Областной архитектурно-градостроительный совет предварительно согласовал концепцию гостиницы в самом центре Светлогорске в 100 метрах от главного лестничного спуска к морю и променаду. Компания «Светлогорск-Строй-Сервис» готовится к освоению элитного участка на ул. Динамо, 8а. Ранее застройщик оперативно заказал историко-культурную экспертизу, уже в июне получив положительное заключение. После этого инвестор спешно вышел на градсовет, однако безоговорочное одобрение сходу получить не удалось. Как выяснилось, аппетиты заказчика не совпадают с ограничениями, которые накладывают на участок зоны охраны ОКН и регламенты для нового строительства в историческом центре курорта.

Речь идет о застройке земельного массива в начале ул. Динамо с номером 39:17:010004:1034 площадью 1,76 тыс. кв. м под деревянным кафе «Шатер» и общественным туалетом. Территория располагается напротив апарт-отеля «Альт-Платц» и ЖК «Раушен-Престиж». На участке произрастают широколиственные и хвойные деревья. Массив занимает исключительно выгодное расположение в самом туристическом месте курорта в 150 метрах от «Янтарь-холла». До моря порядка 300 метров.

Землевладение было образовано из участков 39:17:010004:34 и 39:17:010004:197. По данным из ЕГРН, участок является муниципальным и 19 мая этого года был переоформлен администрацией Светлогорска в аренду компании «Светлогорск-Строй-Сервис» до 2056 года. Кадастровая стоимость массива составляет 10,6 млн руб., назначение изменено под «гостиничное обслуживание». 

Согласно ЕГРЮЛ, учредителями компании-арендатора перспективного участка «Светлогорск-Строй-Сервис» выступают сын совладельца РК «Резиденция королей» и ТЦ «Акрополь» Карен Товмасян и застройщик, основатель ГК «Спецстрой» Леонид Романов. Они приобрели фирму только в августе 2022 года.

Все три представленных на градсовет варианта апарт-отеля предусматривали размещение одного большого ресторана на 330 кв. м в подвальном помещении, еще одного ресторана на 185 кв. м, 5 офисов и вестибюля гостиницы на первом этаже, на трёх остальных этажах — 36 гостевых номеров: 15 небольших 1-комнатных и 21 просторного 2-комнатного. Наземная парковка будет рассчитана всего на 11 мест. 

«Новых ПЗЗ еще нет, а уже составляются проекты»

Среди основных разрешенных видов использования участка застройщика в ПЗЗ было указано не только жилье, но и «гостиничное обслуживание». По новому генплану Светлогорска участок «Светлогорск-Строй-Сервиса» отнесен в зону многофункциональной общественно-деловой застройки. По правилам застройки и землепользования от 2012 года массив на ул. Динамо, 8а всё еще находится в зоне Ж2.1 для малоэтажной жилой застройки, но с особыми критериями для новостроек в исторической части города. Цвет и характер кровли будущего объектта прописан в ГПЗУ, что и выполнил застройщик, представив скатные кровли в 2 вариантах.

Главный архитектор области Евгений Костромин напомнил, что градсовет уже сталкивался с таким вопросом на одном из заседаний. Для участка в курортном городе был одобрен современный проект, который не предполагал включения черепицы с определенным цветом, который прописан в ГПЗУ.

«В прошлый раз застройщики тоже столкнулись с такой проблемой, что совет одобрил современное решение без черепичной кровли, фактически с плоской кровлей, и потом у него возникла проблема на стадии получения разрешения на строительство, и мы вопрос рассматривали повторно, с включением черепичных элементов, но они уже были как-то комплексно решены» — обозначил проблему председатель градсовета.

При выборе градсоветом современного варианта ситуация приведет к конфликту. «Генплан Светлогорска принят, в него внесены изменения недавно, а ПЗЗ еще новые не приняты. Не факт, что в новых ПЗЗ будет это прописано. Какие дальнейшие действия будут у застройщиков и на что архитекторам опираться в принятии решения?» — задал вопрос председатель градсовета министру градостроительной политики.

«В том-то и дело, что сейчас правил (ПЗЗ) еще нет, а уже составляются проекты. Но мы не знаем, что будет в правилах. Если этот проект придет к нам на разрешение на строительство, соответственно, до принятия правил мы ничего не сможем сделать. Ситуация очень интересная. По сути дела, архитекторы на свой страх и риск взяли и спроектировали что-то, непонятно по каким параметрам», — возмутилась Вера Касьянова.

