15 февраля губернатор Антон Алиханов пригрозил ввести на побережье мораторий на строительство жилых многоквартирных домов по аналогии с нормами, которые действуют в Сочи. Должность главного архитектора города-курорта с октября 2020 года занимает Антон Глушков. В Калининграде Глушков работал над благоустройством общественных пространств, в частности, по его проекту был сделан парк сенситивного развития в Гурьевске. В интервью RUGRAD.EU главный архитектор Сочи рассказал, что произошло с рынком жилья после введения моратория, как можно противостоять лобби застройщиков и стоит ли вводить аналогичные нормы на калининградском побережье.

— Первый вопрос о правовом инструменте, с помощью которого вы смогли ввести мораторий. Как я понимаю, в Сочи был старый генплан, вы принимаете новый, и, пока документ в разработке, вы ввели практически полный мораторий на строительство?

— Да, мы внесли изменения в правила землепользования и застройки (наши депутаты поддержали эти изменения). Суть запрета: ограничено строительство многоквартирных домов, не обеспеченных социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Разрешены только индивидуальные дома с площадью не более 300 кв. м. Что касается отелей, то объекты, которые больше 1 тыс. кв. м. нежилого назначения проходят через комплексное развитие территорий. Нужно отметить, что мы не запретили многоквартирные дома полностью: мы разрешаем их строительство, если оно идет через комплексное развитие территорий, плюс — с решением проблемы обманутых дольщиков.

— Генпланы наших приморских городов приняты сравнительно недавно: у Светлогорска в феврале 2020 года, у Зеленоградска — в марте 2021.

— Предыдущий генплан города-курорта Сочи был принят в 2009 году. Перед Олимпиадой. На сегодняшний день его положения устарели и идет разработка нового генпална, который мы планируем принять в 2023 году. В положения правил землепользования и застройки мы периодически вносим изменения: раз в полгода идет корректировка. Это нормальная ситуация, аналогичные изменения производятся по всем городам Российской Федерации

— Властям Калининградской области придется использовать этот же правовой инструмент?

— В первую очередь это должно быть решение губернатора и глав городов, которые должны занять четкую волевую позицию в этом вопросе. Всё строится от их решения. А инструменты подбираются под существующую ситуацию, на основе нормативно-правовых актов, принятых на данной территории.

— Какая была ситуация с застройкой в Сочи до введения моратория? Можно ли ее сравнивать со Светлогорском и Зеленоградском?

— Боюсь, что она была гораздо хуже, чем в Светлогорске и Зеленоградске. Очень критическая была ситуация: образовался сильнейший дефицит в образовательных и медицинских учреждениях и взрывной рост населения (бум произошел после Олимпиады). Инженерная и транспортная инфраструктура была не рассчитана на такое количество жителей и функционирует на пределе своих возможностей.

— Как сейчас выдаются разрешения на строительство в Сочи? Получается, что строятся только индивидуальные жилые дома, а вся остальная стройка остановилась?

— На гостиницы выдаются разрешения. Специфика Сочи похожа на специфику приморских городов Калининградской области. Отрасли, которые у нас являются ведущими, — это туристическая и санаторная. Санаторная-курортная  отрасль, к сожалению, долгое время оставалась не в приоритете (санатории замещались жилой и коммерческой застройкой). Поэтому сейчас у нас все преференции отдаются санаториям.

— Под отели всегда можно замаскировать апарты, а это фактически тоже жилье. Вы столкнулись с этой проблемой?

— Безусловно. Мы все проекты рассматриваем очень скрупулезно. К примеру, у нас стоит ограничение для индивидуальных жилых домов в 300 кв. м. Если заходит индивидуальный жилой дом площадью больше, чем 300 кв. м, то он проходит через комиссию по ПЗЗ (как отклонение). Чтобы у нас была возможность отсматривать спрятанные многоквартирные дома, которые одно время строились под видом индивидуальных жилых домов. Та же самая ситуация с гостиницами: губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев принял строгое решение, что жилые дома под видом апартаментов не приветствуются. Потому что социальной инфраструктурой они не обеспечиваются. Поэтому например в 500-метровой зоне от береговой линии моря строить жилье и апартаменты запрещено (отнесено к условно-разрешенному видам).

