Инвесторы 7-этажного отеля на месте гостиницы «Газпрома» добились у областного правительства повышения предельных параметров в ПЗЗ Зеленоградска, несмотря на то что «циклопический масштаб» застройки продолжает разрушать среду курорта.

Региональный архитектурно-градостроительный совет на минувшем заседании 17 августа одобрил проект гостиничного комплекса на променаде в Зеленоградске вместо бывшей гостиницы «Газпрома». Концепцию презентовала архитектор Мария Зеткина из мастерской S.P.A.C.E., ранее участвовавшая в разработке проекта реконструкции ул. Баранова и Озерного проезда в Калининграде совместно с «КБ «Стрелка». 

Архитектурная мастерская известна по проекту нового масштабного апарт-отеля и гостиницы на месте «Руси» в Светогорске «Калининградского Торгово-Строительного Холдинга», реконструкции КРИСТАLL Holel & SPA на ул. Ленина в Светлогорске, строящихся апартаментов на первой линии в Зеленоградске, торгового центра на ул. Баранова за «Кунстхалле» в Калининграде, нескольких магазинов сети Spar в Калининграде и на побережье, реконструкции фитнес-центра Orange на ул. Д. Донского, а также комплекса ресторана и супермаркета на месте кафе «Сказка» на проспекте Мира, 17-этажного ЖК на ул. Солдатской – ул. Челнокова и др.

Новая гостиница на променаде в Зеленоградске должна заменить санаторно-оздоровительный комплекс ПАО «Газпром», который за 26 лет так и не был достроен. Сам объект незавершенного строительства, согласно ЕГРЮЛ, с 2018 года оформлен на компанию «Компас» Вероники Коротковой — супруги сенатора Совета Федерации от Калининградской области Алексея Короткова. 

Участок под гостиницей с кадастровым номером 39:05:010111:1 и площадью 4,5 тыс. кв. м на первой линии у моря является частью морского фасада Зеленоградска. Как и второй участок 39:05:010110:6, обращенный фронтально к морю, площадью 1,97 тыс. кв. м, который также вошел в границы проектирования нового объекта. Таким образом, площадь земли под новый отель увеличилась до 6,5 тыс. кв. м в составе участка с кадастровым номером 39:05:000000:88, подразумевающего единое землепользование. С июня 2016 года эта городская земля находится в аренде. 

На первом этаже будущего отеля будет располагаться ресторан с видовыми точками, в южном 1-этажном крыле — SPA-бассейн с отдельным входом и рецепцией для всех посетителей. Гостиничные номера в количестве 223 займут пространство со 2 по 7 этаж. В некоторых номерах предусмотрены террасы и видовые точки на морское побережье. Общая площадь отеля превысит 23 тыс. кв. м. Старый проект бывшей гостиницы «Газпрома» от 1995 года разрабатывало объединение «Белпромстрой» из Минска. Представитель проектировщика Мария Зеткина заверила, что новая гостиница не превышает существующие отметки кровли.

На исторических фото в презентации отеля демонстрировался, как выразилась Мария Зеткина, «плотно застроенный берег Кранца» и центр пляжной жизни — площадь Corso с протяженным 4-этажным Strandotel, которая соответствует нынешней площадке перед бюветом. В довоенное время этот отель формировал стратегически важный «треугольник» — тупой угол между аллеей и променадом. На месте Strandotel в 1995 году и начали возводить так и не сбывшийся санаторно-курортный комплекс «Газпрома». Позади располагался уютный парк с лечебницей и водонапорной башней, остатки которого сохранились в Зеленоградске под названием Санаторский парк площадью почти 13 тыс. кв. м. 

В январе 2020 года территорию парка за Strandotel все-таки признали ценной и охраняемой на уровне минприроды, а в ноябре в судебном порядке отказали компании «Семерка», планировавшей его застройку, в признании незаконным постановления администрации Зеленоградска о создании ООПТ. Решение Калининградского областного суда в марте 2021 года устояло в вышестоящем Первом апелляционном суде общей юрисдикции Москвы.

По мнению проектировщиков, немецкий Strandotel был достаточно крупным по масштабу и сопоставимым объектом с планируемой застройкой. Однако стоит отметить, что на снимках начала XX века застройка была явно не 7-этажной. Тем не менее, Мария Зеткина заявила, что сейчас линия променада в Зеленоградске очень рыхлая и даже практически отсутствует.