Вместе с тем представители «Светлогорск-Строй-Сервис» еще могут обратиться за приведением ПЗЗ в соответствие с генеральным планом по отдельному функционалу для своей территории, подсказал выход Евгений Костромин. «Могут, но мы тогда будем выбирать из старых территориальных зон, которые сейчас есть в ПЗ З. вы прекрасно знаете, что те ПЗЗ морально даже устарели, и они будут писаться прямо с нуля. Думаю, эта тема должна обсуждаться не на этой площадке. Предлагаю, чтобы архитекторы просто посмотрели, не касаясь градостроительных регламентов, просто посмотреть облик здания, а правовая сторона уже будет решаться потом», — отрезала министр.

«Неконкурентно с соседними ЖК и апартами»

Однако в центре Светлогорска всё еще действуют ограничения, накладываемые не только старыми ПЗЗ Светлогорска, но и зонами охраны, в данном случае — от исторической водонапорной башни водогрязелечебницы Раушена и органного зала. Помимо выполнения требований к псевдоисторическому виду нового здания с черепицей и скатной крышей, в ПЗЗ для участка прописала этажность 4 этажа, но не указана высота в метрах. Если следовать требованиям зон охраны ОКН, то высота основной части здания на ул. Динамо не может быть выше 12 метров с акцентными элементами до 15 метров. Конкретная этажность в требованиях зон охраны не приводится.

Генпланист и заместитель директора ГБУ «Центр кадастровой оценки недвижимости» Петр Черненко поинтересовался, укладываются ли акцентные элементы всех вариантов в максимально допустимую высоту (4 этажа) и сохраняется ли регламент по отступам от красной линии (6 метров) в варианте с консолями. Однако в целом он поддержал второй вариант, если сделать чуть помельче выступающие элементы, которые пока что выглядят слишком активными в сложившейся застройке.

«По постановлению правительства № 386 для территории зоны охраны объекта культурного наследия из существенного — ограничение по высотности не более 15 метров. А в ГПЗУ у нас 4 этажа. По материалам ограничений нет. Что касается консольных выступающих частей, то определенные небольшие корректировки по планировке будут по 1-му этажу, с тем чтобы мы за пятно застройки в нашем генплане не выступали. Откорректируем с консолью», — пояснил автор проекта апарт-отеля Владимир Панифедов из бюро «Другая архитектура».

В дискуссию немедленно вступил руководитель службы охраны объектов культурного наследия Евгений Маслов и объяснил, что 386-е постановление 10-летней давности установило единые требования в зоне регулирования застройки к территории всего Светлогорска. При этом он поддержал приведенную Панифедовым трактовку ограничений только отчасти.

«Из существенных ограничений — высотность. Про этажи ничего не говорится. Тогда, 10 лет назад, не прописывали четких требований к материалам. Общие фразы: историческая стилистика. Субъективная вещь, но по представленным вариантам больших проблем нет. По высотности, Владимир, формулировка неправильная. Высота здания до 12 метров, архитектурные высотные акценты — до 15 метров», — поправил архитектора чиновник, но подчеркнул, что в любом случае согласование архитектурных проектов к полномочиям его ведомства не относится.

«Брать на себя ответственность, высказывать чисто субъективное мнение, где там акцент, где не акцент… Тут было 15 метров до конька здания — не может быть. 3 этажа + мансарда… Пришлют нам на согласование — но это не предмет нашего согласования. Есть постановление. Кто-то еще должен смотреть, где акцент, где не акцент», — тут же открестился Евгений Маслов.

«Мы можем зайти в 4-этажное здание по ГПЗУ. Заказчик заявил: спроектируйте ему 4-этажное. В постановлении — 12 метров с акцентами до 15. Нас эти два документа ставят в такое положение… Попробуйте заказчику объяснить, убедить его, что не надо 4, давайте сделаем 3 этажа. Либо мы придем к пропорциям такого панельного домостроения. Получаются неконкурентные решения. Что-то такое получается, как у нас в Калининграде сделали по Ленинскому проспекту. Высота потолков 2,70, и что-то пытаться в историческом контексте, в том числе и вашем по требованиям спроектировать, получается неконкурентно даже по отношению к остальным соседним зданиям в классическом стиле», — парировал Владимир Панифедов. 

Архитектор намекнул на соседний 7-этажный апарт-отель «Альт-Платц» и ЖК «Раушен-Престиж», которые фактически необратимо нарушили малоэтажную среду центра Светлогорска. Под их высотные параметры теперь невольно стараются тянуться инвесторы-застройщики соседних участков. При этом высота второго варианта апарта от «Светлогорск-Строй-Сервис» вместе с 4 этажом составляла не 12 метров, а 15,1 метра. Более того, на слайдах застройщика была показана еще и возможность эксплуатируемой кровли.

По словам Панифедова, авторы проекта пытаются «выжать что-то более убедительное с точки зрения горожан, туристов», чтобы смотрелось действительно приемлемо. Вместе с тем члены градсовета могут помочь проекту «Светлогорск-Строй-Сервис», придя к общему мнению и согласовав вариант апарт-отеля, отвечающий только одному из требований по высотности.

