В четверг, 29 апреля, инвестиционный совет при губернаторе рассмотрел масштабный проект застройки прибрежной территории южнее Зеленоградска малоэтажным жильем на 10 тыс. человек с дополнительной социальной и курортной инфраструктурой. Концепция жилья рассматривалась вместе с ревитализацией трех знаковых объектов культурного наследия на востоке области по той причине, что инвесторы объединились и планируют реализовывать как девелоперские, так и туристические объекты параллельно.

«Урбанизация лунного ландшафта»

Речь идет о освоении порядка 90 га земли, более половины которых превращены фактически в лунные кратеры. Гигантские воронки, разрытые мотопомпами слои грунта, выкопанные вручную ямы выше человеческого роста с деревянными лестницами внутри — эту изуродованную землю можно увидеть в районе поселка Вербного в 1 км от залива между речками Тростянка, Зеленоградка и Куровка.

Из-за янтароносной голубой глины ничейные участки долгое время использовались «черными копателями» для нелегальной добычи янтаря на суше. В окрестностях Вербного и Сосновки на десятках гектар орудовали целые бригады копателей, вооруженных мотопомпами и насосами. Их много раз задерживали правоохранители, изымали инвентарь, штрафовали, но люди все равно возвращались к нелегальной добыче, приносившей баснословные доходы. Дошло до того, что в лунные кратеры был превращен лес около реки Зеленоградки, который фактически деградировал и начал умирать. После того как региональное управление МВД объявило о победе над «черными копателями» янтаря, в публичном пространстве появилась информация о том, что территория под Зеленоградском будет определена под строительство жилья.

«Застройка подступает к нацпарку»

Полноценной рекультивацией участка с номером 39:05:000000:2806 площадью 560,5 тыс. кв. м власти не спешили заниматься. Тем более что в свете бурной застройки Зеленоградска под жилье уходит практически любая, даже самая сложная и заболачиваемая территория. При этом у рассматриваемых участков близ Куршского залива есть еще одна интересная и в то же время застораживающая особенность по причине будущего заселения тысячами новых жителей. Примерно в 800 метрах от северной границы массива под застройку начинается территория на берегу Куршского залива, входящая в состав национального парка «Куршская коса». Она занимает часть неразграниченного участка в госсобственности с номером 39:05:051201:6.

Согласно схеме, опубликованной на сайте федерального учреждения, это 81 и 82 кварталы особо охраняемой зоны нацпарка в заливе Теплом. Они отражены и в положении о ФГБУ «Национальный парк «Куршская коса». 

Дело в том, что, по информации калининградских ученых, подтапливаемый высокоствольный лес на юго-западном берегу залива является местом гнездования одной из колоний больших бакланов. На спутниковых картах хорошо заметно, что лес в этом месте отличается от обычного зеленого массива. Его восточные границы простираются до устья реки Куровки. Аналогичная крупная колония известна под Полесском в устье реки Деймы. В разные годы там насчитывалось до 10 тыс. птиц, однако она находится не на территории нацпарка. В случае с юго-западным берегом Куршского залива режим охраны этой территории гораздо строже. Во избежание беспокойства птиц подобные участки как особо охраняемые запрещены для посещения посетителями парка без разрешения дирекции. Здесь допускается проведение научно-исследовательских мероприятий, экскурсионно-просветительской деятельности и т. д. Как хозяйственная, как и туристическая деятельность здесь запрещена.

Интересно, что на титульном изображении проекта застройки в Вербном на берегу Куршского залива, восточнее 81 и 82 кварталов особо охраняемой территории нацпарка с колонией бакланов, предусмотрена яхтенная марина,сопутствующая инфраструктура, дорога и благоустройство набережной вдоль залива. В настоящее время прямой дороги в эту часть залива Теплого не существует. 

Баклан — единственный представитель отряда пеликанообразных, которого можно увидеть на гнездовье в Калининградской области. В нашем регионе гнездится порядка 3 % от его популяции, хотя до 1976 года эти птицы не фиксировались орнитологами косы. Все дело в потеплении климата, который способствует расширению ареала этого вида. Колония бакланов — всегда довольно шумное зрелище, кроме того, они выделяют так много экскрементов, что это приводит к появлению сухостоя.

