В четверг, 8 июля, глава региона опубликовал в Instagram очередную серию предвыборного проекта «Разбор полетов». На этот раз Алиханов говорил про этажность и новые правила землепользования и застройки в Калининграде и прибрежных муниципалитетах. Притом что градостроительные полномочия переданы на уровень региона с 2017 года, вопросы по застройке зеленых зон и возведению «человейников», соответственно, нужно задавать именно правительству.

RUGRAD.EU описал самые примечательные сюжеты взаимоотношений региональных властей и крупнейших областных застройщиков за последние годы.

17 этажей на Арсенальной потребовали новых улиц

В апреле 2021 года холдинг Валерия Макарова «КалининградСтройИнвест» представил проект застройки 14 га военного городка на ул. Невского – Арсенальной шестью 17-этажными домами.

Крупный участок 39:15:131007:94 под будущее массовое многоэтажное строительство был приобретен на аукционе АО «ДОМ.РФ» в 2018 году ЗАО «Дорожно-строительное предприятие», которое входит в холдинг Макарова. Сумма сделки превысила 372 млн руб. На тот момент это была беспрецедентно высокая цена для такой площади под перспективное развитие и жилищную застройку в областном центре. Как указано в ЕГРН, в марте 2019 года единый земельный массив оформили на АО «Стройторг» из холдинга «КалининградСтройИнвест». Это случилось спустя неделю после того, как депутат и владелец холдинга «КалининградСтройИнвест» Валерий Макаров покинул пост председателя комиссии горсовета по градорегулированию и землепользованию. После этого компания приступила к разделению массива на более мелкие участки и подготовке документов для изменения градостроительного зонирования территории. 

Предложения о переводе земли по генплану в зону многоэтажного высотного строительства были направлены в правительство области правообладателем участков. Просьба застройщика о переводе земли под высотное строительство была удовлетворена и отражена в постановлении правительства области от 17 февраля 2020 года, подписанном губернатором Антоном Алихановым и закреплявшим изменения в генплан Калининграда.

Вместе с тем, инициативная группа собственников ИЖД и жилья в малоэтажном секторе ул. Арсенальной направила в правительство области просьбу об отмене нормативно-правовых актов в части функционального и территориального зонирования, предусматривающих высотную застройку бывшей воинской части на ул. Невского – Арсенальной. Более 250 человек высказались за ограничение этажности 5–7 этажами и отнесение части территории в зону ИЖД и малоэтажного жилья.

Как пояснила вице-премьер Наталья Сибирева в своем ответе в адрес жителей, решение о высотной застройке крупного и дорогостоящего массива было принято региональными властями «в целях, предусмотренных ФЗ-161 «О содействии развитию жилищного строительства». Кроме того, чиновник сослалась на то, что при этом были учтены «объекты транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, планируемые документом территориального планирования» и планы развития городского округа.

По факту перевод территории на ул. Невского – ул. Арсенальной под многоэтажки завершился постановлением об утверждении соответствующих изменений уже в правила землепользования и застройки. В июле 2020 года компанией «Торгстрой» были запрошены изменения градостроительной документации уже в части территориальной зоны для этого перспективного массива. Инвестор предложил перевести 14 га с назначением под военный городок № 5 «Кутузовский» из зоны размещения объектов специального назначения С-1, которая применялась для объектов обеспечения вооруженных сил, в функциональную зону высотной застройки. Окончательно изменения в ПЗЗ в отношении земли «Торгстроя» были утверждены постановлением правительства области от 24 декабря 2020 года, опубликованным 30 декабря за подписью губернатора Антона Алиханова. 

С октября 2020 по март 2021 года массив площадью 14 га разделен на 12 участков с различной площадью от 5,5 тыс. кв. м до 23,5 тыс. кв. м. По данным из ЕГРН, все они находятся в собственности АО «Стройторг», которым сейчас руководит Виктор Мурашев. Он же является гендиректором другой компании депутатов Валерия Макарова и Евгения Верхолаза — ООО «Прямые инвестиции». 

На первый этап освоения массива инвестор заявил концепцию на 4 участках по ул. Арсенальной суммарной площадью 3,2 га. К работе над проектом был привлечен архитектор Илья Соловьев (архитектурная мастерская Soloviev architects). По задумке архитекторов комплекс станет начальной точкой, встречающей жителей и гостей города и формирующей единую линию застройки всей улицы.

