Раньше подобные и во многом типовые объекты не выносились на обсуждение архитектурно-градостроительного совета. Однако относительно недавно, 24 декабря 2020 года, руководителем регионального агентства по архитектуре Верой Касьяновой был подписан приказ о внесении изменений в ПЗЗ, которые предписывают все проектируемые объекты выше 9 этажей рассматривать на градсовете в том числе на предмет обеспечения социальной, инженерной, транспортной инфраструктурой. Таким образом, все объекты высотой более 9 этажей в Калининграде сейчас не смогут избежать обсуждения на градостроительном совете. Без этого важного нововведения широкая общественность продолжила бы оставаться в неведении о том, какие проектировочные решения предлагаются по новым многоэтажкам в границах областного центра.

Как пояснил представитель проектной организации, по желанию заказчика в основе концепции ЖК «Танго» на ул. Каблукова лежала идея передать во внешнем облике образ танцующей пары. Предполагалось, что дома на проекте, с одной стороны, должны символизировать страсть, уверенность и красоту, с другой — утонченность и легкость.

«Танго — это эмоциональный выразительный танец, но прежде всего парный танец мужчины и женщины. Поэтому ЖК представлен в виде двух зданий, развернутых внутренними углами друг в друга, символизирующих партнеров в танце. Для большего символизма и передачи идеи концепции на одном из торцов каждого из домов отображены силуэты фигур, которые при определенном ракурсе образуют танцующую пару. Танго — это слияние музыки, танца и страсти, объединившее в себе одновременно и пластичность, и резкое движение, что мы и постарались передать посредством фасадов здания», — рассказал Вячеслав Мишин.

Фасады здания будут выполнены «в строгих лаконичных формах». В качестве дополнительных бонусов — вход в подъезды на одном уровне с землей и комната для пеленания с санузлом на первом этаже каждого подъезда. Также на участке предусмотрена площадка для ТБО на 8 мусорных контейнеров, игровые, физкультурные, хозяйственные площадки. Гостевые открытые автостоянки предусмотрены только на 95 машиномест, 10 % отводится для инвалидов.

Новый ЖК «Танго» фактически расположится поблизости от первой очереди 9-этажного ЖК «Смольный парк». При этом с севера и запада будущую застройку ограничивает пока что существующая зеленая зона с большим количеством деревьев (участки 39:15:110633:24 и 39:15:110633:25), однако в соответствии с генпланом она почему-то располагается в зоне транспортной инфраструктуры. На западной части участка под застройку частично присутствуют зеленые насаждения. По поводу них архитектор Вячеслав Мишин пояснил, что это «самосев» до 8 см в диаметре и компания ждет подеревную съемку для расчета компенсационного озеленения. 

Более того, участок под застройку граничит с соседним массивом с номером 39:15:110633:1623 площадью 9527 кв. м, который полностью занят многолетними деревьями: они также все посчитаны в ходе проведения подеревной съемки. Однако земля отведена в аналогичную территориальную зону Ж-1 под многоэтажное строительство.

С юга от рассматриваемого земельного массива располагается уже учтенная на генплане зона озелененных территорий общего пользования (39:15:110633:27), в отношении которой в 2019 году была разработана архитектурно-градостроительная концепция благоустройства парковой территории вдоль ручья Лесного. 

Там же поблизости располагается небольшой водоем, на который будут выходить южные окна квартир новостроек. Санитарная зона источников водоснабжения второго пояса водного объекта Н-3 и прибрежная защитная полоса Н-6 ограничили в использовании часть имеющегося массива земли под ЖК «Танго». 

Из-за этих обременений и непростой конфигурации участка на кадастре проектировщики предложили 190-квартирный и соседний 168-квартирный дом развернуть на плане под углом 45 градусов относительно уже существующей застройки. Такая посадка зданий вызвала вопросы у большинства членов градсовета.

«3-й и 4-й соседние комплексы в одном законе посажены, а эти новые дома — в совершенно другом. Я понимаю, что здесь внесла корректировку и охранная зона, но, тем не менее, проектировщик может как-то объяснить, почему именно так посажены дома? Я понимаю, зеленая зона или какие-то соседи там что-то тоже проектировали. В комплексе с ними надо было хотя бы один генплан проработать, тогда было бы видно, насколько эта посадка логична. Сейчас с точки зрения генплана она совершенно непонятна. С точки зрения перспективы, когда въезжаем в квартал, там, может быть, это интересно. Но, тем не менее, надо всё-таки генплана придерживаться. 3-й комплекс совершенно понятный», — высказался член Союза архитекторов Олег Купердяев.

