Больше половины жилья в Калининградской области покупается в ипотеку, в перечне предложений — массовый сегмент и бизнес-класс на побережье.

Несмотря на консервативные прогнозы, в Калининградской области заметно некоторое оживление на рынке недвижимости. С одной стороны, в первом полугодии в эксплуатацию введено на 107 тыс. кв. м жилья больше, чем годом ранее. С другой — и застройщики, и банковский сектор фиксируют рост продаж в новостройках, в значительной степени этому помогает использование ипотечных продуктов Сбербанка и внедрение его новых информационных сервисов. Ежемесячно только Калининградский ипотечный центр оформляет сделки на сумму более 500 млн руб.

Можно сказать, что банк даже стимулирует спрос на жилье. Он предлагает различные варианты оптимизации платежей, благодаря чему идея улучшения жилищных условий выглядит максимально доступной. Какие квартиры покупают в Калининградской области в ипотеку в этом году, 16 августа рассказали сами застройщики — в рамках пресс-тура, организованного Калининградским отделением Сбербанка. В нем приняли участие три группы строительных компаний, реализующие проекты как в Калининграде, так и на побережье.

Крепость в Балтрайоне

Балтийский район исчез с административной карты Калининграда, но не перестал быть важным элементом неформальной географии города. Самобытный и компактный, со сложившейся структурой микрорайонов, с доступными магазинами, с сохранившимися островками зелени. Участки для нового строительства появляются здесь на месте старых садов, пустырей или расселенных аварийных домов. Старое уступает место современному жилью комфорт-класса.

Жилой комплекс «Балтийская крепость» построен на одном из таких зеленых пустырей на ул. Коммунистической. Разрешение на строительство ООО «КПД Монтаж» получило в 2016 году, а в 2018 сдало в эксплуатацию три шестиэтажных дома. Как рассказывает директор «Бюро недвижимости Калининград» Ольга Швец, продажи жилья в этом комплексе стартовали 1 января, а по состоянию на 17 августа свободными оставались только 5 однокомнатных квартир. Все они расположены на первом этаже, и каждая имеет свою «изюминку».

Жильё в «Балтийской крепости» — это пример классической планировки двухтысячных годов в массовом строительстве. Золотой стандарт жилья для «молодой семьи»: крупные кухни и стандартные, но достаточные для обустройства быта комнаты, встроенное газовое оборудование. Во дворе — детская площадка, парковка, огороженная территория, начальное озеленение.

«Компания «КПД-Калининград» имеет умеренные аппетиты на свою прибыль, поэтому цена квадратного метра находится в рамках. Можно сказать, что наша ценовая политика вообще ориентирует застройщиков в городе держаться в определенном диапазоне. Цена двухкомнатной квартиры в этом комплексе и в том, что будет сдаваться до конца года, — 2,3–2,35 млн руб. Цены на однокомнатные квартиры зависят, конечно, от метража, но 1,4 млн руб. — это, пожалуй, минимальная цена в наших новостройках», — комментирует Ольга Швец. Жилье такого же класса застройщик реализует и в жилом комплексе на ул. Черниговской. Он возводится между Аллеей Смелых и ул. Дзержинского в Московском районе и будет состоять из 7 девятиэтажных домов, 5 из которых уже возведены.

«КПД Монтаж» — застройщик с богатой историей. Компания была создана в 2001 году на базе Калининградского домостроительного комбината. Он начал свою работу в 1970-х годах в тесной связке с предприятием ЖБИ-1. Его производственная база тогда использовалась для возведения домов по прорывной технологии панельного строительства. «КПД Монтаж» и сегодня производит панели и другие изделия для домостроительства, в целом обеспечивая себя в значительной степени стройматериалами.

Застройщик пользуется различными способами финансирования проектов, в том числе работает и со средствами участников долевого строительства. Для тех, кого интересует приобретение квартиры в уже готовом доме, включаются другие механизмы, позволяющие снизить разовую финансовую нагрузку на покупателя недвижимости.

«Сотрудничество с банком напрямую дает возможности получить клиенту такие преференции, которые ему было бы сложно получить при прямом обращении. Электронная регистрация сама по себе — это огромный плюс, связанный с тем, что при посредничестве банка клиент избавляется от необходимости лично посещать Росреестр и заниматься подачей документов. Регистрация сделки и права на недвижимость происходит удаленно, через электронные сервисы Сбербанка. В этом году мы работаем при пониженной процентной ставке, минимальная ставка по ипотеке на квартиры в жилом комплексе «Балтийская крепость» — 7,6 %, максимальная — 9,4 %. Для участников зарплатных проектов Сбербанка — от 9,1 %. Всё очень оперативно, от момента подачи заявки на ипотеку до выхода на сделку проходит 5–6 рабочих дней», — делится своими впечатлениями Ольга Швец.

