Реставрации бастиона «Грольман» мешают самовольные реконструкции, коммерческие постройки и судебные споры. Кто и почему застраивает территорию объекта культурного наследия?

С 2023 года в Калининграде ведется масштабная реставрация бастиона «Грольман» на Литовском валу. Работающая над проектом команда архитекторов поставила перед собой задачу, чтобы на вопрос туристов о том, куда поехать, жители города могли смело упомянуть и «Грольман».

По задумке специалистов, «Грольман» после реконструкции задаст высокий уровень благоустройства, особый подход к территории, так, чтобы другие объекты на Литовском валу смогли объединиться в единый туристический маршрут. До процесса реставрации были получены все необходимые разрешения.

«Мы ведем долгосрочную и дорогостоящую работу по сохранению и приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию. Цель — превратить бастион в открытую культурную площадку к 2028 году», — сообщил порталу RUGRAD представитель компании-инвестора.

При этом участники команды архитекторов не скрывают, что как Литовский вал в целом, так и территорию вокруг бастиона «Грольман» следует отнести к «сложным пространствам», с которыми «необходимо работать». Одной из главных сложностей собеседники RUGRAD отметили как раз взаимодействие с многочисленными правообладателями участков и зданий, которые далеко не всегда готовы к сотрудничеству.

Специалисты-участники команды архитекторов стараются максимально бережно восстанавливать объект — 90 % применяемых материалов являются историческими, так, чтобы добиться максимального сходства с первоначальным обликом. При этом «Грольман» приспосабливают именно под современное использование, но все работы выполняются максимально аутентично.

***

Главный архитектор проекта бастиона «Грольман» Мария Зеткина в беседе с корреспондентом RUGRAD оценила изменения, которые Литовский вал претерпел в 1990-е годы, как «утопичные». 

«В исторический оборонительный вал были внедрены инородные элементы: появились какие-то заброшенные гаражи, автосервисы, шиномонтажи. Большая часть превратилась в условное гетто, люди старались ее обходить. Улица со значительным градостроительным потенциалом оказалась абсолютно выключена из контекста города», — прокомментировала член архитектурно-градостроительного совета.

В качестве примера территории, где получилось преодолеть «непростое наследие 90-х», Мария Зеткина назвала ул. Профессора Баранова. Благодаря усилиям архитекторов, областных и городских властей, при поддержке КБ «Стрелка» и «Дом.РФ» пространство за Центральным рынком фактически стало первой в Калининграде единой пешеходной зоной.

В беседе с RUGRAD архитектор напомнила, что до реконструкции это было одно из самых сложных и неприветливых пространств города со складами, техническими помещениями и зонами погрузки рынка. Вторая очередь пешеходной улицы открылась в 2019 году: уже мало кто помнит, что было раньше вместо этой привлекательной территории, — узкие тротуары, стихийная парковка, огромное количество визуального мусора.

«Я была архитектором проекта, полностью вела все стадии проектирования, плюс реализация на месте, плюс работа на площадке, работа со всеми заинтересованными сторонами. Это работа достаточно сложно начиналась. Улица представляла собой стихийно поставленные палатки, достаточно агрессивную среду. Там даже находиться не всегда было безопасно, когда я делала фотографии перед началом проектирования, за мной бегали торговцы с рынка. <...> Люди бастовали, имели свои территории, которые находились на кадастре, объекты были также в праве собственности», — вспоминает Мария Зеткина.

Планы по реконструкции ул. Баранова, несмотря на федеральное финансирование в 300 млн руб., изначально одобрили далеко не все интересанты. Региональному правительству пришлось вступить в открытый конфликт с собственниками Центрального рынка. Торговцы жаловались на потерю трафика из-за строительных работ, а один раз устроили даже что-то вроде стихийной протестной акции.

Однако после реконструкции в новой пешеходной зоне протяженностью около 1 км вместо торговых развалов появились деревья и удобные как для горожан, так и для туристов общественные пространства. Торговые павильоны вдоль улицы оформили в едином стиле в соответствии с дизайн-кодом Калининграда. С обновлением улицы в разы вырос пешеходный трафик.

Спустя несколько лет очевидно, что в выигрыше оказались все: бизнес получил дополнительную капитализацию, благодаря большому количеству людей, также были решены проблемы парковок, мест для разгрузки и подвоза товара.

«На ул. Баранова появилась комплексная среда. Это красивый благоустроенный транзит от Центральной площади к рекреационной зоне Верхнего озера. Этот проект имеет прямые отсылки, очень хорошую параллель с задачами, которые мы ставим при реконструкции бастиона «Грольман», — резюмировала Мария Зеткина.

