Экс-гендиректор компании Гольдмана по добыче нефти добился в суде решения об отмене ПЗЗ и переводе участка в Отрадном из рекреации в ИЖД из-за генплана, утвержденного губернатором. В зоне застройки по факту находится еще 1,7 га особо ценной лесной территории.

Предприниматель Артур Пахунов в судебном порядке добился изменения ПЗЗ Светлогорского городского округа в части отнесения элитного участка в Отрадном из зоны рекреации в зону застройки ИЖД. Соответствующее решение было вынесено судьей областного суда Денисом Шубиным в декабре в рамках рассмотрения иска бизнесмена к правительству области и администрации Светлогорска. 

Договор аренды на участок в Отрадном в 150 метрах от моря с кадастровым номером 39:17:020007:36 и площадью 3,8 тыс. кв. м изначально был датирован 6 сентября 2002 года. Первым пользователем стало ООО «Астра Лимитед» Николая Горобца, супруга вице-мэра Калининграда Антонины Майдак, известного по аренде 5 га земли на ул. Ольховой в Светлогорске-3 под коттеджный поселок. Уже тогда, 20 лет назад привлекательный земельный массив в Отрадном был определен под строительство и дальнейшую эксплуатацию базы отдыха. 

Однако 8 мая 2007 года было издано постановление тогдашнего главы Светлогорского округа №706, в соответствии с которым разрешенное использование вышеуказанного земельного участка менялось под «строительство и дальнейшую эксплуатацию ИЖД».

По генплану от 27 сентября 2011 года участок располагался в границах рекреационной функциональной зоны, а именно базы и дома отдыха (I очередь). Но постановление № 59 от 11 февраля 2020 года, подписанное Антоном Алихановым, окончательно изменило функциональную зону участка на застройку ИЖД. При этом по действующим сейчас ПЗЗ от 2012 года участок относится к территориальной зоне рекреации с индексом «Р», что идет вразрез с утвержденным генпланом.

Спустя чуть более месяца после подписания губернатором постановления о генплане Светлогорска, 25 марта 2020 года арендатором элитного массива стал Артур Пахунов по договору переуступки. Как указано в тексте судебного решения, на земельном участке уже построен небольшой жилой дом с кадастровым номером 39:17:020007:305 и площадью 63,1 кв. м. В июне 2021 года на него было зарегистрировано право собственности. По данным из Публичной кадастровой карты, дом является деревянным и имеет кадастровую стоимость 1,5 млн руб. 

Действующий генплан Светлогорска и Отрадного от февраля 2020 года. Участок Артура Пахунова (выделен красным) и прилегающие массивы находятся в зоне ИЖД. 

Проект нового генплана Светлогорска и Отрадное, который так и не утвержден на текущий момент. Указанные участки все в зоне озелененных территорий общего пользования.

Еще через 2 месяца Артур Пахунов обратился в региональное агентство по архитектуре с заявлением о внесении изменений в ПЗЗ, чтобы привести их в соответствие с генпланом в части земельного участка, находящегося у него в пользовании. Однако власти отказались, сославшись на то, что в настоящее время подготовлены очередные изменения в генплан, по которым земельный участок Пахунова будет отнесен к функциональной зоне озелененных территорий общего пользования. Истец посчитал, что его права и законные интересы нарушены, поскольку для его участка установлена такая территориальная зона, в которой невозможно строительство и эксплуатация ИЖД, а ПЗЗ, утвержденные 22 декабря 2012 года, в настоящее время противоречат генплану, имеющему большую юридическую силу.

По словам представителей Артура Пахунова, еще в 2007 году постановлением главы администрации Светлогорска вид разрешенного использования земельного участка с номером 39:17:020007:36 был изменен на ИЖД. Вместе с тем, не завершен судебный спор относительно якобы самовольной постройки на этом земельном участке. По мнению представителей Артура Пахунова, это не препятствует рассмотрению заявленных исковых требований.

Как пояснили в администрации Светлогорска, в суд действительно был подан иск о сносе самовольной постройки и расторжении договора аренды. Согласно картотеке, обращение зарегистрировано 24 августа 2021 года, а 24 октября по итогам предварительного судебного заседания иск был присоединен к другому делу от 19 мая 2021 года, касающемуся расторжения договора аренды дорогостоящей земли. Первое заседание по нему назначено на 26 января. Сам факт самостроя на участке Пахунова зафиксирован актом от 6 августа 2021 года. Также арендатор успел подать еще один иск, на этот раз — к МУП «Светлогорск межрайводоканал», которое отвечает за предоставление техусловий подключения участков.

По мнению администрации, наличие самостроя на участке препятствует удовлетворению иска Пахунова к областному правительству. Согласно ч. 7 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ, с момента уведомления о выявлении самостроя не допускается внесение в ПЗЗ изменений о виде разрешенного использования земельных участков и зданий, а также предельных параметрах строительства и реконструкции объектов. Вносить изменения в градостроительные документы допускается уже после сноса самовольной постройки или приведения ее в соответствие.

