В рамках подготовки к  Чемпионату мира по футболу жители острова Октябрьский получили не только стадион: в микрорайоне реконструировали набережную, построили современные развязки и дороги, отремонтировали фасады домов и обновили мосты. Не последнюю роль в преображении Острова сыграли местные управляющие компании. “РСУ-25” - одна из тех организаций, которые помогали готовить микрорайон к главному событию года. В ведении управляющей компании находится 31 объект на ул. Генерала Павлова, набережной Генерала Карбышева, Солнечном бульваре и ул. Октябрьской.

Реальная экономия

Согласно федеральному законодательству, общедомовые приборы учета необходимо установить в каждом многоквартирном доме. У “РСУ-25” фактически 100 % охват: счетчики есть на всех подконтрольных объектах,  за исключением 2 зданий, где такую систему невозможно поставить технически.

Но управляющая компания решила пойти в плане экономии ресурсов еще дальше и стала участником федеральной программы поддержки энергоэффективного капремонта. В прошлом году в 7 домах, находящихся в ведении “РСУ-25”, появились автоматические погодозависимые теплопункты. В зданиях установили узлы регулирования потребления тепловой энергии. При помощи специальных датчиков, размещенных на теневой стороне дома, устройства реагируют на погодные условия. Как только температура воздуха меняется, подача тепла в дом снижается или повышается на 2-3 градуса. “По итогам первого отопительного месяца из пяти домов в четырех отопление вообще вышло в 0. То есть, все было отнесено к нормативной горячей воде. Того объема, который дома потребили для горячей воды и отопления, хватило для покрытия одного норматива горячей воды. Это реальная экономия”, - рассказывает директор “РСУ-25” Анатолий Макаренко.

По итогам прошлого года средняя экономия в таких домах составила 27 %. Максимальный результат был зафиксирован в доме №20 на Солнечном бульваре: объект показал экономию в 31 %. Минимум - 25 % - зарегистрирован в доме по адресу наб. Генерала Карбышева, 20.

“В прошлом году первое место по России по этой программе заняли - наш региональный Фонд капремонта и мы. У нас наибольшая экономия была”, - отмечает директор организации. В среднем стоимость установки такого теплопункта составляет 700-800 тыс. руб. Однако дому №18 на Солнечном бульваре прибор обошелся в 1,1 млн руб.: система водоснабжения объекта оказалась нестандартной из-за того, что к зданию присоединен магазин.

Еще одному многоквартирному дому не удается получить разрешение на установку узла. “Там дом - он как склейка. У него два адреса, но реально это одно непрерывное здание: единая стена, в середине стоит один тепловой узел на 2 дома”, - рассказывает директор управляющей компании, добавляя, что система погодного регулирования сделала бы такой дом рекордсменом по энергосбережению. Однако законодательство не позволяет оборудовать одним устройство два дома. Гендиректор регионального фонда капремонта Оксана Астахова обращалась по данному вопросу к губернатору, но пока решить проблему не вышло. При этом дополнительные средства для установки узла собственникам не требуются: на спецсчете у двух домов более 2 млн руб. Крышу, фасад и лифты в здании уже отремонтировали. “Вот единственные два дома, где у нас сложилась ситуация, что есть деньги, а потратить их нам не разрешают”, - сокрушается Анатолий Макаренко.

Подготовка к чемпионату и работа за год

В 2018 году в рамках подготовки Острова к ЧМ-2018 управляющая компания утеплила 11 панельных домов. Особое покрытие с использованием каменной ваты и водо- и грязеотталкивающей штукатурки не только защищает от холодов, но и спасает от жары. “Главная проблема наших панельных домов - осенне-весенний период, когда очень много дождей. Панели очень быстро промокали, дома были сырые и холодные. Поскольку у нас на 9 и 10-этажках нет чердака, летом во время жары последние этажи превращались в бани, где иногда температура достигала 35-36 градусов в квартире. Люди умирали от жары. Вот эта проблема сейчас у этих домов ушла”, - рассказывает директор “РСУ-25”.