«Я донес до вас наш посыл. Убедить заказчика, что ему нужно не 4 этажа, а 3, — не могу. Выжать нормальные пропорции — тоже не могу. Надеюсь на понимание», — настойчиво попросил представитель «Другой архитектуры», сославшись на слишком строгие ограничения для застройки в самом центре Светлогорска.

Костромин назвал ситуацию сложной и предложил обсудить именно концепцию, которая могла бы быть реализована в этом месте. Потом застройщики и архитекторы решат регламентные вопросы. «Может быть, к тому времени подойдет срок принятия ПЗЗ, может, заказчик-застройщик пойдет на урегулирование и редакцию ограничительных мероприятий 10-летней давности, которые достойны пересмотрения», — предположил главный архитектор региона.

«Вот этот второй вариант нормальный. Вместились же в нормы», — неожиданно поддержал сторону застройщика Евгений Маслов.

«Вся застройка новодельная, ничего сохранившегося нет»

Представленный проект апарт-отеля от компании Араика Товмасяна и Леонида Романова заставил членов градсовета вернуться к вопросу назревшей корректировки ПЗЗ Светлогорска в части архитектурных приемов и в контексте службы охраны.

Советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне даже высказал мнение, что в части градостроительного подхода апарт-отель вместо кафе надо рассматривать как недостающий элемент всего ансамбля центра Светлогорска. В своих рассуждениях Генне подвел аудиторию к необходимости выбрать именно второй современный вариант проекта гостиницы. Член градсовета пришел к тому, что в центре бывшего восточнопрусского курорта теперь уже не везде уместны аутентичная оранжевая черепица, соблюдение угла кровли, достаточной скатности и остальных критериев традиционности и т. д. Буквально вся вокруг застройка, по его словам, уже новодельная и ничего сохранившегося нет, за исключением вилл на переулках.

«Пример того, что может быть в таких исторических местах. <…> Очень курортный, современный, не «папуасничает» на площади. Лаконичный, санаторно-курортный. Мне нравятся вот эти вынужденные подвороты в сторону моря, чтобы обеспечить see view. Они дали такую архитектурную чешую, ландшафт-рельеф на фасаде. Если мы в перспективе упремся в вопрос про скатность, то если в последний этаж зарядить между этими «кукушками» еще и скаты, то это еще, мне кажется, интереснее будет. Такими треугольниками туда. Это еще больше обогатит архитектуру», — поддержал Панифедова Генне.

Вместе с тем для второго варианта возникли вопросы по трети фасада и торцу, видному от ул. Ленина, а также заднему фасаду с выгрузками и погрузками, который летом не просматривается, но довольно длинный период года будет видно.

Член градсовета Олег Копылов, который обычно высказывает немало резонной критики в адрес представляемых проектов, оказался солидарен с советником губернатора в поощрении ультрасовременных проектов застройки прямо в исторических центрах Зеленоградска и Светлогорска наряду с аутентичными фасадами.

«Я убежден, что принцип плюрализма, когда современные объекты включаются в комплекс с историческими зданиями, они тем самым оттеняют качество исторических форм. Это не противоречит застройке, а наоборот, делает ее интереснее. Если объект не кричащий, делает среду интереснее. Хорошее сочетание материалов, кирпич, дерево, сейчас так в Норвегии и Швеции любят работать. Экологические материалы — это всё так здорово на наших курортных местах. Второй вариант создан для этого места», — легко согласился архитектор.

По поводу первого и третьего варианта эксперт даже не захотел что-то обсуждать. «Как сказал Вячеслав Викторович Генне, у нас повсюду вокруг новоделы, давайте построим еще один новодел и у нас вокруг будет один ад», — отрезал Копылов.

«Крест на псевдофахверке»

Сооснователь «Архитектурной мастерской «4+» Сергей Гулевский поддержал коллег и заявил, что на псевдофахверке из третьего варианта можно сразу поставить жирный крест. Первый вариант также показался ему неубедительным из-за «архаичности» общего облика, частично «утопленных мансардных окошек» и расположения фронтона. 

«Сочетание клинкерного кирпича — такая кёнигсбергская тема. Посоветовал бы подумать авторам о цвете и насыщенности этих «скворечников», потому что отсюда самый симпатичный вид, когда вот эта клинкерная стенка и начинаются «скворечники», а на другой стороне такая «каша». «Каша»... Может, там кусок клинкерной стены показать, чтобы совсем клинкер не затерялся в «каше» «скворечников», — посоветовал Владимиру Панифедову Гулевский.

По его мнению, с задней стороны нет даже и намека на фасад, и его можно сделать помассивнее. Помимо этого, специалист заметил, что по ул. Динамо здание слишком прижато на максимальное расстояние, хотя от ул. Ленина до торца есть еще резерв.