Однако концепция вызвала серьезные вопросы по социальным и транспортным объектам будущего микрорайона на выезде из Калининграда. Очевидно, что строительство таких высотных объектов будет одобрено только при условии достаточной обеспеченности всей инфраструктурой. Как сообщается в ответе правительства области, в указанном районе предусмотрено строительство ул. Арсенальной, ул. Еловая Аллея, а также реконструкция ул. Арсенальной на участке от ул. 4-й Большой Окружной до ул. Краснокаменной. Кроме того, предстоит строительство с нуля ул. Закатной, которая станет дублером Артиллерийской. Как ранее сообщалось, новая ул. Закатная будет представлять собой магистральную 4-полосную улицу городского значения 3-го класса регулируемого движения. На участке от съезда на ул. Артиллерийскую до ул. Орудийной (ул. Счастливая – ул. Закатная) это будет магистральная улица районного значения. Ее протяженность составит 2,2 км. При этом ради строительства ул. Закатной потребуется снести часть гаражного общества «Круг» с изъятием недвижимости.

Решение о строительстве новых дорог в окрестностях ул. Артиллерийской и Невского подтвердил губернатор Антон Алиханов. В комментарии к своему видео «Разбор полетов», опубликованному в Instagram 9 июля, глава региона заявил, что власти построят в этом микрорайоне три улицы в течение ближайших 3 лет. Проект первой готовится, ожидается его утверждение и выход на конкурсные процедуры.

Что касается социальных объектов, то предусмотрено строительство ФОКа в районе ул. Арсенальной и проезда Ровного, а также детсада на продолжении ул. Арсенальной (проектируемая ул. Генерала Лучинского).

Вице-премьер Наталья Сибирева в рамках обсуждения проекта на заседании градсовета  предложила проектантам и застройщику провести более расширенный анализ ситуации с опорой на актуальные данные от городских и региональных властей по переполненности детских садов и общеобразовательных школ в северной части Калининграда, в Ленинградском районе, уже на стадии закладки фундамента. Застройщику также рекомендовали показать мастер-план всей застройки 14 га и провести более расширенный анализ градостроительной ситуации в районе ул. Невского – Арсенальной – Артиллерийской. На тот момент проект структуры «КалининградСтройИнвеста» был отправлен на доработку.

При этом холдинг депутата городского совета Калининграда Валерия Макарова уже начал осваивать южную часть массива ул. Арсенальной и Невского. В июне АО «Торгстрой» получило разрешение на строительство 9-этажного многоквартирного жилого дома на участке рядом ул. Нижние Поля.

Пустырь, который стал лесом

В июне 2018 года компания «Прямые инвестиции» стала победителем аукциона теруправления Росимущества на право аренды 23,5 тыс. кв. м земли за 615 тыс. руб. в год под спортивное назначение в Суздальском лесу в Калининграде. Всего «Прямые инвестиции» получили в аренду 3 участка Суздальского леса в общей сложности площадью 4,2 га за 1,44 млн руб. в год. Он представляет собой бывшее стрельбище, которое находилось целиком в федеральной собственности. Сейчас оно стало озелененной территорией с большим количеством многолетних деревьев. 

В январе 2019 года ООО «Прямые инвестиции» получило разрешение на строительство спортивных клубов. На участке 39:15:132801:231 через полгода было возведено здание спортивного клуба скандинавской ходьбы (130 кв. м), на участке с номером 39:15:132801:227 — клуб спорта и активного отдыха (198 кв. м), на участке с номером 39:15:132801:229 — клуб велоспорта (135 кв. м). Они были введены в эксплуатацию, однако по факту не работали и каких-либо коммуникаций и сетей в них нет, несмотря на то что разрешение выдавалось на объекты капитального строительства.

Депутаты горсовета Калининграда, крупные калининградские застройщики Валерий Макаров и Евгений Верхолаз приобрели компанию «Прямые инвестиции» в июне 2019 года, когда организация уже построила и ввела в эксплуатацию здания спортклубов на половине так называемого Суздальского леса, взятой в аренду под спорт. Оформление участков под спортклубами в собственность компании произошло в конце июня – начале июля 2019 года, то есть спустя месяц после смены учредителей.

Все 9 участков Суздальского леса были образованы из единого земельного массива стрельбища, который на тот момент относился к территориальной зоне Р-4, устанавливающейся «для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации объектов физической культуры и спорта, а также сопутствующей инфраструктуры». Процесс приватизации половины Суздальского леса завершился летом 2019 года. По данным ЕГРН, 28 июня 2019 года перешел собственность ООО «Прямые инвестиции» самый крупный участок площадью 23,5 тыс. кв. м с номером 39:15:132801:227 и якобы имеющимся на нем клубом спорта и активного отдыха. 1 июля — были оформлены в собственность участки с кадастровым номером 39:15:132801:231 площадью 6 тыс. кв. м с якобы клубом скандинавской ходьбы, а также под номером 39:15:132801:229 площадью 12 тыс. кв. м якобы с клубом для велоспорта.