Тропа к Гаузупскому ущелью через лесной массив, по обе стороны дорожки располагаются указанные участки под ИЖД. 

В свою очередь, представитель областного правительства пояснил на заседании суда, что после принятия очередных изменений в генплан, которые уже подготовлены, участок на ул. Нахимова будет относиться к зоне озеленения. Таким образом, противоречия между генпланом и ПЗЗ будут устранены. Кроме того, в 2021 году на территории муниципалитета были дополнительно проведены общественные обсуждения по проекту предстоящих изменений в генплан Светлогорска. По ним земельный участок, арендуемый Пахуновым, должен быть окончательно отнесен к функциональной зоне озелененных территорий общего пользования.

Однако документально эти изменения пока что не оформлены в официальный нормативно-правовой акт, на что и указал судья областного суда Денис Шубин. На текущий момент ПЗЗ Светлогорска и Отрадного от 2012 года в части массива на ул. Нахимова противоречат Градостроительному кодексу РФ и генплану, имеющему большую юридическую силу и утвержденному губернатором 11 февраля 2020 года. Это является основанием для отмены ПЗЗ касательно участка на ул. Нахимова и справедливо для других аналогичных конфликтов.

Доводы о самострое на участке Артура Пахунова были отвергнуты судом в силу норм ч. 7 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ. По сути, они препятствуют установлению градостроительного регламента, легитимирующего самовольную постройку после ее выявления. Однако фактически кодекс не воспрещает признать документ градостроительного зонирования недействительным в той части, в которой тот противоречит нормативным актам, имеющим большую юридическую силу. При этом права и законные интересы Артура Пахунова как арендатора затрагиваются независимо от наличия жилого строения на участке. В связи с этим, по мнению областного суда, защита прав арендатора может быть обеспечена лишь признанием недействующими ПЗЗ в части его участка.

Кроме того, суд решил, что подготовка новых изменений в генплан Светлогорска с целью устранения несоответствий не имеет никакого правового значения для рассматриваемого спора.

В итоге иск Артура Пахунова к региональным властям был удовлетворен полностью. В настоящее время решение Калининградского областного суда обжалуется в Первом апелляционном суде общей юрисдикции в Москве.

Согласно ЕГРЮЛ, Артур Пахунов зарегистрирован как индивидуальный предприниматель с профилем деятельности «розничная торговля часами». В 2013 году он числился учредителем ООО «Ойлинвест», которое ныне принадлежит его родственнице Лауре Пахуновой, а также гражданской супруге экс-вице-премьера областного правительства Гарри Гольдмана Марине Пузыня и АО «Атэк Групп». В 2014 году Артур Пахунов занимал пост гендиректора ООО «СПБгеопроект», принадлежащего сейчас экс-вице-премьеру Гарри Гольдману (17,5 %, доля в доверительном управлении ООО «Западная юридическая компания»), Лауре Пахуновой (17,5 %) и московскому АО «Атэк Групп». Компания занимается добычей сырой нефти. Ею руководит Валерий Сидо. 

В 2016 году Артур Пахунов имел мандат депутата совета Янтарного городского округа. Тогда же ООО «ЭкоИнвестГрупп» в лице Пахунова получило лицензию КЛГ 02490 на геологическое изучение, включающее поиски и оценку месторождений полезных ископаемых на участке «Поддубный», который занимает части Гвардейского, Багратионовского, Гурьевского районов.

В прошлом Артур Пахунов был известен как новый владелец компаний расстрелянного бизнесмена и застройщика ЖК «Ясная поляна» Алексея Грядовкина. После его внезапной смерти Пахунов пытался взыскать с финансировавших строительство совладельцев ГК «Связьинформ» Виктора и Михаила Мораров 204 млн руб. по договору займа. Якобы деньги были взяты у Грядовкина, который переуступил право требования Пахунову. Судебные тяжбы, длившиеся почти до конца 2013 года, закончились неутешительно для Пахунова.

Участок, который арендован бизнесменом Артуром Пахуновым в Отрадном, располагается в живописном месте курота — на первой линии от обрыва моря, среди заповедного леса и относительно близко к спуску в Гаузупское ущелье. Недавно этот популярный среди отдыхающих лестничный спуск вдоль Гаузупского ручья был отремонтирован в рамках проекта благоустройства «Отрадное 2.0. Территория легенд» на федеральный грант. Спуск приводит к смотровой площадке, небольшому пляжу и разрушающемуся немецкому берегоукреплению — опояске. В ближайшие годы здесь будет проводиться реконструкция берегозащитных сооружений стоимостью 0,5 млрд руб. и намыв единого пляжа до Светлогорска,что сделает место еще более посещаемым туристами.

