Инвестсовет одобрил строительство 205 тыс. кв. м жилья на юго-востоке Калининграда. Алиханов предлагает увеличивать этажность, а строители утверждают, что проект «социальный». 

Инвестиции в проект застройки юго-восточной части Калининграда (в границах ул. Емельнова и Левитана) оценили в 10 млрд руб. Соответствующие данные были озвучены 19 января на заседании совета по улучшению инвестиционного климата.

Проект застройки города представлял руководитель фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» Игорь Оленин. Губернатор Антон Алиханов перед презентацией застройки заявил, что проект имеет «высокую социальную значимость», а жилье предназначается для врачей, учителей и социально незащищенных групп граждан. «Его реализация будет способствовать снижению высокой потребности населения в доступном жилье эконом-класса», — пообещал глава региона. Оленин также первым делом подчеркнул, что проект носит «социально-ориентированный и некоммерческий характер». Общая площадь участка составляет 15,5 га.

Проект застройки юго-востока города был одобрен еще в 2016 году. Но, как признался Игорь Оленин, при его реализации возник ряд трудностей. В результате потребовалась корректировка, которую должен был утвердить совет. Из представленной руководителем фонда презентации следовало, что в результате корректировки параметров увеличится общий объем жилых помещений, которые будут построены в рамках проекта. Если первоначально речь шла о 187 тыс. кв. м жилья, то новые условия предполагают, что построено будет уже 205 тыс. кв. м. Кроме того, меняется и предназначение жилплощади. Оленин, в частности, отметил, что федеральные программы «Жилье для российской семьи» и строительство жилплощадей для коммерческого найма «не получили практической реализации» на территории области.

«Не был запущен механизм поддержки застройщиков, которые участвуют в программе «Жилье для российской семьи». В 2019 году данные программы были свернуты, и в рамках данного проекта они были невозможны к реализации и нерентабельны»,— пояснил причины корректировки директор фонда Игорь Оленин. 70 тыс. кв. м жилых помещений в проекте предполагаются для расселения аварийщиков, около 74 тыс. кв. м зарезервировано под жилье для социальных категорий граждан, около 1 тыс. кв. м — для пострадавших дольщиков.

Благодаря данной корректировке увеличивается объем квадратных метров, предназначенных для свободной реализации. Если первоначально фонд мог рассчитывать на 50 тыс. кв. м,  то после уточнения параметров речь идет уже о 60 тыс. кв. м жилья.

Из-за увеличения стоимости квартир областные и муниципальные власти сталкиваются с серьезными сложностями при выполнении своих социальных обязательств (предоставление жилья детям-сиротам, расселение аварийного фонда и так далее). Оленин заявил, что порядка 2 тыс. человек сейчас находятся в очереди на получение квартир в качестве детей-сирот. Причем у 400 из них есть соответствующие решения судов. Он пообещал, что до конца 2022 года фонд будет готов выставить на рынок жилье «по социальным ценам».

Средняя цена за квартиру с отделкой для государственных и муниципальных нужд закладывается фондом из расчета 56 тыс. руб. за кв. м. «На прогнозируемый период, это незначительно выше себестоимости за строительство. Учитывая минимальные цены в Калининграде — 70–80 тыс. руб. за квадрат (без учета отделки) — закладываемая цена более чем на 25 % ниже рынка», — заявил Оленин. 

Гражданам социальных категорий фонд планирует предлагать покупку жилплощади по стоимости 60–65 тыс. руб. за квадрат (по расчетам Оленина, это на 15 % ниже рыночной стоимости). Данные цены, как заявил директор фонда, дают «минимальную рентабельность», при которой банки готовы открывать проектное финансирование. Он еще раз подчеркнул, что для фонда строительство жилья в районе ул. Левитана не является коммерческим проектом, а вся прибыль будет реинвестирована в дальнейшее строительство, а в 2020 году квартиры фонда реализовывались по цене 39 тыс. руб. за квадратный метр (цена на рынке в тот момент достигала 55 тыс. руб.).

