Областной архитектурно-градостроительный совет на минувшем заседании в среду, 23 июня, одобрил проект расширения отеля «Ибис» в центре Калининграда на Московском проспекте. При этом архитекторы рекомендовали бюро «Архпроект Групп» и турецкому инвестору пристроить еще один этаж, несмотря на ограничение по высоте в этой части города 26 метров. 

Речь идет о дополнительной пристройке к отелю «Ибис» на участке с номером 39:15:132332:37 и площадью около 5 тыс. кв. м. Фактически дополнительный блок отеля займет часть имеющейся сейчас автопарковки в восточной части земельного массива достаточно близко от уровня эстакадного моста.

Проект представлял гендиректор ООО «КалининградИнвест» — калининградской структуры Akfen Holding из Турции — Джюнейт Балтаоглу. Холдинг управляет отелями Novotel и Ibis в Турции и других странах мира и, как пояснил Балтаоглу, не имеет никакого отношения к крупному калининградскому застройщику АО «Акфен».

Турецкий Akfen Holding на протяжении нескольких лет наблюдает за развитием туризма в Калининградской области и планирует дальнейшие инвестиции, ориентированные на масштабные проекты в гостиничной сфере.

«В данном проекте мы планируем увеличить номерной фонд отеля «Ибис» еще на 60 номеров. У нас было 167. Главному архитектору мы поставили две задачи. Основной номерной фонд «Ибиса» отвечает категории «три звезды». Мы хотели добавить в следующий корпус на одну категорию выше. Я думаю, городу это тоже нужно. Городу уже нужны более дорогие места. Я думаю, второй корпус — четыре звезды», — пояснил турецкий представитель, намекнув на исключительную популярность отдыха в регионе в период закрытых границ и вследствие этого растущий в Калининграде спрос на гостиничные номера в элитном сегменте.

В соответствии с современными тенденциями, которые уже продвигаются в московских отелях, в новом корпусе «Ибиса» планируется оснастить каждый номер маленькой полноценной кухней, возможно, даже с посудомоечной машиной. При этом в каждом номере можно разместить до 4 человек.

Архитектором проекта расширения «Ибиса» выступил Федор Лученко, работающий с бюро экс-главного архитектора Калининграда Александра Башина «Архпроект Групп» (в 2019 году он, к примеру, презентовал башинскую концепцию застройки первой линии у моря на променаде в Светлогорске). Лученко пояснил, что сами номера по типу будут апартаментами, однако их нельзя будет выкупить. «Чтобы никого это не пугало, это не то жилье, которое будет маскироваться под апартаменты. Это чисто гостиница, это не физические..., здесь невозможно ничего разделить, кому-то продать. Об этом даже речи быть не может. Никакой продажи быть не может. Этой компании удобно именно управлять такими площадями», — сказал архитектор.

Пристройка сконструирована абсолютно связанной с основным зданием гостиницы. У них будут общие холлы и часть ресторана, который фактически тоже расширяется. Вход в пристройку организован только через лобби отеля. При этом второй этаж будет нависать над улицей и располагаться примерно на 7-метровой высоте. Конструкция поддерживается специальной бетонной опорой (нависающая консоль обозначена на схеме пунктирной линией).

Председатель регионального отделения Союза архитекторов и генпланист Петр Черненко поинтересовался, каково минимальное расстояние от проекции здания до границ земельного участка в юго-восточной части. Выяснилось, что в самом узком месте расстояние катастрофически мало — всего 1 метр. В среднем по границам участка будет по 5 метров. Таким образом, застройка на берегу Преголи уплотнится.

При этом участок 39:15:132332:37 под отелем «Ибис», где намечается строительство, в соответствии с ПЗЗ относится к территориальной зоне общественно-деловой застройки, где возможно размещение гостиниц и других объектов с высотой до 26 метров. Кроме того, по ГПЗУ на участке есть существенные ограничения, так как аккурат через него проходят несколько городских коллекторов крупного сечения — 1,2 метра. 

«Здесь можно видеть, что крупная красная зона примыкает к гостинице, здесь можно строить. А дальше зона, на которой ничего расположить невозможно, но как место для опоры ее использовать можно», — пояснил архитектор проекта.

«Конструкция будет довольно сложная. Железобетонное основание мощное, которое будет находиться над этими коллекторами, около 7 метров высотой. Соответственно, за счет этого первый этаж будет очень высокий. <…> Наша конструкция как «дом на ножках». Второе — это парапетные стенки на крыше, чтобы визуально увеличить высоту с одной стороны, с другой — чтобы спрятать там всё инженерное оборудование, чтобы оно не мешало эстетическому восприятию здания. Поэтому где-то 29 метров попытаться вытащить», — пояснил Федор Лученко.

