Компания-исполнитель многомиллионных контрактов на вырубку и благоустройство заявила гостинично-деловой центр у кирхи памяти королевы Луизы в ранее приватизированном сквере. Несмотря на то что объект станет очередной градостроительной ошибкой и нарушит историческую среду, способов помешать этой стройке у градсовета оказалось совсем немного. В генплане и ПЗЗ ценность территории вообще не зафиксирована, и решение застроить участок каким бы то ни было способом с целью увеличения доходности территории остается за собственником.

«Клуб для любителей старины и искусства» от вырубщика деревьев

На очередном заседании градостроительного совета председатель регионального отделения Союза архитекторов Игорь Ли представил крайне неоднозначный проект 3-этажного гостинично-делового и детского центра в самом сердце города. Речь идет о застройке узкого пятачка сквера на пересечении проспекта Мира, проспекта Победы и ул. Ковальчук. 

На месте круглого цветочного павильона планируют разместить детский развивающий центр, гостиницу на 21 номер для 40 постояльцев, кафе на 60 посадочных мест, тренажерный зал площадью 287,1 кв. м и даже некий выставочно-аукционный зал площадью 147 кв. м. В комплексе будет встроенная парковка всего на 12 мест.

Как пояснил автор проекта Игорь Ли, заказчик предложил его команде спланировать на участке сквера перед Центральным парком арт-отель и некий «клуб по интересам для любителей старины и искусства». При площади участка  всего 2,28 тыс. кв. м площадь застройки достигнет 1,16 тыс. кв. м. По данным из ЕГРН, еще в марте 2012 года земля с номером 39:15:111007:17 под круговым цветочным павильоном была выкуплена ООО «Муниципальная агрофирма «Город-сад» Натальи Белик. Компания существует с 1999 года и зарегистрирована на ул. Дзержинского, 205.

Кадастровая стоимость земли под павильоном достигает 25,3 млн руб. Кроме того, застройщик арендует на соседнем участке немецкое бомбоубежище с номером 39:15:111007:24 площадью 167,1 кв. м. Благодаря этому компания Белик имеет возможность расширить свой торгово-гостиничный комплекс, задействуя для коммерческих функций подземное сооружение, которое, в принципе, должно использоваться службами ГО и ЧС в экстренных ситуациях. Укрытие находится в федеральной собственности, как и участок над ним площадью 612 кв. м с непосредственным назначением «под существующий объект гражданской обороны (убежище)».

Как видно из решения калининградского арбитража, в 2015 году управление Росимущества предъявило иск к «Муниципальной агрофирме «Город-Сад» на 45,6 тыс. руб. в качестве задолженности и пени по аренде бомбоубежища по ул. Ковальчук, 2 с инвентарным номером 14112. При этом само укрытие № 71 под литерой А сдавалось в аренду под склад еще с 2006 года. В результате сумма задолженности за 3 месяца была взыскана через исполнительный лист. Площадь указанного в решении подземного сооружения отличается и составляет 173,1 кв. м. Однако инвентарный номер совпадает с первым укрытием. Кадастровый номер 39:15:111007:21 на текущий момент погашен. Кроме того, кадастровая стоимость укрытий разная: у погашенного было 4,4 млн руб., а у действующего, по актуальной государственной оценке, всего 24 рубля 89 копеек.

С 14 сентября 2020 года через управление Росимущества, которое распоряжается федеральными объектами, компания Натальи Белик перезаключила договор об аренде бомбоубежища с номером 39:15:111007:24 площадью 167,1 кв. м и земли над ним в аренду. Таким образом, площадь задействованной территории в распоряжении «Муниципальной агрофирмы «Город-Сад» потенциально может составлять 3 тыс. кв. м.

При этом, согласно ПЗЗ, участок с подземным бомбоубежищем для граждан находится в зоне с индексом «Р-1» для парков и скверов. Сам участок с цветочным павильоном отнесен к зоне ОЦ/Г общественных центров. По генплану это давно уже зона общественно-деловой застройки, позволяющая собственнику полностью освоить этот элитный участок под очередной торговый центр.

Предпринимательница Наталья Белик является владельцем ряда фирм, которые на протяжении последних 11 лет выигрывают муниципальные госконтракты на вырубку, валку деревьев и иное благоустройство Калининграда. ООО «Декоративные культуры» Натальи Белик регулярно получает деньги из городского бюджета на содержание скверов и зеленых зон Калининграда, посадку рассады и уход за газонами, а также исполняет миллионные подряды на ежегодную обрезку деревьев и ликвидацию так называемых «аварийных ситуаций». Выручка «Декоративных культур» за последний год достигла 90,8 млн руб.

