Областной градостроительный совет отказался одобрить эскизный проект гостиницы в Зеленоградске на ул. Гагарина в 100 метрах от моря. Несмотря на соблюдение всех норм, архитекторы признали концепцию сырой, недоработанной и не отвечающей канонам застройки первой линии курортного города.

Речь идет о застройке крохотного участка с кадастровым номером 39:05:010306:66 площадью всего 640 кв. м на ул. Гагарина, 8. Предполагается, что гостиница «в современном стиле» будет втиснута между двумя аутентичными жилыми домами довоенного периода с красными черепичными крышами. Ранее на месте участка под застройку располагался фруктовый сад с вишнями и яблонями всего лишь на 6 сотках. 

Однако привлекательность расположения любой свободной земли на первой линии у моря предрасполагает к ее застройке. Тем более что в будущей 3-этажной гостинице номера с видом на балтийские закаты, очевидно, будут сдаваться туристам по баснословным ценам. Да и окружение на ул. Гагарина соответствующее: уютные отели перемежаются с историческими особняками и современными виллами. Одна из них, к примеру, принадлежит известному в регионе адвокату.

Проект малометражной гостиницы, практически на первой линии, представлял архитектор и соучредитель строительной компании «НовоСтрой» Сергей Башурин. Участок площадью 640 кв. м расположен в территориальной зоне Ж-3 и подзоне «Гр» для малоэтажных домов в центре курорта. 

Разрешенное использование участка уже изменено «под строительство гостиницы». Высота предполагаемого объекта составит 12 метров, процент застройки участка — 42 % при максимальном разрешенном 60 %, минимальный процент озеленения — 20 %. Предполагается, что новая гостиница будет вмещать всего 10 номеров уровня «три звезды», что не предполагает организацию места для парковки автобусов.

С восточной стороны земельного участка примыкает огромная территория на 1,1 га детского лагеря и ведомственной гостиницы «Локомотив» при РЖД. В данный момент там ведется строительство нового крупного корпуса. С западной стороны находится 2-этажный многоквартирный дом с выходом на променад, с северной — еще один жилой дом довоенной постройки на Гагарина, 8, который, собственно, и будет закрыт зданием нового отеля. Поблизости и напротив находится целый ряд гостиничных объектов — готовых конкурентов нового 3-звездочного отеля: «Ренессанс», «Кристалл», «Топаз», «Вилла Лана», «Кошкин дом» и чуть дальше и западнее прямо на променаде с видами на морские закаты корпус «Золотой мили» .

Как рассказал Сергей Башурин, в отделке фасада будут использоваться клинкерная плитка и керамические панели, основной упор сделан на качество материалов. Предполагается встроенная открытая парковка всего на 4 машиноместа, при этом по требованиям минимально нужно 3. На 3 и 4 этажах будут располагаться 8 гостиничных номеров. На втором этаже будут еще 2 номера и техническое помещение. Общая площадь отеля не превысит 270 кв. м вместе с консолью над парковкой и 1 этажом с рецепцией и лобби. Высота консоли — около 2,5 метра.

Поскольку поблизости от отеля находится газовая котельная, в настоящее время инвестор разрабатывает проект по соблюдению нормативов отступа. «В случае если не будут выдержаны какие-то нормы, будут разрабатываться специальные технические условия по отступлению от пожарных нормативов. Также готовится план организации пожаротушения, поскольку со всех сторон мы не можем обеспечить проезд», — рассказал главный инженер проекта.

«Но спец ТУ разрабатываются при отсутствии требований, а не при отступлении», — возразил представитель МЧС.

«Ну есть там моменты, которые можно решить», — парировал инженер и уклонился от ответа.

Критически оценил проект гостиницы в 100 метрах от моря архитектор Олег Васютин. «Понятно, что никакой исторической среды [в этой части Зеленоградска] нет, и можно делать и современную архитектуру, и какую угодно. Но есть хорошая архитектура, средняя, плохая, а есть никакая. Вполне возможно, что это какой-то такой случай. Поэтому невозможно ничего сказать по поводу вот этой архитектуры. Что? О чем? Как это? Вроде бы мансардная крыша есть, щипец есть, но он кривой. Вроде бы окна, якобы мансардные, но они почему-то объединены с окнами внизу. Есть вынос консольный, который к этой типологии вообще не подходит. Очень странные моменты. Огромная надпись, которая размером с полчеловеческого роста. Можно, конечно, сказать, проходная архитектура — пусть она стоит. Может, какая-то композиционная затея. Ну вот есть блюдо, а есть полуфабрикат», — разочарованно сказал член градсовета.

По словам Олега Васютина, представленный проект является лишь основой, над которой можно дальше работать, упорядочить стиль, найти закономерности и отделить верхнюю часть мансардных окон от нижних. С ним согласилось большинство членов градсовета. Особенно присутствующих смутили фронтоны, которые никак не сочетаются с жесткими вертикальными членениями, которые фактически всё забивают. В то время как фронтоны должны быть первичнее, чем остальные элементы.

«Есть такие принципы архитектурных композиций, которые нужно учитывать и дожимать. Я озвучил первое впечатление. Не поддерживаю», — резюмировал Васютин.

Его поддержал Сергей Гулевский, однако конкретно его мнение почему-то не было озвучено в прямой трансляции заседания градсовета.

Архитектор Андрей Денисов оценил концепцию как «хороший студенческий проект», к которому тем не менее возникают вопросы. По его мнению, консоль должна быть удалена из проекта, кроме того, не прорисованы водостоки, вентиляционные каналы и леерное ограждение на кровле.

