Калининградская строительная компания «КПД-Калининград» планирует реализовать в поселке Большое Исаково (входит в границы Гурьевского городского округа) проект по строительству 7-этажного жилого комплекса. Во вторник, 4 мая, в местном Доме культуры застройщик представил свою концепцию благоустройства поселка.

Почему застройщик решил реализовывать свой проект именно в Большом Исаково? Были ли альтернативы?

Компания «КПД-Калининград» была основана на базе бывшего домостроительного комбината. В общей сложности за время своей работы на рынке компания ввела в эксплуатацию более 1,9 млн кв. м жилья. В работе предприятия задействованы порядка 400 человек. Чтобы продолжать работу компании, нужны новые участки. Наличие дефицита на рынке и необходимость ввода в оборот новых земельных участков признавали как крупнейшие строительные компании, так и региональные власти. Именно с нехваткой земельных участков участники рынка связывают рост цен на жилье в регионе.

«КПД-Калининград» участвовала в торгах по участкам на ул. Артиллерийской и Левитана, но строительной компании не удалось получить землю. Руководство организации отмечает, что у «КПД -Калининград» не было других вариантов продолжить деятельность и платить сотрудникам зарплату, кроме как пойти на покупку участка в Большом Исаково.

Павел Новик, заместитель генерального директора ООО «КПД-Калининград»: «Все наши люди работают и получают заработную плату. Есть определенные графики производства работ. Мы понимали, что ориентировочно в апреле 2021 года наш завод остановится в связи с отсутствием дальнейшей перспективы. Поэтому в середине 2020 года мы начали активный поиск земельных участков. Мы рассматривали другие земельные участки, но сейчас как на участок не посмотришь, либо инженерии нет, либо еще чего-то. А это серьезные вложения».

Участок в Большом Исаково строительная компания выкупала у частных лиц. Последний собственник владел землей порядка 10 лет. Павел Новик вспоминает, что, когда сделка уже должна была совершиться, к участку стали проявлять интерес перекупщики. Сумма покупки земли, как отмечают в «КПД-Калининград», была сравнима с ценой аукциона, который проводил региональный фонд капитального ремонта. Перед покупкой специалисты строительной компании проводили анализ градостроительной ситуации в Большом Исаково. Вопросов относительно инженерно-технического обеспечения со стороны местных властей к проекту застройки «КПД-Калининград» на тот момент не возникло. 

Сейчас из-за того, что строительный проект поставлен на паузу, «КПД-Калининград» заморозила всю деятельность по формовке железобетонных изделий. Соответствующие производственные мощности компании остановлены.

Речь идет о точечной застройке? Может ли застройщик решить вопрос с социальной инфраструктурой?

«КПД-Калининград» намеревается построить в поселке неподалеку от «Школы будущего» девять 7-этажных домов. Существующие правила землепользования и застройки Гурьевского городского округа позволяют застройщику такую этажность. Основная претензия жителей поселка — увеличение нагрузки на социальную инфраструктуру. Во время встречи в ДК представители местных властей подтвердили, что у администрации нет планов по строительству нового учреждения дошкольного образования в поселке. «КПД-Калининград» планирует сделать пристройку к одному из домов нового комплекса площадью порядка 600 кв. м. Эти помещения застройщик передаст в собственность муниципальных властей. Последние, в свою очередь, могут разместить там объекты социальной инфраструктуры.

Павел Новик: «Проанализировав социальную нагрузку, мы решили, что готовы предоставить соответствующее помещение. Мы бы даже больше склонялись, чтобы данные площади использовали под поликлинику (в местной амбулатории площадь помещения — 100 кв. м). Мы же готовы построить 600 кв. м, но пусть они сами принимают решение, под какой функционал его использовать. Пристроенное помещение вносится в разрешение на строительство. Допустим, у нас там будет «Жилой дом № 1 с пристроенным помещением» (в этом же документе будут прописаны его параметры). То есть, чтобы ввести дом в эксплуатацию, мы должны будем пристроить это помещение. Пока его не передали, дом не вводят в эксплуатацию. В этом состоит гарантия».

«КПД-Калининград» нанимает для проекта специального архитектора, которому поставлена задача спроектировать экоквартал. Предполагается использование концепции «Двор без машин».

С западной части участок строительной компании граничит с индивидуальной-жилой застройкой. Но «КПД-Калининград» обязуются выдержать расстояние между своим комплексом и ИЖД не менее 25 метров (до самого дальнего дома — 62 метра).

