Градсовет не захотел помогать «Акфену» с желаемыми квадратными метрами и раскритиковал то, что посоветовало правительство области в части застройки центра семью многоэтажками.

Региональный архитектурно-градостроительный совет на минувшем заседании в среду, 23 июня, отправил на доработку проект застройки семью 9–10-этажными домами участка в центре Калининграда на Советском проспекте, 50. Несмотря на то что проект был откорректирован в соответствии с пожеланиями правительства области, члены градсовета раскритиковали решения по расположению домов в духе советской типовой застройки углом, отметили излишнюю скученность элементов, чрезмерное уплотнение домов на участке и отсутствие единого общественного озелененного пространства. Также, ожидаемо, возникли вопросы по грамотной организации автомобильного движения и обеспеченности социальной инфраструктурой нового ЖК в общей сложности на 3 тыс. человек.

Речь идет о крупном жилом комплексе, который будут построен в 5 минутах от центра города на месте производственных корпусов «Калининградской мебельной фабрики» на участке с номером 39:15:121605:369 площадью 4,24 га. В декабре 2017 года склады и земля перешли под контроль строительного холдинга «Акфен», выкупившего этот актив у ГК «Вестер».

Согласно генплану, территория под перспективное освоение между Советским проспектом и ул. Памяти Павших в Афганистане на двух земельных участках 39:15:121605:369 и 39:15:121605:368 общей площадью порядка 6 га была переведена в зону многоэтажного (высотного) строительства, позволяющую возводить 9 и более этажей. В соответствии с правилами землепользования и застройки, участки оказались в территориальной зоне Ж-1 с ограничением высотности объектов до 56 метров.

В апреле 2019 года сгорел один из неиспользовавшихся корпусов, что ускорило разборку оставшихся конструкций и складов. До этого в октябре 2018 года структура «Акфена» получила разрешение на строительство двух высоток.

Однако, несмотря на наличие всей разрешительной документации, «Акфен» затормозило правительство области, которое настоятельно порекомендовало застройщику изменить проект «ввиду ответственности и важности территории в центральной части города». По словам представителя застройщика, изначально на участке с номером 39:15:121605:369 площадью 4,24 га была намечена реализация трех протяженных 14-этажных домов со встроенными коммерческими помещениями на первых этажах и подземной парковкой. Данный проект встраивался в концепцию единых решений вместе с уже построенным 13-этажным домом другого крупного холдинга «КалининградСтройИнвест», принадлежащего депутату горсовета Валерию Макарову, на смежном земельном участке.

Проект нового ЖК «Акфена» представлял Владимир Левкович, который пояснил, что первый проект «Акфена» не понравился правительству области, так как «были предложены не совсем удачные варианты именно длинной застройки». «Правительством области было рекомендовано приостановить проектные решения, исключив протяженность и высотность объекта, используя объемно-пространственные решения, характерные для градостроительной ситуации, переменную этажность. Мы учли эти пожелания», — акцентировал внимание Левкович.

Первый вариант генплана участка "Акфена" с протяженной линией формирования фасадов на Советском проспекте.

Поблизости от нового строительства на Советском проспекте сложилась 5-этажная застройка, далее на Гайдара и примыкающих улицах — 13,9 этажей. В связи с этим в новом проекте были заложены решения переменной высотности для семи зданий — 23, 29 и 32 метра: 7 этажей для фасадов на Советском проспекте, 9 и 10 этажей соответственно внутри кварталов, что существенно ниже разрешенных 56 метров (18 этажей). На ул. Гайдара все секции будут выполнены в 9 этажей с применением, как и везде, вентилируемых фасадов и керамогранита.

«[Сохранится] ритмичность застройки по ул. Памяти Павших в Афганистане с глухими решениями торцевой части типичной советской застройки», — прокомментировал проектировщик.

Второй вариант генплана участка "Акфена", предложенный по рекомендациям правительства области и выставленный на обсуждение градсовета.