После того как компания «Прямые инвестиции» попала под контроль Валерия Макарова и  Евгения Верхолаза, был запущен процесс перевода земли по генплану и ПЗЗ из зоны спорта в зону общественно-деловой застройки. В частности, на общественные обсуждения в сентябре 2019 года были вынесены вопросы изменения функциональных зон на ул. Суздальской – Стрелецкой по генплану. В декабре 2019 года также выносился на обсуждение доработанный проект генплана. В зону специального общественного назначения предлагалось перевести указанные три участка «Прямых инвестиций», участок 39:15:132801:45 в региональной собственности, а также участок 39:15:132801:375 в аренде у компании «ДИС-Строй». На тот момент ее учредителями являлись бизнесмены-застройщики Евгений Верхолаз и Валерий Макаров. 

В итоге в подписанном постановлении правительства области от 17 февраля 2020 года № 74 «О внесении изменений в Генеральный план городского округа «Город Калининград» о внесении очередных изменений в генплан весь Суздальский лес был отнесен к «Зоне смешанной и общественно-деловой застройки».

Спустя несколько месяцев после принятия корректировок в генплан компания «Прямые инвестиции» приступила к процедуре изменения уже территориальной зоны в правилах землепользования и застройки. В июле 2020 года администрацией Калининграда были проведены общественные слушания по вопросу изменения территориальной зоны так называемого Суздальского леса с Р-4 (спорт) на ОЖ/Е (общественно-жилая зона). Совладелец компаний, получивших большую часть зеленой зоны, Валерий Макаров комментировал, что «пока к проектированию застройки на данной территории он не приступал и ясность наступит после завершения процедуры внесения изменений в правила землепользования и застройки».

В ходе слушаний более 100 калининградцев письменно выразили свое несогласие с переводом территории в общественно-жилую застройку. В августе 2020 года на территории между ул. Суздальской и Стрелецкой была выявлена среда обитания краснокнижных насекомых, в связи с чем минприроды признало ценность единого массива и направило в агентство по архитектуре письмо о необходимости изменений в генплан и отнесения этих 9 га в зону озелененных территорий. В итоге региональные власти отложили вопрос окончательного перевода Суздальского леса под застройку в рамках ПЗЗ.

Вице-премьер правительства области Наталья Сибирева высказывалась, что по документам Суздальский лес «никогда не носил статус городских лесов, не был парком или сквером, а у мэрии Калининграда «еще с 2008 года были планы по жилой застройке данной территории». В течение всего 2020 года губернатор Антон Алиханов заявлял, что кто-то «оплачивает историю с Суздальским лесом», обещая представить информацию. Также Алиханов называл Суздальский лес «просто бурьяном», говоря, что там необходимо создание «нормальной территории».

На общественных обсуждениях изменений в генплан Калининграда, которые проходили с 12 февраля до 3 марта 2021 года, большое количество обращений поступило именно в связи намечающейся застройкой так называемого Суздальского леса. По данным горадминистрации, в общей сложности 1063 гражданина направили письменные обращения против застройки и выступили с инициативой изменения функциональной зоны территории на участках между Суздальской и Стрелецкой со смешанной общественно-деловой зоны на зону озелененных территорий общего пользования (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса).

24 апреля этого года во время проведения Всероссийского субботника в зеленой зоне на Донского губернатор Антон Алиханов заявил, что часть Суздальского леса, которая всё ещё находится в государственной собственности, будет переведена в зеленую зону. При этом самые ценные части массива, находящиеся в собственности строительной компании «Прямые инвестиции», должны остаться в функциональной зоне спорта, которая действовала до изменения губернатором генплана в феврале 2020 года.

На заседании общественно-политического совета при губернаторе во вторник, 15 июня, Антон Алиханов заявил, что Суздальский лес будет практически полностью переведен в озелененные территории в рамках предстоящих изменений в генплан Калининграда. «По поводу Суздальского леса — я могу, конечно, анонсировать это решение. Практически весь он будет возвращен… Точнее, так. Он не был «зеленью», но мы, я туда, конечно, съездил и сходил, с людьми пообщался. Мы его делаем зеленой территорией», — сказал глава региона. Как именно был сделан выбор участков под будущую зеленую зону по градостроительным документам и какая часть Суздальского леса окажется в функциональной зоне озелененных территорий, губернатор тогда не уточнил. 

