Здания жилого назначения на Октябрьском будут достигать 18 и 20 этажей. Поликлинику и детсад определили на место гаражей, школа — на участке единственного оставшегося зеленого массива. Планировочные решения рассмотрит градсовет. Обзор RUGRAD.EU.

Проект планировки острова Октябрьского предусматривает разрешенную высоту общественных и бизнес-центров до 26 этажей и жилых зданий до 18–20 этажей соответственно. Как сообщает «Корпорация развития Калининградской области», проект планировки Октябрьского был выполнен с учетом визуальных и высотных акцентов градостроительной композиции. Решения по территории острова Октябрьского действительно были прописаны в проекте планировки, который ранее выносился на публичные слушания в декабре 2021 года. Документ предусматривал образование земельных участков для размещения различных объектов капитального строительства.

В утвержденных и опубликованных на сайте областного правительства 28 января этого года новых правилах застройки и землепользования Калининграда для нового микрорайона на Октябрьском введены специальные высотные подзоны в рамках зон ОЖ и Ж-1. В частности, в рамках общественно-жилой территориальной зоны будет предусмотрено не менее 6 крупных участков в подзоне ОЖ/26-о. Практически все они располагаются вдоль Второй эстакады и на территории за строящимся культурно-музейным центром. 4 таких высотки были ранее согласованы градсоветом компании «ИСК «Новый Калининград» в 2021 и 2020 годах. 2 из них заявлялись на 22 этажа, третья была по проекту КБ «Стрелка» высотной доминантой на 20 этажей, четвертая — на 18 этажей.

Общий вид высоток, которые выносились на обсуждение градсовета в 2021 году. Источник: презентация на градсовете

Сразу два массива под застройку высотой 26 этажей будут располагаться возле нынешнего источника питьевой воды на острове. Ранее по проекту ПЗЗ, который выносился на обсуждение в июне 2021 года, здесь предусматривалась этажность до 22 этажей. Сейчас же только одна офисная 22-этажная высотка в подзоне О-5/22-о предусмотрена на участке впритык к съезду на остров со стороны Восточной эстакады напротив «Дариты».

В подзону ОЖ/18-о на острове включены не менее 15 массивов. Это также застройка за культурно-музейным центром и фактически фронт застройки вдоль аллеи Чемпионов вплоть до Восточной эстакады. По сравнению с проектом ПЗЗ, выносившимся на обсуждение в июне прошлого года, к многофункциональной общественно-жилой застройке отнесли еще 3 крупных массива возле Восточной эстакады, причем один из них — с зелеными насаждениями. Таким образом, площадь застройки 18-этажными офисными бизнес-центрами увеличилась еще на 5 га. Ранее предполагалось, что участки с номерами 39:15:140506:1791, 39:15:140506:1794 и 39:15:140506:1797 станут территорией для социальных объектов О-2. 

Проект ПЗЗ Калининграда от 25.06.2021, выносившийся на общественные обсуждения

Утвержденный вариант ПЗЗ Калининграда от 28.01.2022

Жилая застройка острова будет регулироваться преимущественно подзоной Ж-1/18-о. Таких кварталов предусмотрено не менее 13. Они сформируют градостроительную среду между аллеей Чемпионов и набережной Генерала Карбышева. Для сравнения, меньшая по высоте 12-этажная жилая застройка будет предусмотрена лишь в 5 кварталах в разной части острова, в основном вдоль набережной Карбышева на месте двух бывших автостоянок. Кроме того, на острове Октябрьском будут единичные участки с жилыми новостройками высотой до 20 этажей. Конкретно в подзону Ж-1/20-о отнесены 3 квартала, один из них будет располагаться возле водно-спортивной станции на Новой Преголе. 