Как показывает результат проекта «Балтийская крепость», стандартные квартиры небольшой площади за пределами центра Калининграда пользуются большим спросом. Комбинация невысокой цены и месторасположения делают недвижимость в этом комплексе почти идеальной для выбора в качестве «первой квартиры».

Предложения для более взыскательной аудитории встречают нас на побережье.

На границе между лесом и морем

В пресс-тур Сбербанка были включены только объекты, уже аккредитованные банком для предоставления ипотеки. Свободные квартиры в новостройках Калининграда и приморских муниципалитетов также доступны для онлайн просмотра на портале «Дом-Клик». Этот сервис был запущен в начале 2018 года, и размещение дома на этой платформе — совершенно бесплатно для застройщика. Фактически это большой интерактивный каталог жилья, которое можно приобрести с помощью ипотеки Сбербанка. У пользователя есть возможность выбрать интересующий его жилой комплекс или отдельный дом, заказать звонок для получения консультации по приобретению квартиры.

Комплекс «Парковый квартал» в Зеленоградске от группы компаний «СК МПК» доступен для такого заочного осмотра. На карте объектов недвижимости сервиса «Дом-Клик» это крайняя зеленая точка на западе Зеленоградска — дома на границе между морем и лесом. Вживую комплекс производит довольно сильное впечатление. Массив из семи девятиэтажных жилых домов по улице Мосина, если смотреть на него с Окружной улицы Зеленоградска, противостоит зеленой стене грабового леса, относящегося к территории национального парка.

«В этом жилом комплексе — 410 квартир в 7 домах. По соседству расположен комплекс «Куршский» с теми же видовыми достоинствами. При строительстве в Зеленоградске в основном делается ставка на 1–2-двухкомнатные квартиры, где минимальная площадь — 33 кв. м, а максимальная — 60. Это связано с тем, что трехкомнатные квартиры здесь не так популярны, как одно- и двухкомнатные. Покупатели в основном заинтересованы в квартирах выходного дня: само месторасположение располагает к отдыху. Пешком до моря не более 10 минут, попадаете прямо на городской пляж», — рассказывает Тина Барышева, начальник отдела продаж группы компаний «СК МПК». Группа «СК МПК» объединяет несколько компаний, реализовавших более 10 масштабных проектов в Зеленоградске и Калининграде. Фактический застройщик «Паркового квартала» — ООО «МПК Зеленоградск».

В июле специалисты этой группы компаний ощутили на себе существенный рост продаж. В шутку они связывают это с положительным эффектом аномально теплого лета, подстегнувшего интерес к жилью на побережье у жителей других регионов. Среди более реальных причин — сдача новых домов в привлекательном районе и доступность финансовых инструментов для людей, готовых вкладываться в улучшение жилищных условий.

«Год вообще оказался очень активным. Мы связываем это с экономической ситуацией в стране. Большинство квартир в России приобретаются сегодня с использованием ипотеки, материнского капитала. Людей, которые приходят с крупной суммой денежных средств наличными, не так много, как хотелось бы. Аккредитация дает нам приток клиентов, причем существенный, в том числе и из других регионов. Называть цифры довольно сложно, но если говорить о порядках, то это более двух десятков в месяц. Через Сбербанк у нас проходят сделки с клиентами из отдаленных регионов, они проходят электронную регистрацию, не приезжая сюда. Это очень удобно, у Сбербанка, пожалуй, лучшая организация процесса и оптимальные процентные ставки», — рассуждает эксперт по продажам, показывая видовую двухкомнатную квартиру на девятом этаже «Паркового квартала».

Из очевидных преимуществ комплекса — удачное месторасположение и транспортная доступность. К кварталу можно подъехать как со стороны ул. Московской, так и со стороны Окружной дороги. «Парковый квартал» — это приближение к стилю «интеллектуального жилья». Квартиры оснащены приборами учета коммунальных ресурсов и настроены на автоматическую передачу показаний. Это позволяет избегать перерасхода средств на коммунальные платежи.

В рамках пресс-тура мы попросили специалиста Калининградского ипотечного центра сделать предварительный расчет финансовой нагрузки на семью, которая решит приобрести в ипотеку квартиру на побережье, соответствующую параметрам «двушки» в жилом комплексе группы «СК МПК». По стартовым условиям, у молодой пары есть 1 млн руб. на первоначальный взнос.