30 июня Алиханов лично посетил Суздальский лес в сопровождении руководителя калининградского Центра управления регионом Натальи Борщук и дендролога Калининградского зоопарка Александра Матюхи, встретился с активистами и местными жителями и снова заявил, что Суздальский лес полностью будет зеленой зоной. 

«Суздальский лес на 100 % будет зеленой зоной. Впервые лично доехал до этого места. Удивительный лесопарк прямо посреди города, никакой застройки многоэтажными домами тут не будет. Обсудил с застройщиками этот вопрос, согласились, что для жителей этого района зеленая зона важнее, а для возводимых рядом с ней домов она будет дополнительным фактором повышенного спроса на жилье. Городу нужны парки, поэтому вместе с экспертами и городскими властями подготовим концепцию развития этого парка, чтобы он стал удобным для всех наших жителей», — сообщил глава региона. 

Заявление было сделано в период проведения очередных общественных обсуждений по внесению изменений в ПЗЗ Калининграда, которые фактически основываются на актуальном генплане, который, однако, до сих пор не опубликован. Предлагаемые изменения в ПЗЗ идут вразрез с информацией, которую ранее озвучил губернатор. На соответствующей карте предлагаемых территориальных зон часть участка Суздальского леса с номером 39:15:132801:1253, который находится в собственности компании «Прямые инвестиции» Валерия Макарова и Евгения Верхолаза, предложено перевести в зону общественно-жилого назначения и застройки ОЖ/Е, которая допускает строительство жилых домов высотой до 30 метров (9 этажей). Еще один участок леса 39:15:132801:375 площадью 1,16 га, который находился в аренде у строительной компании «ДИС-Строй» Верхолаза и Макарова и примыкает к ул. Суздальской, предлагается перевести в территориальную зону объектов физической культуры и спорта О-3 (спортивных сооружений). 

Только половину территории Суздальского парка, которая не в частной собственности, предложено перевести в рекреационную зону Р-1.

Согласно данным ЕГРН, земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:132801:229, 39:15:132801:227 и 39:15:132801:231 общей площадью 4,2 га были объединены в массив с номером 39:15:132801:1253, который находится в собственности компании «Прямые инвестиции». Его кадастровая стоимость выросла до 61,41 млн руб.

На текущий момент учредителями компании выступают Валерий Макаров (50 %), Евгений Верхолаз (26 %), еще 24 % принадлежат ООО «Ак-Тава» Матвея Иванова, которое получило свою долю в компании 28 мая 2020 года — перед началом процедуры изменения ПЗЗ. Остальные участки Суздальского леса по-прежнему находятся в пользовании РПЦ, регионального управления ФСБ, ОКБ «Факел» и в госсобственности.

Непубличный IT- парк

«Калининградский строительный концерн» (основной учредитель — Вадим Шимко) у себя на сайте сообщает о более чем 630 тыс. кв. м жилья, построенного в Калининградской области, и 22 годах успешного и качественного строительства. Группа «КСК» известна по целому ряду объектов в разных района Калининграда (конец ул. Невского, ул. Тихорецкая, Северная Гора, ул. Леонова/ул. Чекистов на месте бывшего «Ремонтно-механического завода», ул. Горького, район Летнего озера), а также по микрорайону Светлогорск-3. 

Глава холдинга Вадим Шимко, в отличие от многих своих коллег, никогда не избирался ни в городской совет, ни в областную Думу, да и интервью почти не давал. Отсутствие публичности фактически означает отсутствие скандалов, хотя Шимко и его бизнес-партнеры поучаствовали в разделе земли под строительство в лесной зоне в Отрадном.

Тем удивительнее стало известие, что именно компания из группы «КСК» получила разрешение на вырубку зеленых насаждений на участке площадью 5,38 га на Советском проспекте рядом с производственно-складской площадкой «Балтламината». По данным Росреестра, участок находится в федеральной собственности. В июне 2020 года был заключен договор аренды с АО «Корпорация развития Калининградской области», а в мае 2021 года — договор субаренды с ООО «Техно девелопмент» Вадима Шимко. 

Региональные власти неоднократно указывали, что переводят данный участок из федеральной собственности для размещения «технопарка высоких технологий». Еще в 2019 году было объявлено о намерении создать в центральной части Калининграда IT-парк, для которого стали искать инвестора. В результате непубличных договоренностей таким инвестором стал застройщик Вадим Шимко.

