В 2022 году «КалининградСтройИнвест» стал лидером по объемам ввода жилья среди застройщиков региона. Буквально в июне этого года холдинг получил согласование градсовета на финальную часть масштабного ЖК «Невский парк». Тем не менее 2023 год обещает стать сложным для строительной отрасли. Продажи в областных новостройках за первый квартал упали на 57 %. В интервью порталу RUGRAD депутат горсовета и руководитель ряда компаний из холдинга «КалининградСтройИнвест» Павел Макаров рассказал, почему цены на новостройки больше не будут снижаться, смогли ли иногородние покупатели пересилить «страх» перед Калининградом, заметили ли застройщики дефицит цемента и насколько сложно продавать квартиры в бывшем Балтрайоне.

— В августе прошлого года вы констатировали падение спроса на квартиры в новостройках, связывая эту ситуацию с эмоциональным фоном вокруг Калининградской области. В настоящий момент вы можете сказать, что ситуация выровнялась и уже не выглядит такой критичной?

— В текущий момент возвращается покупательская способность калининградцев, также мы фиксируем возврат иногороднего покупателя — того самого, который в 2021 году составлял большую долю продаж на рынке. Всё это говорит о том, что страхи и домыслы уходят. На первое место выходят вопросы комфорта, экологии. Кто-то из тех, кто переехал ранее, перевозит родственников.

— Эксперты отмечают, что сложности со спросом испытывают именно дорогие проекты и их сейчас нет никакого смысла строить. Рынок недвижимости в Калининграде в ближайшее время будет переформатироваться в сторону более дешевого, типового жилья? 

— Изменения рынка идут в другом направлении, и связаны они не с уходом на более дешевое жилье, а с сокращением объемов строительства. Про всех застройщиков не скажу. Что касается нас, то это, скорее, переориентирование на малоэтажное строительство. Удешевлять квадратные метры нет никакого смысла для нас. У нас свой сформировавшийся клиент, который идет к нам в первую очередь за быстрым и качественным жильем, насыщенной инфраструктурой и комфортным проживанием. Более того, мы сейчас вышли на строительство в приморских городах, где по умолчанию не может быть дешевого жилья.

— Один из возможных сценариев при падении продаж — снижение цены за квадратный метр. Но такой шаг застройщикам якобы не дают сделать банки, которые беспокоятся за маржу. Такая проблема действительно есть? На ваш взгляд, банки занимают в этом вопросе неконструктивную позицию? 

— В структуре себестоимости доля отчислений банкам занимает незначительную часть по сравнению со стоимостью земли, подключения технических условий, материалов и производства работ. На сегодняшний момент рост себестоимости в большей своей части зависит от роста стоимости озвученных мной показателей. Некоторые из них выросли кратно. Они влияют на себестоимость, которая сегодня формирует стоимость квадратного метра. Это говорит о том, что падения стоимости новостроек больше не будет. Дальше только рост и сокращение объемов строительства.

— Другой возможный сценарий — сокращение объемов строительства. Холдинг «КалининградСтройИнвест» планировал окончить 2022 год с тем же объемом ввода жилья в эксплуатацию, что и 2021-й. Каковы планы на 2023-й? Заметно ли снижение объемов в целом по отрасли?

— В 2022 году мы строили даже чуть больше, чем в 2021 году. Это связано с тем, что у нас были обязательства перед дольщиками, мы хотели их быстрее закрыть. 2023 год мы начали в этом смысле с чистого листа и могли уже уменьшить объем строительства пропорционально уменьшению спроса на рынке.

ЖК "РИФ" в Пионерском

— Повлиял ли на отрасль перевод логистики на море и ситуация с квотированием железнодорожного транзита стройматериалов, в частности, цемента? Как сказался дефицит стройматериалов на объектах коммерческих строительных компаний? Понятно, что госменеджмент заботится в первую очередь о ключевых государственных стройках.

— Опять же могу говорить только за нашу компанию. «КалининградСтройИнвест» отличается от многих застройщиков своим запасом прочности и устойчивостью на рынке. Поэтому в нашем случае были временные проблемы, которые оперативно устранялись, и в целом они никак не повлияли на ход строек или наши обязательства. Ситуация повлияла только в части себестоимости квадратного метра жилья.

— Ожидаются ли сложности с доставкой стройматериалов в 2023 году? Как изменились цены на них из-за ситуации с логистикой? Ранее вы отмечали, что при определенной ситуации увеличение цены на цемент может стать катастрофой.

— Дефицита стройматериалов на сегодняшний момент нет. Но рост стоимости материалов наблюдается.

ЖК "Невский парк" на ул. Александра Невского в Калининграде

— Эксперты отмечают, что сейчас основной покупатель недвижимости в регионе — это калининградец, про условных «богатых жителей Сибири и Дальнего Востока», которые решили приобрести здесь квартиру, можно забыть. Согласны с такой оценкой? Вы говорили, что калининградский покупатель никогда не сможет заместить приезжих, хотя бы в силу своих финансовых возможностей. 

— Прошлый год и начало этого показали высокую долю местного покупателя. При этом иногородний покупатель насовсем тоже не исчез, а сегодня и вовсе начинается его возвращение. Конечно, не в таких объемах, как в 2021 году, но уже можно уверенно говорить, что доля неместного покупателя ощутима.

— Логичным шагом для калининградских застройщиков сейчас выглядит выход в другие регионы. К примеру, в Московскую агломерацию. Есть ли такие планы, к примеру, у холдинга «КалининградСтройИнвест»?

— У нас таких планов в ближайшей перспективе нет. Про планы других застройщиков ничего сказать не могу.

— В 2022 году вы говорили что через год станет понятно, что делать с проектом ЖК на острове Октябрьском от холдинга «КалининградСтройИнвест». Год прошел: вы по-прежнему считаете, что при снижении количества иногородних покупателей в Калининграде будет спрос в необходимом объеме на такое количество жилья? Не было планов от него отказаться?

— Мы не только не отказались от этого проекта, но доработали его и уже прошли градостроительный совет с положительным заключением. Это будет первый в Калининградской области жилой дом-квартал с настоящей качественной архитектурой.

Проект нового жилого дома-квартала от холдинга "КалининградСтройИнвест" за территорией строящегося культурно-музейного и образовательного комплекса на острове Октябрьском в Калининграде

— Жилой комплекс «Seven» на ул. Батальной: насколько тяжело реализовывать квартиры в бывшем Балтрайоне? Буквально все говорят, что транспортная и социальная инфраструктура там перегружена. Были ли попытки выстроить взаимодействие с городскими властями, чтобы попытаться решить эти проблемы? 

— Квартиры в Московском районе продаются стабильно хорошо — и даже в кризис. Это говорит о том, что людям удобно брать квартиры в этом районе, в том числе с точки зрения имеющейся там инфраструктуры. 

Что касается вопроса взаимодействия с городскими властями, то мы проводим переговоры практически по каждому своему объекту. В каких-то случаях это выкуп и предоставление с нашей стороны участка под социальные объекты, где-то речь идет о строительстве новых дорог или проездов. Так или иначе, каждый наш объект отрабатывается с горадминистрацией совместно. Мы всегда проявляем в этих вопросах инициативу и интерес и берем на себя дополнительную нагрузку для повышения комфортности проживания будущих собственников.

ЖК "Seven" на ул. Батальной в Калининграде

Фото: Александр Подгорчук, предоставлены холдингом "КалининградСтройИнвест"

* Материал опубликован в рамках информационного партнерства.