Администрация Светлогорского городского округа подала иск о прекращении права на землю под гаражами «Прибой», которая с 2020 года по генплану находится в зоне жилья.

Накануне праздничных выходных в честь Дня России 12 июня администрация Светлогорска подала иск в Арбитражный суд в отношении юрлица гаражного общества «Прибой» рядом с виллой «Зор» в Светлогорске. Как следует из карточки, исковое заявление было направлено 11 июня. Муниципальные власти настаивают на прекращении права пользования обществом землей под гаражами с кадастровыми номером 39:17:010009:118 площадью 0,83 га, ее освобождении и сносе всех боксов. В частности, иск проходит по категории об изъятии, прекращении или ограничении права на земельный участок. При этом сама земля находится в муниципальной собственности. Несмотря на вид разрешенного использования «для размещения гаражного массива», сам участок и по генплану, и по правилам землепользования и застройки отведен под жилую застройку.

Некоммерческое партнерство ГО «Прибой» с 2005 года руководит Павел Биценко. Юрлицо зарегистрировано на Хуторском проезде, 1а и специализируется на деятельности прочих общественных организаций и некоммерческих организаций. Всего на участке с номером 39:17:010009:118 находятся свыше 100 гаражей, большая часть из них используется. Порядка 5 участков внутри единого массива оформлены в частную собственность владельцев этих отдельных гаражей, еще 4 собственника зарегистрировали свои гаражи как объекты капитального строительства.

Параллельно ведется освоение бывшего гаражного общества на 3,23 га на противоположной стороне ул. Хуторской. Массив уже предназначается под среднеэтажную застройку. В мае этого года «Специализированному застройщику «Твоя недвижимость» разрешили вырубить там 77 деревьев под среднеэтажный квартал. В порубочный билет включены 32 березы, 17 кленов ложноплатановых, 6 елей, 6 ив, 4 клена остролистных, 3 осины, 2 дуба, 1 сосна и т. д. Взамен застройщик должен высадить 66 грабов Фастигиата в качестве живой изгороди на той же территории. Параллельно «СЗ «Твоя недвижимость» получил разрешение на рубку ухода для уничтожения самосева на указанной территории.

Речь идет о участке 39:17:010024:434 снесенного гаражного общества между ул. Хуторской и железной дорогой. От гаражных построек через дорогу от базы «Балтберегозащиты» остались только подвалы, ямы и битые кирпичи. В западной части участка находится стихийная свалка. Деревья в основном произрастают по периметру территории, березы — ближе к железной дороге. Как минимум до 2021 года гаражи еще стояли. Однако в ноябре 2020 года в обществе произошел ночной пожар. Пожарным тогда пришлось тушить сразу 16 боксов общей площадью 300 кв. м. В МЧС отмечали, что на момент ночного пожара они уже были заброшены.

Гаражи на ул. Хуторской под снос осенью 2021 года и летом 2025 года. Фото: maps.yandex.ru, RUGRAD

Согласно ЕГРН, участок 39:17:010024:434 существует только с октября 2022 года и находится в муниципальной собственности. Однако до этого 28 октября 2021 года в соответствии с распоряжением о безвозмездной передаче в собственность муниципального образования «Светлогорский городской округ» из федеральной собственности были переданы массивы с номерами 39:17:010009:113 площадью 6,35 га и 39:17:010024:40 площадью 4,21 га из округа санитарной охраны курорта. Границы массивов тогда были совершенно иные. Часть территории с деревьями в северной части гаражного массива относилась к зоне озелененных территорий общего назначения.

На момент передачи земли с федерального на муниципальный уровень гаражи между ул. Хуторской и железной дорогой уже были выведены региональными властями по генплану и ПЗЗ Светлогорска из зоны транспортной инфраструктуры. Соответствующие изменения были отражены в генплане Светлогорска, утвержденном постановлением правительства Калининградской области от 11 февраля 2020 года № 59 за подписью экс-губернатора Антона Алиханова.