«В первую очередь это связано с формой участка, как границы проходят, плюс с инсоляцией помещений. В таком варианте самое оптимальное размещение на генплане. По нормам УЗД. Норма по предельному проценту застройки территории не будет нарушена — 31 % при допустимых 40 %», — пояснил проектировщик Вячеслав Мишин.

«Оно оптимальное с точки зрения максимального размещения квадратных метров...», — заметил архитектор Олег Копылов.

Архитектор Олег Васютин попросил представить мастер-план окружающей территории, но элементы планировочной структуры за пределами участка, кроме первой и второй очереди соседнего ЖК «Смольный парк», не учитывались проектировщиками. «Есть какие-то исходные материалы об отрезании именно такого участка для застройки? Вопросы, вопросы… Вот зона Ж-1. Где планировочная конструкция на нее? Как она будет застраиваться потом еще?» — задал вопрос Васютин.

«Но не мы же участок делим…», — попытался отбиться проектировщик.

Градсовет не первый раз сталкивается с ситуацией, когда выкраивается какой-то кусок земли и регламенты ГПЗУ соблюдаются формально, напомнил архитектор Сергей Гулевский. Он пояснил, что в ГПЗУ у проектировщиков отсутствует обязанность представить градостроительную ситуацию. Фактически они лишены законодательной возможности посмотреть шире своего участка. «В этом случае стало бы совершенно ясно, что разворачивать дома в этой застройке по углом 45 градусов — это дико. То есть с градостроительной точки зрения это ну никак обосновать нельзя. А с точки зрения конфигурации участка, когда мы внутри, конечно, проектировщики правы. Ну как мы можем к ним придраться? Им дали кривой участок, они засандалили туда два дома, чтобы удовлетворить заказчика по выходу. <…>», — объяснил член градсовета.

Руководитель регионального агентства по архитектуре Вера Касьянова задала вопрос по обеспечению новостроек социальной инфраструктурой. «Дома большие, населения будет достаточно. В какой детский сад, в какую школу и где будут лечиться эти люди?» — поинтересовалась чиновник.

«Это всё сейчас в разработке пока. Существующие школы на прилегающей территории и детские сады тоже…», — неуверенно предположил архитектор Вячеслав Мишин. В своей презентации он упомянул, что в первом доме на первом этаже в одном из встроенных помещений общей площадью 294 кв. м будет предусмотрена социальная функция — школа танцев. Председатель градсовета Евгений Костромин уточнил, что помещение будет передано городу для использования в некоммерческих целях, однако какое конкретно бюджетное учреждение получит на баланс новые помещения, пока не ясно.

«Сейчас мы от докладчика не услышали ответы ни на один из этих вопросов. Тот элемент, который должен быть, вообще полностью из доклада исключен. Мы услышали о танго, о страсти, об архитектуре, о коде, но не услышали самое главное — куда идти, что рядом, мы не видим, какие там объекты. Такое ощущение, что это объект в чистом поле в васильках проектируется. Я бы с такими докладами к градсовету даже не допускала», — резко высказалась руководитель агентства по архитектуре Вера Касьянова. Однако какой-либо комментарий от проектировщиков не был озвучен.

Председатель градсовета Евгений Костромин предположил, что застройщик будет ждать, пока на установленных сейчас зонах специализированной общественной застройки родятся другие социальные объекты, которые будут обеспечивать в том числе и его ЖК.

Что касается проекта организации дорожного движения, то въезд на территорию ЖК будет организован с юго-западной стороны, то есть фактически с малопроездной сейчас ул. Каблукова.

Эксперт Николай Потапчук, ранее занимавший пост начальника отдела надзора областного управления ГИБДД и отвечающий в этом проекте за транспортную схему, пояснил, что проектировщкии собрали все необходимые данные и отправили свои предложения в комитет транспортной инфраструктуры, «ГДСР» и ГИБДД по перенаправлению транспортных потоков из-за ремонта главной улицы микрорайона ул. Карташева, а также по переустройству и расширению ул. Новгородской, в связи со строительством Северного обхода.

«Это позволит решить проблему обслуживания данных домов и даст решение по обеспечению транспортной доступности самого микрорайона. Сейчас работаем совместно с проектировщиком. Внесли предложения по сокращению количества въездов на прилегающую дорожную сеть, по параметрам проездов, чтобы обеспечить приоритет пешеходов. Переработана схема размещения парковочных мест», — заверил Потапчук.  

