Как инвесторы используют золотые «квадраты» придомовой территории у моря для точечной застройки и почему тренд на разрушение исторической среды сменяется сохранением. Обзор RUGRAD.

На минувшем заседании региональный архитектурно-градостроительный совет с четвертого раза окончательно одобрил концепцию точечной застройки дворов старых домов на ул. Володарского в Зеленоградске на первой линии у моря. 5-этажное здание гостиницы 8-гранной формы появится аккурат за колесом обозрения на месте парковки и зеленой зоны. При этом сами участки под жилыми домами несколько лет как переведены в зону многофункциональной общественно-деловой застройки с целью дальнейшей реновации.

2 июня на предыдущем заседании концепция не прошла градсовет по причине отсутствия кворума. По сравнению с вариантом, обсуждавшимся 21 марта этого года, инвестор отказался от освоения участков под соседними аварийными домами, исключил из концепции участок под нынешней пиццерией «Папаша Беппе» на площади «Роза ветров» и оставил только 8-гранное здание апарт-отеля, воткнутого посреди исторической застройки. Фактически арендатор участка вернулся к своей первой концепции прохождения градсовета в 2021 году с застройкой только одного участка, но оставил проект апарт-отеля из второй более масштабной концепции и по совету члена градсовета Вячеслава Генне отказался от радикального варианта снести соседние жилые здания.

Под строительство гостиницы выделен участок по ул. Володарского с номером 39:05:010110:250 площадью 1,77 тыс. кв. м. Это неприметная территория в самом туристическом месте Зеленоградска, выделяющаяся только огромными сохранившимися ясенями, образующими зеленый оазис в плотной застройке. Земля по-прежнему находится в аренде у компании «СЗ «Солнечный берег» Елены Дербуш и Рамила Искандерова с регистрацией в Гусеве. Право пользования участком переуступалось 2 раза. Последний договор был переподписан с администрацией Зеленоградска в ноябре 2021 года на срок до августа 2025 года.

Елена Дербуш известна по компании «СЗ «БалтикРемКомплект» с годовой выручкой 455 млн руб., зарегистрированной в Черняховске. Это застройщик 6-этажного ЖК «Солнечный берег» в поселке Малиновка под Зеленоградском на участке 39:05:010605:765, где сдача жилья была просрочена более чем на 3 года. Ранее «БалтикРемКомплект» строил жилье по государственным контрактам для Минобороны. Строительство в самом сердце курорта станет для «Солнечного берега» первым опытом, если, конечно, актив не будет перепродан другому более крупному застройщику со всеми имеющимися одобрениями от градсовета, министерства градостроительной политики и муниципалитета.

Согласно Публичной кадастровой карте, участок в аренде у «СЗ «Солнечный берег» предназначается под «гостиничное обслуживание», что соответствует актуальному генплану от 2021 года. По ПЗЗ земля относится к зоне с индексом «О-2Гр» для объектов делового, общественного и коммерческого назначения. В зону деловой застройки «на перспективу» включены и участки под соседними аварийными домами на Володарского, 14–16.

На представленных рендерах одиночный 5-этажный апарт-отель оказался «воткнут» за колесом обозрения посреди аутентичной застройки бывшего Кранца с отступами от границ участка до 3 метров. Несмотря на то что отель запроектирован в глубине застройки, с его верхних этажей будет хорошо просматриваться море, что автоматически повышает стоимость проживания в такой локации. Градостроительная зона участка допускает строительство объекта высотой до 20 метров. Высота апарт-отеля до конька крыши составит 19,5 метров. Площадь здания будущей гостиницы запланирована на уровне 1,85 тыс. кв. м при 5 надземных этажах и 1 подземном. На цокольном этаже будут размещены 9 парковочных мест, притом что в самой гостинице будет 24 номера. На первом этаже предусмотрена рецепция, технические помещения и торговые площади (226 кв. м). На каждом последующем этаже будет по 6 номеров, один из них — 2-комнатный люкс.

