В Калининграде с начала года новое жилье подорожало на 8 %. К осени, как прогнозируют представители отрасли, цены еще больше вырастут из-за поправок в закон о долевом строительстве. За новым жильем подтянется и «вторичка».

Рост не у всех

В апреле средняя цена строящегося жилья в Калининградской области составляла 49664 руб. за 1 кв. м. Таким образом, с начала года стоимость квадратного метра выросла на 3761 руб, то есть почти на 8 %. Такие данные приводит в своем обзоре Единый реестр застройщиков.

А еще весной прошлого года стоимость недвижимости в регионе составляла 43,9–44,4 тыс. руб. за кв. м.

Основной причиной роста цен стало, прежде всего, подорожание строительных материалов, которое продолжается с января, говорит глава регионального Союза строителей, директор компании «Балтик Штерн» Борис Калинин.

«Многие производители стройматериалов подняли цены с начала года. И с этим связана основная причина роста цен. То есть пока мы не можем говорить, что это подорожание связано с эскроу-счетами, мы еще до этой ситуации не дошли», — отмечает Калинин.

«Цены на материалы повышаются все время, и это отражается на цене жилья», — говорит коммерческий директор компании «Балтия» Евгения Еремина.

По словам эксперта по рынку недвижимости Олега Перевалова, если стоимость жилья и выросла, то не у всех застройщиков.  

«Мы заметили подорожание, но не по всем сегментам, а только по удачным проектам. Те застройщики, которые ушли в качество и чувствуют рынок, могут себе позволить повысить цены. Их контент пользуется спросом, — отмечает Перевалов. — Но есть и те, кто не вырос в цене. Это либо неудачные места, либо старые концепции, неудачные планировки».

Новые затраты

В целом старт на повышение цен на недвижимость уже дан, и это только начало, считает глава группы компаний «Ремжилстрой» Ирина Губко. Жилье будет еще дорожать после вступления в силу поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве.

С 1 июля застройщики должны определиться, каким образом они будут финансировать свои стройки. Использовать деньги дольщиков напрямую, по старой схеме можно только при соблюдении ряда условий: объект должен быть готов на 30 %, и не менее 10 % квартир продается дольщикам, говорит Губко. Позволить себе эту схему смогут только крупные застройщики. Кому-то придется строить за собственные средства, но не у всех они есть. А значит, придется кредитоваться в банках, переходить на проектное финансирование. Расчеты с дольщиками будут вестись через эскроу-счета — на них будут зачисляться деньги дольщиков. Получить их застройщик сможет только после ввода дома. 

«Из-за перехода на проектное финансирование стоимость жилья вырастет 10–15 %, мы это заметим уже к осени», — отметила Губко.

«Думаю, мы остановимся на 10–15%-ном росте. Хотя всё может быть, — говорит Калинин. — Стоимость проектного финансирования при выданном кредите — не менее 10–11 % годовых, а то и выше. Это затраты застройщика, которые он вынужден нести. Да, в планах ставка будет понижаться до 5–6 % в зависимости от объемов продаж и накопления денег у застройщиков на эскроу-счетах. Но это пока эфемерно. Я не думаю, что сейчас граждане будут активно покупать квартиры в "долевке" при наличии готового жилья практически в таких же ценах».

«Есть разные мнения, и некоторые застройщики ожидают 20 % рост, — говорит Евгения Еремина. — Существенно вырастут затраты на обслуживание кредита, если застройщик переходит на проектное финансирование. Для того, чтобы его получить, нужны специалисты, целый штат нужен, это очень сложный процесс».

По словам Перевалова, 10%-ный рост цен на новое жилье рынок может освоить, но говорить о еще большем подорожании вряд ли стоит: рынок корректируется исходя и из покупательской способности населения.

«Есть и такой момент, как платежеспособный спрос, уровень зарплат пятый год не повышается. Выше крыши не прыгнешь. И пока реальные доходы населения будут уменьшаться, придется подстраиваться. Сейчас на покупку влияют каждые 50–100 тыс. руб. от стоимости квартиры. И вряд ли можно говорить, что если будет недостаточное предложение, можно будет задирать цену на 20–30%, — отмечает эксперт. — Еще один важный момент — насыщенность рынка. По результатам прошлого года мы заняли третье место по вводу жилья на душу населения. Мы выше, чем в среднем по России.

Однако, по его словам, вслед за строящимся жильем начнет дорожать и вторичное жилье.

«"Вторичка" тоже очень активно пользуется спросом последний год. Раньше она стояла и корректировалась вниз по цене. Сейчас же она дорожает. Один из основных факторов — она всегда идет с отделкой. А на "первичке" у нас в основном “серый ключ”, поэтому большая часть клиентов уходит на "вторичку". По цене она всегда идет за "первичкой". И она тоже будет двигаться вверх, но не такими темпами», — отметил эксперт.

Избежать кредитов

По словам Ирины Губко, застройщики постараются сделать всё, чтобы избежать проектного финансирования. Объемы строительства уменьшатся. А вместе с ними и предложение на рынке. И это тоже фактор для повышения цен.

«У нас есть своя подушка безопасности, и я не исключаю, что мы вообще обойдемся без проектного финансирования. Многие так хотят сделать: строить не три дома одновременно, а по одному, но своими силами. Все будут стараться сделать всё, чтобы не идти в банк за проектным финансированием. Поэтому и будет падение объемов строительства, что всегда приводит к дефициту продукта на рынке и росту цен. А там — как получится», — отметила Ирина Губко.  

Недавно застройщики пожаловались на сложности с получением кредитования.

«Естественно, получение проектного финансирования — очень серьезный процесс, — говорит Губко. — Банки в первую очередь рассматривают ликвидность объекта, как быстро он будет продаваться на рынке. И если бы они только один объект рассматривали — они рассматривают компанию, группу компаний, обеспечение. В залог берут всё. Сбербанк берет имущество компании, все акции компании в залог, личное имущество учредителей, имущество даже членов семей. Я послушала и подумала, что в Сбербанк идти как-то страшновато. Но я думаю, что похожая схема будет везде. Это дело серьезное, кредиты миллионные».

По словам Бориса Калинина, если не будут введены дополнительные меры поддержки строительной отрасли, то рост цен может продолжиться.

«Я очень надеюсь, что наше региональное правительство введет меры поддержки определенных категорий граждан — на рефинансирование процентной ставки по ипотеке, на 2020–2021 годы. Это существенно увеличит объемы продаж нового жилья. Раньше была такая практика, это хорошо работало и стимулировало рынок. Ну и вопрос тарифов технологических присоединений — важно, чтобы здесь не было повышения, хотя я знаю, что оно планируется. И это тоже затраты по себестоимости. Если же будет хотя бы мораторий на 2–3 года, некая заморозка этой стоимости, это будет хорошо», — отметил Калинин.