Поскольку Аллея Дружбы, ведущая к морю (соответствует довоенной Corso Strasse), является пешеходной улицей, новый отель нуждается в подъездной улице-дублере Курортного проспекта.

«Заказчик был инициатором совместной разработки с администрацией Зеленоградска, чтобы правильно и грамотно обеспечить доступ к этой территории», — подчеркнула Мария Зеткина. По согласованному ГИБДД в 2020 году проекту организации дорожного движения для нового отеля, вся нагрузка ляжет на ул. Пугачева. Именно по ней будет осуществляться подъезд туристических автобусов и автомобилей на подземный паркинг отеля с емкостью 99 автомобилей. Однако стоит отметить, что это нижняя граница норматива для такого объекта при расчете не менее 98 необходимых машиномест.

«Мы сделали фотомонтаж, как всё будет выглядеть вместе. Соседи от нас уже на приличной стадии строительства, проект реализовывают. Видно, что застройка с моря носит фрагментарный характер», — убеждала архитектор. 

По ее словам, в новом проекте гостиничного комплекса получилась умышленно ломаная пластика, разбитая на несколько корпусов. Это обусловлено в том числе и тем, что с южной стороны участок под гостиницу примыкает к объекту культурного наследия — бывшему зданию администрации курорта Кранц в стиле историзма. Такое расположение существенно осложнило условия проектирования новой гостиницы, поскольку архитектурная мастерская S.P.A.C.E. была обязана учитывать зоны регулирования застройки вокруг здания-памятника местного значения, утвержденные постановлением правительства области от 10 июля 2019 года № 476.

Чтобы оставаться в существующих отметках, предыдущим собственником был разработан проект зон охраны. Территория участка инвестора оказалась поделена на разные зоны регулирования застройки из-за близкого расположения ОКН: 20,7 метров у ближайшего блока, 23,4 метра — у следующего. Зеленый блок будет возвышаться на 26,05 метра при допустимой высоте 28,5 метра. Желтый блок непосредственно на променаде в зоне К-4 (примыкающий участок участок 39:05:010110:6) построят относительно невысоким — до 23,4 метра при допустимых 28 метрах.

«По действующему функциональному зонированию это участок санитарно-курортного зонирования. По ПЗЗ Зеленоградска от 2 марта 2020 года индекс зоны – К-4 (размещение объектов курортного и гостиничного назначения). Была разработана схема публичного сервитута из-за необходимости обеспечения доступности целого ряда объектов», — озвучила Мария Зеткина.  

Член градсовета, депутат Облдумы Павел Федоров поинтересовался, учитывали ли архитекторы гостиницы розу ветров Зеленоградска, поскольку опять создан проект, когда приоритетным к морю и западным ветрам является так называемый «карман» между блоками. 

«С точки зрения эксплуатации, этот "карман" будет вызывать массу проблем и у отдыхающих, и у эксплуатанта. Кто-нибудь просчитывал это? На модели, на компьютере. Можно в аэротрубе прокачать. Я вам как эксплуатант говорю, что очень сложный момент вот этот «карман». Там просто будет выдавливать стекла туда», — предупредил депутат.

Член градсовета и архитектор Сергей Гулевский назвал проект симпатичным и интересным, но недоделанным до конца, что видно графически. 

«Между краем окна и коньком крыши там что? Угловое окно с высоким витражом на променад неубедительное. Фасад, который параллелен променаду, мне кажется, какой-то наивный. Кусок какой-то традиционной жилой застройки. Плюс сочетание цветов комплекса: сине-графитовый цвет, а тут рыжий. На мой взгляд, они никак не сочетаются», — высказал замечания член градсовета.

Что касается внутренней планировки гостиницы, то архитектор Олег Копылов назвал ее грамотной и спроектированной профессионалами. Однако, по его словам, работа с фасадами и внешней частью проведена откровенно неудачно, словно это делали три разных человека, а вся гостиница на эскизе производит впечатление незаконченного объекта. В пример он привел балконы на фасаде сначала ржавого цвета, потом серого цвета.