Автор проекта и главный архитектор компании «Другая архитектура» Владимир Панифедов отметил, что 8-угольная форма здания позволяет правильно вписать его в существующую застройку. Панифедов также считает, что благодаря этой форме будет минимизирована проблема «окно в окно», так как новый апарт построят прямо напротив окон спального корпуса санатория «Зеленоградск» и еще одной гостиницы «Балтийская корона». Кроме того, апарт закроет вид на еще один 1-этажный немецкий дом на Володарского, 16б, который не является аварийным.

На месте нынешнего сквера по ул. Володарского между домами № 10 и 14 будет построен въезд в подземный паркинг по рампе. Деревья в сквере будут спилены. Застройщик обещает сохранить возможность подъезда к существующим жилым старым домикам, поскольку их снос пока отложен. При этом проектировщики пообещали максимально сохранить зеленые насаждения на нынешней придомовой территории. По плану предусмотрена вырубка 9 деревьев, как минимум 7 из них — крупные старовозрастные ясени.

«Территория планировочно не структурирована. Застройка хаотичная. На плане учтено использование сервитута для дома с западной стороны участка, который готовится администрацией Зеленоградска. Транспортная схема разработана совместно с проектировщиком, разрабатывающим код города, и согласована с ГИБДД. Мы учли замечания с прошлого рассмотрения, показали доступность всех существующих объектов», — подчеркнул Владимир Панифедов. При этом место остановки автобуса и выгрузки пассажиров почему-то теперь определено в узком месте за гостиницей «Балтийская корона» около дома на ул. Пугачева, 18.

В завершение выступления докладчик подчеркнул, что представленный вариант гостиницы не противоречит ни одному из вариантов комплексной застройки площади «Роза ветров», которые до этого предлагались архитекторами, но пока что не реализованы. В качестве примера были продемонстрированы концепции Вячеслава Генне, Александра Башина, Олега Копылова. Однако все они предполагают частичный снос прилегающей исторической застройки, которая не является ОКН.

Генпланист и замдиректора по территориальному планированию ГБУ «Центр кадастровой оценки недвижимости» Петр Черненко подтвердил, что новый апарт-отель по своему месту расположения и форме будет органично смотреться в любом сценарии развития этой территории, начиная с того, что всё остается как есть, и заканчивая предложенными вариантами с открытой к морю площадью.

В свою очередь, советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне повторно высказался за оставление группы домов довоенной постройки и подчеркнул, что этот вариант максимально реалистичен с точки зрения бюджета, сроков и вполне может быть интересным ходом с учетом тренда на максимальное сохранение аутентичных деталей в застройке бывших восточнопрусских городов.

«Вот из этих трех домиков сделать такое заповедное место, где можно в одной вертикалке, с одним кодом благоустройства, тем не менее сохранить аутентичность. Среди домов могут появиться скульптуры, малые архитектурные формы. Такой архитектурный парк или архитектурный сквер. Там можно сделать на первых этажах объекты типа [музея] "Альтес Хаус", как на ул. Красной в Калининграде, где можно "поиграть" немножко в историю и быт. Также там могут быть трактиры, пивные заведения. Дома мне кажется вполне таким коммерческим объектом в плане сдачи в аренду. Соответственно, партнером-исполнителем может стать наш Фонд капремонта, опыт и компетенцию которого признали в России», — задал тренд на дальнейшее сохранение территории Генне.

Советник губернатора настоятельно рекомендовал градсовету поддержать решение с учетом рекомендации по сохранению группы исторических домов, хотя они не являются памятниками, однако вполне подходят под апгрейд. «Обновить фасад, инженерную инфраструктуру, новые функции там появятся, и вполне можно создать симпатичное место», — сакцентировал внимание советник губернатора. В этом же ключе и продолжилось дальнейшее обсуждение. Ни один из членов градсовета не рискнул высказаться против 8-гранного апарт-отеля, хотя на предшествующих заседаниях этот объект называли чужеродным и совершенно выбивающимся из окружающей среды. К примеру, Игорь Ли назвал формы и материалы его фасада достаточно деликатно сочетающимися с окружением.

