Компания бизнес-партнера Кошевого добилась через суд продажи 1,5 га под жилую застройку на въезде в Зеленоградск. Предыдущим арендатором земли было ООО «Рублевка», связанное со строительством крупнейшего ЖК «Атлантис» у Западного пляжа.

Компания «Кранц-Сити» Михаила Кацафа добилась признания незаконным отказа администрации Зеленоградска в предоставлении в собственность перспективного участка площадью 1,5 га по ул. Тургенева на въезде в город со стороны кольца. Соответствующие данные отражены в карточке дела.

Речь идет об участке с кадастровым номером 39:05:010206:312 и кадастровой стоимостью 19,82 млн руб., который предназначался под размещение автопарковки. В настоящее время на нем располагается здание автомойки. Автостоянка и парковка были бы не менее востребованной опцией и в дальнейшем, особенно с учетом сумасшедшей популярности курортов Калининградской области и их загруженности. Однако использование указанной земли по исходному назначению явно не принесет такие же дивиденды, как если, например, определить ее под строительство стремительно дорожающего многоэтажного жилья. 

Как следует из материалов дела, между администрацией Зеленоградска и предыдущим арендатором — ООО «Рублевка» — в 2015 году был заключен договор аренды указанного земельного участка под размещение автопарковки до февраля 2025 года. На тот момент, в 2015 году, компания «Рублевка» принадлежала нынешнему зеленоградскому депутату Александру Лопатко (собственник ООО «Балтийская вода», ООО «Шатровский овощевод», ООО «Свинокомплекс Приморский», ранее владел ООО «Балтийские авуары»).

Следующим арендатором стало ООО «Кранц-Сити», оформившее договор 20 ноября 2020 года. На тот момент ООО «Рублевка» перешло под контроль Александра Прища, связанного с застройщиком «Горизонт», который возводит на Западном пляже Зеленоградска один из самых крупных жилых комплексов. В январе 2021 года компания «Кранц-Сити» Михаила Кацафа обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату, однако спустя месяц получила отказ, потому что «данный объект не является объектом капитального строительства». Компания посчитала, что ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и экономической деятельности нарушены, и обратилась в арбитражный суд.

Как установил суд, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, уже оформленные на собственников, как юрлиц, так и физлиц. Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земли в собственность или в аренду имеют граждане или юрлица, имеющие в собственности здания или сооружения на таких земельных участках.

По данным из ЕГРН, предыдущий арендатор участка на въезде в Зеленоградск — ООО «Рублевка» — зарегистрировал право собственности на нежилое 2-этажное здание автостоянки площадью 3,37 тыс. кв. м. Кадастровая стоимость объекта капитального строительства 39:05:010206:654 была определена на достаточно высоком уровне — 53 млн руб. С 19 ноября автостоянка как ОКС перешла в собственность ООО «Кранц-Сити». В свою очередь, 20 ноября компания оформила право собственности на еще одно сооружение под названием «мощение дорожного покрытия» площадью 1,7 тыс. кв. м. с кадастровым номером 39:05:010206:330, а также на автомойку открытого типа на 4 поста площадью 137,2 кв. м и номером 39:05:010206:356. 

Отметим, что ООО «Кранц-Сити» было образовано в октябре 2020 года и зарегистрировано на ул. Динамо, 20 в ЖК «Раушен-Престиж» в Светлогорске — в одном из самых дорогих жилых комплексов на калининградском побережье.

В соответствии с ч. 10 ст. 40 ФЗ № 218, наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является обязательным условием для государственной регистрации права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества. Кроме того, предыдущий арендатор спорного земельного участка получил разрешение на строительство от мая 2015 и разрешение на ввод в эксплуатацию здания автостоянки от июля 2020 года. Таким образом, как указывает суд в своем решении, отказ администрации в продаже участка, основанный на том, что «строение на участке не является объектом капитального строительства», нельзя признать основанным на законе. Иных оснований для отказа администрация не указала. Кроме того, представители администрации на заседание не явились и не представили отзыв на исковое заявление.

В итоге судья калининградского арбитража Светлана Любимова признала заявление арендатора «Кранц-Сити» подлежащим удовлетворению и обязала администрацию Зеленоградска заключить с компанией договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:05:010206:312. Также на муниципалитет возложена обязанность уплаты судебной госпошлины. Решение не вступило в силу и может быть обжаловано в вышестоящей инстанции.

Согласно действующему генеральному плану Зеленоградска от 31 марта 2021 года, участок компании «Кранц-Сити» у кольца на въезде в город, о котором идет речь, был относительно недавно переведен в функциональную зону жилой застройки. 