По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, с 2010 года с компанией «Декоративные культуры» было заключено 75 госконтрактов более чем на 1,05 млрд руб. Довольно большая их часть связана с вырубкой зеленых насаждений в границах Калининграда. Например, в феврале 2023 года «Декоративные культуры» закончили исполнять госконтракт с «Калининградской службой заказчика» на 2,66 млн руб. на вырубку городских деревьев по заявкам жителей и корчевку пней. Последние крупные контракты — благоустройство вокруг Дома искусств за 214,5 млн руб. и содержание скверов за 173,4 млн руб. Кроме того, «Декоративные культуры» начали экспансию в другие муниципалитеты. В марте фирма взяла подряд за 2,5 млн руб. от администрации Багратионовска по текущему годовому содержанию территории ландшафтного парка «Война и мир» и окрестностей озера Лангер.

Выручка компании-собственника участка перед Центральным парком «Муниципальной фирмы «Город-сад» за 2022 год составила 8,69 млн руб., убыток — 3,49 млн руб. Также Наталья Белик имеет долю 34 % в ООО «Глория-А», где соучредителем выступает ее отец Виктор Белик. Он же владеет одноименной транспортной фирмой «Агрофирма Город-Сад». В общей сложности за минувший год компании с участием Натальи Белик заработали 104,4 млн руб.

«Жалеть прошлое»  

В ходе обсуждения проекта председатель градсовета Евгений Костромин заметил, что по ГПЗУ больше половины участка попадает в защитную зону ОКН, однако в докладе упоминается только зона от парка. Игорь Ли пояснил, что объект проектируется давно, но всё тормозилось из-за отсутствия утвержденных защитных зон парка. Поначалу на эту территорию были только градостроительные регламенты. В соответствии с постановлением правительства области от 26 июля 2022 года, на участок компании Натальи Белик было наложено ограничение — зона застройки ЗРЗ-11 от парка «Луизенваль», где высота зданий теперь ограничена 11 метрами. По предыдущим регламентам эта высота была 18 метров — почти 5-этажное здание. Вместе с тем в постановлении не были учтены другие принципы зон охраны.

Глава службы государственной охраны ОКН Евгений Маслов парировал, что в зонах регулирования застройки вокруг парка «Луизенваль» категорически не допускается размещение диссонирующих объектов. Тем более что сквер фактически является местом силы, очень важным для многих калининградцев. Изначально он задумывался с совершенно другой градостроительной функцией, чем просто место для бомбоубежища, торгового павильона и кафе «ВДНХ». «Это ошибки, которые необходимо исправлять», — подчеркнул глава службы. 

Маслов высказал крайнее сожаление по поводу того, что 5 лет назад в службу обращались общественники с просьбой поставить на учет этот участок как охраняемый историко-культурный сквер, как и задумывалось немецким архитектором Фридрихом Хайтманном, однако активистам было отказано.

«Очень сожалею, что неправильные зоны охраны были установлены 10 лет назад. <…> Для кирхи памяти королевы Луизы и приюта Альбрехта питерцы в 2007 году разработали какой-то совершенно ущербный проект зон охраны. Он не выполняет своих задач», — публично раскаялся чиновник и анонсировал работы над полноценными адекватными проектами зон охраны и для бывшей кирхи, и для здания приюта для бедных Карла Альбрехта по соседству на проспекте Победы.

По мнению Евгения Маслова, на градсовете лежит огромная ответственность перед калининградцами, в том числе перед теми людьми, кто проектировал этот исторический район. «Давайте задумаемся, что здесь может появиться? Как мы будем убивать один из интереснейших градостроительных элементов города. И это не вписывается в существующие требования. Мы это обсуждали на научно-методическом совете при службе, мы видели это. Давайте все-таки жалеть прошлое, настоящее, уважать своих горожан», — резюмировал глава службы по охране ОКН.

«Иногда просто необходимо остановиться»

Аналогичную точку зрения высказал член градсовета Олег Васютин, заявивший, что этот сквер —  очень редкая вещь, которая случается среди ансамблевых композиций.