Член градсовета Олег Васютин после стольких часов обсуждений назвал «уже намоленным» этот странный проект апарт-отеля, ювелирно вписанного в форму участка за колесом обозрения. По его словам, проектировщики сделали самодостаточную форму, которая может принадлежать различным планировочным композициям, но вполне вписывается в контекст. Вместе с тем, архитектор посоветовал сделать 2-полосный пандус для въезда на подземный паркинг короче и уже. Члены градсовета посчитали, что для такой маленькой парковки вполне можно ограничиться 1 полосой, использовать светофоры, сделать пандус частично накрытым, с подогревом покрытия, чтобы не было обмерзания. В текущем виде пандус испортит историческую среду своей урбанизированностью.

«Думаю, что вполне может быть этот «городок» не из памятников архитектуры, а из стареньких домиков. Если их совместить с чем-нибудь, получится какая-то интересная среда», — согласился Васютин и предложил уйти от монументализма в проектировании на этом месте, а прийти к созданию среды для отдыха, для неспешного времяпровождения без пафоса. По словам специалиста, общими усилиями застройщика и муниципалитета может сложиться еще одно очень приятное и комфортное место вокруг домов около «Розы ветров», которые раньше предполагались под снос.

Председатель регионального отделения Союза архитекторов России Игорь Ли активно поддержал идею создания небольшого архитектурного заповедника в среде стареньких домиков. «Не так важно, что они к ряду ОКН не причислены, тем не менее все они создают, как в деревянных домах, свой шарм. В Гданьске — одно, в Зеленоградске — другое. Масштаб домиков очень интересен», — высказался участник обсуждения.

«Когда проектируются объекты в исторической среде, для меня всегда является главным, сумел ли автор вписаться в контекст, то есть соблюсти ритмические метрические закономерности, понять в должной мере стилистические особенности этого места, вживить объект в эту среду. А если удается еще и обогатить эту среду, то это высший пилотаж», — назидательно заявил член градсовета Сергей Гулевский. Архитектор не стал кривить душой и честно признался в раздвоении чувств.

«С одной стороны, я вижу, что он по стилистике чужой и по форме, но, с другой стороны, снивелировал немножко негатив этого «чемодана» рядом стоящего, получилась такая, собственно, среда живая. Я допускаю, мой вкус не абсолютен. С другой стороны, я не вижу причин, по которым можно было отклонить этот проект. А то, что объект такой формы затейливой, — ну несколько мурзилочная среда, ну курортный город», — высказал позицию эксперт.

В свою очередь, архитектор Олег Копылов назвал проект этой гостиницы от бюро Владимира Панифедова не настолько важной темой. В понимании Копылова, более важной темой является масштабное строительство на площади «Роза ветров».

«Нужно проводить какой-то [новый] конкурс, делать это место праздником жизни, праздником места, потому что это будет ключевое пространство для решения всх противоречий, которые тут накопились и по старому жилому фонду,и по историческим зданиям, и по месту, куда будут «втекать» все окружающие улицы. Тут же выход на променад. 3–4 важных момента, и если сделать какую-то красивую окончательную архитектуру, организовать это пространство, то мы пришли бы к окончательному решению проблемы и приведению в порядок этой площади», — высказался эксперт.

По его словам, нельзя зайти дважды в одну воду, а все те варианты для застройки «Розы ветров», которые авторы предлагали 5–10 лет назад, уже устарели. Копылова поддержал Игорь Ли, подтвердивший, что «сейчас всё меняется, архитектура не стоит на месте и движется вперед семимильными шагами». «Хотелось бы и эти домики сохранить, и провести конкурс на застройку площади. Причем одно другому совершенно не противоречит и могло бы привести к каким-то интересным неожиданным результатам», — предположил председатель калининградского отделения Союза архитекторов.

Главный архитектор области Евгений Костромин подвел итоги обсуждения, в ходе которого точечная застройка за колесом обозрения была одобрена для дальнейшей проработке и реализации. Автору концепции 8-гранного апарт-отеля нужно предоставить паспорта фасадов с учетом архитектурной подсветки. В качестве рекомендации проектировщикам посоветовали учесть доступность в подземный паркинг по укороченной рампе, задействование территории в общедоступном благоустройстве и согласование решения по нему с администрацией Зеленоградска на соответствие единому дизайн-коду.