Как поведет себя колония бакланов, которые обычно выбирают глухие места, в дальнейшем по мере возрастания урбанизации на границах нацпарка, пока не ясно. Но, к примеру, близ литовского поселка Юодкранте на Куршской косе также есть колония больших бакланов, еще более крупная и старая. Место стало одной из достопримечательностей литовской части косы за счет близкого расположения к основной трассе и доступности для осмотра со специальных площадок для наблюдения за фауной.

«Экономика «Ривьеры»

Компания «СЗ «Куршская Ривьера», предложившая комплексное освоение этой подтапливаемой и довольно сложной территории в Вербном, зарегистрировалась в ЕГРЮЛ буквально за месяц до заседания инвестсовета — 22 марта. Ее учредителем выступает московская фирма «Сибирь Девелопмент» Игоря Гончарова и Виктора Сюкова, созданная в феврале 2021 года. По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, выручка организации по итогам 2021 года составила 83,2 млн руб., чистая прибыль 32,5 млн руб. В свою очередь, Игорь Гончаров руководит ООО «Аллтек Девелопмент». Структура входит в ГК «Аллтек», созданную миллиардером Дмитрием Босовым, который трагически погиб 6 мая 2020 года. Группа владела мировым лидером по добыче антрацита, крупнейшим в России производителем высококачественного угля для металлургии типа Ultra High Grade — «Сибантрацит». В октябре 2021 года компания «Сибан холдинг» российских бизнесменов и инвесторов Альберта Авдоляна и Максима Барского выкупила у «Аллтек» 100 % акций угольной группы «Сибантрацит». 

Как следует из ЕГРЮЛ, «Аллтек Девелопмент» на текущий момент является «дочкой» компании «Линеко Инвестментс Лимитед», зарегистрированной в кипрском офшоре. По данным ФНС, в 2021 году выручка «Аллтек Девелопмент» упала на 100 % — с 34,5 млн руб. до 73 тыс. руб., убыток достиг 32 млн руб. Стоимость балансовых активов превышает 434,7 млн руб.

Среди реализованных проектов «Аллтек Девелопмент» — закрытые ЖК премиум-класса «Графские пруды» в поселке Первомайское в пределах Москвы на 64 га и ЖК «Графский лес» на 14 га в Новой Москве с коттеджами и ИЖД в 30 км от МКАДа в сторону Киевского шоссе. Согласно сайту проекта, стоимость полностью меблированного дома на 500 квадратов с обустроенным участком площадью почти 25 соток, со своим выходом в лес, с гостевым домом и теплым гаражом, достигает 175 млн руб. Есть предложения домов по индивидуальным проектам по 250 млн руб. и 397 млн руб. На ЦИАН стоимость участков в «Графских прудах» начинается от 96 млн руб. В настоящее время компания разрабатывает проект ЖК «Графские холмы» на 55 участках для блокированных домов в Подмосковье. Жителям столицы «Аллтек Девелопмент» известна по участию в создании Центра креативных индустрий, архитектуры и дизайна Artplay на площади 3,7 га. Также компания занимается реконструкцией старейшего в России ледового дворца «Сибирь» в Новосибирске вместимостью 7,5 тыс. человек.

На заседании инвестсовета директор и совладелец компании «Куршская Ривьера» Игорь Гончаров рассказал, что на территории близ Балтийского побережья планируется реализовать именно загородный жилищный проект для двух разных категорий резидентов. 

Восточная часть территории на участке 39:05:000000:2806 будет предназначаться для людей более подвижных и активных. Рядом с домами будут построены бизнес-студии, рестораны, кафе, спортплощадки, составляющие смешанную многофункциональную застройку. Предполагается, что здания будут высотой преимущественно 4 этажа с тихими дворами. Всего здесь будет три квартала: Озерный, Речной и Молодежный.

В западной части на участке с кадастровым номером 39:05:011004:515 и площадью 239,2 тыс. кв. м предлагается менее плотная, блокированная застройка высотой до 2 этажей под названием «Парковый квартал». По мнению представителя инвестора, эта часть проекта будет более вписана в местный ландшафт, тем более что данный участок в свое время был менее «разработан» и не слишком испорчен «черными копателями». В западной части основным инфраструктурным ядром станет школа на 1 тыс. мест, детсад на 500 мест и термально-бальнеологический центр по оказанию SPA-услуг как гостям региона, так и местным резидентам. Всего здесь предполагается до 5 самодостаточных кварталов. В компании считают, что территория в районе Вербного обладает уникальными микроклиматическими условиями и позволят сформировать локальный дух, который будет притягивать как туристов, так и жителей.