По его словам, в ходе ремонта серьезных проблем у компании не возникало. “Не спорю, огрехи были по мелочи. Где-то плохо примыкание сделали - затекло через швы в квартиру. В каждом доме из 80 квартир по 1-2 квартирки такие были. В каждом доме 1-2 балкона плохо сделали. Было у нас и повреждение кровельного полотна из-за того, что работники, которые делали утепление, ходили по кровле. Из 11 домов в 8 до этого кровлю отремонтировали капитально. Естественно, мы были в бешенстве, мы с ними ругались. Потом быстро все заделывали, их заставляли”, - говорит Анатолий Макаренко. Несмотря на недочеты, необходимый результат был достигнут: осенью панели зданий не намокли и не промерзли. “Кто не делает, у того не бывает ни ошибок, ни проколов”, - считает руководитель компании.

Во время матчей ЧМ-2018 УК “РСУ-25” участвовала в уборке территории протокольных улиц. Компания приводила в порядок Солнечный бульвар и улицу генерала Павлова. По словам Анатолия Макаренко, “идеальный порядок” после матча был наведен уже к 2 часам ночи. Дополнительных сотрудников компания не привлекала - с уборкой смогли справиться силами собственных дворников.

“Город нам отремонтировал улицу Павлова вдоль 8 домов. Но мы со своей стороны доделали стыки. Есть небольшие проблемы с водоотведением дождевых вод, но мы совместно с городом над этим работаем. Готовится проектное решение - либо будут увеличивать систему ливневки ул. Генерала Павлова, либо еще что-то”, - отмечает директор.

В период 2018 - первая половина 2019 года организация заменит 19 лифтов в 4 домах. С 2012 по 2015 год в 8 зданиях “РСУ-25” установило 28 швейцарских лифтов. В ближайшие годы компании останется заменить порядка 15 лифтов. На 22 домах из 31 уже капитально отремонтированы кровли. “У нас уже 6 домов прошли 100 % капитальный ремонт всех элементов - от крыши до подвала. Там сделаны крыши, утеплены фасады, сделаны подъезды, заменены лифты, стоят ОТП, на придомовой территории установлены европейские спортивные площадки”, - рассказывает Анатолий Макаренко.

В 2018 году было отремонтировано 7 дворов (это придомовые  дороги, тротуары, карманы для машин и незначительное озеленение). Кроме того, на обслуживаемой территории появились 3 игровые и 2 спортивные площадки. Из 3 игровых площадок на сегодняшний день осталось лишь 2 - одну демонтировали при строительстве детского сада и до сих пор “РСУ-25” не вернули. Установить на ее месте новую - задача непростая. Затраты на получение документации (паспорта детских площадок, кадастровые паспорта, разрешения) зачастую сравнимы со стоимостью самой конструкции, либо превышают ее.

Подготовка к зимнему периоду завершилась еще в сентябре. “Запустились мы хорошо, но у нас был ряд аварий, с нами не связанных. Каждый раз авария останавливала запуск. Поскольку у нас система отопления центральная, мы вынуждены ее развоздушивать около 3 дней, если она полностью останавливается”, - поясняет директор.

Законодательный тупик

Самый “старый” дом, находящийся в управлении “РСУ-25”, построен в 1983 году, самые “молодые” здания относятся к 90-м годам. В программу капитального ремонта они включены на 2035-2045 год. “Дожить до 2042 года мы не сможем. Капремонт крыши, такой как у нас, мягкий, делается каждые 10 лет. Мы просто не доживем, если будем ждать”, - говорит Анатолий Макаренко.

На модернизацию объектов управляющая компания хотела взять кредит. “Мы подсчитывали: двухподъездная девятиэтажка вполне может взять кредит на 6-7 млн руб. Его будет в полной мере достаточно для проведения либо одного сложного ремонта (утепление фасада), либо двух небольших ремонтов (крыша, подвал, крыльца). Кредит она сможет выплатить в течение 8-12 лет. Причем, выплата тела кредита и процентов по кредиту будут в границах вот этого взноса - 5,9 руб., который сейчас есть. Жители ничего не заметят - никаких дополнительных выплат не будет”, - объясняет директор. Собственники будут вносить взносы за капремонт по плану, но реконструкцию дома получат не через 20 лет, а уже сейчас. При этом все взносы будут перечисляться банку на погашение кредита. Региональный Фонд капремонта такую идею поддержал. Банки тоже готовы предоставлять кредиты под взнос, но им нужна гарантия государственных органов. Однако государственные органы не могут брать на себя гарантирующие обязательства в отношении частных собственников. “РСУ-25” обращалось и в правительство, и в администрацию, но пока четкого ответа не получило.

