В Калининграде в районе улиц Молодой Гвардии и Суздальской начался третий этап строительство квартала «Русская Европа». По данным застройщика, в первой очереди выкуплено до 98 % квартир. Всего на территории площадью 20 га планируется возвести шесть жилых комплексов, это около 3,5 тыс. квартир. В инфраструктуру квартала также вошли школа, детский сад, поликлиника, внутриквартальные дороги, инженерные сети и общественные пространства.

Как устроен проект смогли посмотреть участники IV Всероссийского конгресса по комплексному развитию территорий.

Шесть ЖК вместо парковки

История «Русской Европы» началась с подготовки к чемпионату мира по футболе 2018 года. На участке площадью около 20 га оборудовали перехватывающую парковку на 4,2 тыс. машиномест. После мундиаля землю передали застройщику для комплексного освоения в рамках инвестиционного проекта.

«Мы сделали проект планировки и межевания, разделили территорию на шесть земельных участков, выделили участки под детский сад и школу, подвели сети, сделали проекты, прошедшие экспертизу, и всё это передали правительству», — рассказал совладелец группы компаний Александр Ярошенко.

Всего должны построить шесть комплексов, это 20 жилых корпусов примерно на 3,5 тыс. квартир. Первую очередь, жилой комплекс «Адрес счастья», уже ввели в эксплуатацию. Строительство второго комплекса, «Вдохновение», завершается, третью очередь — «Традицию» — начали возводить. Четвертая очередь находится на стадии проектирования.

В рамках проекта в 2024 году ввели детский сад на 350 воспитанников, в 2025-м – корпус школы на 1,1 тыс. учеников. В июле прошлого года открыли детскую поликлинику, которую передали региональному минздраву. 

Рядом сформированы еще два земельных участка под отдельно стоящую поликлинику для взрослых и еще один детский сад. Однако решать вопрос о финансировании строительства этих объектов будут уже региональные и муниципальные власти. План развития территории также предполагает строительство бульвара шириной около 50 метров. В сферу ответственности застройщика «Русской Европы» входит только его проектирование.

2,7 млн руб. за паркинг

Между жилыми комплексами формируются отдельные земельные участки с коридорами инженерных коммуникаций. Их ширина составляет порядка 20–25 метров. Со временем эти территории планируют передать муниципалитету.

Паркинги предусмотрены только подземные. Одиночное место стоит 1,7 млн руб., спаренное «семейное» – 2,7 млн руб.

«Парковок всегда не хватает. Норматив выполнил — и формально ты справился, но мы решили сделать почти двойной норматив. Во втором ЖК мы сделали двухъярусный паркинг. Всё равно не хватает: в семье сейчас чаще всего больше одного автомобиля, и люди активно пользуются парковочными местами», — рассказал руководитель проектов ГК «Русская Европа» Виктор Иванюк.

Масштабная коммерция

На первых этажах вокруг шести комплексов появится около 240 коммерческих помещений. В первой очереди коммерция полностью раскуплена, во второй выкуплено примерно 70-80 %. 

“Здесь коммерции больше, чем в самом большом торговом центре Калининграда по площади. <...> Но что мы сделали для коммерсанта? Мы им везде всё «под козырек»  построили”, – пояснил Виктор Иванюк.

По словам застройщика, квартал должен стать «медленным городом», жителям которого нет большой необходимости покидать его пределы, чтобы получить какие-то товары и услуги. В перспективе в «Русской Европе» должны появиться собственные фитнес-центр, бассейн и два супермаркета SPAR.

«Доходный подъезд»

Во второй очереди комплекса спроектирован целый подъезд с 94 квартирами, которые покупают исключительно чтобы сдавать в краткосрочную или среднесрочную аренду. Причем по документам это именно жилье, а не апартаменты. 

Выход их этого подъезда ведет не во внутренний двор, а на ул. Молодой Гвардии. «Мы сделали отдельный обособленный вход, чтобы люди друг другу не мешали и разделить потоки. Приехали на такси, вышли и пошли с чемоданами, заселились и уже без чемодана спокойно и по двору погуляли», – пояснил Виктор Иванюк.

Концепцию «доходного» подъезда разработал бизнесмен из Перми Андрей Павлов. Его компания сделала везде ремонт «под ключ», меблировку и теперь управляет подъездом.

«Застройщики обычно делают ремонты, чтобы сделать и выйти. А мы делаем ремонт как управляющая компания, чтобы на этом ремонте вместе с собственниками зарабатывать долгие годы. И вместе с ремонтом с техникой здесь можно было всё купить в ипотеку. И именно этот подъезд мы распродали за восемь месяцев, там почти сто квартир было раскуплено», – пояснил Андрей Павлов.

Стоимость «квадрата» в этом подъезде такая же, как и в остальном комплексе. Однако сверху ложится еще стоимость техники, мебели и ремонта «под ключ». Площадь квартир от 27 кв. м., примерно 60 % – студии. К услугам арендаторов здесь коворкинг, зум-румы, зона отдыха, кафе, на крыше – спортплощадка и чилл-зона. Все эти пространства доступны жителям всего дома. 

Доход считают по «котловой» схеме: прибыль от аренды собирают в общий фонд и делят между собственниками независимо от того, сдавалась ли конкретная квартира. Собственники видят финансовую отчетность и движение гостей. Договор найма обязателен, его заключают в электронном виде. По словам Виктора Иванюка, подобные подъезды появятся в каждом проекте «Русской Европы».

Смелые решения и бани

На фасады застройщик дает гарантию 25 лет. Со стороны улиц использованы яркие цвета, во дворах — более спокойная палитра. Дворы оборудованы эксплуатируемыми кровлями, которые жители могут обустраивать самостоятельно.

«Фасад — это лицо здания. Здесь есть довольно смелые решения снаружи, а во дворах цвета более мягкие. Потому что снаружи — замануха, а во дворе — расслабуха», — рассказал Виктор Иванюк.

В квартирах радиаторы установлены только в спальнях. По словам представителя застройщика, примерно в большом количестве квартир есть бани. Средняя стоимость квартир сейчас – порядка 180 тыс. руб. за «квадрат».

К декабрю этого года застройщик планирует сдать второй комплекс. Бассейн и фитнес-центр в «Русской Европе» пока остаются обещанием на будущее: строительство только дошло до третьего комплекса из шести. Не от застройщика зависят и поликлиника, второй детский сад, бульвар и дорожная развязка: сроков по ним пока нет. Те, кто купил жилье в «городе в городе», покупают во многом и эти планы.

***

Заказчиком-застройщиком строительства комплексов в квартале «Русская Европа» является ООО СЗ «ИК Авангардинвестпроект». В 2023 и 2024 годах выручка компании превысила 1,7 млрд руб., в 2025-м – сократилась до 778 млн руб. Чистая прибыль в 2023-м находилась на уровне 979,6 млн руб., в 2025-м – уже 178,7 млн руб. Стоимость балансовых активов за последний год увеличилась на 67 % – до 5,39 млрд руб.

Источник: база данных «Контур.Фокус»

Текст: Калининградский деловой портал RUGRAD
Фото: Дмитрий Савин