Строительные компании, которые с 1 июля должны начать работать по 214-ФЗ, пожаловались на сложности с кредитованием и отношения с банками в целом. До сих пор нет четких правил. В банках утверждают, что связаны регламентами ЦБ.

О том, что после введения всех новелл 214 Федерального закона о долевом строительстве застройщикам будет сложнее осуществлять свою деятельность, говорили и раньше. Но, как оказалось, ближе к 1 июля ситуация обостряется.

Согласно 214-ФЗ, с 1 июля 2019 года застройщики обязаны перейти на проектное финансирование и вести расчеты с дольщиками через эскроу-счета. На эти счета будут зачисляться деньги физлиц за приобретаемое жилье. Данные средства застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию. Теперь он будет не вправе распоряжаться деньгами дольщиков до завершения работ. А это значит, ему придется искать средства на стройку. Кто-то рассчитывает на собственные оборотные средства, однако многие планируют использовать кредитные. Тут и возникли первые трудности, говорили участники заседания комитета по развитию финансовых инструментов Калининградской торгово-промышленной палаты 18 апреля.

«Мы прошедшие полгода находимся в постоянном диалоге с ЦБ, органами власти, но на высшем уровне не до конца понятно, что происходит непосредственно в отрасли и регионах, — отметила глава комитета КТПП, управляющая калининградским филиалом банка “ВТБ” Елена Шендерюк. — Скорость принятия законодательства и время, за которое нужно было перестроиться строительным компаниям, для региональных компаний оказались недостаточными. Сегодня у нас практически нет открытых эскроу-счетов. И с одной стороны, есть потребность финансирования по 214-ФЗ, но, с другой стороны, со стороны крупнейших игроков калининградского рынка — настороженное отношение».

В целом по стране в рамках проектного финансирования открыты более 11 тыс. счетов застройщиков, а также «тысячи счетов эскроу», оптимистично заявил руководитель калининградского отделения Центробанка Евгений Малый. По его словам, получено около 500 заявок на кредиты, и они одобрены более чем на 100 млрд руб.

Однако в Калининграде открытых эскроу-счетов нет. Пока что банки только готовятся запустить новую технологию, сообщили представители кредитных учреждений. Некоторые банки начнут работать с эскроу в ближайшее время.

Уже сейчас застройщики заявляют о сложностях с кредитованием. По словам главы СРО «Строительный союз Калининградской области» Бориса Бабаянца, треть калининградских застройщиков активно использует заемные деньги.

«Эти 30 %, они-то и провалятся, а это примерно 200–300 кв. м жилья, 9 млрд руб. денег из строительства автоматически улетает. И как этот вопрос решать? Я могу привести пример: у меня есть товарищ, который строит торговый центр в Зеленоградске. Объект готов на 85 %, есть оценка, что он стоит 150 млн. 40 млн надо на достройку. Мы не можем получить нигде кредит. По требованиям ЦБ мы не можем объект незавершенного строительства взять в залог: не хватает оборота, чтобы обслуживать кредит. Есть арендаторы, которые уже сегодня готовы подписать договора, уже через три месяца после ввода она заходят, и их платежи перекрывают в 2–3 раза те платежи, которые банку нужны. Но с октября месяца хождения по кругу».

После 1 июля ряд застройщиков рискует оказаться без средств. 

«Не секрет, что наши застройщики — одно юрлицо, один участок. Вопрос: где это маленькое юрлицо возьмет собственные средства? Это особенность нашего региона. В крупных регионах 30–50 крупных застройщиков, в Калининграде — 233, — заявил представитель строительного холдинга «Калининградстройинвест» Татьяна Распопова. — Во всех банках требования к застройщикам, которые обращаются за проектным финансированием, — это 15 % собственных средств. А что будет считаться собственными средствами? Мы собственные средства можем внести в уставный капитал. что очень долго, и не у всех он большой. Есть возможность внести по внутренним договорам долевого участия через аффилированные структуры. Но в ряде банков говорят, что это невозможно».

«Все банки нас хорошо встречают, но ни один банк ни одного решения ни по одному застройщику не вынес. Если мы говорим о “Мегаполисе”, конечно, его встретят с распростертыми объятиями, у него обороты сумасшедшие, и в торговле, и везде. Но 214-ФЗ запрещает застройщику заниматься другой деятельностью. А где же тогда застройщику взять обороты, чтобы показать банку?» — говорит Бабаянц, отмечая, что сегодня требования банков нереальны для выполнения.

«Если сегодня начать межевать, как этого требует банк, чтобы у каждого дома был свой участок, нужно все проекты выкинуть в мусорку и заново. Мы возвращаемся на два года назад и начинаем заново всё это дело дорабатывать, — заявил глава Строительного союза региона. — Второй вопрос — стоимость земли. Есть много земельных участков, которые переданы в собственность на условиях, в будущем за стоимость этой земли получить какие-то квадратные метры. Банк же требует, чтобы земельный участок был оплачен. Какая разница банку, если я владелец земельного участка, я подписал, что после того, как будет сдан объект, я хочу получить две квартиры?»