«Это жемчужина всего этого района и шедевр градостроительного искусства. Согласно авторскому чертежу Хайтманна 1898 года, так называемому ситуационному плану, мастер-плану, на тот момент Хуфен с Амалиенау еще не был связан, светлый треугольник еще не решен. Нет еще ул. Красной. Понятно, что эта территория держалась каким-то образом в резерве по поводу осмысления, как это все сделать, чтобы градостроительно Амалиенау соединить с Хуфеном. Скорее всего, зеленый треугольник был выбран в качестве концепта, что это должен быть въездной «вестибюль» в Амалиенау, который акцентировался шпилем кирхи памяти королевы Луизы. Была задумка какой-то уникальной градостроительной связки», — привел историко-архитектурную справку Васютин.

Действительно практически на всех картах Кёнигсберга рубежа начала XX века и вплоть до 1940-х годов статус этой территории обозначался как зеленый сквер, на который никто не покушался. Согласно методу проектирования Хайтманна, Шреттерштрассе (ул. Красная) панорамно выходила к модульному видовому треугольнику сквера со строгими размерами 90 х 90 х 90 метров. В центральный круг была вписана озелененная территория с радиусом 30 метров. 

Таким образом, четко и математически была определена входная ось в соседний парк Луизенваль. Точки пересечения этих кругов по 30 метров давали начало Шретерштрассе. В связи с этим тротуар с одной стороны нынешней ул. Красной оставили узким, с другой — широким. Так интересная градостроительная композиция выводит внимательного наблюдателя на понятие «архитектурно-градостроительный ансамбль» в среде Кёнигсберга. 

Во времена Хайтманна композиция, вероятно, была недорешена, и что-то могло появиться здесь дополнительно, предположил Васютин. Однако в любом случае сквер остался бы сквером, поскольку по всем правилам градостроения у высотной доминанты должен быть  парк вокруг и зеленое пространство.

В качестве примеров таких удачных историко-градостроительных связок в бывшем Кёнигсберге – Калининграде Олег Васютин привел сквер с фонтаном у драмтеатра. Правильно спроектированная зеленая зона выгодно подчеркивает значимость общественного здания. Также стоит присмотреться к градостроительной ситуации перед капеллой святого Адальберта на проспекте Победы с зеленой площадью с памятником литовскому просветителю Людвикасу Резе. Пока что никто, к счастью, не помышляет о застройке этих территорий, но сквер перед бывшей кирхой памяти королевы Луизы может продолжить разрушение краеугольных камней в исторической и ландшафтной среде Хуфена и Амалиенау, которые сейчас бьют рекорды по посещаемости иногородними туристами в любое время года.

По свидетельству Олега Васютина, в советский период до установки памятника Ленину на площади Победы именно здесь, в треугольном сквере у парка Калинина, какое-то время тоже стоял памятник Ленину, правда, в форме небольшой отливки. Под него было расчищено место в сердце зеленой зоны, которое уже в лихие 1990-е занял цветочный павильон.

Однако, несмотря на заявленную ценность, сквер перед Центральным парком никак не защищен от поползновений застройщиков и не входит в охранную зону кирхи памяти королевы Луизы — ее нет вообще. По 386-му правительственному постановлению официально обозначена только территория памятника и зоны регулирования застройки, что говорит об ущербности документа. Как отметил Васютин, по этому проекту зон охраны кирху можно вообще обстроить зданиями, что совершенно немыслимо.

«Те, кто это делал вокруг кирхи, ничего из истории не знали. Просто механически очертили по границе существующего забора парка. Необходимо исправлять допущенные ошибки, делать новый проект зон охраны, который бы учитывал интересы кирхи, потому что это главное. Необходимо принять решение, что у нас есть что-то очень красивое и уникальное и мы готовы эту уникальность и красоту поддерживать. Самое главное — не навредить», — высказал мнение член градсовета. 

По поводу проекта Игоря Ли Васютин категорично заявил, что решение о застройке сквера «убьет последнюю изюминку нашего города». Иногда просто необходимо остановиться, напомнил архитектор.

«Заложник ситуации»  

По информации горадминистрации, 3 года назад на воркшопе о судьбе Центрального парка эта площадь обсуждалась совершенно в другом контексте. Она виделась как открытая территория, которая примет к себе посетителей Центрального парка, открывая живописные виды на архитектурную доминанту кирхи.

По словам замдиректора по территориальному планированию ГБУ «Центр кадастровой оценки недвижимости» Петра Черненко, на этот «зеленый» кусочек было очень много анализов. В 2000 году мастерская «4+» делала проект, однако специалисты пришли к выводу, что всё должно уйти под землю: и цветочный павильон, и пешеходные переходы.

Советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне подтвердил, что цветочный павильон 30 лет назад проектировал руководитель мастерской генплана «Калининградгражданпроекта», один из тогдашних председателей калининградского отделения Союза архитекторов, заслуженный архитектор России Вадим Еремеев. Но потом возникли права собственности, сформирована земля в те годы, когда законодательство об охране культурного наследия было в зачаточном состоянии. О зонах регулирования застройки никто не помышлял.

«Я, наверно, по психотипу склонен к справедливости, а справедливость говорит, что дурацкая какая-то история, в которую попали собственник здания, проектировщик, наш коллега-архитектор. Эти ошибки вылазят из прошлого. <…> У нас есть такие градостроительные ошибки, мы их знаем. Была другая жизнь, [другая] экономика. Сейчас нам надо какой-то компромисс находить, встречаться с заказчиком. Но вот архитектор точно не должен быть заложником этой дурацкой ситуации», — примирительно заявил Генне в защиту Игоря Ли. 

В целом советник не поддержал ни один из вариантов проекта, поскольку ансамбль бывшей кирхи в Центральном парке будет визуально перекрываться со всех ракурсов. Генне поддержал первый заместитель главы администрации Игорь Шлыков, заявивший, что сейчас на картинке только торчащие в небо остатки шпилей, как колья крепостной стены, напоминающие зубы. «Если мы такой объект там возведем, то мы убьем тогда Центральный парк с его входной группой как приемную зону», — высказался чиновник. Кроме того, под вырубку попадут деревья на углу напротив входа в парк.

«Энергетический центр города»  

Существенные претензии к проекту Игоря Ли и его команды коснулись транспортных вопросов. По факту здание будет увеличено в объеме в 3–4 раза. Во время обсуждения инспектор по особым поручениям отдела надзора регионального ГИБДД Роман Луценко не разделил оптимизма архитектора по поводу того, что там всегда можно найти парковочное место. «Любой житель Калининграда прекрасно знает этот узел и какие там проблемы как с парковкой, так и с движением транспорта и пешеходов. <…> Такие знаковые объекты в таких важных местах, которые по сути являются энергетическими центрами города, должны быть рассмотрены на общественных слушаниях. Думаю, что, спросив мнение обычных людей, вы очень много нового узнали бы об этом проекте», — констатировал представитель ГИБДД.

Выяснилось, что проект никак не рассматривался на уровне городских властей в плане развития транспортной сети. Трамвай № 3 к Центральному парку был запущен 5 декабря 2022 года после неоднократных предвыборных обещаний губернатора Антона Алиханова. С огромным напряжением городским властям удалось привести в порядок рельсы, наладить контактную сеть, почти победить незаконную парковку машин на путях. Однако автомобили просто переместились в другую часть сквера.

В свою очередь, Игорь Шлыков указал на существующий подъезд к цветочному павильону с примыканием от «ВДНХ» со стороны проспекта Победы и засомневался в его законности и наличии согласования с властями. Сейчас торговцы цветами и поставщики кафе просто заезжают внутрь сквера потоком, выгружают там цветы и продукты. Каким образом частный транспорт будет заезжать в гостиницу, минуя трамвайные пути и пешеходную зону, совершенно не ясно. 

Кроме того, члены градсовета указали на неверность расчетов по 12 машиноместам, которые якобы вписываются в норматив для гостиницы с кафе и фитнесом. По расчетам горадминистрации, для такого ТЦ надо предусматривать 70–80 машиномест. Дефицит уже сейчас на уровне 52 парковочных мест. Игорь Ли парировал, что они не поместятся на весь участок. Более того, Ли заявил, что у него нет права проектировать что-то за границами участка, а регулировать транспортную ситуацию не входило в его задачи на данном этапе.

Как выяснилось, авторы концепции пошли на маленькую хитрость: кафе на 60 мест с доступом с улицы и фитнес-зал идут как составляющие части гостиницы. В итоге на гостиницу на 40 человек они посчитали 6 машиномест, так как по ПЗЗ Калининграда на гостиницу до 100 мест норматив — 12 парковочных мест. Еще 4 проектанты добавили под торговый зал, еще 2 — под детский центр. 