«Ниши балконов предлагается выполнить из тонированной меди зеленоватого оттенка, чтобы выявить связь с историческим памятником и средой. Некоторые участки будут покрыты, крупноформатными панелями графитового центра и картеном — это один из самых удачных материалов по воссозданию исторической среды. Цветовые решения и способ членения должны придать зданию длинный контрастный характер», — рассказала Мария Зеткина. 

Картен — это легированная сталь с уникальными свойствами с добавлением меди, хрома и фосфора, которые со временем изменяют цвет покрытия. На поверхности листов появляется своеобразная патина, не съедающая сталь, а защищающая ее плотным слоем.

«К чему такое обилие материалов? Какой-то каталог выставки? Картен — классный материал, в России не успели им воспользоваться. В Европе он 10 лет назад был в моде. Уже там проехали, наелись все этим картеном. Теперь мы догнали, как до жирафа дошло. Мы начинаем всё украшать картеном, отделывать. Другое дело, как мы его применяем», — парировал архитектор и назвал корпуса совершенно друг с другом не связанными.

«Тут даже непонятен замысел архитектора. Замысел же не может заключаться в том, чтобы просто создать 223 номера в гостинице. Наверно, архитектор должен мыслить категориями эстетики. Наверно, должен быть образ, который на что-то наталкивает людей», — попытался рассуждать член градсовета.

Архитектор Олег Васютин высказал мнение, что в свое время Зеленоградск лишили крупных форм. «Был шикарнейший ресторан "Прибой", но его нет. Крупная форма просто необходима, которая была бы как замковый камень», — заявил Васютин.

Генпланист и председатель регионального отделения Союза архитекторов Петр Черненко поддержал Олега Васютина в необходимости строительства в Зеленоградске крупных форм. Однако, по его мнению, неудачной получилась именно линия сопряжения крайнего блока гостиницы с крупными фасадными элементами и исторической администрации Кранца, притом что оба объекта на одной линии застройки.

Кроме того, архитектора Олега Копылова волновала допустимая этажность на этом участке по действующим ПЗЗ Зеленоградска. Архитектор мастерской S.P.A.C.E. Мария Зеткина ответила, что на этой части променада «по ПЗЗ — зона К-4, максимальная этажность — 8 этажей, а максимальная высота конька — 28 метров». При этом новое здание будет 7-этажным, а 8 этаж будет являться выходом на кровлю.

Ее поправил представитель администрации Зеленоградска Денис Крыщенко, уточнивший, что это пока что проект изменений в ПЗЗ и он находится в стадии утверждения. «[Сейчас] это зона О-2 Гр (зона объектов делового, общественного и коммерческого назначения). То есть не «К» (зона санаторно-курортного назначения), а в составе деловой зоны. Высотность ограничена 28 метрами. Остальные параметры те же самые», — рассказал представитель администрации.

«Такие проекты, которые нарушают регламенты высотности, особенно набережных, относящихся к историческому центру, должны рассматриваться в особом порядке. <…> Это, конечно, значительное превышение той этажности, которую мы видим на променаде», — акцентировал внимание Олег Копылов, заявив, что насчитал не 7, а все 8 этажей. 

«Даже на развертке с воздуха видно, насколько этот объект выпадает из того, что мы имеем: три 4–5-этажных объекта. Все присутствующие, вы же не будете спорить со мной, это общепринятое мнение, что строительство 9-этажных зданий в курортном городе Зеленоградске, непосредственно в его историческом центре убило, разрушило вот эту сказку немецкого курорта. <…> Мы продолжаем убивать своим циклопическим масштабом вот эти маленькие и деревянные домики, красивые 2–3-этажные дома в стиле модерн, старые виллы на ул. Курортной», — высказал мнение архитектор Олег Копылов.

Архитектор Олег Васютин возразил, что вокруг здания будущей гостиницы нет исторической среды и рядом только огромное открытое пространство — море, напротив которого нужно создать ватерфронт, а он не создается 2–3-этажными зданиями. Кроме того, по его мнению, новое здание будущего отеля не превышает допустимую этажность.