По расчетам проектной организации, в радиусе пешеходной доступности 500 метров от нового ЖК  размещаются 7 детских дошкольных учреждений № 127, 109, 119, 102, 52, 110, 95, школы № 43, 49, 10, частное заведение «Альма матер» и кадетский корпус, а также стоматологический центр, поликлиника № 3 и частный медицинский диагностический центр. «Инфраструктура достаточная богатая», — заявил проектировщик. Кроме того, в одной из новостроек на южной границе участка на первом этаже застройщик намерен предоставить помещения для встроенного детского дошкольного учреждения на 90 мест (заштрихованная на схеме территория), но на коммерческой основе.

«Первый попавшийся из вашего списка детсад № 110 — количество вакантных мест для приема и перевода ноль. И так далее. Занято всё. А здесь у вас предполагается разместить 3 тыс. человек. То есть это достаточно приличный объем населения», — заметил председатель регионального отделения Союза архитекторов Петр Черненко. По его мнению, ввод такого мощного жилого комплекса в центре города возможен только с параллельной реконструкцией всех элементов социальной и транспортной инфраструктуры.

«Спроектирован частный детский садик... Соответственно, было разрешение на строительство именно на такое количество жилья, поэтому мы так и действовали. Но мы задумывались над этим вопросом. Как правило, молодежь склоняется к садикам частного характера, так как там можно оставлять по нескольким дням и на круглые [сутки]… и так далее. Там более гибкая система. Понятно, что садики близлежащие все заняты. Я не спорю, ситуация разная. Мы не всей ситуацией владеем», — замялся представитель застройщика. Он пообещал «принять к сведению» и рассмотреть возможность увеличения вместимости частного детского сада. В актуальном проекте общая площадь частного детского сада составляет 500 кв. м, огражденной территории при нем — 680 кв. м.

Проект транспортной схемы для нового квартала «Акфена» выполнялся в соответствии с решениями от 2018 года, когда было получено разрешение на строительство. Они подразумевали, что въезд и выезд с территории будет со стороны Советского проспекта, второй въезд и выезд — со стороны ул. Памяти Павших в Афганистане.

С целью формирования комфортного и безопасного пространства проектировщики использовали концепцию двора без машин. Всего предусмотрено по расчету 479 машиномест, из них 190 наземных и 460 подземных. Однако проезды внутри территории квартала будут сформированы только по контуру участка к наружным парковкам, местам сбора ТБО и въездам в подземный паркинг (отражены синими стрелками). Внутрь кварталов сможет заехать только пожарная и спецтехника. Полноценный проект организации дорожного движения для данного ЖК пока не был заявлен в ГИБДД для утверждения. «При проработке дальнейших решений будет разработан и согласован проект организации дорожного движения», — пояснил Владимир Левкович.

Заместитель начальника центра дорожного надзора регионального ГИБДД Роман Луценко прокомментировал, что в этом случае одного проекта недостаточно, а вся прилегающая дорожная сеть должна претерпеть глубочайшие изменения. «Ул. Памяти Павших в Афганистане должна быть реконструирована целиком. Потому что сейчас она не может обеспечить транспортную доступность этого комплекса. Помимо этого, пересечение с Советским проспектом и прилегающие на подходах его же участки — их нужно пересмотреть в том числе. Ликвидация разворотов в районе Москвина, разворот на Гайдара, который использоваться при такой нагрузке… ну просто им пользоваться будет невозможно. То есть этот вопрос в городе нужно рассмотреть в обязательном порядке», — предупредил Луценко. Кроме того, по его мнению, въезд и выезд на Советский проспект для такого крупного жилого массива в текущей градостроительной обстановке должен быть вообще ликвидирован.

