Проект 8-этажного жилья и гостиницы от архитектора Игоря Ли на участке ООО «Катрэ» Владимира Крамаренко превысил допустимую этажность, не учёл сложную транспортную ситуацию и грозит жителям ул. Иванникова ухудшением жизни.

Областной архитектурно-градостроительный совет перенес обсуждение концепции многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, автостоянкой на ул. Подполковника Иванникова, 8. Высота будущего здания предполагалась на уровне 8 этажей, в то время как участок полгода назад был отнесен в территориальную зону центра Калининграда, разрешающую внутри вального кольца строительство объектов не выше 7 этажей. Также у членов градсовета возникли вопросы по соблюдению норматива площади здания, которую допускается получить с участка, по поводу нагрузки на дорожную сеть микрорайона с появлением столь масштабного гостинично-жилого объекта и детальной проработки транспортной схемы.

Проект застройки участка в самом центре Калининграда от «Архитектурной мастерской «Балтик-студия» представлял архитектор Игорь Ли. Руководителем мастерской является сам Игорь Ли. Также в портфолио объекта в качестве соавторов были указаны Александр Федоров и Маргарита Ксеньчук, которые работают вместе. В частности, в 2020 году команда заявила совместный проект многоэтажного жилого дома на конкурс в Воронеже, однако в число победителей не попала. Заказчиком новой многоэтажки в Калининграде выступила компания «Катрэ», которая с 2014 года принадлежит предпринимателю и юристу Владимиру Крамаренко. Участок под освоение с кадастровым номером 39:15:132305:581 имеет внушительную площадь (5,3 тыс. кв. м) в самом центре Калининграда и с сентября 2017 года не менял собственника. 

В советское время, как писал краевед Алексей Губин, здесь располагалось предприятие «КалининградАгропромТепРемЭнерго», в частности, молочный завод и фабрика мороженого. Сейчас за старым кирпичным забором в здании довоенной постройки работает один из филиалов медицинского центра «Медэкспект», аптека, кабинет гирудотерапии, гостевой дом «Орион», сауна, круглосуточная парковка, различные офисы. Помимо этого, прописано юридическое бюро и ряд мелких организаций. И всё это вплотную к зданию Западного линейного управления МВД на транспорте, где раньше также размещался областной госнаркоконтроль. 

В целом до территории пока не добрались какие-либо масштабные реконструкции, даже забор со стороны жилых кварталов на Рокоссовского усилен колючей проволокой, а напротив находится онкологическое отделение областной больницы, так называемая «ракушка». Однако расположение участка в самом сердце города в сегодняшних экономических реалиях диктует собственнику очевидное решение по «модернизации» — застройка участка более современными, более высотными и функциональными зданиями, которые будут востребованы в развивающемся Калининграде.

Ул. Иванникова, вид в сторону ул. Черняховского.

Ул. Иванникова, вид в сторону ул. Соммера.

В соответствии с генпланом участок относится к смешанной общественно-деловой зоне, по правилам землепользования и застроки — к зоне ОЖ, допускающей строительство как жилья, так и общественных зданий. Компания-собственник успела получить ГПЗУ на участок и предоставить его проектировщикам. В итоге на градсовет было вынесено два варианта освоения участка: либо многоквартирный дом с подземной автостоянкой, либо многофункциональное здание с жильем, гостиницей, встроенными нежилыми помещениями и реконструкцией существующего 1-этажного строения аптеки на углу ул. Иванникова и Галковского. Оба проекта предполагали два блока одного здания на общем основании с подземной парковкой, соединенные перекрытиями на нескольких этажах.

Как пояснил архитектор Игорь Ли, заказчик до сих пор не определился с бизнес-концепцией застройки участка. То ли ему проектировать и строить многоквартирный жилой дом, то ли многофункциональное здание в составе жилого дома и гостиницы. В связи с этим проектировщики проработали оба варианта.

«Участок застройки очень интересный. Центр города, причем такой тихий центр, плотно застроенный квартал со сложившейся застройкой, смешанной от 3 до 9 этажей. Преобладает 4–5 этажей. Достаточно много зданий этажностью пониже и крупный массив в сторону ул. Сергеева – ул. Пролетарской, застроенный 9-этажными жилыми домами», — пояснил архитектор.

Перед проектировщиками стояла непростая задача развести потоки жильцов и посетителей, поэтому вход в жилые подъезды запланирован только с севера и юга — с ул. Галковского и Большого переулка. Вход в общественную группу помещений данного здания будет расположен с ул. Иванникова. В подвале разместится подземная автостоянка, кладовые, технические помещения.