Директор правительственного АО «Корпорация развития Калининградской области» Андрей Толмачев опубликовал предварительные эскизы будущего комплекса. Объекты технопарка пока что находятся на стадии проектирования, но уже известно, что на участке с предусматривается многофункциональная застройка. На IV квартал 2021 года запланировано получение разрешения на строительство первых объектов. В частности, это будут административно-офисные здания, коммерческие площади, апартаменты и др. По данным Толмачева, объем инвестиций оценивается в сумму не менее 2 млрд руб. Первые объекты IT-парка должны появиться в 2024–2025 годах, а строительство всех объектов планируется завершить к 2031 году.

«Наша логика инвестиционного процесса следующая. Есть земельный участок, который имеет свою стоимость. Соответственно, “Техно девелопмент” развивает частную инициативу в отношении административно-офисных помещений, которые под коммерческие услуги будут сдаваться в аренду. Мы как “Корпорация развития” получаем в том числе часть помещений, которые будем отдавать под институты поддержки бизнеса: «Мои документы», МФЦ и всех фондов», — комментировал Толмачёв.

Как сообщили RUGRAD.EU в АО «Корпорация развития Калининградской области», инвестиционный проект предусматривает возведение в общей сложности 68,8 тыс. кв. м недвижимости. При этом в соглашении прописано поэтапное строительство и ввод объектов недвижимости. Инвестор — компания «Техно девелопмент» — обязуется передать 2 административно офисных здания общей площадью 8,8 тыс. кв. м с «чистовой отделкой». АО «Корпорация развития Калининградской области». Срок передачи первого здания — 2023 год, второго — 2025 год. 

Опрошенные RUGRAD.EU участники рынка коммерческой недвижимости оценивают стоимость 1 кв. м «чистовой отделки» в подобных объектах в 100 тыс. руб.

Ранее стало известно, что на реконструкцию одной из главных городских трасс — Советского проспекта от ул. Маршала Борзова до пересечения с ул. Габайдулина в микрорайоне Чкаловск — предусмотрено 453,48 млн руб.  В соответствии с генпланом эту часть магистрали предстоит расширить до нормативов, предусмотренных для этой категории дорог. Фактически Советский проспект станет 4-полосным на всем протяжении от ул. Маршала Борзова. Как указано в материалах к генплану Калининграда, на отрезке от ул. Красной до ул. Ломоносова (1,16 км) существующий проспект будет реконструирован в имеющихся красных линиях с расширением дорожного полотна. На участке от ул. Ломоносова до Большой Окружной (2,10 км) по факту будет построена новая магистраль городского значения шириной 30 метров.

Длина реконструируемого участка достигает 2,85 км. Работы запланированы на 2022–2023 годы.

***

В октябре 2020 года глава региона Антон Алиханов в общении с журналистами подтвердил покупку жилья в Калининграде, для чего пришлось продать квартиру в Москве. Из антикоррупционной декларации главы региона в начале мая 2021 года стала известна площадь приобретенного жилья — 198,5 кв. м. Согласно данным ЕГРН, сделка была оформлена 9 октября, квартиру глава региона приобрел у входящего в группу КСК ООО «КСК-Балтия» в новостройке на ул. Марата в Калининграде.

Как сообщили RUGRAD.EU в пресс-службе регионального правительства, стоимость сделки составила 18,36 млн руб. Квартира была приобретена на рыночных условиях через безналичную оплату полной стоимости, по условиям договора отметили в пресс-службе. В ответ на вопрос издания об источниках финансирования приобретенного жилья в пресс-службе сообщили следующее: «Источниками финансирования покупки указанной квартиры послужили средства, полученные от продажи квартиры в Москве, а также привлечение заемных средств (4 млн руб.) из банковской организации. Следует отметить, что заемные средства также были получены на рыночных условиях одного из банковских продуктов. Вся эта информация отражена в ежегодной декларации губернатора».

Коммерческая стоимость приобретенного жилья, по данным участников рынка, составляет порядка 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м.

От «Востока» до «Сити» через онкоцентр и Дом Советов

2017 год, когда Антон Алиханов победил на губернаторских выборах, ГК «Мегаполис» закончила в статусе ведущего застройщика региона. Тогда группа компаний ввела в эксплуатацию 56,7 тыс. кв. м жилья. Лидерство собственника «Мегаполиса», бывшего вице-премьера областного правительство Евгения Морозова отчасти было обусловлено продолжением застройки микрорайона «Восток» в Калининграде: областные власти, которые только забрали полномочия у муниципалитетов по выдаче разрешений на строительство, не препятствовали застройке территории многоэтажными жилыми домами.

В январе 2018 года губернатор Антон Алиханов отправился с рабочим выездом в район ул. Аксакова, где обнаружил, что социальная инфраструктура не успевает за быстрорастущим «Востоком». Губернатор заявил, что «Мегаполис» не исполнил все обязательства по инвестиционному контракту, и пригрозил застройщику судом.

