«Нам плохо, давайте сделаем еще хуже»

Как федеральная земля попадает к застройщикам, каким образом государственную автошколу готовят к реновации под жилье или ТЦ и почему проект НИИ «Земля и город» и «Дом.рф» не выжимает квадратные метры, но создаст нагрузку на дороги и сети. Обзор RUGRAD.


На минувшем заседании градостроительного совета архитекторы рассмотрели концепцию комплексного развития территории автошколы в конце ул. Невского, 231 с применением стандарта комплексного развития территорий. Речь идет о крупном перспективном участке с кадастровым номером 39:15:130508:17 площадью 2,18 га.

В настоящее время земля предназначается под «существующий учебно-курсовой комбинат», в связи с чем ее кадастровая стоимость не превышает 23,6 млн руб. Однако по факту территория бывшей автошколы, функционирующей там еще с советских времен, мало используется по назначению, постепенно приходит в упадок и готовится под реновацию. Часть зданий заброшена, еще часть — немецкой постройки, давно не ремонтировалась и ожидает своей участи.



«Концепция из Нижнего Новгорода»

Согласно ЕГРН, правообладателем массива с 2009 года является Федеральное государственное автономное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Калининградский центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров Федерального дорожного агентства». Учреждение подчиняется Росавтодору, а земля является федеральной собственностью. 

Интересно, что с ноября 2022 года и. о. директора учреждения является Дмитрий Гулевских — бывший и. о. председателя комитета развития дорожно-транспортной инфраструктуры администрации Калининграда. Он сменил на этом посту Алексея Страхова. До назначения в горадминистрацию Дмитрий Гулевских работал экономистом в «Управлении дорожного хозяйства» при министре развития инфраструктуры области Елене Дятловой. Гулевских неоднократно критиковали за ситуацию с тактильной плиткой в городе и за откладывание запуска трамвая № 3. В мэрии Гулевских проработал всего полгода.

Как сообщил на градсовете представитель НИИ «Земля и город», заместитель главного инженера и руководитель проекта реновации территории автошколы Роман Иванов, участок «ФГАОУ ДПО Калининградский ЦППК» на ул. Невского в марте 2023 года был передан в пользование АО «Дом.рф» в соответствии с решением специальной правительственной комиссии под председательством вице-премьера Марата Хуснуллина в феврале 2023 года. 



Комиссия, в частности, оценивает эффективность использования участков в собственности РФ. Согласно выводам комиссии, участок рекомендован для реализации целей 161-ФЗ «О содействии в развитии жилищного строительства». После этого для него была разработана концепция комплексного освоения застроенной территории, которую АО «Дом.рф» заказало частному «Научно-исследовательскому институту «Земля и город» из Нижнего Новгорода, принадлежащему предпринимателю Павлу Комарову.

После принятия концепции и окончательного утверждения ее параметров АО «Дом.рф» проведет аукцион. Его победитель получит право на реализацию КРТ и будет разрабатывать проектно-сметную документацию с конкретными предложениями по фасадам зданий, остеклению, элементам архитектурного облика застройки.

Роман Иванов подчеркнул, что проектировщики не являются собственниками земельных участков, а видение заказчика АО «Дом.рф» как правообладателя земли заключается в развитии именно жилой функции на данной территории.



«Ликвидация автошколы»

Участок имеет сложную конфигурацию и граничит с севера с жилой застройкой по ул. Невского, 237, с юго-запада — с малоэтажной жилой застройкой и ул. Юрия Смирнова. Восточнее через дорогу находится логистический распределительный центр. На территории имеются крупномерные деревья, в основном вдоль западной и северо-западной границ. Какая их доля попадает под вырубку, пока не ясно. Вместе с тем все строения и хозяйственные постройки на участке находятся пользовании АО «Дом.рф» и предлагаются к ликвидации, за исключением инженерных сетей и объектов (линия связи и водопровод).

Нормативная санитарно-защитная зона попадает на северную часть участка под застройку от распределительного центра «Алиди» по ул. Александра Невского, 239. Однако она не внесена в кадастр. Эту часть массива проектировщики предложили использовать под строительство торгового центра или другого объекта общественно-деловой застройки с многоуровневой встроенной парковкой.


Источник: wikimapia.org


По генплану участок автошколы, попадающий под реновацию, находится в зоне специализированной общественной застройки. По ПЗЗ — также зона общественной застройки О-2. Объекты местного значения здесь не запланированы. Положения ГК РФ при комплексном развитии территории позволяют не соответствовать параметрам, заданным для участка по ПЗЗ. Впоследствии в действующие документы территориального зонирования и планирования застройщик внесет изменения. Участок предполагается отнести под среднеэтажную застройку.