При проектировании здания Игорь Ли постарался уйти от стандартного подъездного деления жилья и разработать иную типологию с новыми подходами. Первый этаж с высотой потолков 5 метров традиционно будет отдан под общественные помещения. В северной части — кафе на 50 мест, в нижней части — детский досуговый клуб. Прямо от центрального вестибюля — вход в фитнес-зал в составе тренажерного зала и SPA-комплекса. На кровле фитнес-центра между двумя жилыми корпусами будет расположен крытый внутренний двор высотой почти 9 метров, который отдадут под детскую площадку. Это будет повышенный 3 этаж. Проектировщики гарантируют, что в этой части двора не будет дождя, снега и ветра.

Второй двор на уровне 5 этажа по проекту отдан для занятий физкультурой и спортом, там предполагается установка столов для настольного тенниса, тренажеров и беговых дорожек. По замыслу архитектора, крытые дворы между двумя корпусами жители смогут использовать гораздо чаще, чем площадки на открытом воздухе. На кровле верхнего двора будет располагаться квартира а-ля пентхаус с двумя двориками и шикарным видом на окрестности.

Главный архитектор Евгений Костромин заметил, что санитарные нормы и правила подразумевают инсоляцию детских игровых зон и в данном случае этот норматив будет затруднительно обеспечить. «Доработка однозначно потребуется», — аккуратно начал намекать председатель градсовета, давая понять, что с первого раза проект не получит положительную резолюцию.

«С инсоляцией детских площадок всё нормально. Вы видели, какие световые проемы в наш внутренний двор, и нормативную инсоляцию мы этими проемами обеспечиваем. Мы в курсе этих требований и в курсе, как их выполнить», — парировал автор проекта.

Тем не менее, члены градсовета усомнились в том, что высота в 3 этажа при очень высоком солнце позволит проинсолировать хотя бы одну пятую часть площадки. «Тогда по детской площадке вы тоже должны продемонстрировать решения по нормативам, что они действительно удовлетворяют потребностям инсоляции. На самом деле, очень узкое пространство, через которое попадает солнце на детскую площадку», — высказал опасения главный архитектор.

Особенностью жилой части комплекса должны стать «квартиры-особняки» с отдельными входами с улицы в правом крыле в верхней нижней части. «Такие эксклюзивные крупные квартиры. <…> Рынок всё время меняется, то востребованы 1-комнатные, то потом они не нужны, поэтому значительную часть объема мы отдали популярному формату квартиры-студии. Чистных порядка 40 кв. м на одну студию с лоджией. Мы не делали какие-то сложные проекты-планировки, а чтобы жители имели выбор, 1, 2, 3 студии, они очень хорошо блокируются», — рассказал автор проекта.

Так как на углу Иванникова и Галковского сейчас располагается 1-этажная аптека, заказчик выразил желание выполнить ее реконструкцию. В первом варианте только жилого комлекса это будет отдельно стоящее небольшое здание с магазином шаговой доступности на первом этаже, на втором и третьем этажах — с офисом управляющей компании. На кровле будет размещена модульная крышная котельная. Предполагается, что во всем комплексе будет централизованное, но и при этом автономное отопление и горячее водоснабжение от котельной, что позволит уйти от поквартирных газовых котлов.

Во втором варианте, предполагающем как гостиничную функцию, так и жилую, реконструированная аптека должна объединиться с основным зданием при помощи перехода над аркой и проездом под ней. В этом случае западное крыло единого здания будет более длинное. «Теперь жизнь привела к тому, что в одном здании могут сосуществовать разные функции», — пояснил Игорь Ли.

Архитектор Сергей Гулевский поинтересовался необходимостью сохранения здания аптеки на углу ул. Галковского и Иванникова. «Вот этот «аппендицит», который вы пристраиваете, в первом варианте малоэтажный, во втором — высокий. Его надо сохранять по условиям каким-то? Он смотрится чужеродным каким-то, искусственно приклеенным», — заметил член градсовета. Как выяснилось, нет никакой необходимости сохранять это строение, а о проработке таких вариантов попросил заказчик.

Кроме того, заказчик пожелал сохранить и развить существующую гостиничную функцию в части модернизации и увеличения ее емкости. При этом гостиничный блок в северной части комплекса будет отделен от жилой части. «Там свои лестницы, свой вестибюль. На уровне 8 этажа расположен ресторан. Высота здания 29 с чем-то метров, по регламенту ГПЗУ — 30 метров. Верхний этаж будет иметь неплохой вид на зеленые, плотно застроенные окрестности, откуда даже купола Христа Спасителя будут видны», — пообещал архитектор проекта.