Стремление выйти за пределы разрешенных высотных отметок архитектор объяснил «достраивающейся второй очередью «Ластадие» высотой 28–29 метров, практически до 30 метров вдоль Преголи». По словам сотрудника «Архпроект Групп», увеличение высоты части пристраеваемого здания делается ради того, чтобы сохранить гармонию с горизонтальным зданием «Ибиса» и вместе с тем избежать визуальных провалов по отношению к эстакадному мосту, так как «с него здание будет восприниматься очень активно». Получалось, что при сохранении этажности 7 этажей архитекторы предложили увеличить фактическую высоту нового объекта.

«Динамику также подчеркиваем наклонной парапетной стенкой. Это, наверное, последнее место, которое там возможно застроить на этой территории. С реализацией всех этих проектов у моста это уже будет законченная территория с прогулочной зоной как некая альтернатива «Рыбной деревне», — выразил надежду архитектор.

Руководитель правительственного агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Вера Касьянова, в свою очередь, предупредила, что объект высотой 29 метров придется понизить, так как регламент данной зоны в границах вального кольца допускает сейчас строительство объектов высотой 7 этажей, или 26 метров.

«Здесь вопрос простой. Я могу убрать этот декоративный элемент сверху, но просто он провалится. Будет ниже «Ластадие», и это эстетически будет выглядеть некомфортно, но технически проблемы это сделать нет. 7 этажей мы выдерживаем», — парировал Лученко.

Чиновник посоветовала «заходить на «условник», чтобы завышаться, либо придумать какое-то другое архитектурное решение». «Мне сказали, что вы совместили существующее здание и вновь проектируемое. У меня почему-то ощущение, что не совсем получилось совместить эти объекты. Они очень разные. Может быть, в этом была «фишка», но для меня сомнительно очень», — высказала мнение глава агентства.

Ее не поддержал главный архитектор Калининграда Дмитрий Анисимов, который заявил, что эстетика новой пристройки не диссонирует с «Ибисом». Он посоветовал уделить внимание форме кровли нового объекта и таким образом создать акцент и дополнительные связи объектов. 

«Сам «Ибис» — это нейтральная форма, и у нас появляется объект, который, наоборот, своими парапетами тянется вверх и формирует такую корону. Мне кажется, нужно вернуться к силуэтности и рассмотреть вариант псевдоскатных кровель. Это, наверное, было бы более близко этой набережной, к ее ощущению. Что бы мы ни говорили по этой территории, дальше у нас Альтштадт, и когда-нибудь даже если к ней мы сможем подступиться, то основа любой застройки — силуэтность, имеющая скатные крыши. Хотелось бы уделить внимание силуэтности этого здания», — выразил пожелание Анисимов.

Чтобы дополнительно перетянуть часть пешеходного потока от псевдоисторической «Рыбной деревни», проектанты предложили обустроить прогулочное пространство под «ножками» пристройки «Ибиса» на берегу Преголи. При этом стилобатная часть будет обшита панелями под бетон и натуральный камень, чтобы придать массивность основанию. Из материалов инвестор остановился на керамической плитке красно-коричневого цвета, под кирпич, который уже многие называют типично калининградским цветом, а также композитных материалах под медь. Серый цвет фасада был взят с существующего здания отеля. Как пояснил Федор Луценко, окружающая среда вместе с Московским проспектом «не дает говорить о каком-то историзме, поэтому было принято решение стилистически идти в современную архитектуру, чтобы закончить адекватно весь этот участок города».

Современные отделанные стеклом балконы на фасаде пристройки будут присутствовать только на сторону набережной Преголи, так как здесь фактически открывается вид на единственную спокойную территорию без магистралей. Со стороны загазованного и шумного Московского проспекта балконы не предусмотрены.

Архитектор Олег Копылов задал вопрос проектировщикам, почему многие образы и материалы, части, элементы, цвета, текстуры берутся как визуальный пример с соседней гостиницы «Холидей Инн», притом что ее оператор совсем не «Аккор», и «Ластадие». Фактически стало понятно, что застройка в ключе «Ибиса» в том же цвете, этажности, текстуре не будет продолжена, и конкретно этот отель явно будет выпадать из общей череды стеклянно-терракотово-кирпичных зданий над Преголей.

«Да, у вас гостиница с довольно крепкой европейской архитектурой без изысков каких-то. Но нет ли ощущения, что вы там заиграетесь, когда начнете «продолжать» «Холидей Инн» сюда? Так сказать, тема станет навязчивой. Слишком большой фронт одинаковых домиков вдоль набережной. Проект неплохой, но если так порассуждать…», — Копылов попытался намекнуть на то, что такими темпами сам «Ибис» придется рано или поздно модернинизировать.