Общая площадь застройки достигает 79,97 га из отведённых 85,1 га. Под благоустройство будет отведено 13,9 га. Порядка 39 % территории в Вербном планируется отдать под социальную инфраструктуру. Всего будет построено 330 тыс. кв. м жилья, из них 295 тыс. — это многоквартирное жилье, 50 тыс. кв. м — для малоэтажных апартаментов, еще 5 тыс. кв. м — для коммерческих площадей. Территория школы займет 2,7 га, детского садика — 1,42 га, термально-бальнеологического центра — 1,5 га. 2,9 млрд руб. получат бюджеты всех уровней. В создание SPA-центра планируется вложить порядка 1 млрд руб., которые должны окупиться на уровне 45 месяцев, так как SPA считается достаточно высокорентабельным объектом. Проект предполагает 150 новых рабочих мест.

Объем инвестиций в проект инвестор оценивает в 38 млрд руб. Из них порядка 7,5 млрд руб. в виде социальной инфраструктуры планируется передать муниципалитету. На мелиоративные работы и инженерную инфраструктуру будет выделено порядка 3,5 млрд руб.

«До 2024 года планируется сбор разрешительных документов и проектирование. В 2025 — строительство первой очереди, очень сложный процесс, земля тяжелая, подтапливаемая, поэтому основное внимание будет уделено мелиорации», — подчеркнул Игорь Гончаров.

«Жилье для индустриального парка»

Начало строительства школы и детского сада запланировано на 2026 год, на 2029 год — бальнеологического центра, то есть в конце 10-летнего срока окупаемости проекта. К 2031 году компания планирует выполнить все обязательства с постройкой второй очереди апартаментов, блокированных домов и 6 очереди многоквартирных домов. Параллельно компания обязуется заключить инвестконтракт на создание туристических объектов в замке Тапиау в Гвардейске, в крайсхаусе Гердауэна и в бывшей окружной больнице Инстербурга, которые войдут в единую туристическую сеть на востоке региона.

«По сути, объекты связанные: одни будут финансировать другие. В рамках первого проекта 20 с лишним процентов, я так посчитал, на социально-инженерную инфраструктуру. Уровень не менее 10, который мы ставили, достигается», — прокомментировал губернатор Антон Алиханов и предложил высказаться членам инвестсовета.

Руководитель «Корпорации развития области» Андрей Толмачев отметил, что структура крайне заинтересована в развитии территории в Вербном, так как всего в 5 км находится «Индустриальный парк «Храброво».

«Мы планируем, что это будет активный бизнес-парк, и многие, кто приезжает в него, говорят, а где у вас будут жить люди. На самом деле мы эту территорию планировали с точки зрения целевого клиента, который мог бы у нас работать и отдыхать, и комфортно жить. <…> Стоит посмотреть фотографии даже с космоса, и видно, что это «лунные кратеры» сегодня. Поэтому коллеги очень оптимистично [отнеслись] … Хотел бы подчеркнуть, территория сложная. Предвосхищая вопросы в духе «ну это же интересные земельные участки», — нет, инженерно они очень сложные», — подчеркнул Толмачев. При этом он отметил некую натянутость бизнес-плана ГК «Аллтек» по смешиванию жилищной и туристической составляющих.

«Вместе с коллегами мы считали экономику, она такая… натянутая, но тем не менее она здесь имеется. Не могу сказать, что это супербизнеспланы...», — сказал глава корпорации, попутно выразив представителям инвестора слова благодарности «за оптимизм и социально-направленный эффект представленных проектов».

«Устаревшая планировка»

Наиболее серьезные замечания высказала министр градостроительной политики Вера Касьянова, в первую очередь обратившая внимание на явную недостаточность всего одной школы на 1000 учеников и детсада с 500 местами на такое внушительное количество жителей — 10 тыс. человек при условии, что в каждой квартире будут жить 2 человека, а не 3 в среднем. Игорь Гончаров пояснил, что использовалась некая «методика расчета, которая принята в Калининградской области», чуть округленная вверх: школа — 75 учеников на 1000 человек, а детский сад — 48 дошкольников на 1000 человек.