Как отмечается в комментарии «Корпорации развития Калининградской области», вдоль второстепенных и местных этажность будет меньше. Также понижение, но только до 12 этажей, будет характерно для зданий вокруг территорий школ. Из-за высокой плотности застройки для обеспечения максимальной инсоляции дворов и квартир низкая этажность предусматривается вдоль южных границ кварталов. Однако это не касается тех мест, где необходимы пространственные акценты. «Этажность формируется с расчетом создания в максимальном количестве жилых ячеек видовых точек на Новую и Старую Преголю, что повышает качество застройки», — прокомментировал глава корпорации Андрей Толмачев.

Предложения по проекту планировки острова направлены на рассмотрение на ближайшем заседании регионального градсовета. Участникам будут представлены объемно-планировочные решения застройки территории острова Октябрьского. В дальнейшем они станут основой архитектурных решений нового района Калининграда.

Отметим, что в тексте ПЗЗ Калининграда, утвержденных губернатором Антоном Алихановым, для новых высотных подзон Ж-1 на 12, 18 и 20 этажей и ОЖ на 26 этажей не устанавливаются ни минимальные отступы от красных линий, ни минимальный процент озеленения (как правило, это 20 или 25 %), ни максимальный процент застройки (как правило, до 60 или 70 %). Если опираться на опубликованные актуальные ПЗЗ, то территориальная зона Ж-2 со среднеэтажной застройкой до 9 этажей теперь вообще не предусмотрена на острове. Однако, в инвестпроекте застройки острова Октябрьского, который был представлен КБ «Стрелка» в правительстве области без участия СМИ 12 февраля 2021 года на заседании совета по улучшению инвестклимата, заявлялось, что этажность в среднем будет составлять 4–9 этажей. 

Вид на застройку у Центрального парка, который предполагался у стадиона. Alison Brooks Architects, КБ Стрелка, 2019

В проект тогда были вписаны лишь несколько высотных зданий, но не более 20 этажей.

В качестве социальной инфраструктуры новый район Калининграда будут обеспечивать три детских сада на 240 детей каждый. Также на острове построят две начальные школы на 350 учеников каждая и одно крупное учреждение среднего образования проектной вместимостью 1500 детей. Для этих объектов предусмотрена зона О-2.

Согласно Публичной кадастровой карте, под строительство новой средней общеобразовательной школы попадает участок с номером 39:15:140506:1789 площадью 1,5 га, который полностью занят пойменным лесом. В мастер-плане КБ «Стрелка» лес планировалось оставить полностью и сделать на его базе полноценный природный парк для всех жителей острова. Сейчас его не только предлагается урезать, но и отделить от воды участком под 18-этажный дом прямо на берегу реки.

Это единственный полноценный зеленый массив, оставшийся на Октябрьском после отсыпки острова песком в процессе возведения стадиона и его инфраструктуры. В случае строительства крупного учебного заведения роща будет полностью вырублена, как это произошло в микрорайоне «Восток» в процессе возведения самой большой школы на ул. Аксакова. Участок под это учебное заведение аналогично отвели на зеленой территории, занятой 900 деревьями, которые впоследствии все спилили.

Лес, большая часть которого будет вырублена из-за строительства школы на острове. Вид с северного берега Преголи со стороны Литовского вала.

Под дополнительное образование на острове остается участок с номером 39:15:140504:1 на набережной Карбышева, где сейчас находится база ДЮСШ по водным видам спорта. Однако от участка спортшколы отрежут часть ради строительства детского садика. Кроме того, в проекте планировки острова заявлялось строительство аквапарка.

Также в зоне О-2 будет предусмотрено строительство поликлиники на 884 посещения ежедневно и станции скорой помощи, которая будет располагаться в дальней части острова возле Восточной эстакады на участке 39:15:140506:1786. Интересно, что поликлиника запланирована на месте нынешнего гаражного кооператива «Преголь» — единственного оставшегося после масштабной зачистки острова перед ЧМ-2018. Его площадь на участке с кадастровым номером 39:15:140506:16 превышает 4,5 га. Всего здесь располагается более 1,1 тыс. гаражей. 