Член регионального Союза архитекторов Андрей Денисов поинтересовался, почему подъезд к участку осуществляется прямо в угол здания, если можно было бы подъехать с круга, раз он там существует. «Там даже 3 метров нет. Надо ставить какое-то защитное сооружение, чтобы машина, не дай бог, не въехала в угол особенно зимой. Все парковочные места сконцентрированы во дворе. Кольцо какое-то разворотное, абсолютно никакой реакции на него нет в проекте. Почему оно здесь — непонятно. Посмотрите на ПЗУ и генплан. Въезд осуществляется прямо на угол здания. Благоустройство вынесено в два треугольничка. <…> Вот угол подошел к границе, где от ТП идут кабели, — я как инженер говорю — их выносится очень много и им потом не пройти в этом коридоре. Не в структуре сидят эти здания, надо всё дорабатывать. Может, фасады и раскрашены, и хорошо. А вообще генплан отвратительный, надо дорабатывать», — высказал мнение член градсовета.

Депутат Облдумы Павел Федоров («Справедливая Россия») обратил внимание на то, что на 190 и 168 квартир двух домов приходится всего 95 автопарковочных мест, и предложил рассмотреть вопрос нового норматива обеспеченности новостроек машиноместами. Главный архитектор области Евгений Костромин согласился с тезисом, что этот вопрос особенно актуален в удаленных районах города, где не развита инфраструктура обеспечения общественным транспортом. 

Однако, как выяснилось, пока что все представленные проектировщиками решения формально отвечают нормативам, заложенным в нынешней градостроительной документации на действующий период. Для изменения норм ПЗЗ нужны конкретные предложения, например, от регионального отделения Союза архитекторов.

«Нами подготовлен проект ПЗЗ по тем изменениям генплана, которые сейчас произошли. В ближайшее время проект будет направлен в город для общественного обсуждения», — поспешила ответить глава агентства по архитектуре Вера Касьянова, не уточняя сути предложений.  

«У нас много что в ПЗЗ надо поправить. Например, регламент по малоэтажной застройке, где 3-4 этажа. Дома с крышами 45 градусов, они критики никакой не выдерживают. Это писал человек, который ни одного дома не спроектировал, и выдержать эти нормы нельзя. В результате получаем, что малоэтажная застройка будет только с плоскими крышами, потому что под скатную крышу с такой высотой ничего не смещается. Который год мы корчимся, а воз и ныне там. Сделать какую-то градостроительную ситуацию — можно ли это потребовать от проектировщика?» — поинтересовался Гулевский.

Как пояснила глава агентства по архитектуре, в ПЗЗ от проектировщика это нельзя потребовать, так как за региональными властями «наблюдает областная прокуратура, которая стоит на страже бизнеса и не дает вменить какую-то лишнюю нагрузку». Взамен чиновник предложила скорректировать положение о градсовете о том, какие наработки должны быть сделаны проектировщиком для качественного представления проекта.

Известный калининградский архитектор Олег Копылов, являющийся автором проектов Кафедрального собора Христа Спасителя, площади Победы, высказал мнение, что в мире уже никто не строит 9-этажки, максимум 5-этажки, а на представленных эскизах форма привязана к выхлопу на количество квартир.

«Понятно также, что это дома для бедных, социальное жилье, все 9-этажки — это для бедных. Вопрос авторам: если это для бедных, то нельзя ли внешне делать не для бедных? Хоть чуть-чуть какую-то мысль применить? Красить «чемоданы» можно по-разному. Поручите, чтобы раскрасили те, кто в этом разбирается. Просто смотреть на это скучно, стыдно. Это уже позапрошлый век, что вы нам показываете, это всё понятно, там экономика. Но кроме экономики какая-то эстетика должна быть…? Найдите какие-то приемы, чтобы эта форма примитивная выглядела привлекательно», — высказал Копылов претензии к фасадам.

Ему возразил Евгений Костромин, который посчитал, что по архитектурной составляющей и архитектурному облику проект представлен неплохой. Единственной его рекомендацией было остекление балконов, так как представленный облик сильно исказится, когда люди начнут самостоятельно остеклять балконы. Что касается внешнего вида 9-этажек, то, по мнению главного архитектора области, для социального домостроения в отдаленных от центра частях города такое «развитие архитектуры» вполне приемлемо.