«Вот в эту консоль балки минимум полметровые появятся. Я почему спросил про конструктив, это очень дорого — делать пролеты по 8 метров на 12–15. Как это сделать? В монолите? Просто непонятно. Взять его габаритные размеры, как он на участке сидит», — задался вопросом Денисов. Его поддержал Олег Купердяев, который также поинтересовался консолью на кронштейне или на балке. В итоге оба архитектора сошлись на мнении, что проект настолько сыро и недоработано выглядит, что необходимая детализация просто отсутствует. Проект достаточно взять в руки профессионалу и доработать, и всё встанет на свои места.

Неожиданно горячо в поддержку концепции гостиницы высказался член градсовета Олег Копылов, заявивший, что это «абсолютно неконфликтный проект», выдержанный полностью по ГПЗУ.

«Да, фасады могли бы быть и лучше, но если применить тут хорошие качественные материалы и чуть-чуть архитектор подработает, то просто пулей вперед. Нету тут вообще никаких проблем. Участок примитивный, здание прямоугольное, ни с кем не конфликтует, сетей нет, ничего нет, по высотности вообще ничего и никак. Да, оно не шедевр, но если сравнить с соседними зданиями, то шедевр», — оценил Копылов.

Советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне также поспешил остудить пыл критикующих и заявил, что региональный градсовет слишком высоко поднимает планку для архитектурных проектов, ведь конкретно Зеленоградск уже «сложно чем-то испортить».

«Дом как дом. Все дома разные. И исторические, и современные, и из 1990-х, и из нулевых. Ничего не нарушает. Материалы поответственнее, ну и карнизную белую полоску убрать, она не отсюда совсем. <…> Здесь [консоль] как-то подрезали. Можно было из этого вытащить еще чего-нибудь поинтереснее. Мы же повторно будем что-то рассматривать в следующий раз. Я скорее за. Ничего не нарушает, элементов из рубрики «беспредел» нет», — высказал примирительную позицию Генне. По его словам, аналогичная по типу консоль есть у ТЦ «Акрополь» в центре Калининграда, при этом она сделана довольно интересно и без нарушения общего стиля здания.

С ним не согласился депутат Облдумы Павел Федоров, заявивший, что ул. Гагарина для Зеленоградска, можно сказать, лицо, а другие районы поблизости там сложно рассматривать. По его мнению, на этой улице вдоль променада, как в Светлогорске, много красивых зданий, как старых, так и новых. Однако представленный проект туда точно не впишется.

«Мы следующий проект будем смотреть, вот то здание красивое, но оно черте где, у железной дороги. А вот здесь на первой линии, где люди идут и по Гагарина смотрят, и по променаду идут. И наши отдыхают жители, и приезжие смотрят — а тут раз и типовая скандинавская скромная постройка. Я понимаю, мало там места, но надо туда что-то красивое, особнячок просится. А это неинтересное здание — именно на этой улице», — посетовал парламентарий.

С ним не согласился главный архитектор Зеленоградского округа Денис Крыщенко, заявивший, что здание в таком виде вполне подходит этой линии застройки. Кроме того, по ПЗЗ Зеленоградска инвестору придется представить местным властям проект на согласование — уже после доработки с учетом консоли, исключения вертикальных элементов и белых карнизов. 

«Ул. Гагарина у нас — это такая выставка архитектуры разных эпох, разных подходов в области архитектуры. Вполне себе вписывается это здание, учитывая разность подходов во все времена», — заявил представитель администрации, напомнив, что на променаде уже есть похожее ультрасовременное здание гостиницы с идентичными фронтонами и грубым вертикальным членением.

Главный архитектор области Евгений Костромин подвел итог дискуссии и заявил, что яркого решения в поддержку нет. В итоге градсовет постановил, что проект требует существенной доработки и будет вынесен на повторное обсуждение вместе с проектом архитектурной подсветки и полноценной разверткой по улице.

Согласно сведениям из ЕГРН, участок под строительство гостиницы на ул. Гагарина существует с 2014 года, находится в муниципальной собственности и был сдан в долгосрочную аренду с июня 2021 года Елене Даниловой. До этого массив имел еще двух арендаторов. Срок действия договора с администрацией Зеленоградска — до июля 2025 года. В настоящее время участок уже огорожен строительным забором и готовится под освоение.

Согласно ЕГРЮЛ, в Калининградской области в декабре 2020 года был зарегистрирован ИП с идентичными персональными данными с профилем «строительство жилых и нежилых зданий». ИП Елена Данилова имеет ИНН Волгоградской области. При этом, согласно официальному сайту муниципалитета, персональные данные арендатора участка под гостиницу полностью совпадают с данными Елены Даниловой, занимавшей пост председателя комитета социальной защиты администрации МО «Зеленоградский район» в 2013–2014 годах в статусе заместителя главы администрации. Интересно, что в 2019 году из реестра было исключено управление социальной защиты администрации Зеленоградского района, председателем ликвидационной комиссии выступила всё та же Елена Данилова. 

До 2010 года Елена Данилова входила в число соучредителей ООО «Юником» с профилем «подготовка к продаже, покупка и продажа недвижимости». Компания была прописана в Калининграде на ул. Колхозной. Совладельцем числилась Надежда Орлова, также с ИНН из Волгограда, экс-соучредитель «Северо-западной топливной компании» («СЗТК»).