Помимо этого, в северной части гаражной территории планируют построить один из детских садиков. Таким образом, все гаражи на острове окончательно будут снесены, но не под многоэтажную застройку, а ради социальных объектов, которые, по идее, можно было бы разместить на свободной территории, если бы не соблюдение региональными властями интересов девелоперов и застройщиков. 

Эллинги по соседству на участке с номером 39:15:140506:1 вместе с соседним участком 39:15:140506:13 под военный городок и водно-спортивную станцию ЦСК также отведены в зону О-2 объектов социального назначения «с социальными и коммунально-бытовыми функциями, ориентированными на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения».  

Также предусмотрено порядка 5 массивов для строительства торгово-развлекательных центров с разрешенной высотой до 8 этажей. Часть из них будет располагаться вокруг первого кольца на аллее Чемпионов, еще одно средоточие ТЦ запланировано на набережной Карбышева перед гаражами ГСК «Преголь» в районе 3-этажных кирпичных недостроенных гостевых домов у Новой Преголи. В этом месте 8-этажные ТЦ будут «смотреть» на клуб «Риверсайд» и стоянку яхт на противоположном берегу реки.

В ПЗЗ для острова Октябрьского не предусмотрена отдельная территориальная зона для какого-либо крупного парка. Скверы остались на крайне ограниченных и буквально зажатых участках среди застройки. К примеру, массивы в территориальной зоне Р-1 обрамляют с запада и востока парковки перед стадионом. Но там сейчас нет никаких деревьев, кроме саженцев в кадках. Еще один участок в зоне Р-1, которая предназначается для «территорий природного ландшафта», является, по сути, тупиковым водным каналом в районе набережной Карбышева, и там точно так же нет деревьев. 

Четвертый вытянутый участок в Р-1 — это территория, которая отделит уже построенные 9-этажные общежития для культурно-образовательного кластера от остальных объектов застройки. Сейчас это по факту часть территории стройки. Ни на одной из этих официально выделенных в ПЗЗ территорий для озелененных массивов нет взрослых деревьев или сформированного зеленого массива. Остров Октябрьский по настоящему рискует стать высотным гетто.

План будущей застройки острова, составленный в 2019 году КБ «Стрелка», был рассчитан на проживание не менее 86,5 тыс. человек. Площадь всей жилой застройки тогда рассчитывалась на уровне более 3 млн кв. м. Стоимость освоения этой части острова, как сообщала пресс-служба правительства области, оценивалась в 61,6 млрд руб. Однако на момент презентации проекта на инвестсовете при губернаторе средняя этажность застройки острова была только 8–9 этажей с отдельными высотными акцентами. Благодаря новым разрешительным регламентам ПЗЗ Калининграда выход жилых площадей для заинтересованных девелоперов может увеличиться минимум в 2 раза. 

• В 2021 году всю перспективную территорию острова Октябрьского восточнее Второй эстакады и ул. Генерала Павлова по генплану перевели в зону смешанной и общественно-деловой застройки (ОД). При этом крупные зоны озелененных территорий, под которые подпадают скверы, парки, бульвары, набережные, зеленые насаждения, на острове по действующему генплану вообще не предусматриваются.
  
  
• В октябре 2020 года на тот момент вице-премьер Наталья Сибирева сообщила, что правительство области готовит территорию острова Октябрьского к выставлению на аукционы по жилищному строительству через «Корпорацию развития области».
  
  
• Калининградские архитекторы высказывали мнение, что если на Октябрьском появится преимущественно жилье, «то весь остров — это будут торчащие высотки на стилобатах». По мнению архитектора Сергея Гулевского, на текущий момент отсутствует концептуальное видение развития всей пространственной организации острова, несмотря на то что отдельные его объекты проходят градсовет и получают одобрение.
  
  
  

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD.EU