Однако в публичной плоскости этот конфликт развития не получил. «Мегаполис» и через год был среди лидеров по объемам текущего строительства. Компания по-прежнему получала все необходимые разрешения.

Осенью 2018 года в микрорайоне «Восток» открылся храм Святой мученицы Лидии. Литургию проводил Патриарх Московский и всея Руси Кирилл. На службе присутствовали первые лица области, включая губернатора, главу города Алексея Силанова и депутата Госдумы Александра Ярошука. Евгения Морозова сопровождал мужчина с увесистыми букетами белых роз (по неофициальной информации, именно такие цветы необходимо дарить патриарху согласно протоколам). К концу службы бизнесмену-застройщику вручили орден преподобного Сергия Радонежского второй степени и поблагодарили за то, что «осилил» строительство. Впрочем, настоящее разрешение на строительство религиозного объекта областные власти выдали в только марте 2020 года.

В январе 2019 года «Мегаполис» стал субподрядчиком строительства одного из важнейших объектов медицинской инфраструктуры — калининградского онкологического центра. Компания брала на себя обязательства по строительству корпуса № 2, где должны были разместить стационар лечебного учреждения. До онкоцентра «Мегаполис» с 2010 года не принимал участия в госзаказе, связанном со строительными работами. Опыт возвращения строительной компании к работе по господрядам точно не был простым: «Мегаполису» пришлось судиться с бывшим подрядчиком строительства ООО «АрТель» из Московской области. Суд зафиксировал, что с субподрядчиком действительно не расплатились. Несмотря на все сложности, в октябре 2020 года «Мегаполис» вернулся на строительную площадку важного для областного правительства объекта в качестве титульного субподрядчика.

В последнее время Евгений Морозов и ГК «Мегаполис» упоминаются в региональной прессе в связи с проектом по застройке центральной части города и демонтажем Дома Советов. Никаких официальных данных о заключении с группой компаний Евгения Морозова соответствующего инвестиционного соглашения пока озвучено не было. Антон Алиханов официально не подтверждал, что именно «Мегаполис» займется застройкой центра (стоимость проекта оценивалась главой региона в 10 млрд руб.). Однако Евгений Морозов рассказывал о своем видении застройки и признался, что предложение разобрать Дом Советов исходило именно от его группы компаний. «Ни одной квартиры здесь построено не будет. Здесь совершенно другая концепция, которая будет приятна для горожан», — рассказывал он.

«Нам правительство Калининградской области вместе с “Мегаполисом” предложило спроектировать, разработать архитектурно-градостроительную концепцию общественного центра и вообще застройки на Королевской горе в Калининграде», — признавался руководитель архитектурного бюро «Студия 44» Никита Явейн.

В марте 2021 года стало известно, что региональные власти планируют перевести в функциональную зону многоэтажного высотного строительства порядка 107 га территории на северо-западе Калининграда. По одной из версий, у ГК «Мегаполис» есть интерес к земельным массивам на северо-западе Калининграда, а земля могла быть своеобразной «компенсацией» за участие ГК в дорогостоящем проекте по демонтажу Дома Советов. Евгений Морозов данную информацию опровергал, но косвенно подтверждал интерес к освоению новых земельных массивов (местные застройщики жалуются на дефицит пригодных для строительства участков в свободном обороте). «Я не знаю, откуда это… Какие-то 100 га земли… Я готов обсуждать, построить инженерную инфраструктуру, но это будет отдельный проект, который был бы необходим... И связывать Дом Советов за это...», — комментировал Евгений Морозов.

Впрочем, региональные власти дали возможность ГК «Мегаполис» продолжать свои строительные проекты и без участков на северо-западе областного центра. В июле стало известно, что правительство перевело 45,3 га земель сельскохозяйственного назначения в поселке Родники (неподалеку от строительной площадки онкоцентра) под жилую застройку. 

Согласно изменениям в генплан, максимальная этажность в указанной жилой зоне составит 7 этажей, включая мансардный. Согласно ЕГРН, большая часть соответствующих земельных участков находится в собственности ООО «Восток-Сити», учредителем которой выступает Евгений Морозов.

«Стакан», самый большой дом и кондитерская фабрика

Градостроительные полномочия с 2017 года забрали на уровень региона в том числе из-за попытки компании из «Калининградского торгово-строительного холдинга» Александра Качановича построить апарт-отель у центрального спуска к морю в Светлогорске. Проект здания прозвали «стаканом», так как он стал предметом жесткой критики со стороны общественности и экспертного сообщества.

