Внезапные поправки в закон «О долевом строительстве» лишают застройщиков переходного периода к эскроу-счетам. В Калининградской области это может усугубить падение объемов жилой стройки.

Жилищное строительство в Калининградской области по итогам 11 месяцев года показало падение объемов почти на 2 %. Соответствующие данные приводит Росстат. Следующий год может оказаться для калининградских строителей жилья еще менее результативным. Такие опасения в беседе с RUGRAD.EU высказал руководитель холдинга «КалининградСтройИнвест» Валерий Макаров. Они связаны с утверждением Госдумой в третьем чтении новых поправок к законопроекту, вносящему изменения в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Предположительно, полный пакет поправок вступит в силу уже с 1 января 2019 года — после одобрения Совфедом и президентом.

Поправки, отсутствовавшие в изначальной версии закона, появились только во втором чтении проекта, в начале декабря. Базово он касался правил банкротства жилищных кооперативов. Дополнительную инициативу «в части совершенствования регулирования деятельности застройщиков» проявил Минстрой и профильный комитет Госдумы.

Относительно недавно – в июле 2018 года в главный отраслевой закон «О долевом строительстве» уже вносились изменения, которые ужесточили требования к компаниям, реализующим такие проекты, в том числе вводили «спецсчета» для большей прозрачности действий строительных компаний. Однако самые жесткие июльские новеллы, связанные с переходом на эскроу-счета, касались только объектов, строительство которых должно стартовать после 1 июля 2019 года. Фактически, с учетом «запаса» полученных разрешений на строительство, у компаний оставался «переходный период». Собеседники RUGRAD.EU оценивали его в полтора-два года. После этого этапа все застройщики должны приступить к блокированию средств  всех покупателей квартир на эскроу-счетах, доступ к которым они смогут получить после сдачи объекта. Это означало бы резкий рост собственных затрат компаний и соразмерное повышение цены на квадратный метр. После декабрьских правок переходный период фактически отменяется.

«Все начатые ранее стройки с 1 июля 2019 года переходят на эскроу-счета, чего ранее в законе не было. Возникает масса проблем, и как следствие могут появиться еще новые проблемные дома. Мы были не против переходить на эскроу-счета, то есть работать без дольщиков. Но, если бы этот период длился два года, как обещали, естественно, мы бы приспособились к такому режиму финансирования. А перестраивать за одну секунду механизм финансирования... Конечно, это нереально», — прокомментировал Валерий Макаров.

Отметим, что в тексте поправок допускаются исключения из общего правила: к некоторым стройкам, начатым до 1 июля 2019 года, будут допускать дольщиков и после этой даты. Однако для этого объекты должны соответствовать критериям, «определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве». В тексте законопроекта нет ссылок на конкретные нормативные акты, описывающие, что представляют собой эти критерии. Поэтому методику оценки новостроек еще будут определять в Минстрое, а затем — на региональном уровне.

Ключевая проблема, которую называют девелоперы в связи с переходом к эскроу, — это поиск финансовых инструментов для реализации проектов. Часть крупных калининградских застройщиков придерживается официальной позиции, что возводит жильё «на свои средства». Тем не менее, средства дольщиков составляют солидную долю финансирования в строительстве. Предложенная альтернатива этому источнику кажется участникам рынка не слишком надежной.

«Вот все говорят, что эскроу-счета (на которые поступают средства дольщиков. — Прим. ред.), заменят кредитованием банками. Но обязанности выдать кредит у банков нет. И банки как предъявляли требования к заемщику, как например, обеспечить двойной залог, так и предъявляют. Сами понимаете, если у нас по России порядка 3–4 трлн руб. средств дольщиков, то, естественно, на эту сумму залогов нет», — считает Валерий Макаров.

«Принимать решения о возможности кредитования того или иного застройщика банки будут на основе сведений о стабильности его бизнеса, кредитной истории и возможности обеспечения залога. Процентная ставка для организации будет зависеть от объема средств, расположенных на эскроу-счетах: она может варьироваться от 13,5 % до практически нулевой», — приводит усредненную позицию управляющих крупнейших банков на территории региона пресс-служба правительства области.

Под «кредитованием» в данном случае понимается инструмент проектного финансирования, который, пока — судя по отсутствию пресс-релизов региональных управлений крупнейших банков — не очень востребован в Калининградской области.

Ни один из собеседников RUGRAD.EU не стал утверждать, что новые изменения в законодательстве «О дольщиках» оперативно приведут к повышению цены за квадратный метр на калининградском рынке. Однако соответствующие перспективы обсуждаются в профессиональном сообществе. Валерий Макаров прогнозирует, что в новых условиях повышение цен на жилую недвижимость начнется после 1 июля 2019 года и может достигнуть 20 %. Издание «КоммерсантЪ» приводит аналогичные оценки столичных девелоперов.

Депутаты Облдумы отрицают, но исследования показывают, что стоимость жилья в Калининграде во второй половине года продолжила расти. И если после запуска новой версии закона «О долевом строительстве» ввод жилья в регионе продолжит сокращаться, а спрос останется неизменным, то у девелоперов без собственных капиталов и достаточного количества «почти готовых проектов» почти не останется препятствий для предстоящего повышения цен.

Текст: Мария Пустовая
Фото: Юлия Власова