Павел Новик: «Я бы не сказал, что строительство на участке 4,7 га — это точечная застройка. Точечная — это когда, к примеру, сносят старое здание и пытаются на его месте поставить многоэтажку. Назначение нашего участка — среднеэтажная жилая застройка. Объем данной территории позволяет реализовать проект со всем необходимым инфраструктурным наполнением: парковками, детскими и спортивными площадками, с местами отдыха и зелеными зонами для жителей всего поселка. Можно его назвать кварталом.

Наш комплекс грамотно вписан в существующий ландшафт. У нас 7-этажные дома, но их высота — 21 метр. Для данной территории доминанты — это школа и храм. Храм высотой за 30 метров, школа — от 16 до 19 метров».

Как обстоят дела с сетями в Большом Исаково? Не возникнет ли из-за нового ЖК перегрузки?

Чтобы не перегружать местные системы водоснабжения и водоотведения, «КПД-Калининград» намерена строить собственные сети. Например, расчетный диаметр трубы водоснабжения составляет 160 мм при протяженности 1,5 км. Компания готова заложить диаметр 250 мм.

Павел Новик: «С этой сетью мы должны закольцеваться в районе «Школы будущего». Такой диаметр водовода выбран для повышения количества воды в системе и стабильности всего водоснабжения в Большом Исаково».

Подключение к канализационным сетям планируется осуществить в районе ул. Кооперативной (протяженность сети — 1 км). Застройщик собирается заложить для труб диаметр, который позволит переподключить дома в Большом Исаково к его системе.

Чтобы не перегружать транспортную инфраструктуру поселка, «КПД-Калининград» берет на себя обязательства по строительству нового дорожного ответвления длиной 400 метров. По нему часть автомобилей сможет доезжать до выезда на окружную дорогу. А там, благодаря наличию преимущества при выезде из поселка, движение будет оперативно рассасываться в нужных направлениях.

«КПД-Калининград» также берет на себя обязательства по строительству спортивных площадок, которыми смогут пользоваться все жители Большого Исаково.

Павел Новик: «Мы не делаем к каждому дому отдельную площадку, мы делаем ядра. Будет три полноценных футбольных поля, три детские площадки. По стандартам площадки для детей должны быть 850 кв. м, мы строим 1,8 тыс кв. м, спортивные площадки — 1,6 тыс. кв. м, у нас по проекту — 2,2 тыс. кв. м. Мы примерно 4 тыс. кв. м только площадки строим.

Люди всегда воспринимают [новую] застройку с какой-то опаской. Но потом, когда комплекс вырастет, у жителей появятся новые возможности и для отдыха, и для занятий спортом, и для проведения общих поселковых мероприятий. Появляются спортивные площадки. Сейчас в Большом Исаково вообще некуда сходить, а данная ситуация даст развитие поселку».

Топографическая съемка показала, что участок возле «Школы будущего» (сейчас он используется под парковку автомобилей) входит в границы участка, выкупленного строительной компанией. Представители «КПД-Калининград» заявили, что готовы безвозмездно передать муниципалитету 2,9 тыс. кв. м и не использовать парковку для своего проекта.

Павел Новик: «Что мы делаем? Строим сети с запасом, передаем 7,9 тыс кв. м той территории, за которую мы заплатили живые деньги, строим дорогу 400 метров, делаем открытое общественное пространство».

Сможет ли застройщик пойти на понижение этажности нового ЖК?

Свои обязательства «КПД-Калининград» сможет выполнить при сохранении этажности проекта — это дает застройщику необходимые экономические показатели. Понижение этажности не даст «КПД-Калининград» возможности реализовать этот проект с учетом обещанной социальной нагрузки.

Павел Новик: «Мы покупали земельный участок исходя из того зонирования, которое для него было установлено. Мы ничего не нарушаем. Законность градостроительных документов тоже никто не оспаривает. Градостроительные нормы и раньше были такими: если мы спорим о документации, которая была принята в 2019 году, то давайте посмотрим, что там было в 2015 году? По функционалу там всё время была жилая застройка в районе среднеэтажной: это от 5 до 8 этажей».

Что касается мены (часть жителей поселка считает, что региональные власти должны подобрать для «КПД Калининград» участки в другой части города), то Павел Новик сомневается, что власти сейчас смогут найти адекватную замену земле в Большом Исаково. Что касается перспективных участков на северо-западе Калининграда, то они пока не обеспечены сетями.

Павел Новик: «Это дальняя перспектива, а у нашего завода есть графики. Нам нужно выходить на стройку, у нас работает 400 человек ,нам нужно работать сейчас и кормить свои семьи».

Тем не менее, заместитель гендиректора «КПД-Калининград» подчеркнул, что компания готова к переговорам по поводу проекта.

* Материал опубликован в рамках информационного партнерства.

Фото: RUGRAD.EU, предоставлены компанией «КПД-Калининград»