Отметим, что при принятии нового генплана Светлогорска не только вся указанная территория старых гаражей на Хуторской оказалась в зоне смешанной и общественно-деловой застройки жильем и коммерческими объектами, но и туда же попала с база ГБУ «Балтберегозащита» на участке 39:17:010009:23 площадью 1,82 га. Также в зоне смешанной и общественно-деловой застройки оказалось действующее гаражное общество «Прибой» на участке 39:17:010009:118 площадью 0,83 га и промзона с бюро ритуальных услуг на ул. Хуторской, 4 на участке 39:17:010009:760 площадью 2,72 га. В общей сложности в районе ул. Хуторской в жилую застройку по генплану из зоны производственных территорий, зоны транспортной инфраструктуры и зоны озелененных территорий тогда было переведено порядка 8,6 га.

В 2022 году администрация Светлогорска отмежевала и образовала на ул. Хуторской из них единый массив с номером 39:17:010024:434 и изменила вид разрешенного использования на «среднеэтажную жилую застройку». Сейчас его кадастровая стоимость превышает 72 млн руб. Параллельно велась подготовка территории к жилой застройке, снос гаражей и построек.

В феврале 2023 года соседний с гаражами участок и строения базы «Балтберегозащиты» на ул. Хуторской, 1 включили в прогнозный план приватизации регионального агентства по имуществу. В августе имущественный комплекс был внесен в качестве вклада в уставный капитал правительственной «Корпорации развития Калининградской области» для дальнейшей приватизации. «По логике промышленные функции в курортном городе, наверно, не должно быть. Ровно по этой логике мы занимаемся переводом участка из одной категории в другую, для того чтобы сформировать комфортную жилищную застройку, а не промышленное производство, которое там есть», — комментировал на тот момент директор «Корпорации развития области» Андрей Толмачев.

Перспектива застройки бывших промзон и гаражных обществ на ул. Хуторской окончательно была определена и закреплена в ходе внесения изменений в ПЗЗ Светлогорска в октябре 2023 года. Корректировка вновь проводилась по инициативе министерства градостроительной политики, которым тогда руководила Вера Касьянова из команды Антона Алиханова. Администрация Светлогорске провела общественные обсуждения с 23 октября по 2 ноября 2023 года. В частности, минградполитики предложило установить в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:010024:434 под снесенными гаражами на ул. Хуторской, 39:17:010009:118 под гаражным обществом «Прибой» и 39:17:010009:23 под базой «Балтберегозащиты» территориальную зону общественно-жилого назначения с индексом «ОЖ». Всё это время с 2012 года по старым ПЗЗ это были зоны с индексами «П1» для производственных территорий и «Т» для гаражей соответственно.

В обсуждениях заочно приняли участие 161 человек, из них 103 постоянно проживали на территории Светлогорска. 66 участников высказались за перевод под застройку указанных участков, только 36 выразили несогласие с отнесением участка 39:17:010009:118 под гаражами «Прибой» в зону ОЖ. Администрация Светлогорска в своем заключении по итогам обсуждений указала, что в генплане для гаражного участка 39:17:010009:118 уже прописана функциональная зона смешанной и общественно-деловой застройки. А зоны в ПЗЗ должны соответствовать зонам в генплане. 54 иных участника слушаний, не проживающих постоянно в Светлогорске, одобрили перевод земли в зону предлагаемой застройки.

Под Новый год, 26 декабря 2023 года на тот момент министр градполитики Вера Касьянова подписала приказ о внесении всех предложенных ранее изменений в ПЗЗ Светлогорска касательно участков и гаражей на ул. Хуторской. 

Только участок под промзоной с пилорамой и бюро ритуальных услуг на ул. Хуторской, 4 тогда остался в зоне П1. Более того, это всё еще федеральная собственность. Однако это не спасло территорию от неминуемой реновации. В генплане Светлогорска это уже была зона смешанной и общественно-деловой застройки. В июле 2024 года после утверждения новых ПЗЗ участок 39:17:010009:760 наполовину оказался в зоне ОЖ, наполовину в О-2 для объектов социального назначения. 

В рамках этого перевода земли под реновацию будет, по всей видимости, изъят участок 39:17:010009:73 площадью 1,5 тыс. кв. м под пилораму, располагающийся внутри массива в федеральной собственности 39:17:010009:760. Сейчас он находится в аренде у физлица. Соседний массив с кадастровым номером 39:17:010009:344 площадью 2,05 тыс. кв. м с назначением под «эксплуатацию здания для ритуального обслуживания населения» находится в частной собственности у физлица с 19 апреля 2022 года. Оба попадают в зону для строительства как минимум детского сада для жителей планируемых жилых кварталов на ул. Хуторской. Причем размещение детского дошкольного учреждения частично на месте ритуальных услуг закреплено в генплане Светлогорска. 

