Калининградские застройщики считают, что поправки в федеральное законодательство и отмена долевого строительства приведут к избыточному давлению на строительный бизнес. Обзор RUGRAD.EU.

Поправки в федеральное законодательство и отмена долевого строительства приведут к избыточному давлению на строительный бизнес. Небольшие застройщики уйдут с рынка, так как не смогут соответствовать новым правилам, цены на жилье вырастут. Об этом говорили участники «Стройфорума – 2018», который прошел в четверг, 5 апреля, в Калининградской торгово-промышленной палате.

Поправки — механизм для защиты средств дольщиков от недобросовестных застройщиков. Сегодня строительная отрасль — лидер по банкротствам, сообщила юрист фирмы «Солнцев и партнеры» Ирина Ожиганова.

«Мы видим увеличение по банкротствам на 20 % по стране в целом. Сейчас же в законе четко указано: если застройщик выходит на банкротство, у него будет только одна стадия — конкурсное производство, по сути, распродажа активов. Никакого финансового оздоровления. Также появляется компенсационный фонд, куда застройщик должен сделать отчисления, с 1 июля 2018 года — 1,2 %. Появляются требования к застройщикам. Для того, чтобы начать строительство, у них должно быть на счету 10 % проектной стоимости объекта», — отметила Ожиганова.

Также поправки предполагают принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». То есть для каждого объекта будет получать разрешение отдельное юридическое лицо. Средства дольщиков застройщики должны будут хранить на эскроу-счетах банков. Часть поправок вступила в силу с 1 января, часть вступит в действие с 1 июля 2018 года. Окончательно отказаться от средств дольщиков планируется с 1 июля 2019 года. После этого строить компании будут за счет собственных средств или за счет средств, полученных в рамках проектного банковского финансирования.

Сегодня средства дольщиков используют 209 калининградских компаний. Они привлекли 35 млрд руб. от калининградцев, заявила министр регионального контроля (надзора) Елена Серая. Однако достраиваются не все объекты: в Калининградской области 12 проблемных домов.

«Это всё, что связано с товарищем Радиновичем, это и «Ганза», и «Регион-Сервис», и «Альфа-Строй». И там 600 человек, которые заплатили деньги в полном объеме. ЖК «Берлинки», ГК и СК «Объединенные системы» — за это время уже поменяли учредителя, директора, офиса не найти. А деньги дольщиков привлекаются. Мы выдали заключение о запрете на привлечение средств дольщиков, но там уже порядка 20 человек дольщиков», — рассказала Серая.

По ее мнению, поправки в ФЗ №214 должны защитить средства граждан. Однако она признала, что требования закона для участников рынка все-таки достаточно жесткие. «Да, в какой-то части, по моему мнению, — не как чиновника, а как гражданина — требования избыточные. Работать в таких условиях будет крайне сложно», — сообщила Серая.

По словам застройщиков, в результате действия поправок останутся только крупные компании. «Одни застройщики умрут, уйдут с рынка. В прошлом году 266 домов было введено в эксплуатацию и 112 домов в этом году. А что будет в следующем году?» — заявил представитель компании-застройщика Александр Булычев.

Одно из новшеств — создание компенсационного фонда, куда застройщики должны делать отчисления. Пока не понятно, как работает структура, заявила коммерческий директор ООО «Евробалт плюс» Екатерина Быкова. «Сначала нам сделали, что мы должны страховать каждую квартиру. Многие застройщики потеряли деньги, потому что страховые компании стали банкротиться. Сейчас мы говорим о компенсационном фонде, но он действует вместе со страховыми компаниями, которые сегодня есть, а завтра — нет. Зачем застройщику терять деньги дольщиков?» — отметила Быкова.

Введение компенсационного фонда должно было заменить сферу страхования. Почему это не произошло, трудно сказать, сообщила Елена Серая. «И мое мнение, что это излишнее давление на бизнес. Вы можете обратиться в Думу, чтобы они вышли с законодательной инициативой, о внесении изменений в ФЗ. Поверьте, обращение в Думу может помочь. Не будьте пассивными. Эта правильная проблема», — отметила Серая.

Второй неясный момент — введение эскроу-счетов, где будут храниться привлеченные средства дольщиков. «Счета эскроу — ведь тоже есть вероятность, что банк обанкротится. Мы с вами не знаем, какой банк будет завтра, куда денутся деньги дольщиков и как их можно будет вернуть. Пока последствия этого не прописаны, — сообщила коммерческий директор строительной компании «Балтия» Евгения Еремина.

Со средствами физлиц будут работать только аккредитованные банки с госучастием и высоким рейтингом, заявил руководитель комитета архитектуры и строительства администрации Калининграда Артур Крупин.

«Но страховые компании, которые обанкротились, тоже в списке ЦБ были. Что мешает банку найти основания для банкротства, когда он соберет достаточно количество денег?» — отметила Еремина.

«Система страхования несовершенна по сравнению с банковской. Я бы не стал обсуждать, тем более критиковать. Но риски в любом случае существуют», — сообщил Крупин.

Вместо средств дольщиков застройщики перейдут на схему проектного финансирования. Однако получить его 90 % калининградских застройщиков не смогут, заявил Булычев. «Банк просто так не даст, и не все получат проектное финансирование. На наш взгляд, происходит выдавливание одних застройщиков другими капиталами. В течение 3–4 лет, видимо, они будут выдавлены», — заявил Булычев.

«Если у застройщика за душой нет ничего, конечно, он не получит. Не надо искать в этих новеллах какой-то подтекст. Это защитная реакция государства на обращения обманутых дольщиков», — сообщил в ответ Крупин.

В целом поправки в 214 ФЗ приведут к удорожанию стоимости жилья на 30–40% к 2020 году, считает представитель риэлтерского агентства «Авеню-Риелт».

«Себестоимость вырастет. Застройщик как коммерсант попытается переложить затраты на покупателя. Но правительством поставлена задача увеличить количество введенного жилья в полтора раза в ближайшее время. Соответственно, предложения на рынке станет больше И вряд ли застройщик будет перекладывать свои затраты на плечи покупателей», — отметил Крупин.

Как изменится строительный рынок после вступления в силу поправок, предсказывать трудно, сообщил он. Но не исключено, что юрлиц станет не меньше, а больше. «Количество юридических лиц может даже увеличиться. Поскольку один застройщик может возводить объекты в границах одного земельного участка по одному разрешению. А есть застройщики, которые обладают несколькими участками. И чтобы одновременно строить несколько домов, они будут прибегать к дроблению, созданию новых юрлиц», — отметил Крупин.

«Говорить о том, что введение поправок в 214 ФЗ и переход к проектному финансированию уменьшит в разы количество застройщиков, я бы не стала. У нас достаточное количество застройщиков, которые строят дома без привлечения средств дольщиков, за счет собственных или кредитных средств. На них требования 214 ФЗ не распространяется», — отметила Елена Серая.

Сейчас застройщики массово обращаются за разрешениями на строительство. «Сейчас у нас бум обращений по выдаче разрешений на строительство. Все понимают, что их ждет, и хотят получить максимальное число разрешений, а приступить к строительству, возможно, после 1 июля», — сообщила Елена Серая.

Она сообщила, что в правительстве тоже «учатся», поэтому посоветовала застройщикам максимально задавать свои вопросы и обращаться за разъяснениями.