Федор Лученко пояснил, что территория формируется в первую очередь линейным и крупным зданием «Ластадие», а для объединения линии застройки набережной в единую концепцию и создания атмосферы было принято решение взаимодействовать именно с ней. Кроме того, архитектору пришлось признать, что существующая гостиница «Ибис» сейчас кажется довольно простой в отделке. 

«По высотности вопрос в массивных структурах вокруг. Если мы сделаем такое же, то оно просто провалится. Даже сейчас видно, что гостиница «Ибис» «Аккора» смотрится довольно маленькой со своим объемом. Поэтому чтобы такого провала не было, принято решение чуть ее повысить до существующего», — снова сослался на окружающие объекты автор концепции. Выходило так, что повышенные высотности всей застройки просто неизбежно, раз уже были допущены настолько крупные и активные элементы, как «Ластадие» и «Холидей Инн».

Заместитель начальника центра дорожного надзора регионального ГИБДД Роман Луценко заметил, что в случае повышения категории отеля до 4 звезд и тем более расширения до 220 номеров обязательно должна быть площадка для автобусов, приема трансферов и экскурсионного транспорта.

«На сегодняшний момент есть возможность заезда и выгрузки пассажиров. Дополнительные 60 номеров укладываются в расчет по парковкам и нормативу. По факту видно, что гостиничная парковка не заполнена никогда. Остается проезд для спецтехники 4–5 метров высотой. <…> Для этой территории тупиковое движение с возможностью кругового для технического транспорта для обслуживания гостиницы. Ну и парковки по периметру. Что касается автобусов, они и сейчас приезжают. Количество парковочных мест — порядка 54», — пояснил архитектор.

«10 % вы отдаете персоналу, 10 % под маломобильное население. Остается, можно сказать, вообще ничего… Послушайте, на данный момент у вас этот расчет вообще никак не представлен. То есть у вас транспортная часть проекта, учитывая вашу реконструкцию и дополнительную пристройку, вообще никак не решена. Поэтому этот вопрос нужно будет рассмотреть дополнительно обязательно. Тем более если вы пристраиваете гостиничный комплекс апартаментного типа, где люди, очевидно, будут проживать долгое время», — выразил обеспокоенность сотрудник ГИБДД.

Представитель проектной организации ответил, что по расчету 54 места — это достаточно, и заверил, что при фактической эксплуатации здания «много свободных парковочных мест даже сейчас, и увеличение не приведет к проблемам хранения автотранспорта». Его поддержал главный архитектор Калининграда Андрей Анисимов, пояснивший, что в настоящее время городом рассматривается возможность организации спецпарковки для автобусов туристического плана перед «Юностью».

Советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне поинтересовался, выполнялись ли обширные исследования конкретно под будущей пристройкой «Ибиса» и в каком состоянии статус документов. Вместо архитектора ему ответил глава Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области Евгений Маслов, пояснивший, что, действительно, часть участка «Ибиса» входит в границы территории выявленного объекта археологического наследия, и на ней раскопки еще не проводились, в отличие от «Ластадие»-2. Инвестор должен будет учесть это перед реализацией проекта.

«Во время строительства «Ибиса» были серьезные раскопки, еще больше, чем у «Ластадие». Результаты все есть. В то время, наверно, половину территории под новый корпус археологи тоже исследовали. Но необходимо, конечно, перед строительством, само собой. Это будет сделано», — заявил Джюнейт Балтаоглу.

«Надо одобрить этот проект. Он улучшит ситуацию, которая сложилась с этой существующей гостиницей. Она, честно говоря, никакая. Сейчас будет гораздо лучше. Хотелось бы северный корпус выше этажа на два. Будет композиционно лучше», — отметил один из участников обсуждения.

Аналогичное почти «крамольное» суждение высказал и архитектор Олег Васютин, который заявил, что у пристройки «не хватает высоты 1–2 этажа».

Председатель градсовета Евгений Костромин резюмировал, что предложенное решение обосновано, и высотность следует поддержать не полноценным этажом, а больше декоративными элементами. «Так было бы намного эффектнее со всех сторон. Разрыв нужно сделать сплошным стеклом, много стекла. Существующий отель уже визуально устал. Планирует ли собственник отеля какие-то мероприятия по апгрейду фасадов? Чтобы у нас этот объект простоял следующие 10 лет, пока не родятся планы по реконструкции», — забеспокоился о судьбе отеля Костромин.

