РК «Резиденция королей» планирует снизить управленческие расходы, размежевав крупный арендованный участок площадью 2,5 га на два массива под развлечения и под офисы.

Крупный участок в центре Калининграда рядом с зеленой зоной на Литовском валу, который используется под развлекательный комплекс «Резиденция королей», будет разделен на два массива. Изменения планируется внести в проект межевания и проект планировки территории в границах ул. А. Невского – ул. Куйбышева – ул. Ю. Гагарина – ул. Литовский Вал. Соответствующему вопросу были посвящены публичные слушания, состоявшиеся на минувшей неделе.

Проект изменений был разработан на основании приказа регионального агентства по архитектуре и градостроению от 10 октября 2020 года № 431. В декабре 2020 года было получено согласование данного проекта раздела участка от комитета муниципального имущества и его председателя Анны Лукониной. Разработчиком документации выступило муниципальное предприятие «Городской центр геодезии».

Проект разрабатывался с целью определения границ образованных и изменяемых земельных участков, которые в соответствии с генпланом и ПЗЗ располагаются в территориальной зоне общественных центров (ОЦ/Д). В данном случае речь идет о едином земельном участке с кадастровым номером 39:15:132501:3106 и площадью 25,07 тыс. кв. м в районе Литовского вала. На земле располагаются 6 объектов капитального строительства, которые входят в развлекательный комплекс «Резиденция королей». Кадастровая стоимость всего массива превышает 73 млн руб. 

Согласно ЕГРН, с июня 2018 года земля находится в аренде. Как сообщила доверенное лицо собственника развлекательного комплекса Наталья Широкая, правом аренды крупного участка на Литовском валу владеет предприниматель Гаяне Паносян, которая выступила заказчиком проекта внесения изменений в градостроительную документацию. Ранее было известно, что массивы в этой части Литовского вала находились в аренде у четырех субъектов предпринимательской деятельности: у компаний «Гурман» и «Гулистан», которая принадлежала Гаяне Паносян и ее бизнес-партнеру Валентину Миллеру, компании Валентина Миллера и Араика Товмасяна «Резиденция», а также самой Гаяне Паносян. В свою очередь, бизнесмены Араик Товмасян и Валентин Миллер известны в Калининграде как собственники не только «Резиденции королей», но и ТЦ «Акрополь». В настоящее время, как указано в Росреестре, аренда оформлена на Гаяне Паносян и компанию «Гурман» (21,7 % — Араик Товмасян, 35 % — Валентин Миллер, 43,3 % — Гаяне Паносян).

В ходе слушаний начальник отдела проектных работ «Городского центра геодезии» Любовь Полякова пояснила, что целью внесения изменений в проект межевания территории в границах ул. Невского – ул. Куйбышева – ул. Литовский Вал является простое разделение крупного участка под развлекательным комплексом на два массива в соответствии с фактическим использованием земли — отдельно под офисные помещения и отдельно под общественное питание и развлечения. Площадь первого участка, который ближе к ул. Невского, под развлечения и общепит составит 18,8 тыс. кв. м. Второго под деловое управление — 6,2 тыс. кв. м.

Как пояснила доверенное лицо собственника развлекательного комплекса Наталья Широкая, разделение участков проводится в том числе из экономических соображений. Пользователь земли посчитал необходимым развести массивы в соответствии с видами использования, которые обуславливают разную кадастровую стоимость земли. В октябре 2017 года на его строительство было выдано разрешение. В итоге в восточной части участка «Резиденции королей», наиболее близкой к озелененному массиву Литовского вала, за три года были построены офисное здание высотой 3 этажа и вспомогательное сооружение. 

Строительство офисного здания «Резиденции королей» в восточной части участка 39:15:132501:3106 в 2019 году

«Там действительно разная кадастровая стоимость. Одно дело, там мы платим, как по ресторанам, — высокая кадастровая стоимость. Целесообразнее нам сделать так и разделить. Исходный участок даже большой по площади. Поэтому было принято такое решение. Визуально это будет единая территория. Проход с Юбилейной и подход к водному объекту остается вдоль восточной границы участка «Резиденции королей», — рассказала Наталья Широкая.

Также проект предполагает изменение красных линий, так как прежние были проведены без учета границ участка. «Тут протекает ручей Литовский, у него береговая полоса 5 метров. У нас от красной линии, если от откоса, получается 12,93 метра береговая линия. А если от уреза воды, так вообще 16,73 метра. Пунктирные линии — это линии обременения, они обозначают существующие инженерные коммуникации, которые для обслуживания этих строений и идут транзитом», — пояснила представитель проектной организации.

Севернее участка «Резиденции королей» находится проектируемая ул. Юбилейная. «Частично улица уже есть. Вообще по генплану она должна соединиться с ул. Гагарина. Но пока этого нет», — прокомментировала сотрудник «Городского центра геодезии».

При этом между образуемыми участками развлекательного комплекса не планируется организация какого-либо свободного прохода или улицы от проектируемой ул. Юбилейной в сторону берега Литовского ручья. Представитель собственника Наталья Широкая пояснила, что объект будет охраняться, и там, скорее всего, установят ограждение, как и на всей территории РК. Также, по ее словам, все сети коммуникаций, подведенные к комплексу, оборудованы в соответствии с действующими нормами, и в Литовский ручей сливается только дождевая вода с крыш и водостоков через очистные сооружения.