«У нас по ПСП рассчитываются социальные объекты. Это 180 учеников из 1000 — школа, 100 детей на 1000 — детские сады. То есть всё ровно в 2 раза вам нужно будет увеличить. Соответственно, земельные участки тоже нужно будет побольше сделать и предусмотреть», — отметила Касьянова. Кроме того, министр высказала претензии к планировочной структуре, представленной в схеме проекта для Вербного.

«Я надеюсь, это первое приближение, и надеюсь, что она не будет такой. Потому что не проектируют так. Это довольно устаревшее планировочное решение. Особенно вот эти колодцевого типа дворы в этой малоэтажной застройке. Но, наверно, возможна дополнительная проработка этого проекта», — высказалась чиновник.

Стоит отметить, что колодцевого типа дворы также представлял в своём масштабном проекте постройки Западного микрорайона глава ГК «Мегаполис-Жилстрой» Евгений Морозов. Только в данном случае были предложены к реализации уже как минимум 7-8-этажные дома и выше.

Правительству совместно с инвестором также предстоит довольно серьезная работа над градостроительными документами Зеленоградского округа, так как в настоящее время оба массива по ПЗЗ отнесены к зоне ИЖД, что не предполагает малоэтажную многоквартирную застройку. Соседние земельные участки, имеющие выход к воде Куршского залива, несмотря на то что они не используются, находятся пока что в категории земель сельхозназначения и обладают статусом сельхозугодий. В случае включения их в каком-либо виде в проектные решения потребуется подготовка проекта трансформации сельхозугодий и получение согласований от регионального минсельхоза, чтобы вовлечь их в строительный оборот.

«Куршский SPA» как центр грязелечения»

Что касается инженерной инфраструктуры, то меньше всего вопросов вызвали мощности по электричеству. По данным от от «Янтарьэнерго», на территории есть подтвержденный резерв на 5,5 МВт. А вот остальными инженерно-коммунальными ресурсами полузаболоченная территория поймы Зеленоградки не располагает. Инвестор готов строить собственный водозаборный узел и получить лицензию. По канализации в пределах 2 км проектировщики ГК «Аллтек» рассмотрели вариант подключиться к сетям Зеленоградска на ул. Окружной. Таким образом, нагрузка на городскую инфраструктуру в этой части курорта неминуемо вырастет.

«Прикинули бюджет — 80 млн руб. непосредственно подключение. Водозабор будет в инфраструктурной части при въезде, где «социалка».У нас есть зона обременения от него, но все это вписывается в тот объем площади, который мы выделяем под это. Потребность  — порядка 2 тыс. кубов в сутки», — уточнил гендиректор «СЗ «Куршская Ривьера».

Для термально-бальнеологического центра не планируется бурить отдельную скважину. Бассейны предполагается минерализовать из исходного водозаборного узла за счет специальных технологий, так как самая главная специфика этого SPA будет сосредоточена на различных видах парения, термальных и аппликационных процедурах и грязелечении. «Есть проект федеральный, показывающий хорошую эффективность, и коммерческую, и по потоку. Центр планируется на 3 тыс. человек в день», — сказал Гончаров.

Министр Вера Касьянова, в свою очередь, предупредила, что под водозабор должна быть отведена значительная территория, которая вокруг вообще не подлежит никакой застройке, и заметила, что на представленной схеме эта зона коммунальных объектов никак не отражена. Остальные члены инвестсовета также высказались о том, что вопрос по сетям здесь является ключевым, так как 10 тыс. новых жителей фактически сформируют новый город-спутник Зеленоградска. Соответственно, планируется большой объем забора воды из скважин, канализационных стоков, с которыми должны справиться единые очистные сооружения и предусмотрение лимитов по газу.

Руководитель регионального минстроя Сергей Черномаз подчеркнул, что 2 тыс. кубов стоков от Вербного прибавятся еще и к перспективной застройке, которая уже ведется в Зеленоградске, Пионерском, Светлогорске, а также к текущим объектами уже с выданными разрешениями, перечень которых предстоит изучить и соотнести. «Я сейчас услышал, нагрузка в 2 тыс. куб. Нужны расчеты. Зеленоградск — хорошо, но это только сетевая часть. Если сети Зеленоградска пропускают, нам нужно не забывать, что сами очистные сооружения находятся на балансе области. Также необходимо провести мероприятия по модернизации, как минимум построить усреднитель», — спрогнозировал министр.