После отказа застройщика от проекта и расторжения договора аренды земли у спуска губернатор Антон Алиханов и Александр Качанович озвучили планы по приведению территории в порядок для обустройства рекреационной зоны. В декабре 2017 года стало известно, что это будет сделано за счет «КТСХ» «из морально-этических побуждений».

Властями региона даже анонсировалось, что холдинг Александра Качановича проработает новую концепцию застройки на первой линии Светлогорска. Впоследствии Алиханов рассказал, что застройщик вложился в разработку градостроительной концепции центральной части города. На вопрос, зачем инвестор «стакана» решил поучаствовать в подготовке документа, глава региона ответил, «что ему было сказано». 

«Тот социальный дисбаланс, который возник в Светлогорске и в Калининградской области, вызван определенными инвестиционными решениями. И архитектурными [в том числе], которые господин Качанович собирался реализовывать. Нам показалось, что это его моральное обязательство перед жителями Калининградской области. Господин Качанович, наверное, человек с совестью. И потратил, я не знаю сколько», — пояснял Антон Алиханов, добавив, что не лез «в вопросы, кто сколько кому платил».

К не менее знаковому проекту жилого комплекса в рамках второй очереди «Рыбной деревни» в Калининграде «КТСХ» приступил без так называемого социального дисбаланса. Изначально комплекс в этом месте позиционировали как «многофункциональный», но в марте 2019 года Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области выдало разрешение холдингу на строительство жилого квартала из нескольких секций от 5 до 8 этажей в высоту. В нем предусмотрены встроенные помещения и подземный паркинг. В 2021 году Александр Качанович во время выездного совещания с Антоном Алихановым рассказал, что «КТСХ» разработал и реализует проект благоустройства двух набережных Преголи — от Юбилейного до Высокого моста и далее до ул. Эпроновской.

Собственником участка под «Рыбной деревней 2» также является структура областного правительства — АО «Корпорация развития Калининградской области». Арендатором с начала 2019 года выступает ООО «Специализированный застройщик «Эталон Строй» из «КТСХ». 

«Мы пришли на этот участок в результате переговоров с предыдущим инвестором, который не справлялся со своими обязательствами. В Калининграде все бизнесмены делятся на две категории. Первая — это те, которые много говорят, а вторые — которые что-то делают. Так получилось, что изначально участок попал людям из первой категории, и тут менялись инвесторы, менялись юрлица, учредители в них, шла спекуляция и попытка постоянных перепродаж. Один из инвесторов предложил нам войти в этот проект. Мы согласились, компенсировали уже понесенные затраты, обратились в корпорацию и произвели замену стороны. Нам участок предоставлен под реализацию конкретного проекта: есть четкие параметры комплекса, есть функционал, определенный инвестиционным договором. Мы туда добавили от себя SPA-центр, которого не было в первоначальном проекте», — комментировал Александр Качанович.

Часть помещений по условиям инвестиционного договора должна быть передана «Корпорации развития Калининградской области». 

***

Строительный холдинг «МПК» одного из богатейших депутатов Зеленоградска Леонида Кухарева и его бизнес-партнеров долгое время специализировался именно на курортном городе, где реализовал несколько проектов комплексной застройки. Однако холдингу оказалось тесно на побережье: в 2013 году началось строительство ЖК «Олимпийский» из 3 домов на ул. Челнокова в Калининграде, а в 2014 году СК «МПК» приступила к строительству комплекса «Сказка» на ул. Герцена.

В августе 2018 года на кадастровый учет был поставлен земельный участок площадью 15,9 тыс. кв. м  в районе пересечения ул. Д. Донского и Румянцева в Калининграде. 

В сентябре 2019 года агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию областного правительства выдало ООО «Специализированный застройщик «Калининград-Сити» Леонида Кухарева разрешение на строительство многоквартирного жилого дома до сентября 2024 года. 12-этажное здание со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой общей площадью 57,4 тыс. кв. м неофициально считается самым большим домом в Калининградской области.

Спустя месяц после выдачи разрешения проект «самого большого дома» был представлен на архитектурно-градостроительном совете, где получил рекомендацию стать более «калининградским».

***

Группа компаний «Акфен» во главе с Зейрали Байтаровым известна в регионе в первую очередь по застройке микрорайона «Сельма»: большинство домов в этой части Калининграда построены именно «Акфеном». Градостроительным апогеем здесь должны стать 4 здания с высотностью до 25 этажей жилого комплекса «Калининград-Сити» на 860 квартир, сдача в эксплуатацию которого намечена на июнь 2022 года. Вступаться за высотность «Акфена» пришлось даже Антону Алиханову. «Это старый инвестконтракт администрации города, в обмен на это компания решала проблемы обманутых дольщиков», — написал глава региона в комментариях.

