Кто на самом деле выиграет после введения новых правил в жилищно-коммунальной сфере. Обзор RUGRAD.EU.

Правила игры в сфере ЖКХ для всех участников процесса в России меняются, если не каждый месяц, то примерно раз в сезон. C начала 2018 года в силу вступил целый ряд принципиальных поправок, которые могут оказать серьезное влияние на собственников жилья. RUGRAD.EU оценил перспективы внедрения инноваций в жизнь калининградских собственников жилья.

Борьба с двойниками

Первая волна появления частных управляющих компаний в Калининграде пришлась на кризисный 2009 год. Юридические лица с названиями, похожими на наименования старых муниципальных жилищно-эксплуатационных управлений, были созданы во исполнение федерального закона и, как принято считать, не без помощи администрации Калининграда. Бенефициарами этого процесса также принято считать людей, близких к городскому управлению. Одним из самых ярких примеров стала «коммунальная империя» экс-депутата городского совета Юрия Василюка. Большая часть тех, старых, по сути приватизированных ЖЭКов уже не существует как юридические лица. На смену многим из них пришли новые — находящиеся по тем же адресам, имеющие такие же названия, но новые расчетные счета.

Этот процесс «клонирования» управляющих компаний уже в 2009 году превратился в проблему: его стали использовать для вывода денег, полученных от собственников жилья в виде «квартплаты». Схема была донельзя проста: если группа домов управлялась компанией ООО «ЖЭУ-666», то не было ничего проще, чем зарегистрировать компанию с названием «Ж ЭУ-666», изготовить квитанции и разослать их по почтовым ящикам тех же домов. Платежи по таким квитанциям поступали на совершенно другие счета и утекали в неизвестном направлении. «Оригинальная» управляющая компания накапливала долг, а потом объявлялась банкротом.

Зачастую учредителями компаний-клонов были те же люди, что стояли за «материнскими» ЖЭКами, просто они не хотели рассчитываться с долгами и тем более платить налоги. Правда за подобные проделки до последнего времени серьезных наказаний никто не понес, полагает министр регионального надзора Елена Серая. 

Основная проблема в расследовании подобных дел, по её мнению, была связана с невозможностью доказать нанесение ущерба. Эту позицию министр озвучивала на встрече с журналистами в начале мая. 

Однако в последнее время ситуация изменилась: об ущербе стали заявлять ресурсоснабжающие организации, в том числе «Янтарьэнергосбыт». Ситуация, по словам заместителя начальника департамента жилищного контроля Юлии Ивановой, стала меняться. Одно из уголовных дел в отношении руководства такой компании даже дошло до суда, но процессуальное решение по нему пока не принято.

На этой волне федеральные законодатели, наблюдая за подобными схемами без малого 10 лет, решили, наконец, запретить создавать компании-клоны и обязали управляющие компании переименоваться. Требование касается организаций, чьи названия до степени смешения похожи. В Калининградской области министерство регионального надзора насчитало 60 таких фирм, имеющих лицензии на управление жилыми домами. Они до 11 июля должны внести изменения в учредительные документы и проинформировать собственников подконтрольных домов о таком развитии событий.

Тем, кто не переименуется, грозит предписание от министерства регионального надзора, а в перспективе — штраф или даже отзыв лицензии за неисполнение требований.

Какие названия считать похожими между собой, будет решать министерство регионального надзора. Назвать четкие критерии на встрече с журналистами Елена Серая не смогла.

Прямые договоры — теперь и без общего собрания

В Калининградской области на протяжении последних лет действуют проекты в сфере жилищного просвещения. В 2017 году на их поддержку было направлено более 2 миллионов бюджетных рублей. Журналистам RUGRAD.EU практически не приходилось сталкиваться с людьми, которые получили там знания и умения. Но известно, что в данных проектах уделялось внимание подготовке собственников жилья к грамотным отношениям со своей управляющей компанией. Несмотря на все усилия, конфликты между собственниками и новыми УК возникают постоянно.

Один из предметов конфликта — платежи за коммунальные услуги через посредника в лице управляющей компании (хотя по факту УК могла и вовсе не иметь к ним отношения). С формальной стороны управляющая компания всегда имеет статус «исполнителя коммунальных услуг». В итоге часть граждан предпочла относить платежи напрямую в кассу «Водоканала», «Янтарьэнергосбыта» и других ресурсоснабжающих организаций, лишая управляющие компании незначительного дохода в виде агентского процента за операции. Далеко не всегда эта схема работала как надо. Так например, «Калининградтеплосеть» регулярно обращала внимание собственников на то, что предприятие должно иметь договор с юридическим лицом на предоставление услуги. Собственники в свою очередь жаловались, что их платежи через кассу не доходят. В общем, царила неразбериха.

В судебных разбирательствах «Калининградтеплосети» с различными управляющими компаниями можно найти упоминания о совсем странных вещах. Так, когда жители дома по адресу бульвар Любови Шевцовой, 26–32 отказались от своей управляющей компании на общем собрании, решили образовать товарищество собственников недвижимости, но при этом намеревались каждый самостоятельно платить за свою долю тепла, муниципальное предприятие «Симплекс» около года просто не принимало у них платежи. В итоге ТСН (вместе с жильцами) накопило долг и пени на 1,18 млн руб. Калининградский арбитраж обязал компанию расплатиться.

Дом по адресу бульвар Любови Шевцовой, 24-32. Фото: maps.yandex.ru

В соответствии с апрельскими поправками в Жилищный кодекс теперь предприятия, поставляющие коммунальные услуги (МП «Калининградтеплосеть», МП «Водоканал» и другие, подобные им) могут расторгнуть договор с управляющими компаниями или ТСЖ в одностороннем порядке. Для этого они могут не ждать годами, как в случае с домом на бульваре Шевцовой, а зафиксировать наличие задолженности по платежам более чем за два месяца.

Когда монополист разрывает отношения с ЖЭКом, он также обязан уведомить граждан, что переходит с ними на прямой договор. Письменного его оформления не требуется, это отдельно прописано в кодексе. Отметим, что если судебные процессы по долгам компаний могут длиться годами и их результат не всегда очевиден, то практика судебных дел по долгам физических лиц в судах общей юрисдикции довольно однозначна. Должник почти всегда не прав.

В своем комментарии специалист министерства регионального надзора Юлия Иванова обратила внимание на «прямые договоры» как на новеллу. Это и правда и не правда одновременно. Потому что до апреля 2018 года у собственников было законное право перейти в любой момент на прямой договор с организацией. Теперь соответствующий пункт утратил силу: число случаев, когда это можно сделать, ограничено двумя. Первый вариант: так решает ресурсоснабжающая организация и разрывает договор с действующей управляющей компанией (но потом имеет право склонить новую управляющую компанию или ТСН к оформлению отношений заново, потому что того требуют Правила предоставления коммунальных услуг в России). Второй вариант: так решает собрание собственников жилья.

При этом любой переход на прямые договоры будет касаться только платежей собственников за потребленные ресурсы «за квартиру». Общедомовые нужды будут по-прежнему оплачиваться только через управляющую компанию или ТСЖ — в зависимости от выбранной формы управления домом. Схема двойственная, но обещают, что она позволит управляющим компаниям стать «еще прозрачнее». Возможно, до того состояния, когда их воздействие на жилой фонд станет совсем незаметным.

Фактически поправки существенно расширяют полномочия ресурсоснабжающих организаций, чаще всего — монополистов, а значит, в большей степени заботятся о состоянии их счетов, чем о защите жилищных прав собственников.

Текст: Мария Пустовая
Фото: RUGRAD.EU