Как доложил Оленин, фонду также требуется утверждение других сроков строительства. Первоначально стройку планировалось закончить еще к 2020 году, но из-за ряда факторов с этой задачей не удалось справиться. Первоначально региональная структура работала по застройке с унитарным предприятием из Белоруссии «БрестЖилСтрой» (структура занимается жилищным строительством в Гусеве). «К сожалению, из-за больших логистических издержек стоимость строительства домов по белорусской технологии оказалась выше местных аналогов, что делало проект нерентабельным. Стороны пришли к соглашению отказаться от сотрудничества по экономическим причинам, а нам пришлось переделывать проектные решения», — пояснил директор фонда.

Жилье в юго-восточном микрорайне на ул. Левитана. Источник: maps.yandex.ru

Также на сроки строительства повлияли изменения в законодательстве о долевом строительстве: Фонд жилищного и социального строительства больше не мог выступать застройщиком. В результате в проект была введена одна из его «дочек». На сроках отразилось введение механизма эскроу-счетов и пандемия. В 2019 году фонд взял на себя обязательства по завершению проблемных проектов долевого строительства, что повлияло на сроки реализации проекта по Левитана. В результате в 2020 году в эксплуатацию был сдан только первый дом, еще два фонд планирует закончить в 2022, основной объем строительства планируется завершить в 2025–2027 годах. Но Оленин настаивал, что сроки необходимо сместить к 2030 году, чтобы была возможность «оптимизировать проект под нужды потребителей».

«Загоняя проект в жесткие рамки по срокам, в целях финансового обеспечения строительства домов мы будем ориентироваться не на возможности наших основных потребителей, а на требования банков обеспечить плановые продажи квартир. Придется отступать от социальных продаж в пользу свободного рынка, что может исказить цели проекта», — предупредил Оленин.

Объем инвестиций в проект оценивается в 10 млрд руб., собственные средства застройщика составят только 10 % от этой суммы, оставшуюся часть планируется привлечь у банков в качестве заемных средств. По расчетам Оленина, в год проект будет инвестироваться порядка 1,1 млрд руб.

В проект также включили городское пространство «Борисовский бульвар» в качестве «дополнительной социальной нагрузки». Оно включает велодорожку и зоны детского отдыха.

«В рассматриваемом жилом микрорайоне нет рекреаций и культурного отдыха населения. В своем проекте мы хотим избежать негативного сценария строительства очередного безликого гетто», — заявил Оленин. В дальнейшем «Борисовский бульвар» планируется передать на баланс муниципалитету.

Директор ООО «Управляющая компания «Содружество», бывший вице-премьер и член совета Александр Шендерюк-Жидков после окончания доклада Оленина заявил, что проект в целом поддерживает. Но подчеркнул, что не увидел ничего, что касается социальной нагрузки. «Знаю, что есть проблема поликлиники. Может, можно пересмотреть проект?» — отметил он.

«На Левитана узкие улицы. Если там появится 205 тыс. кв. м жилья, то там начнется транспортный коллапс», — предупредил он.

Бывший вице-премьер правительства области также предложил запустить проект «Борисовского бульвара» вперед.

Небольшой участок под поликлинику площадью 5 тыс. кв. м на юго-востоке Калининграда был выделен рядом с территорией храма на месте зеленых насаждений. Источник: maps.yandex.ru

«В свое время проект Левитана активно использовался для жилья детям-сиротам. В итоге там (коллеги знают) криминальная нагрузка не самая простая вообще в целом. Если можно, социальное жилье больше на врачей и учителей», — попросил бывший вице-премьер.

Игорь Оленин в ответ заявил о неком «равномерном распределении» квартир. «Но у нас такие условия на рынке... Не до аргументиков. А где приобретать жилье? Сегодня нет предложения жилья для решения государственных задач абсолютно», — заявил директор фонда.

Губернатор Антон Алиханов предложил решать вопрос с поликлиникой за счет увеличения этажности проекта. «Здесь же все 9-этажки? Давайте 1 или 2 дома сделаем 12-этажными, а первые этажи вы за счет этого отдадите один дом под взрослую поликлинику, один — под детскую», — предложил губернатор.

Оленин против увеличения этажности возражать не стал. В результате проект получил одобрение совета.  

Текст: Алексей Щеголев
Фото: презентация фонда ЖСС на инвестсовете, maps.yandex.ru, gov39.ru