Гендиректор «КалининградИнвест» Джюнейт Балтаоглу заверил, что каждый месяц 4 % от выручки оператор откладывает на дальнейшее улучшение гостиницы не только по фасадной части, но и внутренней отделке и оснащению.

В итоге главный архитектор области предложил принять проект пристройки к отелю «Ибис» в Калининграде и одобрить его с повышением высотности. При этом инвестору в любом случае придется пройти процедуру изменения условно разрешенных предельных параметров в рамках внесения изменений в ПЗЗ. «У нас в этой зоне предусмотренная высота меньше, и даже если вы в этих параметрах будете реализовывать проект, то вам всё равно необходимо будет пройти процедуру по отклонению от предельных параметров в части высоты объекта. Есть смысл увеличить на один этаж функциональные помещения и поднять техническую зону, которая у вас декоративно оформлена», — дал рекомендации Евгений Костромин. Также архитектору проекта посоветовали изменить цвет кирпича на визуализации и использовать терракотовые панели.

Отметим, что Евгений Костромин ранее участвовал в разработке концепции застройки для турецких инвесторов на месте «Ибиса», когда работал с бюро «Архпроект Групп». В частности, бюро Александра Башина уже делало общий проект «Ластадие» с гостиницей в более современном стиле, апарт-отелем с более историчными фасадами на набережной Преголи с многоуровневой парковкой и бизнес-центром, который предполагался на месте планируемой пристройки. Теперь вместо апарт-отеля уже построены две гостиницы «Ластадие» и «Холидей Инн», но без многоуровневого паркинга. Для такого необходимого объекта места не нашлось и вряд ли уже найдется. Авторами концепции тогда выступили непосредственно нынешний главный архитектор области Евгений Костромин и экс-главный архитектор Калининграда Александр Башин.

Первоначальный проект "Ластадие" на Московском проспекте от "Архпроект Групп". Источник: arx-project.ru

 

По данным из ЕГРН, с июля 2018 года участок под гостиницей «Ибис» с кадастровым номером 39:15:132332:37 принадлежит компании «КалининградИнвест» и находится в ипотеке. Его кадастровая стоимость превышает 25 млн руб. Выручка компании в 2020 году снизилась на 42 % и составила 22,2 млн руб., убыток — 155,15 млн руб. С 2011 года гендиректором компании является гражданин Турции Джюнейт Балтаоглу. В феврале 2021 года в ЕГРЮЛ были внесены сведения об изменениях в части владения капиталом организации. Доля 98 % теперь принадлежит иностранной компании «Акфен Гайрименкул Тиджарети Ве Иншаат Аноним Ширкети» (структура Akfen Holding из Турции), 2 % — Джюнейту Балтаоглу.

В 2018 году собственник «Ибиса» отсудил у администрации Калининграда 5 тыс. кв. м участка, на котором находится сам отель. Затем земля была оформлена в собственность компании. 

Турецкий инвестор также имеет в России дочерние компании ООО «ЯрославльОтельИнвест», ООО «ВолгаСтройКом», ООО «СамСтройКом», ООО «Северный вокзал». Akfen Holding занимается крупными инфраструктурными проектами, а также управляет отелями Novotel и Ibis в Турции и других странах мира.

• Ранее собственником ООО «КалининградИнвест» являлась компания Russian Hotel Investments, зарегистрированная в Нидерландах. Она же владела ООО «Ластадие». Russian Hotel Investments была учреждена турецкими инвесторами Afken REIT и Kasa Construction с целью управления гостиницами под брендами Ibis и Novotel французской международной сети Accor. Инвестсоглашение с Russian Property Investments региональные власти подписали во французских Каннах еще в нулевые годы. Его суть сводилась к строительству на берегу Преголи бизнес-центра и туристического комплекса площадью 30 тыс. кв. м.
  
  
• В мае 2013 года администрация Калининграда приняла в эксплуатацию отель «Ибис» на Московском проспекте. В нем 167 номеров (159 — двухместных, 5 — четырехместных, 3 — для маломобильных групп населения), ресторан до 100 человек. Это был первый этап строительства многофункционального комплекса с гостиницами, торгово-выставочными, административными зданиями. По инвестдоговору между администрацией города и ООО «Ластадие», ООО «КалининградИнвест» и компанией из Нидерландов «Рашен Проперти Инвестментс Б.В.» 2 очереди комплекса должны были ввести в эксплуатацию в 2014 году. Они включали в себя гостиницу, пешеходный мост через Новую Преголю, а также общее благоустройство квартала. Однако реализация затянулась. К примеру, мост через реку до сих пор не построен. 

Текст: Максим Царьков
Фото: Юлия Власова, материалы презентации на градсовете