***

В реалиях уже 2026 года по соседству с восстанавливаемым «Грольманом» — буквально в нескольких метрах за забором — всё совершенно по-другому. Исторический памятник оказался в окружении хаоса, где время как будто бы замерло в реалиях 90-х. Фактически вокруг «Грольмана» уже много лет функционируют полноценные коммерческие объекты: офисы, автомойки, склады и магазины — все они находятся в пределах территории памятника объекта культурного наследия.

Еще в 2022 году возглавляемая Евгением Масловым Служба государственной охраны объектов культурного наследия регионального правительства утвердила приказ, согласно которому территория бастиона и прилегающие участки на Литовском валу отнесены к зоне строгих ограничений — это территория памятника. Здесь фактически запрещено любое новое строительство, увеличение существующих зданий, а также «проведение не направленной на сохранение памятника хозяйственной деятельности».

Соседние с бастионом земельные участки уже много лет принадлежат частным лицам. Так, территория к северо-западу с кадастровым номером 39:15:132507:1 площадью 4,56 тыс. кв. м имеет вид разрешенного использования под существующие здания складов, мастерской, гаража, магазина стройматериалов и проходной. Право собственности на участок с формальным адресом Литовский вал, 19 было зарегистрировано еще в 2011 году. 

Владельцем земельного участка и коммерческих строений на нем является калининградский бизнесмен в сфере грузовых перевозок Сергей Житомирский. Принадлежащая ему территория застроена сразу несколькими сооружениями. Так, нежилое двухэтажное здание фактически используется как офис транспортной компании «Главтрасса». Другой объект, по документам домик охраны, оказался магазином по продаже моторных масел.

В администрации Калининграде в ответе на информационный запрос подтвердили, что не выдавали разрешений на строительство (реконструкцию) каких-либо строений и сооружений на Литовском валу, 19 (до 2017 года соответствующие полномочия были у администраций муниципальных образований. — Прим. ред.). Также городские чиновники не проводили контрольных мероприятий на соседней с «Грольманом» территории в рамках муниципального земельного контроля.

***

С октября прошлого года Сергей Житомирский, администрация Калининграда, Служба по охране ОКН и инвестор восстановления бастиона «Грольман» — АО «Актив» — находятся в многочисленных судебных разбирательствах.

Так, горадминистрация требует признать самовольной постройкой принадлежащее предпринимателю здание, в котором расположены склад, магазин и другие арендаторы.

Самовольную реконструкцию на Литовском валу в ноябре 2025-го подтвердили в Службе государственной охраны ОКН регионального правительства. Работы привели к  увеличению высоты здания с 4 до 7 метров, длины — с 17 до 24 метров. Восточная стена объекта теперь упирается прямо в стену бастиона «Грольман», нависая над его крышей.

«В результате реконструкции пристроенное непосредственно к стене объекта культурного наследия регионального значения «Бастион «Грольман» здание ограничивает доступ к стене ОКН с целью его осмотра, обслуживания и ремонта. <...> На территории ОКН без согласования со службой установлен глухой забор, ограничивающий доступ», — указано в акте службы.

На время разбирательства калининградский арбитраж принял обеспечительные меры: Росреестру запрещено совершать любые регистрационные действия, а самому Сергею Житомирскому — производить какие-либо строительные работы.

«Реконструкция произведена без разработанного и согласованного раздела проектной документации или проекта об обеспечении сохранности ОКН, в нарушение запрета на увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства, а также без разрешения на строительство (реконструкцию) объекта», — указано в определении суда.

В службе охраны памятников в ответе на информационный запрос сообщили, что в 2025 году провели два контрольно-надзорных мероприятия, по результатам которых собственник участка получил предписание «об устранении нарушений». В службе пообещали проверить выданное предписание в 2026-м.

Руководитель Службы государственной охраны ОКН Евгений Маслов уверен, что коммерческие постройки вокруг бастиона «Грольман» являются «наследием 90-х годов».

«Мы весь прошлый год работали с правовой, юридической стороны. Видно же невооруженным глазом, что справа и слева от бастиона, можно сказать таким емким и понятным словом, — Шанхай.  На скорую руку, пользуясь различными ресурсами строили для быстрого извлечения денег. При этом никто особо не смотрел на требования по охране историко-культурного наследия. Еще не были разработаны нормативные атрибуты государственной охраны, границы территории, зона охраны и т.д.», — прокомментировал директор правительственной службы в беседе с RUGRAD.