Жаловались компании и на огромный пакет документов для оформления кредитов.

«Банки, вы ориентируетесь на свои инструкции и инструкции ЦБ, но не на нормативы законодательства. Ряд документов дублируется даже в рамках тех документов, которые публичны. Мне необходимо иметь отдел, который будет обслуживать работу с контролирующим органом, потому что отчетность тоже изменилась, нужно и экономиста посадить в этот отдел, и сметчика, и с вами работать нужно. Вопрос, а в чем легкость?» — отметил экс-председатель комитета муниципального имущества горадминистрации, ныне представитель одного из крупнейших региональных строительных холдингов Александр Зуев.

«Мы ломанулись по всем банкам, создали такой отдел, структуру, которая 24 часа в сутки трудится постоянно. И никто нас не упрекнет в том, что мы что-то там не сделали и куда-то не обратились. Сегодня мы не прошли даже половину пути, не дошли даже до кредитного договора. Притом что мы открыты, оперативно отвечаем на все запросы», — говорили застройщики.

Пока нет четких критериев, которые определяли бы взаимодействие застройщиков и банков, отметила глава регионального филиала банка «СМП» Алла Корнеева.

«Мы сидим в состоянии оправдывающихся школьников. Но у нас только одни подходы, которые не рассчитаны на строителей, эскроу-счета и все риски, которые с этим связаны. Нас каждый день дрессируют по закручиванию гаек. Вы видите, что делается в банковской сфере: банков становится всё меньше. Резервы мы должны создавать на каждый чих, и тут стройка приходит. Что делает ЦБ? Я просмотрела сейчас инструкцию, которая вышла, — ни о чем. Эта инструкция о том, какие мы списки документов должны писать, как электронно общаться, но по содержанию — нет. Тема с микрорайонами и неразмежеванными территориями — эта тема уже звучала: все ожидали, что в новых дополнениях что-то будет сказано, — всё опять затихло. Выхода нет из этой ситуации. Нужна поблажка или отступление, иначе мы просто останемся там, где мы сейчас», —сказала Корнеева.

В будущем число застройщиков будет только сокращаться, отмечают в региональном министерстве контроля (надзора). Сейчас в регионе работает 190 застройщиков, отметила начальник отдела долевого строительства и ЖСК Лариса Белянская.

«По отчетности на первый квартал вас будет меньше. На 1 июля вас еще будет меньше. Потому что те, кто уже понимает, что не получит проектное финансирование, закрывают. Новых разрешений в рамках 214-ФЗ у них нет, — сказала Белянская. — Сейчас все застройщики разделены на три группы. Первая — 26 застройщиков, кто после 1 июля получит финансирование по нашему региону. Они строят 47 объектов, там 40 разрешений на строительство. Вторая группа, которая продолжит свою работу в рамках 214-ФЗ и по-старому будет привлекать деньги граждан, — это 138 компаний, 295 объектов. Третья группа — проблемная, 26 компаний и 39 объектов».

«Страшнее всего, что многие застройщики, которые не смогут найти деньги, начнут останавливать стройки, полетят сроки, штрафные санкции от дольщиков. Тогда начнут увеличиваться проблемные стройки, число обманутых дольщиков и пр. Сегодня 10 % таких застройщиков, кандидаты», — заявил Бабаянц.

Ранее чиновники говорили, что новые правила не должны повлиять на работу застройщиков. Однако пока остается много вопросов о том, как будет строиться работа с 1 июля. В ЦБ заявили, что застройщики сами не ходят на заседания и не озвучивают проблемные вопросы. Но при этом отметили, что готовы услышать бизнес.

«Закон принят. Нравится он нам, не нравится — мы закон должны выполнять. Наша задача — создать условия, чтобы закон был запущен. Со своей стороны мы всё сделаем. Мы готовы слушать и передавать вопросы на уровень высшего руководства ЦБ», — заявила заместитель руководителя калининградского отделения ЦБ РФ Зинаида Тимофеева.

***

Вопросы перехода долевого строительства на проектное финансирование также обсудили на совещании 22 апреля под руководством главы региона Антона Алиханова. Как сообщает официальный сайт регионального правительства, губернатор подчеркнул, что общая задача в новых условиях работы отрасли — не допустить падения объемов ввода жилья и обеспечить его доступность. По словам министра регионального контроля (надзора) Елены Серой, уже подписано постановление правительства РФ, утверждающее критерии для проектов, которые будет возможно достроить по старой схеме привлечения денежных средств. Утвержденная минимальная степень готовности проекта — 30 %, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10 %.

В ходе совещания строители выразили обеспокоенность требованиями банков о наличии оформленных земельных отношений на срок реализации проекта, высокими ставками и определенной неготовностью кредитных учреждений обеспечить индивидуальный подход.

Текст: Юлия Парамонова
Фото: RUGRAD.EU