Член Союза архитекторов Андрей Денисов успел заметить на представленных планировках, что 4-комнатные и 2-комнатные выходят чисто на север и не инсолируются абсолютно. В то время как автор проекта Вячеслав Мишин во время презентации заявил, что продолжительность инсоляции жилых домов будет соответствовать нормативным требованиям. Кроме того, Денисов еще раз заявил о необходимости представления проектировщиками убедительной схемы развития окружающей территории с транспортом, генпланом и ПЗЗ, которые докажут, что эта посадка — единственно правильная.

Видя, что дискуссия приобретает размах, а возмущение архитекторов нарастает, председатель градсовета попытался «защитить» решение проектировщиков с посадкой зданий на участке под углом 45 градусов.

«Здесь уже новый объект, который появляется, задает свою структуру, которая будет учитывать те нормативные градостроительные требования, которые здесь регламентированы, как вот прямая линия, проходящая по касательной к этому кругу. Абсолютно согласен, круг здесь немного странновато, но, какая есть градостроительная ситуация на данный момент, такой и пользуются», — буквально развел руками главный архитектор.

В итоге он предложил всё равно одобрить проект с учетом рекомендаций, несмотря на существенные недочеты и неполученные ответы на вопросы. Возникшие вопросы в части пожарного проезда и инсоляции, по словам Костромина, обязательно будут проверены экспертами на дальнейшей стадии. Однако такое поведение председателя градсовета вызвало возмущение у некоторых архитекторов, ведь получалось, что их мнения не были услышаны и проект всё равно получает одобрение. Сергей Гулевский заявил, что это неуважение к членам градсовета: если большинство совета говорит, что проект плохой, то не надо писать в протоколе, что он хороший и требует доработки.

«Большинство членов градсовета высказалось об этом проекте отрицательно. Никакой тут архитектуры и градостроения и в помине нет. Проект крайне непрофессиональный. <…>  Мне кажется, так нельзя делать. Это какая-то раскраска. Калининград — это же Прибалтика. Где это достоинство прибалтийское? Где эти сдержанные тона, где этот характер прибалтийский? Какая-то Рязань с Калугой. Какие-то сарафаны среднерусские, критиковать даже трудно. Эти танцульки на фасадах — какая-то наивность, граничащая с издевательством. Давайте разработаем, давайте вписывать в протокол, что такие-то архитекторы категорически против. Так нельзя. Ну куда мы катимся, что это такое вообще? Это даже критике не подлежит», — возмутился Сергей Гулевский.

«Для этого я и спрашиваю ваше мнение…», — попробовал выкрутиться из ситуации Костромин.

В ходе дальнейшего обсуждения архитекторы сошлись на том, что цветовые решения фасадов здесь будут уже второстепенным вопросом. Ведь на главные вопросы в плане комплексного решения застройки, которые были заданы большинством членов градсовета, не был получен ответ. Кроме того, в контексте окружающей территории не понятно, попадают ли под застройку зеленые насаждения на участках у пересечения ул. Каблукова – ул. Ижорской – ул. Новгородской, есть ли в генплане Калининграда нарисованное на проекте транспортное кольцо. 

«Бардак полный. Эти вопросы не решены, и тем не менее градсовет формально якобы одобрил это решение, и, конечно, застройка будет осуществлена. То есть мы все сейчас подписываемся под тем, что большинство вроде бы против посадки здания, к проектировщику вопросов нет, потому что ему было дано по ГПЗУ, но, тем не менее, бардак-то остался и он не решается никак», — попытался достучаться до главного архитектора области Олег Копылов.

Однако Евгений Костромин продолжил гнуть свою линию и возразил, что полностью отрицательное мнение высказали только архитекторы  Андрей Денисов и Сергей Гулевский.

«Проектировщик не ответил. Цель, ради которой мы здесь собрались, не достигнута», — категорически заявила Вера Касьянова.

После реплики главы агентства по архитектуре председатель градсовета Евгений Костромин прекратил попытки протолкнуть откровенно неудачный проект и предложил отправить его на доработку в соответствии с рекомендациями, занесенными в протокол, и на повторное рассмотрение. В итоге проект ЖК «Танго» на ул. Каблукова был отклонен с рекомендациями по доработке решений.