Однако после Сельмы «Акфену» надо было двигаться дальше, и строительный холдинг Зейрали Байтарова обратил внимание на перспективную территорию площадью порядка 6 га в районе Советского пр-та – ул. Памяти Павших в Афганистане. В 2017 году склады и земля бывшей «Калининградской мебельной фабрики» перешли под контроль «Акфена», выкупившего этот актив у ГК «Вестер». В апреле 2019 года сгорел один из неиспользовавшихся корпусов, что ускорило разборку оставшихся конструкций и складов. До этого в октябре 2018 года структура «Акфена» получила разрешение на строительство двух высоток.

Тем не менее, проект пока скорее буксует, в том числе из-за действий региональных властей. На недавнем архитектурно-градостроительном совете представитель «Акфена» признался, что власти настоятельно порекомендовали застройщику изменить проект «ввиду ответственности и важности территории в центральной части города». По словам представителя застройщика, изначально была намечена реализация трех протяженных 14-этажных домов со встроенными коммерческими помещениями на первых этажах и подземной парковкой. Вместо этого появился проект семи 9–10-этажных домов. Но и он был отправлен на доработку.

По аналогии с «Мегаполисом» Евгения Морозова «Акфен» Зейрали Байтарова не прошел и мимо государственного заказа: в марте 2020 года входящая в холдинг компания «Акстрой» получила контракт на строительство самой большой школы в регионе на ул. Рассветной областного центра за 1,2 млрд руб. Школу должны закончить до конца 2021 года, при этом региональные власти неоднократно предъявляли Байтарову, который взял на себя личную ответственность за объект, недостаточное количество рабочих на строительной площадке. Поначалу речь шла о занятости на других объектах, потом пришлось признать трудности с привлечением персонала. По состоянию на май 2021 года готовность объекта оценивалась только в 49 %. На стройплощадке работали всего 120 человек.

Интересы холдинга Зейрали Байтарова не ограничиваются жилищным строительством: в июне 2021 года АО «Специализированный застройщик «Акфен» получил разрешение на строительство 5-этажного торгово-административного здания на Озерном проезде рядом с Верхним озером. Возвести торговый центр в престижной части Калининграда предстоит чуть более чем за 2 года. Для прохождения архитектурно-градостроительного совета «Акфену» понадобились доработки архитектурного бюро экс-главного архитектора Калининграда и области Александра Башина «Архпроект Групп».

Для этого строительства «Акфен» приобрел здания кондитерской фабрики, размещавшейся в здании цейхгауза Врангелевского кирасирского полка постройки конца XIX века, которые были снесены без каких-либо препятствий со стороны властей. К чемпионату мира по футболу 2018 года здесь планировалось временное обустройство сквера, однако калининградцы остались без желаемой зеленой зоны. Также не реализованными остались планы холдинга построить на территории кондитерской фабрики апарт-отель высотой 24 метра с подземным паркингом.

***

Калининградская строительная сфера продолжает демонстрировать рекордные темпы роста. За первые 6 месяцев 2021 года в регионе ввели в эксплуатацию почти на треть больше жилья, чем годом ранее.

За 6 месяцев в регионе ввели 532,5 тыс. кв. м жилья (+ 31 %), при этом в многоквартирных домах рост составил 25 %, в сфере индивидуального жилищного строительства — 38 %, последнее объясняется стартом программы льготной сельской ипотеки.

В 2020 году в Калининградской области было введено в эксплуатацию 1,15 кв. м жилой недвижимости на 1 человека, что в 2 раза больше общероссийского показателя. Всего по итогам 2021 года года на территории региона планируется сдать 936 тыс. кв. м жилья. При этом только в областном центре в прошлом году построили более 675 тыс. кв. м, превысив рекордные показатели 2016 года.

Одновременно с увеличением темпов строительства в Калининградской области продолжается рост цен на жилье. По данным Единого ресурса застройщиков, за год квартиры в калининградских новостройках подорожали на 39 % — с 52,3 тыс. до 75 тыс. за 1 кв.м. 

Губернатор Антон Алиханов называл происходящее на рынке жилой недвижимости в Калининграде «полным безумством» и обвинял в ситуации застройщиков, которые, по его выражению, «обварились до волдырей».

Текст: Редакция Калининградского делового портала RUGRAD.EU
Фото: RUGRAD.EU, maps.yandex.ru, материалы заседаний градсовета