В отделке проектировщики предложили применить «традиционный для нашего региона кирпич, но с разными оттенками». По их задумке это должно снизить массивность здания и разбить на блоки его монолитный фасад, особенно со стороны ул. Иванникова,. Однако, если исходить из иллюстративного материала, на 8-этажном объеме эта идея не особо спасала общий вид. В презентации «Архитектурной мастерской «Балтик-студия» на градсовете, к сожалению, не оказалось разверток по ул. Иванникова, Галковского и Большому переулку. По мнению Игоря Ли, «они ничего не дадут, потому что все близлежащие здания невысокие».

«Но чуть дальше, справа от нашего участка, сразу за школой на Иванникова расположена 9-этажка. Весь этот квартал разномасштабно застроен. С большим массивом 9-этажных домов, но преобладают 4–5-этажные», — поспешил напомнить архитектор. Однако невооруженным взглядом было понятно, что 8-этажное здание будет выбиваться из общего ряда малоэтажной застройки ул. Иванникова.

В связи с этим генпланист Петр Черненко высказал пожелание в дальнейшем представить членам градсовета развертку по улицам, чтобы можно было судить о соразмерности нового гостинично-жилого комплекса остальной застройке квартала.

Председатель градсовета Евгений Костромин назвал представленные архитектурные решения не до конца проработанными по облику фасадов, а деталировку — достаточно условной. «Детали, которые должны характеризовать объект, переплеты окон тоже повлияют на облик. Нужна доработка архитектурного облика, раз мы рассматриваем не концепцию, а архитектурные решения», — заявил Костромин.

Николай Потапчук, ранее занимавший пост начальника отдела надзора областного управления ГИБДД, а ныне помогающий застройщикам разработать «правильные» транспортные схемы для новых домов, пояснил, что до работы над объектом на Иванникова разрабатывалась транспортная схема для гимназии № 32 от комитета по образованию администрации Калининграда. Предложения по обустройству парковки и мест высадки пассажиров, а также схема переданы в комитет городского хозяйства для принятия решений по разработке рабочего проекта.

«Мы фактически дали предложения по организации дорожного движения, по парковкам на ул. Иванникова, переулке Большом, ул. Галковского и по всем прилегающим дворовым территориям. То есть сейчас уже есть проработка организации движения по всему периметру района проектируемого объекта. Решения генерального плана также были подкорректированы с учетом концепции, о которой я говорил. В том числе это коснулось въездов и выездов. Исключены въезды на ул. Иванникова. Даже существующий. В том числе приняты решения по минимальному числу выездов на переулок Большой и Галковского», — пояснил Потапчук.

По его словам, по ПЗЗ для такого участка 65 парковочных мест — это нижняя граница норматива, в то время как сейчас в проекте предполагается 100 парковочных мест. 

Однако Николаю Потапчуку возразил действующий сотрудник ГИБДД, член градсовета, заместитель начальника центра дорожного надзора Госавтоинспекции Роман Луценко.

«То, что мы сейчас видим на экране, — наверно, это уже последняя жирная точка, которая изменит жизнь людей к худшему в этом районе. Потому что какая там проблема на ул. Иванникова, всем давно известно. Там большая точка притяжения и по транспорту, и гимназия № 32. То, что мы сейчас услышали по поводу реконструкции парковочного пространства и мест посадки и высадки, — это всё прекрасно, но как в эту концепцию впишется новое проектируемое здание, совершенно не понятно!» — раскритиковал проект Луценко.

Особый акцент он сделал на том, что транспортная схема ул. Иванникова делалась в ГИБДД еще до того, как проектировалось это здание. Однако теперь совершенно ясно, что ее придется реорганизовывать. В итоге представитель ГИБДД заявил, что под такой объект улично-дорожная сеть должна претерпеть очень серьезные изменения.

«Учитывая, что мы здесь видим, 2 варианта, по сути, имеющие одну и ту же смысловую нагрузку, либо квартиры-студии, которые по сути являются апарт-отелем, — это же очевидно в центре города, — либо действительно настоящая гостиница с местами высадки пассажиров из автобусов и т. д. То есть все эти вещи необходимо проговаривать сейчас. Опять мы видим здание, которое живет отдельно от уровня существующей ситуации», — напомнил Роман Луценко, делая отсылку на проекты зданий, представлявшиеся на предыдущих заседаниях градсовета с откровенно непроработанными транспортными схемами. На этот раз проектировщикам было рекомендовано сфокусироваться на функционировании гостиницы и в следующий раз представить более детальную проработку транспортной схемы, которая обязательно будет учитывать места для посадки и высадки учеников лицея № 32, так как образовательное учреждение располагается буквально в 50 метрах от будущего объекта.