Анализ «НИИ «Земля и город» выявил, что в радиусе пешеходной доступности от автошколы отсутствуют школы, детские сады и объекты здравоохранения, в том числе по генплану. Рядом находится школа-интернат на ул. Крылова, которая сейчас реконструируется и расширяется, но это узкоспециализированное заведение и не годится для обслуживания этой территории. В связи с этим новая застройка будет обслуживаться социальными объектами в транспортной доступности. Ближайшая школа — № 8 на ул. Герцена, 35 в микрорайоне Северная Гора. До нее порядка 12–15 минут.



«Отрезанность и нагрузка на инфраструктуру»

В представленной презентации концепции ряд слайдов был посвящен рискам, слабым и сильным сторонам территории автошколы под застройку. Однако руководитель проекта Роман Иванов не комментировал их и не акцентировал на них внимание.

По итогу среди слабых сторон концепции проектировщики выделили сложную конфигурацию земельного участка и близость объектов, оказывающих негативное воздействие на привлекательность территории под жилье. Кроме того, часть территории находится в санитарно-защитной зоне от расположенного на смежном участке распределительного центра.

Участок фактически отрезан от сопредельных городских территорий железнодорожными путями и городской автомагистралью непрерывного движения. Также в микрорайоне наблюдается низкий уровень развития общественно-деловых функций и социальной инфраструктуры. В особенности — общеобразовательных школ и детских садов. Чувствуется недостаток благоустроенных пешеходных связей с прилегающими городскими территориями, объектами обслуживания и с автобусными остановками. Очевидно, что городскую ткань еще предстоит дополнять и благоустраивать, тратить средства на подведение коммуникаций (канализация, водопровод, дополнительные мощности по электроснабжению и т. д.).


Источник: maps.yandex.ru


К сильным сторонам территории автошколы под перспективное освоение авторы концепции отнесли логическое продолжение жилой застройки с западной стороны участка, наличие улиц вдоль массива, остановок общественного транспорта на нормативном расстоянии и хорошую транспортную связанность с городом. По мнению проектантов, плюсом является и то, что большая часть территории свободна от градостроительных ограничений. Также отмечено наличие многолетних крупномерных деревьев и широкий выбор мест для трудоустройства жителей.

Однако потенциальные угрозы развития территории в конце ул. Невского заключаются в увеличении нагрузки на ближайшие объекты социальной и инженерной инфраструктуры. Исследователи не исключили отсутствие заинтересованности частных инвесторов в развитии общественно-деловых функций и благоустройстве территории. Как полагают проектанты, могут возникнуть сложности в синхронизации работ по благоустройству улично-дорожной инфраструктуры, обеспечивающей связанность планируемого ЖК с окружающей территорией.



«Прибыльный проект»

Согласно представленной концепции, на 2,18 га в конце ул. Невского на территории государственной автошколы предлагается построить жилые секции высотой от 4 до 8 этажей и «здание общественного назначения». Планируется, что в комплексе будет порядка 187 квартир для более чем 300 человек в зависимости от одобренных планировочных решений. Коэффициент плотности застройки не превысит 0,8. Емкость встроенного детсада не превышает 30 мест. При этом проектировщики рассчитали, что в местах в дошкольном учреждении по планируемым жителям в новом ЖК на Невского будут нуждаться всего лишь 22 ребенка. В школе — только 30 детей.

Жилье будет представлено двумя корпусами в западной и восточной части участка. Применены разные типы жилых домов: секционные, галерейные, блокированные дома, а также отдельно стоящие дома башенного типа, соединенные между собой встроенно-пристроенными блоками общественного назначения. По факту среднеэтажная застройка комбинируется с секционными домами малоэтажного типа от 4 до 8 этажей, чтобы создать плавный переход от масштабов к ИЖС к многоквартирному жилью.

Для земельного участка встроенного детского сада предлагается использовать участок с сохраняемыми многолетними деревьями. Планируется, что он станет буферной зоной между существующей застройкой ИЖД и среднеэтажками. Площадь озеленения на общественных территориях должна составить 6,37 тыс. кв. м.



На первых этажах зданий, помимо детсада, планируются коммерческие помещения, магазины, мини-офисы, общепит, кофейни в соответствии со стандартами «Дом.рф». Кроме того, проект предусматривает обустройство 167 машиномест в границах застройки, с размещением открытых парковок вдоль проездов. Дворы будут свободны от машин.

Всего застройщик сможет получить до 10,5 тыс. «квадратов» жилых площадей на продажу. Общий бюджет проекта авторы концепции оценили в 1,44 млрд руб. Выручка от реализации площадей при стоимости «квадрата» 159 тыс. руб. составит 2,19 млрд руб. Таким образом, застройщик получит чистую прибыль порядка 600 млн руб., если будет придерживаться параметров концепции каскадной застройки от 4 до 8 этажей.


