно сложнее. Не легче и дольщикам таких компаний, когда у них начинаются проблемы и им просто не к кому обращаться.
На мой взгляд, основной недостаток закона о долевом строительстве - так называемого «214 ФЗ» - состоит как раз в том, что он не определяет необходимое соотношение собственных и привлеченных средств при строительстве объекта.
Польза от различных инспекций, конечно, есть, но все же можно говорить о том, что на сегодняшний день дольщик не застрахован от того, что его дом не будет достроен, при том, что есть закон и все необходимые инспекции.
Насколько важно наличие у застройщика значительного объема собственных активов, в том числе и производственных?
Наличие активов у самого застройщика, в том числе и финансовых средств — это важный критерий отнесения компаний к разряду стабильных. Вот, например, компания, у который вообще нет собственных средств, и строительство осуществляется исключительно за средства дольщиков. У этой компании происходит сбой или кризис, или ещё что нибудь и как ей достроить дом? Компания может взять кредит, но кто ей его даст? Под что ей его дадут? Должны быть свои активы, иначе объект просто не достроят. Регламентации по такому принципу в законе, конечно, не хватает. Если ты - настоящий застройщик, то у тебя должна быть своя производственная база - производство строительных материалов, сектор строительной техники, дорожно-строительное подразделение, средства малой механизации и так далее. Чем более замкнутый цикл у застройщика, тем меньше причин будет, в случае возникновения сложностей, потом показывать на кого-нибудь пальцем, будь то проектная организация или подразделение по производству бетона.
Оправдано ли наличие управляющей компании на базе компании-застройщика?
У многих застройщиков есть еще и свои управляющие компании, то есть родственная компания, которая занимается эксплуатацией. Излишне самонадеянны те застройщики, которые говорят: «Мы построили и проблем не будет». Так не бывает. В процессе эксплуатации все-равно что-нибудь выявляется, например, какие-нибудь скрытые дефекты или брак материалов.
Конечно же, управляющую компанию выбирают собственники жилья, но когда им предлагаешь компанию, которая работает в тесном контакте с застройщиком, и приемка дома осуществляется не тогда, когда застройщик уже продал квартиры и их заселили жильцы, а на этапе введения в эксплуатацию. Когда приемка осуществляется в процессе достройки здания, то сотрудники управляющей компании могут более детально вникнуть в проблематику. То есть процесс пуско-наладки объекта проходит четко, без судебных дрязг. Жилой дом, это ведь тоже - набор систем, которые требуют время на запуск и отладку механизмов до нормального состояния. В этом аспекте интересно взаимодействие с пожарной инспекцией, которая в процессе строительства и сдачи объекта интересуется им чисто символически, а вот когда дом заселен, то приходит пожарная служба и начинает составлять акты. В этом моменте как раз и становится актуальной тесная взаимосвязь застройщика и управляющей компании. По большому счету, наличие управляющей компании - это большой плюс, тем более в ситуации экономической нестабильности, когда в случае выявления производственного дефекта с недобросовестного застройщика крайне сложно получить компенсацию.
Средняя норма собственного участия строительной компании в финансировании проектов жилищного строительства для стабильной организации должна достигать 25-35%. Такая норма собственного финансирования говорит о том, что застройщик берет на себя определенный риск и в большей степени заинтересован в успешном окончании реализации проекта. Компании, которые строят исключительно за счет дольщиков, более уязвимы к рыночным изменениям, например к таким, как сегодняшний экономический кризис. В нашей компании норма собственного финансирования проектов составляет 60-70%. С другой стороны, слишком большое участие компании в реализации проекта, то есть свыше 60%, уже не очень хорошо для экономики проекта с точки зрения самой копании. Таким образом, компанию можно считать умеренно надежной при объеме собственного финансового участия в интервале от 30% до 60%. У строительных компаний, в среднем по России, объем привлеченных средств достигает порядка 80-90%.
Как отражается соотношение собственных и привлеченных средств на текущей деятельности строительных организаций?
Можно отметить, что у многих калининградских компаний изначально был расчет либо на финансирование за счёт дольщиков, либо за счёт кредитов. Объем привлеченных средств у калининградских, да и у всех российских компаний, как видно из статистики, значительно выше объема средств собственных. В сегодняшней ситуации дольщики, из-за отсутствия ипотеки, ушли с рынка, а кредиты банков просто «заморозились». То есть, либо их просто нельзя получить, либо процент чрезмерно высок. Как следствие - множественные проблемы в среде застройщиков. Естественно, что застройщику с именем выжить намного легче, потому что он может показать, что он строил пять лет назад, что — десять, и так далее. Есть компании, которые построили, скажем, только один объект, и им, конечно, значительно сложнее. Не легче и дольщикам таких компаний, когда у них начинаются проблемы и им просто не к кому обращаться.
На мой взгляд, основной недостаток закона о долевом строительстве - так называемого «214 ФЗ» - состоит как раз в том, что он не определяет необходимое соотношение собственных и привлеченных средств при строительстве объекта.
Польза от различных инспекций, конечно, есть, но все же можно говорить о том, что на сегодняшний день дольщик не застрахован от того, что его дом не будет достроен, при том, что есть закон и все необходимые инспекции.
Насколько важно наличие у застройщика значительного объема собственных активов, в том числе и производственных?
Наличие активов у самого застройщика, в том числе и финансовых средств — это важный критерий отнесения компаний к разряду стабильных. Вот, например, компания, у который вообще нет собственных средств, и строительство осуществляется исключительно за средства дольщиков. У этой компании происходит сбой или кризис, или ещё что нибудь и как ей достроить дом? Компания может взять кредит, но кто ей его даст? Под что ей его дадут? Должны быть свои активы, иначе объект просто не достроят. Регламентации по такому принципу в законе, конечно, не хватает. Если ты - настоящий застройщик, то у тебя должна быть своя производственная база - производство строительных материалов, сектор строительной техники, дорожно-строительное подразделение, средства малой механизации и так далее. Чем более замкнутый цикл у застройщика, тем меньше причин будет, в случае возникновения сложностей, потом показывать на кого-нибудь пальцем, будь то проектная организация или подразделение по производству бетона.
Оправдано ли наличие управляющей компании на базе компании-застройщика?
У многих застройщиков есть еще и свои управляющие компании, то есть родственная компания, которая занимается эксплуатацией. Излишне самонадеянны те застройщики, которые говорят: «Мы построили и проблем не будет». Так не бывает. В процессе эксплуатации все-равно что-нибудь выявляется, например, какие-нибудь скрытые дефекты или брак материалов.
Конечно же, управляющую компанию выбирают собственники жилья, но когда им предлагаешь компанию, которая работает в тесном контакте с застройщиком, и приемка дома осуществляется не тогда, когда застройщик уже продал квартиры и их заселили жильцы, а на этапе введения в эксплуатацию. Когда приемка осуществляется в процессе достройки здания, то сотрудники управляющей компании могут более детально вникнуть в проблематику. То есть процесс пуско-наладки объекта проходит четко, без судебных дрязг. Жилой дом, это ведь тоже - набор систем, которые требуют время на запуск и отладку механизмов до нормального состояния. В этом аспекте интересно взаимодействие с пожарной инспекцией, которая в процессе строительства и сдачи объекта интересуется им чисто символически, а вот когда дом заселен, то приходит пожарная служба и начинает составлять акты. В этом моменте как раз и становится актуальной тесная взаимосвязь застройщика и управляющей компании. По большому счету, наличие управляющей компании - это большой плюс, тем более в ситуации экономической нестабильности, когда в случае выявления производственного дефекта с недобросовестного застройщика крайне сложно получить компенсацию.