«Ничего здесь такого, что может улучшить жизнь людей вокруг, я не услышал», — резюмировал представитель Госавтоинспекции.

Советник губернатора Вячеслав Генне заметил, что по расчетам на 1 га земли здесь приходится больше 30 тыс. кв. м жилых и нежилых площадей, что является недостижимым показателем при обычных условиях.

«Память дырявая на цифры. Что-то у нас около 17 тыс. кв. м получалось...», — попытался возразить Игорь Ли.

Однако председатель градсовета Евгений Костромин подтвердил, что на полгектара реальной площади участка в расчетах из презентации приходится около 17 тыс. кв. м. Следовательно, на 1 га — более 30 тыс. кв. м, что явно больше нормы. В соответствии с п. 4.2 правил землепользования и застройки Калининграда, максимальная площадь объекта, которая может появиться на этом участке, рассчитывается как площадь участка, поделенная на коэффициент этажности здания. В этом случае получалось, что площадь здания не может быть больше 13,7 тыс. кв. м даже по старым регламентам.

«В приложении 4.2 правил землепользования есть определение значений удельного показателя земельной доли, который определяет нормативную площадь надземной части здания. Почему у вас такие показатели получились с параметрами, которые не получаются у многих других с похожими параметрами территорий?» — задал риторический вопрос председатель градсовета.

Архитектор Игорь Ли предположил, что, «может быть, этот параметр не просчитали», но все остальные регламенты, например, по минимальному проценту озеленения ии максимальному проценту застройки, выдержаны. «Почему ни у кого с такого участка не получаются такие показатели? Потому что все размещают [детские и спортивные] площадки в уровне земли, а размещение этих площадок в пятне застройки здания позволяет повысить плотность и обеспечить этим самым комфортом», — пояснил руководитель бюро.

Главной проблемой проекта на ул. Иванникова стало то, что разработчики и архитектор опирались на ГПЗУ, полученный в ноябре 2020 года с отражением старой территориальной зоны ОЖ с подзоной Е. Однако постановление правительства № 952 от декабря 2020 года утвердило существенные ограничения по высоте зданий в центральной части города, а именно в пределах вального кольца. Участок в зоне ОЖ на ул. Иванникова стал не подзоной Е, а подзоной ГР, предполагающей размещение объектов в пределах 7 этажей и высотой до 26 метров. Главный архитектор области Евгений Костромин поинтересовался у Игоря Ли, почему проектанты не учли это и использовали регламенты, которые уже не действуют.

«Что я могу ответить на это… Мы работали строго в рамках выданного выданного нашему заказчику градостроительного плана земельного участка, который, наверно, с точки зрения действующего законодательства имеет какой-то срок действия. Дата выдачи, точно не помню, но документ свежий, — конец прошлого года. Я, например, просто не знал, что внесены в эту зону эти изменения. У меня просто не было такой информации. Ну мы просто не знали, что так быстро можно этот документ изменить», — попытался выйти из неловкой ситуации Игорь Ли. Вырисовывалась перспектива того, что проект отправится на переделку.

«В рамках новых требований придется сильно перерабатывать проектные решения, в том числе с учетом удельного показателя земельной доли, которая позволяет разместить общую площадь квадратных метров объема здания на территории. Тем более что в первом варианте показаны два объекта разной этажности. В этом случае действует норматив определения средневзвешенной этажности, от которого зависит коэффициент при расчете удельной доли земельного участка, сколько квадратных метров на нем можно разместить», — еще раз объяснил главный архитектор области, сделав упор на показателях, влияющих конкретно на объемно-пространственные решения объекта при формировании городской среды.

«Мы просто не были в курсе. Довольно часто вносите изменения… Есть же какой-то механизм, какой-то срок действия ГПЗУ. Если произошли изменения, то старый ГПЗУ должен быть отозван? Вот как-то этот вопрос решается? Откуда заказчик знает, что произошли изменения? Я даже об этом не знал», — удивился архитектор.

Глава агентства по архитектуре Вера Касьянова уже не присутствовала на заседании градсовета и не смогла пояснить, оповещают ли застройщиков об изменении регламентов зон. В свою очередь, Костромин пояснил, что в рамках действующих градостроительных параметров проектировщикам надо самостоятельно отслеживать документацию, и обновляется она не так часто, особенно в таких параметрах.

«Возможно, это наша оплошность, что мы не отследили изменение регламентов зон нашего участка. Мне кажется неправильно, что ГПЗУ не был отозван. Некорректно не информировать застройщика о произошедших изменениях. <…> Так можно заказчику понести серьезные затраты. Разработать проект, сделать проектную документацию, пройти экспертизу и на дате получения разрешения могут быть внесены изменения и что, всё сначала?», — возмутился Игорь Ли и попросил внести в протокол этот вопрос с органам власти.