«Вы говорите, что не уполномочены проектировать городскую среду, но вы на нее опираетесь. У вас несоответствие с тем, что вы говорите. У вас здесь стоит цветочный магазин, где время пребывания ограничено, человек зашел, купил цветы и уехал. А у вас меняется функциональное назначение здания, помимо того, что оно увеличивается в 3–4 раза. Люди там пребывать будут длительно. То есть детей туда сдают не на 10 минут и привозят их туда на машинах», — не выдержал инспектор ГИБДД.

«Понабрали функций»  

Министр градостроительной политики региона Вера Касьянова подняла вопрос выбора вида разрешенного использования (ВРИ). По ее словам, с правовой точки зрения этот объект и с гостиницей, и магазинами, и рестораном, и детским центром — не может существовать. Как только в объекте появляются места коллективного размещения, он рассматривается как гостиница и проектируется по гостиничным нормам. По отдельности ВРИ «гостиница», «торговый центр», «деловое управление» не подходят для обозначенного разнообразия функционала здания. 

«То, что оно обладает множеством функций, не значит, что оно многофункциональное. Это вы набрали такой набор функций, видимо, по заданию своего заказчика», — упрекнула проектировщиков Касьянова.

Игорь Ли ответил, что это многофункциональное здание и никакой не гостиничный комплекс. «Все виды обозначены в ПЗЗ, есть у нас СП «многофункциональные здания», совмещающие различные функции. Особых противоречий не вижу. <…> Все представленные функции прописаны в ПЗЗ. СП «многофункциональное здание» существует», — снова парировал председатель отделения Союза архитекторов России.

В свою очередь, глава министерства градполитики пояснила, что этот объект не подпадает под «многофункциональное здание» с одним ВРИ. «Это в СП они существуют, но они не существуют в градостроительном регламенте вашей территориальной зоны. Ваше здание не подпадает под определение «многофункциональное здание», потому что это совсем другая история. Это комплекс нескольких зданий. Вы из всех ВРИ должны выбрать одно. Поработайте над этим», — резюмировала Касьянова, намекнув, что застройка сквера вполне возможна, если не таким 3-этажным ТЦ, то каким-то иным, который понравится градсовету.

«ПЗЗ и генплану ничего не противопоставить»   

Наиболее позитивную оценку проекта привел член градсовета Олег Копылов, отметивший, что претензии преувеличены раз в 10. Негативную реакцию якобы вызвали именно неудачные видовые ракурсы 3-этажного объекта на фоне шпиля кирхи. Согласно позиции архитектора, в этой части Калининграда люди не пользуются автомобилем, почти все ходят пешком либо ездят на общественном транспорте.

«Нельзя сказать, что мы варвары, пришли, разрушили там что-то. У немцев там тоже ничего не было. Ну а сейчас жизнь меняется. У меня двоякое ощущение от этого проекта. Тут надо договариваться с заказчиком и администрацией», — высказался Копылов и предложил компромисс с предоставлением собственнику другого участка. По его словам, заказчик имеет ГПЗУ, все документы и полное право строить. Следовательно, компания  Натальи Белик будет это решать застройку в каком-то ином ключе.

Генпланист Петр Черненко подтвердил, что сложилась ситуация, когда есть логика и принципы развития территории, а есть — ПЗЗ и генплан, которым уже ничего не противопоставишь. Аналогичное положении вещей встречалось в других точках Калининграда, но, как правило, инвестор добивался застройки в том или ином виде. Буквально по пальцам можно пересчитать зеленые территории, которые были под давлением общественников и затем по политической воле первых лиц региона выведены из зоны застройки.

«Есть документ территориального планирования и градостроительного зонирования, по которому эта территория допускается к застройке. Определены ее параметры. В любом случае надо смотреть, может ли здесь быть такой объем цельный в плане соотношения со средой. <…> Не в самом лучшем варианте использована территория», — заявил генпланист.

В итоге большинство членов градсовета не поддержали проект в представленном виде как результат многих ошибок прежних лет. Главный архитектор области Евгений Костромин резюмировал, что собственнику необходимо обсудить судьбу сквера или его застройку уже в горадминистрации, затем определиться с транспортным обеспечением, конкретным видом разрешенного использования и получить обновленное ГПЗУ, в котором будут корректно отражены все ограничения. 

Также заказчику в лице «Муниципальной агрофирмы «Город-сад» Натальи Белик предложено обсудить с региональными властями вопрос обмена участка, поскольку место является крайне ответственным и важным. Тогда у администрации появится возможность реализовать на этом месте ландшафтное благоустройство в рамках комфортной городской среды без воздействия на окружающие объекты культурного наследия.

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD, материалы презентации на градсовете