“С учетом тела кредита правительство Калининградской области предлагало возместить ставку рефинансирования. Это хорошо. Но банки боятся на такой долгий срок - 10-15 лет - давать кредиты. Сейчас все управляющие компании - общества с ограниченной ответственностью. Их понять можно: сегодня ООО есть, завтра его нет. Банки под ООО такие кредиты долгосрочные не дают.  Но они не только этого боятся. Они боятся просто изменений законодательства”, - рассказывает Анатолий Макаренко.

По мнению директора, второй стороной-гарантом мог бы быть, например, многоквартирный дом в лице совета дома. Но здесь тоже есть “подводные камни”. Например, через несколько лет владелец может продать свою квартиру. “На его место заходит другой человек. Как этого человека заставить выплачивать обязательства, которые взяли на себя все жители дома?”, - приводит пример Макаренко. За 10-12 лет в любом доме произойдет смена части собственников. ”Мы у себя проанализировали по базе данных - за такой большой период в доме сменяется от 20 до 50 % собственников”, - добавляет директор “РСУ-25”.

Сами управляющие компании тоже не могут вкладывать собственные средства в ремонт домов. “В 2008-2010 году прецеденты были. Несколько компаний так пострадали. Дома сделали “финт ушами”: сначала согласились на то, что им сделают определенные работы как бы в долг, компания вложила свои деньги, но по окончании капремонта собственники провели собрание, ушли и оставили компанию с долгами. Сейчас этот вариант, когда учредители возьмут на себя риски, не прокатит”, - отмечает директор. Он полагает, что возможным решением проблемы могло бы стать юридически оформленное обременение. Однако директор признает, что собственники вряд ли пойдут на такой шаг. “Со мной юристы не согласны. Они говорят: “Вот, допустим, 2\3 собственников приняли условие, а 1\3 не приняла. Как вы этой 1\3 без их желания напишете обременение?” Получается, нужно 100 % согласие собственников, а такого не бывает. Даже в самых идеальных вариантах максимальный результат, который мы достигали, был 92 %”, - вздыхает руководитель компании.

Анатолий Макаренко считает, что возможностью взять кредит на капремонт воспользовались бы многие управляющие компании города. “Если бы такая программа заработала, за ближайшие 3-4 года мы могли бы полностью закончить капремонт всего Острова”, - подчеркивает он.

Планы на будущее

В следующем году управляющая компания надеется найти приемлемый механизм для получения долгосрочного кредита на капремонт.

Также в 2019 году с привлечением средств со спецсчетов собственников компания намерена отремонтировать кровлю в 3-5 домах. Кроме того, в зданиях будет заменено 8-10 лифтов. Из-за проседания грунта в домах возникают и проблемы с крылечками. “Земля опускается, дома на сваях как бы висят. В результате крылечки подвешены”, - рассказывает Анатолий Макаренко. В ближайших планах компании - ремонт 2-3 крылечек. По программе “Доступная среда” в одном из домов планируется сделать пандус. Из-за близкого расположения дороги нормативы соблюсти не получается. Сейчас управляющая компания пытается продумать подходящее техническое решение для установки пандуса. В следующем году УК “РСУ-25” намерена благоустроить около 7 придомовых территорий.

Компания активно сотрудничает с научно-исследовательским институтом из Санкт-Петербурга: там разработали мастику, которая превращается в жидкое стекло. “РСУ-25” хочет опробовать инновационный продукт на своих объектах. “Если получится, мы в оставшихся 7 домах в следующем году сделаем капитально все крыши, залив в 2 слоя вот этой жидкой мастикой-стеклом, и вообще закроем тему крыш”, - говорит директор. Еще один институт из Санкт-Петербурга прислал компании “на пробу“ специальную краску, которую наносят на трубы вместо утепления. “Эта краска внутри с пузырьками воздуха или газа. Ее наносят в два слоя. Когда она застывает, как они утверждают, теплоотдача трубы, нагретой до 65 градусов снижается до 35”, - рассказывает Анатолий Макаренко. Такой субстанцией планируют покрывать не только трубы в подвалах, но и потолки и стены подвалов изнутри: в квартирах на первых этажах домов сильно промерзают полы.

Текст: Марина Кошечкина

Фото: Юлия Власова