Что касается конкретных параметров, то процент допустимой застройки в проектных решениях «Акфена» на Советском проспекте достигнет 35 % при допустимых 40 %. Процент озеленения составит 30 % при минимальном 20 %. Общая площадь семи новостроек на Советском проспекте должна составить 117 тыс. кв. м, из них квартиры — это 86,5 тыс. кв. м на 23 подъездных секции. По расчетам застройщика, в общей сложности в 1320 квартирах будут проживать 2993 новосела. 

Представитель «Акфена» заострил внимание на том, что представленные параметры комплекса были сделаны со значительным превышением всех нормативных показателей, рекомендованных градостроительным законодательством.

Вид на Советский проспект со стороны въезда в Калининград. 2018 год

Застройщика активно поддержал главный архитектор области Евгений Костромин. «Это история, когда у застройщика есть на руках разрешение на 14-этажные дома, но по нашей рекомендации он решил пересмотреть, убрав эту протяженность зданий, использовав другие материалы в фасадах, вообще другой подход в формировании внутреннего пространства», — попробовал сформировать дискуссию в нужном русле глава совета.

Однако ему сразу же возразил архитектор Сергей Гулевский, заявивший о сомнительном планировочном решении для квартала и крайне неудачном расположении домов конкретно вдоль Советского проспекта. 

«Мы въезжаем в город, а ощущения, что это здание формирует проспект, нет. Мне это напоминает, как во времена строительства типовых домов от безысходности, поскольку можно было применять только типовые дома, архитекторы ставили их углом к дороге, ну хоть как-то создать какую-то пластику углом. И мне кажется, что расположение зданий углом по отношению к Советскому проспекту, вот эти закорючки, и в генплане — это смотрится дико просто», — высказался член градсовета.

Главный архитектор Костромин, словно ожидая этого выпада на тему расположения домов, сослался на застройку севернее участка «Акфена» и вдоль ул. Гайдара без формирования протяженной линии.

«Вот эти картинки ваши, они вас опровергают. Это не формирование городского пространства. Это визуальный шанхай. Посмотрите на эту картинку. Это что, формирует один из главных проспектов города? Да ни за что вы меня не убедите в этом. У вас визуально всё сломано», — парировал Гулевский.

Советник губернатора Вячеслав Генне заметил, что представленные на проекте расположения домов углами скорее относятся к внутриквартальным приемам. По его словам, так называемый «сюжет проспекта» фактически будет прерываться в этом месте новой застройкой без карнизов, стилобатных линий и прочих элементов, формирующих четкую перспективу Советского проспекта.

К мнению других членов градсовета присоединился и архитектор Олег Копылов. «Я смотрю, и вот планировка такая советская, советская школа генплана и проектирования. Мне кажется, соответствует название. Но в плохом смысле. Нам такого советского не очень хочется. Во-первых, эти фасады уже были на острове [Октябрьском]. Обнаружился такой факт, что объект прям с фасадом один в один. Даже этажность», — заметил архитектор, намекая на строящуюся «Рыбную деревню-2» от «Калининградского Торгово-Строительного Холдинга». Его перебил Костромин, возразивший, что «таких фасадов на острове нет и не будет», и эти решения будут представлены на следующем совете.

Наряду с этим архитектор Олег Копылов сделал вывод о том, что с комплексным освоением крупной территории в несколько гектаров калининградские застройщики явно не справляются, играя в игру, которая называется «выжать максимум квадратных метров из всего».

«Нигде нету сверхзадачи так называемой. Там даже простой задачи нет, понимаете? Не справились с задачей. Вернее, она была, но по квадратным метрам. Ни по планировочным, ни по социальным, ни по каким-то другим вещам. Посмотрите, по благоустройству это просто 70-е годы. Зачем нам отставать на 50–40 лет?» — возмутился член градсовета, еще раз подчеркнув, что проектировщики «Акфена» представили «чисто советский проект» и «вчерашний день».