Незаконные стихийные строения противоречат единому архитектурного стилю, считает архитектор Мария Зеткина.

«Получилось, что шиномонтаж достаточно агрессивно врезан прямо в историческую подпорную стенку. Это достаточно агрессивные меры», — прокомментировала собеседник RUGRAD.

***

Еще один иск к Сергею Житомирскому администрация Калининграда подала в конце января 2026 года. Городские власти потребовали признать самовольными постройками офис «Главтрассы» и упомянутый домик охраны, а также обязать владельца снести их или привести их в соответствие с техническим паспортом.

Как стало известно RUGRAD, в суд городские чиновники пошли после выездной проверки, которую в декабре 2025-го провело министерство регионального контроля (надзора) областного правительства. Сотрудники министерства установили, что Житомирский реконструировал (демонтировал старые и построил новые) здания без каких-либо разрешений, что является нарушением Градостроительного кодекса. Также не были соблюдены предельные параметры, а именно минимальные отступы в 3 метра от границы земельного участка. Наконец, здания оказались частично расположены на соседнем участке — непосредственно на территории бастиона «Грольман».

Как же конкретно изменили здания? Магазин по продаже моторных масел вырос с 1 до 2 этажей, высота здания увеличилась с 2,95 до 8,4 метров, а площадь — с 35,6 до 101,9 кв. м. Офис компании «Главтрасса» по итогам реконструкции «подрос» с 4 до 9 метров, а площадь здания увеличилась почти в 2,5 раза (257,3 кв. м).

Ранее Сергей Житомирский подал в суд на инвестора восстановления бастиона — компанию «Актив». Бизнесмен хочет установить сервитут на земельный участок. В ходе разбирательства в службе госохраны памятников были истребованы документы, устанавливающие конкретные охранные обязательства по обслуживанию, ремонту, содержанию: эскарповой стены земляного вала и полукапонира с перечнем и сроками необходимых работ, которые обязан проводить ответчик. Суд готовится назначить экспертизу. Компания «Актив», в свою очередь, заявила встречный иск, в рамках которого просит обеспечить проход/проезд к своим объектам недвижимости.

В декабре Сергей Житомирский подал еще один иск, на этот раз — о признании межевания и границ земельного участка недействительными. Все упомянутые разбирательства находятся на рассмотрении в калининградском арбитраже. 

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, Сергей Житомирский является учредителем компаний «Эрбин» и «Кагрупп» (совокупная выручка в 2024 году составила всего 1,5 млн руб.). Его супруга Мария Житомирская владеет калининградским ООО «София Балт» и зарегистрированным в Москве ООО «Главтрасса», совокупная выручка которых превысила 900 млн руб.

Сергей Житомирский не ответил на вопросы портала RUGRAD.

***

Территория к юго-востоку от бастиона «Грольман» с кадастровым номером 39:15:132507:2 на площади 1,92 тыс. кв. м по адресу Литовский вал, 21а официально разрешена под административно-производственный корпус, гараж и котельную. Владельцем участка является калининградский предприниматель Евгений Родневский. 

На территории еще с 2005 года работает автомойка «Маркер» — фактически без подключения к централизованной канализации. Кроме того, сам участок находится в водоохранной зоне, где по закону запрещено размещение автомоек и станций техобслуживания.

Прошедшее в 2024 году судебное разбирательство между ООО «Маркер» и региональным управлением ФАС дает понимание об отсутствии подключения здания автомоечного комплекса к централизованным сетям водоотведения. В мае 2023 года госпредприятие «Водоканал» отказалось заключать с «Маркером» договор водоснабжения в «представленной в протоколе разногласий редакции». Отклоняя протокол разногласий в «Водоканале» указали, что централизованные сети хозяйственно-бытовой канализации в районе ул. Литовский вал, 21а отсутствуют как таковые.

Еще в мае 2022 года рабочая группа по ликвидации источников загрязнения сточными водами объектов на территории Калининграда, в которую вошли специалисты горадминистрации, «Водоканала», МБУ «Гидротехник» обследовала береговые полосы Литовского ручья и установила наличие выпуска загрязненных хозяйственно-бытовых сточных вод с территории земельного участка под автомойкой «Маркер».

