В 2019 году эксперты ожидают рост и на первичном, и на вторичном региональном рынке.

В Калининграде продолжится рост цен на недвижимость, фиксировавшийся в конце 2018 года. При этом он не будет равномерным и затронет как первичный, так и вторичный рынок. Соответствующую точку зрения в беседе с RUGRAD.EU высказали несколько региональных экспертов.

«Подорожало всё. Если мы начинали прошлый год и видели вокруг себя цену в Московском районе ниже 40 тыс. руб. за квадратный метр, то сейчас не видим ничего похожего. Лучшее время для покупки недвижимости в Калининграде прошло», — с такой фразы начинает ответ на вопрос о том, как начинается год на рынке жилья в Калининграде, собеседник RUGRAD.EU в одном из крупных региональных строительных холдингов. По его оценкам, говорить о «средней» корректировке цен на жилье в 2018 году неправильно: каждый сегмент рос со своей скоростью вслед за изменением спроса.

Глава компании «Клипер Недвижимость» Олег Перевалов полагает, что за прошлый год цена квадратного метра жилья в Калининграде «скорректировалась» на 10 %. Данные Росстата об индексе цен на первичном и вторичном рынке жилья за 2018 год будут опубликованы только в феврале. Но если оценка Перевалова верна, то результат 2018 года будет сопоставим с подъемом 2015 года, когда на рынок оказало влияние колебание курса национальной валюты. Тогда цена в среднем выросла на 10,7 % на квартиры в новостройках; сильнее всего, до 13 %,  — на квартиры «улучшенного качества». В этой категории статистика учитывает квартиры с просторными комнатами и вспомогательными помещениями, расположенные в домах по типовым проектам, но из качественных материалов.

В прошедшем году именно такие квартиры оказались на пике спроса. Продажи малогабаритных «однушек» при этом снизились: даже в готовых к заселению домах они в последнее время остаются свободными, — фиксируют свои наблюдения эксперты.

«2017 и 2018 год в Калининграде характеризовались полным изменением квартирографии. Если в 2015 и 2016 годах покупателю были интересны «однушки» и чуть-чуть «двушки», то 2017–2018 годах интерес перешел к двух- и трёхкомнатным квартирам. То есть основной переизбыток на рынке — это однокомнатные квартиры. Приличные трехкомнатные квартиры, даже площадью 80–90 кв. м в индивидуальных проектах выметаются на стадии котлована», — замечает представитель крупного застройщика.

В 2019 году эксперты ожидают дальнейшего роста цены, причем как на первичном, так и на вторичном рынке, цены на котором до 2018 года практически не менялись со времени кризиса 2008 года. При этом в начале года стоимость квартир в новостройках может оказаться под влиянием двух противоположных трендов. А вот в середине года, после 1 июля, рост практически неизбежен в связи с переходом участников рынка на проектное финансирование.

«В первом полугодии мы увидим, что уверенные застройщики будут поднимать цены. Они уже начали это делать, поскольку понимают, что всё ровно и что продукт востребован. Есть другие застройщики, которые точно знают, что не получат финансирование от банка для нового строительства или для продолжения имеющихся проектов, где уже есть дольщики. И они заинтересованы избавиться от недвижимости, чтобы закрыть проект и забыть. Поэтому в первой половине года мы увидим такую картину: что где-то будет повышение, а где-то понижение, расхождение вектора. Но во второй половине года вектор точно пойдет вверх. У тех, кто останется в этом бизнесе», — комментирует Олег Перевалов.

Также эксперт прогнозирует сокращение числа застройщиков до 10–12 сильных компаний. Часть строек может просто остановиться в связи с тем, что у их заказчиков не будет никаких финансовых возможностей достраивать объекты, которые находятся в высокой степени готовности, но привязаны к продажам на этапе строительства. Снижение конкуренции прогнозируют и сами застройщики.

«Мы сейчас вошли в зону роста, где на фоне сохраняющегося спроса, идет рост стоимости жилья во всех сегментах. Люди заинтересованы покупать квартиры, причем покупать не просто «крышу над головой», а комфортную среду, создание которой требует вложений. Пока на рынке есть конкуренция, то цена растет более или менее адекватно. 

Но вот мы вошли в этот период роста, и сверху нас накрывает запрет на привлечение средств дольщиков и обязательное введение проектного финансирования, то есть банковского кредитования, и как следствие — сокращение участников рынка. Если не произойдет внешних факторов, благодаря которым у нас просто упадет спрос, то мы увидим взлет цены. Если говорить теоретически, то скоро мы придем к ориентиру 1 тыс. долларов за кв. метр в нормальном жилье. Как изменится цена к июлю, зависит от поведения банков. Если они не будут повышать ставки по ипотеке, и люди будут их брать, то застройщики постепенно будут повышать цену. Если этого не будет, то посмотрим, но думаю, что цифру 60 тыс. руб. мы скоро «потрогаем» в Московском районе», — рассуждает эксперт.

По наблюдению Олега Перевалова, рост ипотечных ставок не парализует продажи в принципе. Некоторое время его будет компенсировать интерес к вторичному рынку жилья. Уже в 2018 году здесь обозначилось оживление. Причем, как уточняет опытный риэлтор, теперь покупателя не смущают мелочи вроде центрального отопления, то есть существенные расходы на содержание «новой старой» квартиры. За счет того, что цена на газ растет, в городе создается своего рода паритет между новостройками и вторичным фондом.

Текст: Мария Пустовая
Фото: RUGRAD.EU