«Перспективы по дорожной сети отсутствуют»

Во время дальнейшего обсуждения проекта члены градсовета в первую очередь отметили, что территория образовательного федерального учреждения и его инфраструктура абсолютно не рассчитана на дополнительную нагрузку в виде жилой застройки. Проект может стать основой для обращения за изменениями в генплан, но при добавлении дополнительной нагрузки с такой территории придется реконструировать всю прилегающую улично-дорожную сеть.

Инспектор по особым поручениям отдела надзора регионального ГИБДД Роман Луценко подчеркнул, что этот объект в конце магистрали ул. Невского в корне меняет ситуацию на существующей территории.

«Здесь улично-дорожная сеть не просто недостаточна, но и деградирует в некоторых местах. <…> Очевидно, что транспортный поток добавится на Невского и приедет он на Краснокаменную, где и так у нас уже есть проблемы. Уже надо каким-то образом с этим вопросом определяться. Это навскидку я говорю. Рядом у нас строится еще один большой комплекс через дорогу (ЖК «Невский парк» от холдинга «КалининградСтройИнвест». — Прим. ред.), чуть южнее логистического центра. Эти вещи нужно рассматривать в совокупности и более детально», — высказал мнение инспектор ГИБДД.



Главный архитектор Калининград Андрей Анисимов заявил, что у города по генплану до 2035 года на Северной Горе запланирован транспортно-пересадочный узел (ТПУ). Однако нет четкого графика и понимания того, когда муниципалитет дойдет до реконструкции дорог в этой части Северной Горы. Подтвержденные перспективы развития именно улично-дорожной сети здесь отсутствуют. В связи с этим городские власти посчитали размещение жилой застройки на данном земельном участке нецелесообразным с учетом нагрузки на инфраструктуру. Кроме того, радиус пешеходной доступности объектов соцназначения в концепции превышает местные нормативы. Новые социальные объекты в данном микрорайоне в генплане отсутствуют.

«Взамен мы предлагаем на перспективу рассмотреть альтернативный вариант развития территории в виде многоуровневого торгового центра, торгово-развлекательного комплекса с транспортно-пересадочным узлом», — заявил Андрей Анисимов и предложил обсудить тему на совещании в горадминистрации.

По факту у города и у проектировщиков оказались совершенно разные виды на эту территорию. «Получается, что нет никакой конкретики по развитию окружающей инфраструктуры. Мы уже обсуждаем этот вопрос и градостроения тоже. Независимо от того, жилая это будет застройка или торгово-развлекательная, новый объект создает новый темп развития этой территории в общем. ИЖД застройка там тоже не будет иссякать. Такие крупные объекты надо давать уже с примерными решениями по развитию инфраструктуры», — разочарованно заявил Роман Луценко.



Архитектор Олег Копылов задался вопросом, ради чего там вообще строить торговый центр, хотя проблема заключается в транспорте. По его мнению, от торгового центра будет гораздо больше транспортный поток, чем от жилья в пределах 200-квартирного квартала. «Если строить торговый центр, кто-то хочет увеличить нагрузку на транспортную сеть и инфраструктуру. Нам плохо, давайте сделаем еще хуже», — раздраженно заявил член градсовета.

«Я говорил про нагрузку на социальную инфраструктуру, у нас ближайшая школа, о которой говорилось в докладе, в 1 км. И она полностью загружена. В ней нет свободных мест. Следующая перспективная ближайшая школа — 2 км. Следующая — в 3 км. Про дороги речь вообще не идет», — парировал главный архитектор города.


«Гуманный подход»

Советник губернатора по архитектурным вопросам Вячеслав Генне акцентировал внимание на том, что транспортный вопрос не к градсовету, не к проектировщикам, а скорее, к администрации.

«На ул. Артиллерийской, Орудийной, Арсенальной, в том квартале, за вот эти 5–10 лет транспортного безвременья построено миллион квадратных метров, и мы эти материалы на градсоветах вообще не рассматривали. Здесь люди вынуждены с довольно небольшим, скромным участком выходить на градостроительный совет, и мы их ставим перед вопросом, а что с городским КСОДом», — заступился Генне.

Несмотря на острейшую проблему нагрузки на транспортную сеть и инфраструктуру Калининграда, советник губернатора, тем не менее, предложил членам градсовета поддержать проект, чтобы он получил развитие уже после более плотного общения «Дома.рф» с администрацией.