«Я вам пояснений не дам. В любом случае, те параметры, которые были озвучены в рамках удельной земельной доли участка, позволяющей размещение объекта, требуют у вас уточнения. Вероятно, они тоже сильно повлияют у вас на проектные решения. Надо уточнить по действию ГПЗУ, когла его действие отменяется», — согласился председатель градсовета.

Кроме того, члены градсовета поинтересовались, почему не были продемонстрированы иные варианты и предложения на эту территорию, заявленные в ходе конкурса, организованного застройщиком. Игорь Ли ответил, что это вопрос не к нему, а к заказчику, который не смог присутствовать на совете, так как заболел.

Тем не менее, председатель градсовета настоятельно рекомендовал инвестору и застройщику посмотреть все варианты проектов, представленных на конкурс, в которых, может быть, найдется что обсудить. «Пускай нам покажут все работы, может, там найдется такая работа, которую вы можете применить при разработке своего проекта, раз у вас первоочередное право на разработку», — посоветовал Костромин, обращаясь уже в Игорю Ли.

В итоге дальнейшее обсуждение проекта перенесли на очередное заседание градсовета. «Архитектурной мастерской «Балтик-студия» предстоит учесть рекомендации и все действующие градостроительные регламенты, которые значительно повлияют на вид здания.

Собственником компании «Катрэ», ставшей заказчиком проекта здания на ул. Иванникова, 8, выступает Владимир Крамаренко — калининградский юрист, кандидат юридических наук и доцент, преподаватель в БФУ им. Канта. В круг его научных интересов входят ситуационный подход к выявлению и преодолению ошибок уголовного судопроизводства; борьба с организованной и приграничной преступностью, нелегальной миграцией и торговлей людьми; а также использование специальных знаний в расследовании преступлений. Жена Владимира Крамаренко — заместитель председателя Калининградского областного суда, председатель судебной коллегии по гражданским делам Ольга Крамаренко

Компания «Катрэ» Владимира Крамаренко зарегистрирована также на ул. Иванникова, 8 и специализируется на аренде и управлении собственным недвижимым имуществом. По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, выручка организации составила 1,85 млн руб., чистая прибыль — 103 тыс. руб. Стоимость балансовых активов выросла до 27,74 млн руб. 

Интересно, что с 2002 по 2014 год Крамаренко руководил одноименной компанией «Катрэ», но в форме ОАО. Полное его наименование расшифровывалось как «КалининградАгропромТепРемЭнерго». Организация существовала с 1996 года и занималась сдачей внаем собственного нежилого недвижимого имущества. В 2014 году компания прекратила деятельность при преобразовании. На ОАО «Катрэ» были записаны два земельных участка с номерами 39:15:132305:14 и 39:15:123305:8 на ул. Иванникова, из которых в 2015 году был образован нынешний массив с номером 39:15:132305:581 под застройку многоэтажками.

• Согласно ЕГРЮЛ, Владимир Крамаренко вместе с Диной Григорьевой владеет ООО «НИИ янтаря и региональных ресурсов». 5 % в уставном капитале этой компании принадлежит некоему НКО «Ассоциация предприятий и учреждений «НИИ янтаря и региональных ресурсов», которым руководит Александр Чешин. Организация в 2019 году прописалась также в комплексе зданий на ул. Иванникова. Владимир Крамаренко также является учредителем ООО «Фирма «Солид ЛТД», соучредителем «Солид-Техно-Сервис» (71 %), специализирующихся на лизинге и деятельности агентов по оптовой торговле автозапчастями. С июня 2021 года Крамаренко руководит АНО ДПО «Образовательный центр в сфере охраны здоровья граждан «Имидж здоровья», которое прописано в офисах на Иванникова. Также он входит в Калининградское городское казачье общество «Святослав», которым руководит Артем Шепелев.
  
  

• До 2015 года Владимир Крамаренко был соучредителем НП «Калининградский Гольф Клуб», зарегистрированным в поселке Мушкино. В некоммерческое партнерство также входили известные калининградские бизнесмены Юрий Находкин, Александр Саканов, Виктор Фесик и др. Ныне оно ликвидировано. До 2016 года Крамаренко владел долей 51 % в ООО «Автоспас» (ликвидировано), до 2013 — ООО «Медицинский центр гирудотерапии», до 2012 — КРОО «Балтийский центр исследований по правам человека «Развитие» (ликвидировано). 

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD.EU, maps.yandex.ru, материалы презентации градсовета