Калининградские операторы коммерческой недвижимости не определились с правилами арендных каникул для малого бизнеса.

В деловом сообществе Калининграда пока не выработан единый подход к арендным каникулам. Некоторые операторы коммерческой недвижимости не общаются с контрагентами, ссылаясь на нерабочие дни, другие готовы говорить о скидках избирательно, «когда всё закончится», третьи без обсуждения уже освободили от платежей арендаторов, которые вынуждены остановить деятельность из-за федеральных ограничений. Арендодатели и сами терпят убытки, но под известные меры господдержки не попадают. 

За «наиболее пострадавших» вступился Мишустин

Первые заявления о предстоящих льготах для арендаторов в Калининградской области региональные власти сделали еще в марте. Губернатор Антон Алиханов рассказывал о плане поддержки бизнеса, пострадавшего от коронавируса, и сообщил, что дал поручение агентству по имуществу предоставить арендные каникулы по запросу компаний, которые снимают казенное имущество. Аналогичные меры должны были принять и местные администрации. В Калининграде каникулы оформили в виде отсрочки по уплате арендных платежей за нежилые муниципальные помещения. Фактически наниматели должны будут заплатить за пользование недвижимостью в марте и апреле, но не в установленные в договоре даты, а в октябре. 

О том, как повели себя арендодатели из числа областных государственных учреждений, поступали противоречивые сведения. В марте для арендных каникул не существовало никакой директивной правовой базы. Но в начале апреля премьер-министр РФ Михаил Мишустин подписал постановление «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Документ датирован 3 апреля и опубликован официально. Его положения в прямом смысле требуют предоставить отсрочку по арендной плате в отношении недвижимого имущества, которое находится в муниципальной государственной или частной собственности.

И если требования правительства предоставить отсрочку по платежам за аренду госимущества до октября 2020 года выглядят логичными, то прямое влияние документа на частных арендодателей не усматривается. Для них постановление носит, по всей видимости, необязательный характер. Им лишь рекомендуется предоставить отсрочку и уменьшить размер арендной платы с учетом нерабочих дней и «фактическим неосуществлением арендатором деятельности», и только тем организациям, которые работают в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях. Ими в России считаются общепит, парикмахерские, авиаперевозки и еще шесть направлений. Однако он явно не исчерпывающий, правительство анонсировало, что он будет расширен. 

«Заявки на скидки прислали все арендаторы»

Еще до выхода постановления правительства РФ некоторые калининградские арендодатели  объявили о перерасчете платежей или их полной «заморозке». «Те, кто не работают, — не платят. И нечего тут обсуждать», — рассказал директор торгового центра «Кристалл» на ул. Шатурской в Васильково. В этом небольшом торгово-офисном центре из 15 арендаторов сейчас работает только один — аптека. 

Аналогичное решение приняли и в «Дельта Девелопмент Групп», управляющей 7 торговыми центрами разного класса в Калининграде. Один из самых известных активов группы — ТЦ на площади Василевского. «Отменены арендные платежи для арендаторов, которые не могут осуществлять деятельность. Те, которые работают или не в полном объеме, или со снижением выручки, для них арендные платежи пересчитываются. 30 % закрылись, а на скидку заявление написали все. Потому что если арендатор сейчас и осуществляет деятельность, то работает если не в ноль, то в легкий минус. Многие поддерживают работоспособность, только чтобы компенсировать затраты на фонд оплаты труда», — рассказывает директор DDG Марат Ульданов. 

Согласно информации с сайта «Дельта Девелопмент Групп», арендаторам предлагается подключиться к специальной системе для анализа финансовых результатов и предоставить подтверждение снижения выручки, чтобы получить перерасчет. 

В торговом центре «Мега», все комплексы которого с конца марта буквально закрыты на замок, а счет арендаторов идет на сотни, не смогли пояснить, как будут работать с нанимателями помещений дальше. Все решения об отсрочках или скидках по арендным платежам здесь планируют принимать только после окончания карантина. 