«Мы же не можем вникнуть во всю социалку, весь транспорт, инженерную инфраструктуру, готова ли канализация принять эти дома в той части города. Мы же рассматриваем архитектуру. Методически считаю, что всё сделано правильно, убедительно, такой гуманный подход. Я представляю, попало бы застройщику…Это "Дом.рф" дал возможность проанализировать с точки зрения проектных решений проектной организации. Представляете, вот сейчас бы они продали этот участок, просто кусок земли попал бы нашим каким-то застройщикам. Представляете перспективу? Плоская кровля. Сколько там? 7? Значит, 7 с антресолью по периметру всего участка. Здесь совершенно гуманный и интересный поход, которого надо придерживаться», — высказал мнение Генне.

В части транспортных потоков эксперт предложил подумать над распределением потоков и введением одностороннего движения. По сути, это касается документов планирования на уровне администрации.


«Телега впереди лошади»

О двояком впечатлении от представленной работы заявил архитектор Андрей Денисов. По его мнению, в ней нет серьезного градостроительного анализа — глобального и по сути. «Зона другая совершенно, а мы туда ставим жилье. Эти здания вообще не подлежат рассмотрению на градсовете. Вот была бы здесь зона "Ж-2", мы бы никогда его не рассматривали. Как можно сказать? Сейчас мы застроим жильем, и хватит ли на эту территорию мест общественного характера? Не могу сказать. Как подход — красиво. Я поддерживаю, но сейчас нужно пройти процедуру изменения зоны», — заметил участник обсуждения.

Как выяснилось, на градостроительные советы действительно не раз уже выставлялись проекты, не соответствующие ПЗЗ и требующие изменения зон. Однако, по мнению большинства участников совета, для данной стадии представленной презентации более чем достаточно, чтобы разговаривать об изменении ПЗЗ.



Тему продолжил председатель регионального отделения Союза архитекторов России Игорь Ли. «Сложилось впечатление, что мы местами лошадь с телегой что ли путаем. Вопросы о школах, детских садиках и транспорте, наверно, надо не проектировщикам задавать, а администрации Калининграда. <…> Если здесь по градостроительной документации нельзя строить жилье, то мы зря все это сейчас рассматриваем на градсовете. Если у нас непорядок с градостроительной документацией, то это вопросы к местному самоуправлению. Там нет дорог. Почему там нет детских садиков... Не разрешено строить жилье без этого всего», — недоумевал архитектор.

Несмотря на потенциал современной и интересной концепции домов на месте автошколы, не совсем понятно, уместно ли это всё на данном конкретном участке, заявил Игорь Ли. По мнению эксперта, следовало уточнить градостроительные позиции, а потом уже проектировать.


«Без выжимания квадратных метров»

Член градсовета Олег Купердяев поддержал проект, но высказал ряд замечаний, которые касались копирования двух объемов то ли из-за конфигурации участка, то ли из-за экономии средств, чтобы применить типовой проект.

О практически полном повторении конфигурации двух жилых комплексов заявил и архитектор Сергей Гулевский. Вместе с тем он предложил оставить эту работу как методический фонд подхода к освоению земельных участков. По его мнению, представители «Дом.рф» и проектанты из «НИИ «Земля и город» беспокоились не о выжимании максимума квадратных метров с не самого ликвидного участка, а о среде микрорайона.



«Я сам живу на Северной Горе и вижу, что там происходит. Большой участок на Малой Лесной был выделен под частную жилую застройку. Его скупили фирмы [Вадима] Шимко (собственника группы «КСК». — Прим. ред.) и построили 3-этажные дома. Потом еще с другой стороны появились 4-этажные дома. А на следующем участке, выкупленном у воинской части, появились уже 9-этажные дома. На ул. Герцена появились 11- или 12-этажные жилые дома, там уже другой застройщик. То есть как слон в посудной лавке. И всё это каким-то образом на наших глазах произошло», — поделился мыслями Гулевский.

В целом экспертное сообщество градсовета высоко оценило емкость представленного материала, интересно сделанную презентацию и шорт-анализ. «На очень неудобном участке, с ужаснейшей конфигурацией, посажен гармоничные, внятные формы, в которых, если смотришь на 3D, хочется жить», — заметил архитектор Олег Васютин и призвал потенциальных застройщиков не отказываться от первоначальных вариантов по фактуре, комбинаторике и архитектурных особенностям.



В итоге большинством членов градсовета концепция была одобрена для дальнейшей реализации. Проектантам и будущим застройщикам строго рекомендовано сохранить объемно-пространственные решения и представленный принцип формирования среднеэтажной застройки. В дальнейшем проектировщики должны повторно представить на рассмотрение градсовета уже не концепцию, а доработанные архитектурные решения.


Текст: Максим Царьков
Фото: презентация АО «Дом.рф» и «НИИ «Земля и город», maps.yandex.ru, wikimapia.org



(Голосов: 1, Рейтинг: 3.3)