Приоритетными на данных территориях выбраны объекты санаторно-курортной инфраструктуры. И здесь сложный вопрос: в ПЗЗ Санкт-Петербурга, например, прописали, что если в гостинице более 10 % в номерном фонде с кухнями или имеют кухни-ниши, то гостиница рассматривается как многоквартирный дом. То есть должна быть обеспечена полная социальная инфраструктура: школы и так далее. Мы тоже смотрим подобные варианты. Но мы понимаем, что невозможно запрещать апартаменты как класс, что во всем мире есть гостиничные комплексы, которые сдают апартаменты для длительного проживания. Поэтому если к нам заходит крупный инвестиционный проект под управлением мирового оператора, то мы рассматриваем его влияние на развитие города, и департамент инвестиций сопровождает эти проекты, помогая им реализоваться. Примерно как «Корпорация развития Калининградской области».

— Что произошло с рынком жилья после введения моратория?

— Спрос устойчивый, его динамика сохраняется. Но тут накладываются вопросы глобального характера: постковидная эпоха и закрытые границы. Это всё способствовало тому, что в Сочи приезжало много людей. Они увидели, что здесь за это время появилась очень качественная инфраструктура отдыха и многие элементы комфорта на уровне (а некоторые даже лучше и комфортнее, чем за границей). Сокращение предложения [на строительном рынке], которое было неизбежно после ограничений, сказывается скорее на улучшении качества. Цена за квадратный метр позволяет создавать более качественные объекты, которые соответствуют уровню и запросам людей, которые приезжают.

— Вам в результате удается решать проблему спроса на жилье за счет индивидуального жилого строительства? Или спрос на рынке сейчас превышает предложение?

— На момент введения запрета у нас строилось более полумиллиона кв. м жилья, то есть у нас достаточно много разрешений на строительство было выдано ранее. Плюс несколько крупных проектов идут по системе комплексного  развития территорий. Они решают у нас проблемы дольщиков, кроме того, насыщают социальной инфраструктурой своего проекта прилегающие территории, решают накопившиеся инфраструктурные вопросы.

— Сталкивались ли вы с такой проблемой, как лобби застройщиков? Губернатор Антон Алиханов заявил, что у него складывается ощущение, что муниципалитетами на калининградском побережье управляют не главы администраций, а группы застройщиков.

— Лобби существуют всегда и везде: везде есть переговоры и какие-то согласования. Во всех регионах среди депутатов достаточно много застройщиков: и в Краснодарском крае, и в Зеленоградске — везде среди депутатов есть застройщики. Тут стоит вопрос о силе и решительности губернатора и о силе и решительности управленцев на местах. Глава Сочи Алексей Копайгородский занимает по данному вопросу решительную позицию при полной поддержке губернатора. 

— Как вы в целом оцениваете целесообразность решения о введении подобного моратория для калининградского побережья?

— Считаю, что, безусловно, целесообразно. Мы выработали механизмы, как работать и с жилыми (многоквартирными и индивидуальными) и нежилыми объектами (гостиницы, скрытые апартаменты), мы их направляем на благо города. Например, мы прорабатываем методику компенсации застройщиками использования социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры города. Они строят гостиницу, и прилегающая территория начинает испытывать транспортные нагрузки, которые город почему-то должен решать из своего кармана. Так как проект проходит через комплексное развитие территорий, то застройщик должен заключить договор с городом или конкретным районом. Мы видим болевые точки и при анализе концепции, что да, ок, здесь появляется новые 10 тыс. кв. м, а это дополнительное количество людей. Соответственно, нам требуются дополнительные транспортные маршруты, школы и детские сады. Наш анализ показал, что как только застройщик продал квартиру и в ней поселился 1 человек, то город должен найти 400 тыс. руб, чтобы обеспечить ему самый минимум (детский сад, школа). Москва идет еще дальше: они понимают, что если они разрешили построить жилой дом, то это «дырка» в бюджете в районе 172 тыс. руб. в год на одного человека. Если жилой комплекс не компенсируется офисным центром по соседству или чем-то еще, что генерирует налоги, то каждый год они должны будут тратить средства из бюджета и выправлять экономику. Строить жилье — это невыгодно для города.

— Застройщики в случае Сочи соглашаются на выполнение социальных обязательств?

— Когда мы показали существующую схему, что застройщик получает прибыль или сверхприбыль, а город должен из своего кармана решать проблему с социальными обязательствами, все были мягко говоря обескуражены. Получается некорректное распределение: у города — обязательства, у них — сверхприбыль. После того как определили четкие правила игры, застройщики сказали: «Хорошо, мы бизнес, мы будем подстраиваться под новые условия. Главное, чтобы они были четкие и равные для всех» — это условия бизнеса. Как только начинается, что для этих одни условия, а для других — другие, то вся схема рассыпается. Поэтому четкая схема взаимодействия всех субъектов отрасли, оказывается рабочей и выгодной для всех.

Текст: Алексей Щеголев
Фото: RUGRAD.EU, предоставлены собеседником