«Я прошу обратить внимание, что застройщик в полном праве реализовать здесь в соответствии с разрешением ранее представленные решения, — повысил голос Костромин. — 14-этажей с протяженностью фасада, формирующего Советский проспект, около 150 метров, с формированием внутри дворовых вот этих колодцев, с автомобильными проездами внутри. То есть полностью исключающие те решения, представленные нам сейчас», — буквально пригрозил главный архитектор.

Для сравнения, визуализация первого варианта проекта "Акфена", который региональное правительство рекомендовало переработать.

Следуя логике Костромина, если члены градсовета отклоняют новый представленный «Акфеном» проект, то застройщик вправе беспрепятственно вернуться к прежним 14-этажкам в «ультрадешевой штукатурке», даже не выходя на обсуждение. Возникла неловкая ситуация, когда градсовет большинством откровенно критиковал решения, разработанные по рекомендации правительства. Тем не менее, председатель Евгений Костромин продолжил продавливать мысль о том, что переменная этажность, формирование комфортной городской среды, фасадно-архитектурные решения, представленные в проекте, являются позитивным фактором, за что застройщик должен получить хорошие рекомендации от членов совета с целью корректировки и последующей реализации.

«Архаичная планировочная структура. Ну просто вот не нравится. Тут надо начинать с генплана», — остался непреклонен Копылов.

«Вы нам выкручиваете руки, понимаете? Проект объективно слабый. Вот архитектор не справился с задачей. Это всем очевидно. А вы стараетесь уговорить, что, вот, он пошел навстречу, сделал. Дома же строятся на века. Какая ответственность! А не то, что слова, вот мы пошли навстречу. Они ничтожны по сравнению со строительством неудачного здания. Вот и всё. Не надо находить [слов]… Не надо потом бить по хвостам», — откровенно возмутился Сергей Гулевский. Он напомнил, что на градсовете не обсуждаются концепции целиком и зачастую вниманию архитекторов представляются объекты, которые уже прошли экспертизы.

«Этот проект не прошел экспертизу. Мы его как раз обсуждаем на стадии архитектурного проекта. Делать, как там сделан дом 9-этажный 150 метров с тремя свечками в 16 этажей напротив застройки 5-этажной?» — практически шантажировал Костромин.

«Вы же это рулите, вы же это разрешаете… У меня конкретная рекомендация, Евгений, давайте попытаемся… "крючки" убрать и сделать здание проще вдоль Советского проспекта.…», — не сдавался Сергей Гулевский.

Кроме того, члены градсовета заметили, что в презентации не был представлен ситуационный план. «Вообще сделано так, что людям будет некомфортно жить. Окна в торец [другого] дома смотрят. Там не 15 метров. Да и практически в каждом торце. Я в который раз повторяю: всё идет от генплана, абсолютно всё. И как нарисовать генплан, так оно и будет жить дальше. Сергей Александрович [Гулевский] совершенно прав. Если мы выпрямим вот эти дома вдоль Советского проспекта, будет уже и просторнее внутри квартала, и сформируется нормально улица. Здесь сделать нормальные фасады, разбить его, может быть, на линейные дома, но не делать эти "крючки". Посмотреть планировочную структуру, может, сделать 4 района-квартала. Посмотрите Барселону сверху», — дал свою конкретную рекомендацию Олег Копылов. Главный архитектор возразил, что по нормативам, как оказалось, допускается расстояние от окон до глухих торцов минимум 10 метров.

Архитектор Олег Васютин внес предложение убрать один из жилых домов внутри, так как «ему там просто тесно». А внутри дворовой территории для такого квартала было бы хорошо организовать какое-то озелененное общественно-значимое пространство. «Потому что сейчас это крематорий», — резко заявил Васютин. 

В свою очередь, Евгений Костромин ответил, что это вряд ли возможно при сохранении этажности не более 9–10 этажей по причине экономической составляющей. Если застройщик отказывается от тех решений, то экономически он теряет какие-то свои интересы и может пойти на уплотнение застройки, пояснил главный архитектор.