«Это не фасад, а обрубок. Здание в целом сформировано, а чтобы было хорошо, здесь недостает у авторов ключевого чертежа. Нужна развертка по ул. Ленина, чтобы понять, как здание вписывается в контекст по высоте и стилистике», — высказал мнение Гулевский и подчеркнул, что для застройщика «Светлогорск-Строй-Сервис» сейчас ничего не следует окончательно не утверждать, поскольку это самый центр и «место больно ответственное». Коллегу поддержал председатель регионального отделения Союза архитекторов России Игорь Ли, заметивший, что еще есть запас по участку с южной границы и возможность продления угла с дополнительными элементами в верхних этажах в сторону ул. Ленина.

«От этого хуже бы не стало. Ну возможно, потеряли бы по генплану 1 парковочное место. Архитектура должна отражать сегодняшний день, сегодняшние реалии, а пытаться делать, как 100 лет назад, — наверно, это не совсем правильно со всех точек зрения», — Игорь Ли остался солидарен с остальными ораторами.

«Необходимо проработать объемное решение со стороны ул. Ленина, создав там какой-то фронт застройки. Есть там потенциал территории в границах участков. Дополнить материалы разверткой. Справа на Ленина ландшафтно-рекреационная территория, которую занимают теннисные корты. Вряд ли там какое-то строительство предполагается. Остальной фронт улицы идет дальше в застройку особнякового типа», — неожиданно вспомнил Евгений Костромин о незастроенной спортивной территории.

«Типовая история»

Серьезный нарастающий конфликт в градостроительной политике курортов попытался осмыслить член градсовета Олег Васютин. «Хотелось бы концептуально понять, почему так получается. Когда нам представляют проекты по Зеленоградску, Светлогорску, курортным городам, нам приходится выбирать из традиционной архитектуры, которая уже понятная, вылизанная, и непонятной современной архитектуры, которая, как правило, недотягивает до качества и конкуренции с исторической архитектурой», — начал рассуждать архитектор. Во втором варианте, по мнению Васютина, получилось с точностью до наоборот, а именно «классное современное решение» и интересное предложение авторов о своем видении курортности. Такой проект может стать примером современной архитектуры в приморских городах.

«Традиционных ходов много, они расплодились, превращаются в типовые какие-то решения с фахверком, мансардами и т. п.», — посетовал Васютин.

По итогам обсуждения все выступившие члены градсовета проголосовали за более современный второй вариант апарт-отеля напротив центрального спуска в Светлогорске. При этом представители ГИБДД свою позицию по вопросу строительства еще одной гостиницы и адекватности транспортной схемы для нее не высказывали.

Председатель градсовета Евгений Костромин, отметил, что архитекторам проекта совместно с заказчиком «Светлогорск-Строй-Сервис» предстоит заняться урегулированием градостроительных регламентов и ситуации с ПЗЗ. На данный момент только они являются препятствием для окончательного решения градсовета и выхода на получение разрешения на строительство. Застройщика ждет повторная демонстрация на градсовете проработанных решений одобренного варианта.

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD, презентация на градсовете

• По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, чистый убыток ООО «Светлогорск-Строй-Сервис» составил 193 тыс. руб. Стоимость балансовых активов всего 4,3 млн руб. С 2016 по 2022 год компания принадлежала Нелли Зироян.
  
  
• Карен Товмасян руководит ООО «Джузеппе» Гаяне Паносян и Валентина Мюллера (одно из юрлиц РК «Резиденция королей»). Также Карен Товмасян управляет ООО «ЭстивоМачо» Араика Товмасяна и Валентина Миллера, владеет ООО «Ниагара плюс» (техническое обслуживание и ремонт ТС) на проспекте Победы, 135. В 2019 году компании «Мюллер и К» Валентина Миллера и Араика Товмасяна разрешили построить 7-этажный ТЦ на месте фитнес-клуба «Эдельвейс» на Сельме. Выручка компаний с участием Карена Товмасяна за прошлый год достигла 125 млн руб., чистая прибыль — 16 млн руб., стоимость балансовых активов составила 340 млн руб.
  
  
• Леонид Романов является учредителем ООО «Спецстрой», ООО «СЗ «Инвестбалт», ООО «Спецстрой-Инвест», ООО «СК Престиж», ООО «Билдинг Инвест» и других структур из ГК «Спецстрой», зарегистрированных на ул. Краснопрудной, 53–55. Там же прописана компания-арендатор участка в Светлогорске. Совокупная выручка принадлежащих ему компаний, по данным сервиса Seldon.Basis, в 2022 году составила 836 млн руб., упав на 31 %, чистая прибыль — 206 млн руб.