Согласно ЕГРН, обсуждавшийся участок в микрорайоне им. Космодемьянского под многоэтажные дома с номером 39:15:110633:1624 с октября 2020 года принадлежит застройщику ЖК «Смольный парк» — ООО «Холм весны». Помимо этого, с ноября массив сдан в аренду компании «Артмастер» Валентина Сироты, известного в качестве застрощика ул. Орудийной в Калининграде. До ноября 2020 года среди учредителей компании числился экс-совладелец ООО «Курорт-Строй» и учредитель ООО «Агрокомплекс Холмы» Александр Крайс. Ранее ее совладельцем был Владимир Печкин. В свою очередь, Валентин Сирота также владеет ООО «СЗ «Домарт», ООО «СМУ №1», долей 34 % в ООО «Домбери» (бизнес-партнер — Артур Евстигнеев), 60 % в ООО «ВМ» (остальные 40 %  — Мариане Андрес).

До октября 2020 года рассматриваемый под 10-этажную застройку участок 39:15:110633:1624 имел иной кадастровый номер 39:15:110633:1059 и также принадлежал «Холму весны». Участки 39:15:110633:1059 и соседний 39:15:110633:1063 появились после разделения в 2019 году единого массива с кадастровым номером 39:15:110633:310 площадью 24,5 тыс. кв. м.

Как следует из ЕГРЮЛ, с декабря 2020 года 99,9 % уставного капитала компании «Холм весны», принадлежавшие скандально известному застройщику Владимиру Данилову, были переоформлены на само ООО, доля 0,1 % осталась под контролем его сына Александра Данилова. Пост гендиректора занимает Александр Можаро. Согласно данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, выручка ООО «Холм весны» за 2019 год составила 176 тыс. руб., убыток — 3,1 млн руб. Уставный капитал компании — 70,26 млн руб., на балансе — 101, 68 млн руб.

На «Холм весны» также оформлен массив 39:15:110633:1624 площадью 9,5 тыс. кв. м на ул. Ижорской, который по генплану располагается в той же функциональной зоне застройки многоэтажками, однако в действительности это часть зеленого массива с многолетними деревьями. С 26 ноября 2020 года земля находится в залоге.

О территории в микрорайоне им. Космодемьянского с зелеными насаждениями в границах ул. Каблукова – ул. Карташева – ул. Ижорской ранее рассказывала вице-премьер Наталья Сибирева в рамках рассмотрения соседнего массива — дубовой рощи (кадастровый номер 39:15:110633:311) за 9–12-этажными домами ЖК «Смольный парк» на ул. Карташева. Планировалось, что новые участки включат в категорию городских лесов. «Проанализировали вот эту часть земельного участка. Там действительно очень много не просто зеленых насаждений, а именно крупных деревьев, которые возможны не к созданию парка, а к категории «городской лес». Она свободна от прав третьих лиц и принадлежит муниципалитету. Там несколько земельных участков. Есть часть свободных, есть в аренде, поэтому попроще будет вести диалог», — говорила чиновник во время рабочего выезда по зеленым территориям Калининграда в августе 2020 года.

Отметим, что застройка этой части микрорайона им. Космодемьянского становится преимущественно 10-этажной и существенно уплотняется. Застраиваются в том числе бывшие зеленые территории вдоль бывших питьевых озер. По соседству с ЖК «Смольный парк» на ул. Новгородской продолжается возведение семи 9-этажных домов в ЖК «Новый город» холдингом депутата горсовета Валерия Макарова «Калининградстройинвест». В 2019 году АО «Стройинвест» из его холдинга получило порубочный билет на 466 деревьев в границах указанного участка.

• ООО «Холм Весны» вело строительство четвертого 192-квартирного 12-этажного дома на ул. Каблукова, 11 в рамках ЖК «Смольный парк». Дома этого жилого комплекса располагаются аккурат за рассматривавшимся на градсовете участком под многоэтажное строительство. Однако, несмотря на обещания застройщика, региональные власти опасались, что стройка четвертого дома в ЖК «Смольный парк» не будет завершена и дольщики не получат квартиры вовремя. Строительство третьего дома, к примеру, затянулось на несколько лет.
  
  
• Изначально проект жилой застройки микрорайона им. Космодемьянского в рамках инвестдоговора с администрацией Калининграда от 2004 года реализовывала компания «Октан-Сервис», также связанная с Владимиром Даниловым. ООО «Октан-сервис» было признано виновным по ч. 2 ст. 19.28 КоАП РФ и оштрафовано на 20 млн руб. за взятку судебным приставам. В 2020 году было прекращено банкротство этой компании. В сентябре 2019 года сообщалось, что Владимир Данилов предстанет перед судом за крупную взятку приставу. Разбирательство в Центральном районном суде Калининграда продолжается. 

Текст: Анна Пласичук
Фото: RUGRAD.EU, материалы презентации на градсовете