Отметим, что, по данным из генплана Светлогорска, еще как минимум три соседних участка от массива, арендованного Артуром Пахуновым, могут быть выведены по судебным решениям из зоны рекреации обратно в зону жилищного строительства. Это участок с номером 39:17:020007:38 площадью 4,1 тыс. кв. м на Нахимова, 1а. Фактически на нем располагается элитный особняк. 

Уже несколько лет эта недвижимость выставляется на продажу на различных сайтах по цене 700 млн руб. Указанная цена превышает многие известные лоты и предложения особняков в Калининграде и на побережье. Дом отделан по дизайнерскому проекту с деревянным паркетом, итальянской мебелью и 4 санузлами. На участке есть свое подземное газовое хранилище для котельной и баня. 

Земля имеет кадастровую стоимость более 34,7 млн руб. и с июня 2011 года оформлена на Татьяну Верниковскую. Ее родственник Олег Верниковский с 2004 по 2007 год был главой Светлогорска. Он сложил с себя полномочия из-за решения суда по обвинению его в контрабанде оружия и боеприпасов.

Как следует из ЕГРЮЛ, Татьяна Верниковская с 2012 по 2020 год была среди учредителей ООО «СЗ «СК «Союз», которое сейчас находится под контролем холдинга Setl Group, активно застраивающего Светлогорск-1 многоэтажками и известного по засыпке поймы реки Светлогорки под новостройки вдоль Майского проезда у озера Тихого. 

Также Верниковской принадлежали доли по 35 % в таких строительных компаниях, как «СК «Сегмент», «СК «Силуэт», «СК «Созвездие», «СК «Спектр», «СК «Свет», «СК «Символ». Все они были связаны с калининградской дочкой Setl Group «Сэтл Сити Калининград» и ныне ликвидированы. «СК «Созвездие» в свое время выступал застройщиком ЖК «Золотые пески» на въезде в Светлогорск.

Второй участок по соседству с массивом Артура Пахунова, ближайший к Гаузупскому ущелью, пока что не застроен. На нем произрастает большое количество зеленых насаждений, так как это фактически часть уникального курортного ландшафта. При этом массив был сдан властями Светлогорска в аренду еще в сентябре 2002 года. В феврале 2019 года землю площадью 3,2 тыс. кв. м и кадастровой стоимостью 8,1 млн руб. переоформили на Юлию Сорокину по договору переуступки. Срок аренды — до 2051 года.

Сам участок был образован из единого массива площадью 7 тыс. кв. м, созданного в 2007 году и имевшего кадастровую стоимость почти 59 млн руб. Таким образом, раньше участок Сорокиной был объединен с участком Артура Пахунова и высоко оценен кадастровыми инженерами. После снятия с учета в 2010 году и раздробления кадастровая стоимость существенно снизилась для каждого массива.

Третий массив с номером 39:17:020011:14, оказавшийся в зоне застройки, отличается площадью (8,7 тыс. кв. м) и расположением по другую сторону от дорожки от ул. Нахимова – Токарева  к Гаузупскому ущелью. Эта территория также представляет собой уникальный заповедный лес. Несмотря на это, по генплану 2020 года и даже по ПЗЗ от 2012 года она предназначается под «размещение домов индивидуальной жилой застройки» (зона с индексом Ж1.2) и имеет кадастровую стоимость чуть более 20 млн руб. 

Согласно ЕГРН, массив с 2007 года находится в долгосрочной аренде у гурьевской компании «Экострой». Срок аренды — до 2048 года. Изначально его сдавали в аренду с 1999 года. Учредителями юрлица выступают Маргарита Михайлова (70 %) из Москвы и Максим Пыренков (30 %). В октябре 2021 года Михайлова зарегистрировалась как ИП с профилем деятельности «аренда и управление недвижимостью». Также она является соучредителем ООО «Тора Групп». Пыренков в настоящее время остался учредителем еще одного юрлица — ООО «Неринга», которым руководит Людмила Крамаренко.

От уничтожения лесной массив в центре Отрадного может спасти лишь новый подписанный губернатором генплан. По крайней мере, в обсуждавшемся проекте генплана от 2021 года этот участок предлагалось вывести в озелененные территории.

• В 2012 году Артур Пахунов владел ООО «ФинИнвест», которое сейчас переоформлено на экс-владелицу «Балтийского рынка» Кристину Азарян. До октября 2021 года Пахунов и Азарян владели ООО «АгроИнвест», которое было ликвидировано из-за недостоверных сведений. Кроме того, в 2015 году Пахунов был гендиректором ООО «Гермес», которым сейчас руководит экс-директор «Калининградтеплосети» Эдуард Куровский. Компания оформлена на Наталью Мазепину (55 %) и Антона Пилькиса (45 %).
  
  
• В 2017 году арбитражный суд отклонил иск администрации Светлогорска к компании «Вест Проект» в части расторжения договора аренды крупного участка в Отрадном на ул. Нахимова с кадастровой стоимостью 632 млн руб. и площадью 32 га. Компания на тот момент принадлежала бизнес-партнеру Олега Верниковского Сергею Фомину.