Вид с противоположной стороны Литовского вала на офисную часть РК

Представитель проектной организации рассказала, что в дальнейшем город планирует создание проекта благоустройства Литовского ручья с пешеходными дорожками, освещением и т. д., однако сроки проектирования пока не известны. «Часть [благоустройства] была сделана «Резиденцией». Но я имею в виду, чтобы можно было пройти насквозь с ул. Гагарина по этой стороне ручья до Невского. Чтобы там было освещение, лавочки, может, велодорожка или для самокатов. Когда город сделает проект благоустройства, то выставит на торги. Победитель будет делать. Город развивается, строится. Будем надеяться, что мы это увидим», — отметила Любовь Полякова. 

«Нашими силами эти дорожки были сделаны частично, до границ участка. Мы бы и дальше сделали. У нас был в аренде вот этот участок (часть массива с кадастровым номером 39:15:132501:3105 вдоль берега Литовского ручья. — Прим. ред.). Но мы его вернули обратно городу, потому что одно время мы его содержали, пока нам не ввинтили такую цену, что… Мало того, что содержать, так еще и аренда 1,5 млн руб.», — рассказала представитель собственника «Резиденции королей».

Участок РК со стороны ул. Невского и начала Литовского вала

«39:15:132501:3105 действительно был передан для благоустройства. Но сейчас они отказались, потому что очень большие платежи», — подтвердила сотрудник «Городского центра геодезии» Любовь Полякова. Согласно Публичной кадастровой карте, кадастровая стоимость указанного массива, предназначающегося для общего пользования, превышает 25 млн руб. Однако в настоящее время по этому участку вдоль Литовского вала нельзя пройти насквозь, так как какие-либо работы там не ведутся ни городскими властями, ни частными организациями, ни иными службами.

Что касается новых планов по развитию развлекательного комплекса, то строительство новых объектов на участках, полученных путем раздела, вполне возможно, но не в самое ближайшее время. По другую сторону ул. Юбилейной уже располагается вторая очередь комплекса «Резиденции королей», а именно на участке с номером 39:15:132501:162 и площадью 9,3 тыс. кв. м, который находится в частной собственности. Он также предназначается под общественное питание, развлечения и спорт.

Проектируемая ул. Юбилейная должна разделить две очереди комплекса РК и соединиться с ул. Гагарина. Слева на снимке зеленая зона относится к территории в пользовании БФУ им. Канта.

В ходе разработки проекта внесения изменений в проект планировки и межевания также было получено согласование от БФУ, так как поблизости от массива «Резиденции королей» располагается крупный участок с номером 39:15:132501:139, находящийся в пользовании БФУ и предназначающийся под строительство нового кампуса с общежитиями. Его площадь за Литовским валом превышает 29 га и включает в том числе обширные озелененные территории в этой части микрорайона ул. Куйбышева – Гагарина.

Представитель «Городского центра геодезии» пояснила, что весь массив отдан под развитие университета, однако у властей ранее были планы по строительству здесь в том числе детского сада, так как другое свободное место под дошкольное учреждение в этом микрорайоне ул. Куйбышева и ул. Юбилейной найти практически невозможно из-за плотной жилой застройки, которая развилась в последние 10-15 лет. «Искали, искали место университету, сделали большой [участок], и тут начинают отнимать? Школы и детские сады надо проектировать, где строят массовое жилье. Только его собрали в одно место, и сейчас опять. Пусть уже развивают учебное заведение», — заключила начальник отдела проектных работ муниципального предприятия.

По результатам публичных слушаний будет подготовлено заключение, которое направят в областное агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию для принятия решения об утверждении или отправлении проекта на доработку.

Проход от РК в сторону ул. Невского по этой стороне Литовского вала отсутствует

• Согласно ЕГРЮЛ, Гаяне Паносян является соучредителем ООО «Гурман». Ее бизнес-партнерами по этой компании выступают совладельцы ТЦ «Акрополь» Араик Товмасян и Валентин Миллер. В ООО «Достархан» Паносян владеет долей 65 %, еще 35 % принадлежат Валентину Миллеру. Компания зарегистрирована на ул. Невского, 10, где и располагается первая очередь РК «Резиденция королей». Там же зарегистрирована еще одна компания Паносян и Миллера — ООО «Джузеппе». Ей также принадлежит ООО «Хвойное», ведущее деятельность по предоставлению прочих мест для временного проживания. Кроме того, Гаяне Паносян в равных долях с Араиком Товмасяном владеет ООО «Магазин 24», специализирующимся на аренде и управлении и прописанным на ул. Горького, 120, где располагается фитнес-клуб «Эдельвейс». Помимо этого, Гаяне Паносян с 2011 года зарегистрирована в Калининграде как индивидуальный предприниматель, который также управляет собственным или арендованным имуществом. До января 2021 года предприниматель также входила в число соучредителей ООО «Ниагара плюс». Сейчас организация оформлена на сына Араика Товмасяна — Карена Товмасяна.
  
  
  
• Разрешения на ввод в эксплуатацию первых ресторанов «Резиденция королей» по ул. Невского, 10 – ул. Литовский Вал администрация города выдала еще в ноябре 2013 года. Строительством объектов занималась «Т&M Group» Араика Товмасяна и Валентина Миллера. На тот момент в комплекс входили шесть ресторанов различного формата, собственная пивоварня, DJ Bar, центр детских развлечений «Тридевятое королевство», ледовый каток и т. д. Позднее, как сообщал RUGRAD.EU, в 2016 году компания «Мюллер и К» получила разрешение на строительство здания управления в составе развлекательного комплекса площадью около 645 кв. м на том же участке с номером 39:15:132501:3106. В сентябре 2017 года региональное агентство по архитектуре разрешило физлицу построить еще одно здание управления в «Резиденции королей».