«Это какой-то фокус. По-моему, это все-таки зона 5-этажная, — еще раз усомнился архитектор Олег Копылов. — Вы знаете, надо всё это проверить. Я на веру вряд ли это приму. Дело в том, что я сам занимался концепцией развития Зеленоградска еще несколько лет назад». В ответ представитель архитектурной мастерской Мария Зеткина предположила, что в то время, когда Копылов занимался проектированием в Зеленоградске, «наверно, были другие требования».

Докладчика поддержал представитель администрации Зеленоградска Денис Крыщенко, заверивший, что сейчас градсовету демонстрируется выписка из проекта правил землепользования, в который предложено внести изменения «под 28 метров». «Изменение проводилось с процедурой общественных обсуждений, всё опубликовывалось», — попытался обосновать представитель администрации.

«Мы давно живем на этом свете и знаем, что такое процедура общественных обсуждений: можно проводить так, можно проводить по-другому, — перебил его Копылов. По его мнению, архитекторы гостиницы могли предусмотреть смотровые площадки, башни, другие интересные структуры, возвышающиеся над зданием. Но целое 8-этажное строение на променаде просто в очередной раз нарушит и окончательно убьет архитектурную среду старого Зеленоградска.

В свою очередь, советник губернатора Вячеслав Генне уверенно заявил, что существующий недострой в высотных параметрах выше, чем планируемый объект. По его словам, несколько предыдущих собственников потратили целых 3 года, чтобы узаконить новые высотные регламенты в разных экспертных организациях и «все документы есть». Кроме того, инвестор не обязан был выходить на градсовет с этим проектом, так как «в действующих ПЗЗ Зеленоградска нет такого требования», однако на этом настоял сам Генне, учитывая значимость объекта и знаковое расположение.

«Вот у собственника может быть сценарий снести его полностью и разместить там несколько 2–3-этажных объектов. Но мы все понимаем, что это экономически нецелесообразно. Мы будем на этот сгоревший остов смотреть еще 25 лет?» — задал риторический вопрос архитектор.

Председатель градсовета Евгений Костромин поддержал Вячеслава Генне, заявив, что объект выдержан по высотности в соответствии со всеми регламентами, а его цветовые решения не вызывают каких-то отторжений. Также он согласился с мнением, что в этом месте «должен быть мощный объект не только по формообразованию», но и по необходимости строительства в Зеленоградске гостиницы такого масштаба и класса.

«Вряд ли где в Светлогорске или Зеленоградске будет такая возможность реконструкции ветхого объекта, который стоит долгое время, не используется, появление такого якорного отеля», — резюмировал главный архитектор.

Необходимо пояснить, что в отношении Зеленоградского городского округа до сих пор не утверждены новые правила землепользования и застройки. Формально действуют ПЗЗ от 2012 года, которые, естественно, неоднократно корректировались под аппетиты застройщиков и инвесторов. В старых ПЗЗ участок с единым землепользованием 39:05:000000:88 под корпусами бывшей гостиницы «Газпрома» и прилегающая территория на променаде (39:05:010110:6) относилась к РЗ-2 (зона санаториев, детских оздоровительных лагерей, учреждений отдыха, спорта и туризма). 

В числе ее предельных параметров действительно декларируется этажность не более 5 этажей, включая мансарду, о чем и говорил на заседании градсовета архитектор Олег Копылов. Высота объекта в этой зоне никак не должна была быть больше 18 метров, но без учета шпилей, башен и иных декоративных элементов. Видимо, башня бывшей газпромовской гостиницы принималась за элемент декора. Минимальный отступ от красной линии для вновь проектируемых зданий должен был быть не менее 6 метров. Максимальный процент застройки — всего 40 %.

Указанные параметры явно не отвечают масштабам ведущейся в последние годы жесточайшей застройки Зеленоградска. Проект новых ПЗЗ был создан в 2020 году, но сами ПЗЗ до сих пор официально не утверждены, и даже сам проект всё равно продолжает корректироваться. 

Последние общественные обсуждения и прием замечаний и предложений в проект ПЗЗ проходили относительно недавно — с 3 июля по 3 августа 2021 года. В опубликованном на сайте администрации заключении по итогам процедуры говорится, что власти Зеленоградска одобрили предложение в отношении участка под бывшей гостиницей «Газпрома» об установлении вида разрешенного использования «гостиничное обслуживание» в зоне К-4. Вместе с тем для этого массива предложена новая территориальная зона О-2 Гр с чисто коммерческой спецификой (зона объектов делового, общественного и коммерческого назначения), разрешающая 7-этажную застройку и максимальную высоту 28 метров. Это на целых 10 метров больше, чем разрешено в старых ПЗЗ. Дополнительный индекс «Гр» указывает на то, что строительство объектов в таких подзонах возможно после положительного заключения главного архитектора Зеленоградска.