«Надо найти возможность убрать средний дом. Это пазл. Дать задание проектировщикам, чтобы они сложили этот пазл. Пока что это такой Гарлем в центре, 9-этажный. Калининградский Гарлем. Колодцы в 9-этажках — это жуткая штука совершенно будет в центре города. Архитектор справится. Дать задание сделать вот это пространство общественное в центре все-таки поизящнее, поинтереснее. И поработать с Советским проспектом. Пусть [застройщик] набирает свои метры. Наберут. Пусть арки где-то сделают, спаяют дома», — порекомендовал Олег Копылов.

Его поддержал председатель регионального отделения Союза архитекторов Петр Черненко, заявивший, что на проекте дворовых пространств нет, а только фактически колодцы за счет высокой плотности и скученности 9-этажек. В свою очередь, глава агентства по архитектуре Вера Касьянова заметила, что все семь домов будут объединены общим подземным паркингом фактически в один многоквартирный дом, поэтому образование участков под каждый дом не предусмотрено. При этом всё пространство будет общее и не разделенное заборами.

Сергей Гулевский ее раз рискнул обратиться к председателю градсовета. «Евгений, это называется слабый профессиональный уровень архитектора, и это очевидно всем. Мы вот из этого пытаемся выдавить качество. Раньше на градсоветах принимались примерно такие решения: «Автор с проектом не справился». Рекомендация заказчику: «Сменить проектную организацию». А мы занимаемся совершенно не тем. Мы занимаемся ответственнейшим вопросом застройки центральной улицы, а решаем по сути вопрос, как заказчику получить желаемое количество квадратных метров. Ну это же бред, послушайте», — заявил архитектор.

Советник губернатора Вячеслав Генне, заметив, что дискуссия пошла по третьему кругу, предложил всем участникам заседания направить свои письменные рекомендации в общий чат «Градсовет» в одном из мессенджеров, и тогда это будет коллегиальная, а не персональная ответственность главного архитектора. С ним согласился Евгений Костромин, отправив проект «Акфена» на доработку с учетом озвученных рекомендаций.

По данным из ЕГРН, участок под будущей застройкой на Советском проспекте с 2017 года находится в собственности ООО «Балтсервис-Мебель», 100 % уставного капитала которого контролирует АО «СЗ «Акфен». Гендиректором выступает Темирбай Турсунов (он также руководит и числится учредителем структур «Акфена» ООО «Восток» и ООО «Скала»). Доля АО «СЗ «Акфен» находится в залоге у «Энерготрансбанка». При этом сама земля с марта 2019 года также сдана в аренду тому же самому акционерному обществу — АО «СЗ «Акфен». 

Как следует из выписки, на землю в 2020 и 2021 годах были наложены сразу 4 запрета регистрации. Записи внесены в Росреестр отделом судебных приставов Ленинградского района. Самые свежие — в марте 2021 года — после вынесения решения калининградским арбитражем и его неисполнения в срок. В частности, согласно информации из банка данных исполнительных производств ФССП, компания «Балтсервис-Мебель» задолжала за газ, тепло и электричество, которые поставлялись на участок под бывшими производственными помещениями. Долги до сих пор не оплачены. 

• Согласно ЕГРЮЛ, «Акфен» входит в рейтинг крупнейших застройщиков в Калининградской области. Генеральным директором АО «СЗ «Акфен» является Зейрали Байтаров. Он также выступает директором и учредителем ООО «Альфа», ООО «Омега», ООО «Сельма Строй». Его брат Сулейман Байтаров является учредителем таких компании, как ООО «CЗ «Акстрой», ООО «СЗ Акфен престиж плюс», ООО «СЗ Акфен плюс», ООО «Праймспорт», которые также входят в холдинг «Акфен». Его структуры занимаются активной застройкой микрорайона Сельма в Калининграде.

Текст: Максим Царьков
Фото: RUGRAD.EU, gov39.ru, материалы презентации на градсовете