Участок под парковку и автомойку на ул. Тургенева в Зеленоградске обведен красным. По генплану он находится в жилой зоне.

Как следует из правил землепользования и застройки Зеленоградска в редакции от 2 марта 2020 года, участок 39:05:010206:312 находится в территориальной зоне Ж1, которая допускает строительство среднеэтажных жилых домов (до 6 этажей в Зеленоградске).

Михаил Кацаф, учредитель «Кранц-Сити», которое боролось за право оформить в собственность перспективный участок на въезде в Зеленоградск, также является гендиректором и владельцем доли 25 % в уставном капитале другой компании — застройщика «Балтийский парус». Бизнес-партнером Михаила Кацафа выступает Никита Кошевой — сын главы администрации Зеленоградска Сергея Кошевого. На Никиту Кошевого оформлена доля 25 % в ООО «Балтийский парус». Согласно сайту ГК «Балтийский парус», она позиционирует себя как застройщик ЖК «Атлантис» у Западного пляжа, апартаментов «Трампхаус» на ул. Гагарина, 55а рядом с пляжем, ЖК «Аквамарин» на Окружной Зеленоградска, 3-этажного квартала «Бриз» в Малиновке, а также ЖК «Летний» и дома «Пионер» в Калининграде. В 2020 году стало известно, что ГК «Балтийский парус» одобрили миллиардный кредит на строительство элитного жилья на первой линии у моря в Зеленоградске.

Компанией, которая получала разрешение на строительство ЖК «Атлантис» на Западном пляже Зеленоградска, стало ООО «СЗ «Горизонт». Ей управляет учредитель «Рублевки» Александр Прищ. 99 % в уставном капитале ООО «СЗ «Горизонт» контролирует компания «Ривьера», специализирующаяся на деятельности стоянок для транспортных средств. 20 % в уставном капитале принадлежит Александру Прищу, 80 % — главе одноименного КФХ Роману Иноземцеву).

Другими бизнес-партнерами Михаила Кацафа в амбициозном проекте ГК «Балтийский парус» являются московский бизнесмен Андрей Афанасьев (20 %), известный по скандальной застройке на Окружной Зеленоградска, и предприниматель Александр Крусиян (20 %). Еще 10 % — у Карины Горбуль. 

Александр Крусиян и Андрей Афанасьев являлись учредителями ООО «Вероника А», которое выступало звеном в цепочке перепродаж участка с номером 39:05:010201:683 на ул. Окружной в Зеленоградске, где сейчас строится ЖК «Аквамарин». Изначально в июне 2015 года администрация Зеленоградска продала участок на Окружной — также под автопарковку — уже упоминавшейся компании «Рублевка» Александра Лопатко за 1,97 млн руб. В ноябре того же года земля вместе с парковкой была перепродана другой коммерческой структуре, ООО «Ривьера», а в феврале 2017 года имущество ушло за 15,8 млн руб. в собственность ООО «Вероника А» Афанасьева и Крусияна. При этом разрешение на строительство на указанном участке на ул. Окружной в итоге в 2018 году получила четвертая по счету компания «Ватерфронт», учредителями которой на тот момент были брат Михаила Кацафа Александр Кацаф и Андрей Афанасьев. 

В итоге на границе с национальным парком «Куршская коса» в черте Зеленоградска сейчас практически готовы к сдаче и вводу в эксплуатацию элитные 9-этажные дома рядом с лесным массивом. Как сообщал ранее RUGRAD.EU, прокуратура Зеленоградского района на уровне Верховного суда РФ не смогла оспорить договор аренды этого участка на ул. Окружной под застройку и отказалась от иска. В настоящее время учредителем ООО «СЗ «Ватерфронт» является Михаил Кацаф, владеющий «Кранц-Сити». 

• Михаил Кацаф с 1996 по 2014 год был владельцем калининградской компании «Полихим», производившей пластиковые изделия для упаковки. Ныне компания ликвидирована.
  
  

• Единоросс Александр Лопатко в сентябре 2020 года переизбрался в местный совет депутатов Зеленоградска по партийному списку. В ноябре 2020 года стало известно, что его компания «Шатровский овощевод» задолжала за аренду муниципального имущества порядка 648,25 тыс. руб. Кроме того, администрации Зеленоградска пришлось через суд взыскивать долг около 2 млн руб. по аренде с другой компании Александра Лопатко «Свинокомплекс Приморский», которая размещается на участке площадью 4 тыс. кв. м на ул. Железнодорожной, 36б рядом с супермаркетом «Спар» на въезде в Зеленоградск.
  
  
  
  Текст: Максим Царьков
  Фото: RUGRAD.EU, mapx.yandex.ru