Спустя полгода после изменения градостроительных документов, 25 июня 2024 года, более подготовленный для застройки массив 39:17:010024:434 под снесенными гаражами на ул. Хуторской был сдан в аренду «СЗ «Твоя недвижимость». Обременение действует до II квартала 2029 года. При этом право аренды участка не выставлялось администрацией на торги, какие-либо иные конкурентные процедуры с землей не проводились.

Менее чем через год, в апреле 2025 года региональное министерство градостроительной политики уже выдало компании «СЗ «Твоя недвижимость» разрешение на строительство ЖК «Морская нота» на ул. Хуторской в Светлогорске на месте гаражного общества. Документ действует до 10 января 2027 года. Был согласован I этап строительства, включающий 3 многоквартирных дома высотой 5 этажей и площадью от 1,79 тыс. кв. м до 2,6 тыс. кв. м на 91 квартиру.

Всего застройщик запланировал построить на месте снесенного гаражного общества 16 типовых многоквартирных домов.

До этого в марте застройщик прошел экспертизу по I этапу ЖК «Морская нота».Проектную документацию готовили ООО «Стандартпроект» и «РС Групп».  В качестве экспертной организации выступила калининградская «Негосударственная экспертиза».

По данным сервиса Rusprofile, единственным учредителем и гендиректором «СЗ «Твоя недвижимость» является крымский бизнесмен, светлогорский и балтийский застройщик Константин Кабанов с ИНН Республики Крым. «СЗ «Твоя недвижимость» входит в группу «ТВН», которая известна как застройщик крупного ЖК «Серебряный ключ 2» в Светлогорске-1 и ЖК «Балтийская гавань» в Балтийске.

До 2021 года учредителем «СЗ «Твоя недвижимость» являлась Мария Кабанова. За 2024 год «СЗ «Твоя недвижимость» показала выручку 50 млн руб. (-46 %), чистую прибыль — 11 млн руб. Стоимость балансовых активов выросла до 219 млн руб.

Общая выручка организаций с участием Константина Кабанова в 2024 году упала на 25 % до 605 млн руб. Кабанову принадлежит ООО «Крымский гипсовый карьер», ООО «СЗ «ТВН-Инвест», 50 % в ООО «Таврический завод минеральной ваты», 80 % в ООО «СЗ «Крымский», 50 % в «СЗ «Авангардное», 80 % в ООО «Крымский гипс» и т. д.

Планируемый ЖК "Морская нота" на ул. Хуторской на месте снесенных гаражей. Источник: tvn39.ru

• На заседании градсовета в апреле 2025 года «СЗ «ТВН-Сити» Константина Кабанова получило одобрение проекта 5-этажного апарт-отеля на ул. Портовой, 1 над терминалом в Пионерском. Участок 39:19:010109:6 площадью 3,74 тыс. кв. м ранее предназначался под «размещение пилорамы». Но по сути территория являлась частью прилегающей базы бункерного флота. Подробнее об обсуждении концепции очередных апартаментов на побережье RUGRAD писал в материале «Апарты любой ценой».
  
  
• В июле 2024 года сообщалось, что правительство области утвердило перевод участка под гаражным обществом «Спартак» в начале ул. Орудийной, 3а в Калининграде в зону смешанной и общественно-деловой застройки по генплану. Массив с кадастровым номером 39:15:131922:488 и площадью 2,8 га располагался в коммунально-складской зоне. Ранее у правообладателя участка — ООА «Спартак» — 15 марта 2024 года истек срок аренды земли и более не продлевался.
  
  
• В Калининграде гаражные общества «Звезда» и «Сатурн» между ул. Полецкого – ул. Белостокской – ул. Ломоносова отнесены в зону малоэтажной многоквартирной застройки с индексом Ж-3 по ПЗЗ. Такие градостроительные регламенты применены к данной территории еще с декабря 2017 года. Кроме того, указанная территория входила в границы одного из так называемых КУРТов — с целью комплексного устойчивого развития. Соседние участки с номерами 39:15:120715:36 и 39:15:120715:19 гаражного общества «Старт» отнесены в зону среднеэтажной застройки Ж-2/А с возможностью строительства домов высотой до 8 этажей.