«Объект расположен в таком месте, что он значительного влияния на дальнейшие градостроительные решения не оказывает. Не мешает организации общественного пространства среди существующих малоэтажных зданий, которые муниципалитетом расселяются и могли бы иметь какую-то общественную функцию при создании пространства в центральной части города. Действительно, при включении в работу Фонда капитального ремонта это было бы возможно. Срок их постройки обеспечивает включение [в ОКН]. При включении архитекторов в работу [можно] сделать из этого достопримечательное место, и они справятся с этим достойно», — резюмировал Костромин.

Напомним, что на прошлом заседании градсовета 2 июня главный архитектор Зеленоградска Денис Крыщенко высказался за этот же вариант точечного строительства апарт-отеля без затрагивания «Розы ветров», так как на данной территории размещено слишком много объектов со своими собственниками, арендаторами, жителями аварийных домов.

«В настоящее время под расселение готов только один дом. Далее идет "Папаша Беппе", с которыми надо будет также вести диалог и предлагать какой-то альтернативный вариант, чтобы он их устроил. Присутствует индивидуальный жилой дом непосредственно у колеса обозрения [на ул. Володарского, 16б]. Много прав, много работы и много обязанностей. У администрации нет необходимости и нет желания застраивать площадь „Роза ветров“, и жители эту идею не поддерживают. Если бы появилась дополнительная зелёная зона вместо аварийных домов, я думаю, и город, и администрацию это бы устроило», — говорил Крыщенко.

Отметим, что ранее во время капитального ремонта ул. Володарского в 2020 году придомовая территория этих аварийных домов была благоустроена. Создан новый сквер со скамейками и зоной отдыха, где сейчас часто останавливаются экскурсионные группы туристов. Тем не менее сразу по окончании работ в августе 2020 года администрация Зеленоградска пересдала двор «авариек» в аренду новым интересантам.

На момент благоустройства за бюджетный счет 5–6-квартирные дома по ул. Володарского, 14–16 уже 2 года как были определены под снос. Расположенные на смежных участках 39:05:010110:271, 39:05:010110:272, 39:05:010110:273 дома по ул. Володарского, 14, 16 и 16а были признаны подлежащими сносу 23 и 29 ноября 2018 года соответственно со степенью износа 50–60 %. Таким образом, снос аутентичной застройки без ее капитального ремонта планировался еще как минимум 5–6 лет назад, когда власти Зеленоградска объявили о тотальной реновации центра курорта. Часть домов жителям удалось отстоять и включить в программу Фонда капитального ремонта.

На текущий момент дом № 16а, ближайший к аттракциону «Глаз Балтики», уже расселен муниципалитетом. Окна, двери, балконы и веранды в нем заколочены. Во время прошлого градсовета в марте инвестор заявлял, что занимается вопросом расселения всех трех домов на указанных участках. Остальные здания ожидают своей участи.

• Изначально двор с аварийными домами на Володарского, 14, 16, 16а вместе с выходом к морю был сдан администрацией Зеленоградска в аренду ООО «К. М. Строй». Компания принадлежит экс-депутату горсовета, бизнесмену Олегу Шкилю (51 %) и Алисе Шкиль (49 %). В 2018 году после судов землю размежевали на участки 39:05:010110:248 под колесо обозрения и 39:05:010110:250 с придомовой территорией под реновацию. Арендатором земли под колесо обозрения стало ООО «Семейный парк» Виктора Зубарева и Марины Кравцовой по итогам повторного муниципального аукциона. Массив с номером 39:05:010110:250, являвшийся двором авариек, был определен властями Зеленоградска под «гостиничное обслуживание» с прирезкой дополнительного участка 39:05:010110:97. Эту землю и получил «СЗ «Солнечный берег».

• RUGRAD в материале «Убить море наполовину» подробно приводил позиции членов градсовета на предыдущем обсуждении застройки «Розы ветров» и придомовой территории аварийных домов на ул. Володарского в Зеленоградске.

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD, презентация на градсовете