«Указанные сведения подтверждают отсутствие подключения объекта к централизованной системе водоотведения ввиду ее ненахождения на земельном участке, что исключает техническую возможность предоставления ООО «Маркер» услуг водоотведения в централизованную систему водоотведения. Собственник спорного объекта (земельного участка и здания на нем), фактически не имея подключения к централизованной системе водоотведения и осуществляя выпуск загрязненных хозяйственно-бытовых сточных вод в Литовский ручей, пытается избежать административной ответственности, путем обязывания заключить единый договор водоснабжения и водоотведения при отсутствии подключения», — указано в решении калининградского арбитража.

В министерстве природных ресурсов и экологии регионального правительства в ответе на информационный запрос сообщили, что «не располагают информацией о способе осуществления водоотведения с автомойки «Маркер». В министерстве также отметили, что в конце 2024 года были завершены работы по расчистке Литовского ручья, по итогам которых были расчищены 11 участков протяженностью 2,7 км, а со дна ручья изъято более 17 тыс. куб. м донных отложений.

Аналогичным образом «не располагают информацией» об организации водоотведения»  расположенных вблизи «Грольмана» коммерческих объектов (офисы, автомойка, склады и магазины) и в Северо-Западном межрегиональном управлении Росприроднадзора.

Руководитель калининградского управления Роспотребнадзора Елена Бабура в ответе на запрос сообщила, что ее ведомство не контролирует «сбросы сточных вод в поверхностные водоемы II, III категории водопользования, в том числе образующихся в процессе производственной деятельности». Также в Роспотребнадзоре не занимаются оценкой нормативов водоотведения по составу сточных вод.

В госпредприятии «Водоканал» сообщили, что по состоянию на конец 2025 года договоры водоотведения с собственниками автомоечного комплекса и других зданий на Литовском валу, 21 так и не были заключены. «ГП КО «Водоканал» не располагает информацией о месте подключения сточных вод от зданий. <...> По причине отсутствия подключения к централизованной системе водоотведения контроль за состоянием сточных вод не осуществляется», — указано в ответе на информационный запрос.

Среди учредителей ООО «Маркер», помимо Евгения Родневского, его отец Игорь и экс-супруга Светлана. Евгений и Светлана Родневские также владеют компанией «Зоовет-Медик».

Компания «Маркер» с 1997 года арендовала здания и склады соседнего бастиона «Обертайх» на Литовском валу, 5 и земельный участок под ними. В 2018 году суд отказал компании семьи Родневских в истребовании объектов недвижимости из «незаконного чужого владения».

Сам Евгений Родневский оказался недоступен для комментариев.

***

Мария Зеткина, Евгений Маслов и другие собеседники RUGRAD отдельно отмечают, что бенефициаром реконструкции «Грольмана» в будущем станут жители и гости Калининграда. Важно, что итогом работ по реконструкции станет доступ горожан к ручью, а со стороны ручья — к стене эскарпа бастиона.

Изображение из концепции проекта

«Сейчас на территории — сауны, машины, парковка, мойка, а отходы стекают напрямую в водоемы. По доброй воле на территорию Литовского вала не хочется ни прийти пешком, ни приехать, ни прилететь, ни добраться любым другим способом. Мы не можем менять сознание людей, но показываем своим примером и готовы помочь так, чтобы бизнес хорошо работал и чтобы прилегающие территории были успешными, становясь точкой притяжения», — резюмировала архитектор Мария Зеткина.

«Насколько я знаю, инвесторы реконструкции «Грольмана» предлагали владельцам соседних построек найти общий язык, какие-то рациональные выходы из ситуации. <...>  Всякие варианты пробовались, но к ним не прислушались, что очень печально. Надеюсь, ситуация в ближайшее время или хотя бы в среднесрочной перспективе разрешится в пользу памятника», — добавил Евгений Маслов. 

Бастион «Грольман» — не просто памятник, это часть его культурного кода города. Сегодня объект культурного наследия вынужден соседствовать с автомойкой, автосервисом, самовольно возведенными объектами, которые ежедневно разрушают то, что по идее должно сохраниться для будущих поколений. Пока же остается ждать и надеяться, что ситуация на соседних участках изменится к заявленному открытию культурной площадки в 2028 году.

Текст: Кирилл Родин
Фото: RUGRAD, balticnews.ru, maps.yandex.ru, предоставлены собеседниками

• «В ожидании импульса»: Архитекторы о проблемах и перспективах Литовского вала, по факту выключенного из градостроительного контекста. Сложности с правообладателями земли и зданий, отсутствие улиц-дублеров и политической воли к переменам мешают стать местом притяжения.
  
  
• «Маяк городского развития»: За последние годы для Литовского вала в Калининграде разработали сразу несколько концепций развития, но пока ни одна из них не обрела воплощения.