Однако эти изменения в проект ПЗЗ Зеленоградска пока что не утверждены региональными властями и не оформлены в отдельное постановление. Ведь на августовских обсуждениях проекта ПЗЗ в администрацию Зеленоградска поступило огромное количество предложений и замечаний по градостроительному зонированию не только в границах города, но и во всем муниципалитете, а это сотни корректировок.

В качестве временного решения для участка под гостиницей инвестора на променаде в Зеленоградске областное правительство аккурат перед заседанием градсовета выпустило постановление от 5 августа 2021 года о внесении отдельных изменений в старые ПЗЗ Зеленоградска от 12 декабря 2012 года. Документ, подписанный губернатором Антоном Алихановым, утверждает перевод массива с кадастровым номером 39:05:000000:88 с единым землепользованием, из зоны РЗ-2 в зону РЗ-2/А. В соответствии с этим же постановлением новая подзона А в зоне РЗ-2 вводит практически те же предельные параметры, что и О-2 Гр из нового, но пока не утвержденного проекта ПЗЗ Зеленоградска: 7 надземных этажей и высота зданий до 28 метров.

Таким образом, со стороны правительства области не приходится ожидать каких-либо препятствий для дальнейшей застройки променада курортного Зеленоградска. По факту на участке под гостиницей власти еще больше повысили свою «лояльность» к новому объекту. В обычной зоне с индексом О-2 максимальный процент застройки не должен превышать 60 %, а процент озеленения не должен быть меньше 20 %. В случае с бывшей гостиницей «Газпрома» максимальный процент застройки в зоне РЗ-2/А уже повышен до 70 % (напомним, в старых ПЗЗ было 40 %). Минимальный отступ зданий от красных линий до границ участка вообще установлен по границам участка (в О-2 должно быть 5 метров), процент озеленения — снижен до 10 %.

В итоге большинством голосов градостроительный совет одобрил новый отель на променаде в Зеленоградске к дальнейшей реализации при условии доработки архитектурных решений для углового блока и его деликатной подсветки. Остальные корректировки будут вноситься в проект в рабочем порядке.

• Предыдущий вариант фасадов объекта на променаде в Зеленоградске был опубликован «Корпорацией развития Калининградской области». Тогда планировалось, что объект будет располагать не 223 номерами, а 140. Концепция представлялась как один из крупных инвестпроектов на побережье и отличалась «большей декоративностью элементов, использованием песчаника, мрамора, алюминиевых витражей, тонированных стекол, мозаики и керамической плитки». Объем вложений в гостиницу оценивался в размере 455 млн руб. на 2018 год.

• В отчете главы администрации Зеленоградского городского округа по итогам 2019 года приводилась новая предварительная концепция будущего отеля, который появится на променаде вместо недостроенной гостиницы. Тогда высота объекта предполагалась на уровне 6 этажей.
  

• Компания «Компас», на которую в феврале 2018 года был оформлен объект незавершенного строительства на променаде, специализируется на аренде и управлении недвижимым имуществом. Она зарегистрирована в Калининграде на ул. Гайдара, 19. Ранее организация на 90 % являлась дочерней компанией ООО «Инвест Групп плюс» Вероники Коротковой. С апреля 2020 года Короткова напрямую является единственным учредителем ООО «Компас». 16 августа ООО «Компас» переименовалось в ООО «Специализированный застройщик «Компас». Пост гендиректора «Компаса» по-прежнему занимает Александр Петров. По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, выручка ООО «Компас» за 2019 год составила 481 тыс. руб., чистая прибыль — 219 тыс. руб. Стоимость балансовых активов компании превышает 95,5 млн руб. Вероника Короткова также владеет ООО «Интеллект Вендинг», ООО «БалтСтрой», ООО «Базисстрой», ООО «Сигма», ООО «Авантаж». 

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD.EU, материалы презентации на градсовете