Сейчас менеджмент «Меги», как и некоторых других ТРЦ, работает «на удаленке», отчего прямой контакт с арендаторами затруднен. 

В «Калининградском деловом центре» на площади Победы предлагают дождаться окончания нерабочих недель — в обиходе спикеры называют их «карантином». «Как станет понятен период, тогда и будет вырабатываться решение индивидуально с каждым арендатором. Заявление на отсрочку или скидку прислали почти все. Кого-то задело сильнее, как арендаторов из туриндустрии, кто занимался визами, турами, перелетами, кто-то пострадал в меньшей степени. Банки и страховые компании могут работать, понятно, что выручка тоже упала, но подход будет разный», — поясняет исполнительный директор управляющей компании КДЦ. 

Индивидуальные предприниматели и фирмы, снимающие площади в небольших бизнес-центрах, порой вовсе не могут найти своих арендодателей, чтобы обсудить условия взаимодействия. В отдельных договорах аренды и без новых постановлений правительства учтено, что в форс-мажорных обстоятельствах, к которым относятся эпидемии, стороны освобождаются от исполнения условий договора. Однако узнать точку зрения арендодателей на происходящее удается не всегда. Ранее губернатор, а сейчас и Калининградская торгово-промышленная палата региона выражают готовность помочь в диалоге с «несговорчивыми арендодателями» о предоставлении отсрочки, но, по наблюдениям собеседников RUGRAD.EU, некоторые арендаторы уже начали освобождать офисные площади «молчунов». 

Поддержка для арендодателей 

Оценить объем потерь от нерабочих недель и запрета на работу для целых направлений малого бизнеса в конкретных цифрах в беседе с изданием не смог никто из опрошенных арендодателей. «Плохо сейчас всем, — поясняет Марат Ульданов из «Дельта Девелопмент Групп». — У нас открыты кредитные линии по нескольким из объектов. Мы обратились в банк с просьбой перенести платежи хотя бы по телу кредита, но пока нет ответа, а по части прямой поддержки мы не попадаем по основному виду деятельности», — говорит предприниматель. 

О том, что антикризисный план для экономики региона должен включать поддержку и владельцев коммерческой недвижимости, упоминалось еще в конце марта на заседании комитета по налогам Калининградской торгово-промышленной палаты. Речь шла о предоставлении отсрочки по уплате регионального налога на имущество организаций. До настоящего времени областные власти не обнародовали план целиком и вообще не озвучили каких-либо решений по областным налоговым льготам. 

Упомянутое апрельское постановление правительства России опять же рекомендует руководителям органов государственной власти и местного самоуправления в субъектах предоставлять «меры поддержки» арендодателям, которые дают отсрочку своим арендаторам. Поддержка должна касаться уплаты налога на имущество организаций, НДФЛ, земельного налога и арендной платы за участок под объектом недвижимости. В какой именно форме эта поддержка будет оказываться, остается на усмотрение регионов. 

В Калининградской области окончательное решение по этому вопросу не принято, сообщил RUGRAD.EU собеседник в экономическом блоке регионального правительства. Один из наиболее вероятных вариантов — налоговый вычет. Его размер будет зависеть от общей суммы скидки, которую оператор недвижимости оформит своим арендаторам за время неблагоприятной ситуации. При этом вычет в размере более 50 % от начисленного налога маловероятен: регион и так прогнозирует колоссальное недопоступление платежей из-за снижения деловой активности.

Опрошенные изданием арендодатели воздержались от оценки эффективности вычета по налогу на имущество организаций как меры поддержки их собственного бизнеса. «Но сейчас, что бы ни дали, какую поддержку, — всё лишним не будет», — заключил директор ТЦ «Кристалл» в поселке Васильково. 

Текст: Мария Пустовая 
Фото: RUGRAD.EU, maps.yandex.ru, spar-kaliningrad.ru