«Размер ежемесячного платежа зависит от размера ипотеки и срока, в течение которого семья планирует ее погасить. Если это ипотека на сумму более 1,5 млн руб., то выбирают платеж от 13 до 15 тыс. руб. в месяц: для населения это комфортно. При этом суммарный доход семьи, которая берет ипотеку в этом ценовом диапазоне, получается менее 100 тыс. руб. Для комфортного обслуживания ипотеки ежемесячный платеж не должен превышать 40 % чистого дохода семьи. Те, кто берет более экономно, на сумму ниже 1,5 млн руб., — да, такие квартиры тоже существуют — выплачивают ежемесячно по 10–15 тыс. руб. Отдельно хотелось бы отметить, что ипотеку можно взять на часть стоимости жилья. Мы предлагаем воспользоваться этой возможностью тем, кто обладает средствами для покупки квартиры, но обращается, к примеру, за потребительским кредитом, чтобы провести ремонт и приобрести мебель, технику. В таких случаях клиентам рекомендуют сохранить часть суммы на своих счетах, а к примеру, на 500 тыс. руб. оформить ипотеку под небольшую (в сравнении с потребительским кредитом) ставку и снизить нагрузку на семейный бюджет», — рассказывает руководитель Калининградского ипотечного центра Сбербанка Ирина Селиванова.

Европейский класс

Конец лета 2018 года радует разнообразием предложений как на рынке недвижимости, так в сфере кредитных предложений. Спектр продуктов Сбербанка включает не только стандартную ипотеку с первоначальным взносом на квартиру в новостройке с жесткой процентной ставкой. В ипотеку в Калининграде можно приобрести и «вторичку», и индивидуальный жилой дом. Для тех, кому близка идея приобрести немецкий жилой дом с высокой степенью износа или эллинг и приспособить его для комфортного времяпрепровождения, есть вариант нецелевого кредита под залог недвижимости.

Новые форматы взаимодействия банка, застройщиков и клиента с использованием электронного документооборота делают ипотеку по-настоящему интересной не только в сегменте комфорт-класса, который теперь ассоциируется с серийными проектами. Средства банка можно привлечь и для покупки жилья комфорт-класса. Таких проектов в регионе относительно немного, один из них — Светлогорск-3 от группы компаний «КСК Строй».

«КСК Строй» в начале года уже закончила возведение на своем участке площадью более 10 га первых 4 четырёхэтажных домов, каждый — на 20 квартир. В этих новостройках уже нет свободных площадей, однако компания оформляет сделки по продаже по договорам долевого участия в строящемся восьмиэтажном жилом доме. Впереди у компании — активное освоение территории на востоке Светлогорска в 300 метрах от строящегося променада. В общей сложности «КСК Строй» планирует возвести здесь более 20 жилых домов разной этажности.

«Мы совмещаем разные сегменты жилья, делаем как квартиры-студии, небольшие квартиры выходного дня, так и квартиры с европейскими планировками, с большими кухнями-гостиными, с несколькими санузлами и большими террасами. Это то, чего в области нет. Средняя стоимость квадратного метра — 55–60 тыс. руб. В малоэтажных домах проекта не предполагается маленьких квартир, потому что класс жилья этого не предполагает», — рассказывает исполнительный директор «КСК Строй» Олеся Успенская.

Пожалуй, лучшую рекламу комплексу Светлогорск-3 делает его месторасположение и дизайн жилых домов. Они выдержаны в стиле современной архитектуры приморских городов. Похожие проекты на четыре этажа, с эксплуатируемыми крышами и широкими балконами можно встретить в Швеции, Дании, даже Польше. Архитекторы Светлогорска-3 не стали заигрывать с «традиционными элементами» вроде иллюзорных фахверков и металлочерепицы, и оказалось, что на прибрежных холмах Светлогорска панельные дома с витражным остеклением смотрятся уместно и выигрышно. Можно предположить, что за счет рельефа местности даже многоэтажный жилой дом не будет визуально подавлять другие корпуса комплекса. Плотность посадки зданий не позволит совсем избежать эффекта «окна в окна», но проектировщики постарались не ставить дома параллельно друг другу, заботясь о приватности клиентов, объясняет Олеся Успенская.

«У нас есть пул клиентов, которые появились благодаря Сбербанку. Ровно так же есть клиенты, которых мы привели в Сбербанк. Мы понимаем, что доля ипотечных сделок в продажах квартир перевалила за 50 %. Ипотека стала популярной, доступной, и многие состоятельные клиенты и люди бизнеса понимают, что ипотека — это просто выгодно. Сегодня не обязательно вытаскивать большие деньги из бизнеса, чтобы купить себе квартиру», — комментирует Олеся Успенская, сразу очерчивая круг основных покупателей квартир в ЖК «Светлогорск-3».

Пока он не может похвастаться сильной социальной инфраструктурой. В шаговом доступе нет больших магазинов, зато из окон открывается вид на новый стадион и побережье. Вопрос же открытия поблизости точек «бытового и социального обслуживания» — вопрос времени. По крайней мере, областные власти заверяют, что всё это в достатке должно появиться вблизи променада, который свяжет поселок Отрадное и восточную окраину Светлогорска. Представители застройщика жилого комплекса надеются, что сам променад введут в строй уже в 2019 году. Это добавит плюсов и самому Светлогорску-3.

* Партнерский материал