«Газа пока нет»

Что касается газоснабжения, то в настоящий момент в сложившейся ситуации от АГРС «Зеленоградск» технические условия инвестору выданы не будут из-за достижения лимитов по застройке в данном районе. Необходимы переговоры с «Газпромом» для строительства дополнительных мощностей конкретно для территорий близ Куршского залива. «То есть этот вопрос прорабатывается, мы их можем включить в реестр на перспективу, вообще в принципе эту территорию для развития. Тот объем газа, который коллеги рассчитали, мы возьмем как базовую, и проработаем этот вопрос отдельно с «Газпромом», — пообещал Черномаз. С учетом отложенной стройки в 2025 году есть шанс, что «Газпром» выделит дополнительные лимиты на газификацию под жилье.

«На кредитном комитете такое бы не прошло. Я хотел бы заметить, что я-то думал, что мы сегодня будем разговаривать подробно о чем-то. Картинки эти я видел много месяцев назад. Относительно вашего первого проекта, я понимаю, но с учетом вопросов, которые Вера Леонидовна задавала, относительно необходимости увеличения мощности детского сада, школы, в случае если это будет происходить, то да, наверно, этот проект можно будет поддерживать. Ну и плюс инженерная часть. Водозабор в основном, потому что очистные — понятно, надо будет кинуть трубу и усреднитель построить. <…> Мы отрабатываем реестры, это всё возможно. А в части ОКН я думал, что мы что-то более подробное увидим», — расстроенно заявил губернатор Алиханов. Кроме того, как оказалось, юридически объекты по ревитализации памятников являются тремя отдельными проектами и связаны они будут только в плане туристического маршрута.

Руководитель регионального филиала Сбербанка Андрей Свердлов поспешил выразить поддержку проекту в Вербном и заявил, что, с большой долей вероятности, инвестор не останется без банковского финансирования. «С точки зрения комплексной жилищной застройки по нашим стресс-моделям прогнали и видим, что данный проект возможен для финансирования с точки зрения банков. Мы как Сбербанк готовы рассмотреть», — заверил Свердлов. 

Что касается ОКН, то здесь банковское льготное сопровождение управляющий затруднился пообещать.

В завершение обсуждения члены инвестсовета пришли к выводу, что в проекте по застройке «лунных полей» под Зеленоградском присутствуют обязательства по социальной составляющей, и в любом случае они являются существенной нагрузкой, которая еще и будет расти по мере заселения жилых комплексов к 2027 году.

«Нам необходимо учесть все нормы, чтобы они соответствовали прогнозируемому населению, — необходимость учета во всей планировке территории перспективного водозабора и соответствующих охранных зон от него. Там действительно есть жесткие требования, и их надо учитывать», — предупредил чиновников Антон Алиханов. В итоге проект застройки около Вербного был единогласно поддержан членами совета с оговорками по увеличению проектов школы, детсада и проведения модернизационных мероприятий по коммунальным объектам на балансе региона.

• Согласно ЕГРН, земельные массивы в Вербном находились в муниципальном ведении. Право собственности было оформлено в июне 2019-го и октябре 2020 года соответственно. Затем в мае 2021 года земля перешла в собственность области. О том, что региональные власти рассматривают эти территории для комплексного малоэтажного и индивидуального жилого строительства рядом с курортным Зеленоградском, еще год назад рассказывала на тот момент вице-премьер Наталья Сибирева. Однако тогда предполагалось, что участки будут предлагать инвесторам на аукционах в качестве территории под «малоэтажную жилую застройку».
  
  
  
• RUGRAD подробно писал об истории с нелегальной добычей янтаря под Зеленоградском и последующей рекультивацией обширной территории в 30 га, фактически испорченной «черными копателями». Участки в окрестностях Вербного и Сосновки изначально не являлись сельхозугодьями и относились к землям населенных пунктов. В 2015 году экс-губернатор Николай Цуканов объявил «войну» нелегальному промыслу янтаря под Зеленоградском. К засыпке котлованов и рытвин, глубина которых достигала 25 метров, привлекали военных. На тот момент стоимость работ по рекультивации этих участков оценивалась в сумму «более 30 млн руб.».