Как Минобороны препятствовало строительству жилья в Калининграде, где покупались квартиры по 7 тыс. руб. за «квадрат» и откуда взялись обманутые дольщики, о которых не знают чиновники.

На минувшей неделе в Калининградской областной Думе состоялся круглый стол, посвященный защите прав дольщиков. По состоянию на 1 октября 2017 года на территории региона заключено более 15 тысяч договоров о долевом участии на общую сумму обязательств 36 млрд руб. План-график по решению ситуаций, в которых оказались пострадавшие от недобросовестных застройщиков жители области, включает в себя 12 проблемных объектов: дольщиками в них являются 605 человек. Согласно дорожной карте, ввод данных домов в эксплуатацию должен состояться не позднее 2020 года.

За три квартала 2017 года в отношении 473 объектов долевого строительства, располагающихся на территории региона, были проведены контрольно-надзорные мероприятия, проверкам подверглись 209 застройщиков.

20 октября 2017 года в регионе был создан компенсационный фонд: теперь застройщики обязаны перечислять в него компенсационные взносы в размере 1,2 % от цены в договоре долевого участия. По словам начальника департамента строительного надзора министерства регионального контроля Данилы Елисеева, фонд должен заменить действующую систему страхования договоров участия в долевом строительстве. «Наша задача сейчас — не допустить возникновения новых проблемных объектов», — считает министр регионального контроля Калининградской области Елена Серая.

«Альфастрой»

По словам заместителя министра строительства Калининградской области Николая Телевяка, 83-квартирный дом № 190а по ул. Невского — один из самых сложных объектов. Строительство указанного здания осуществлялось по инвестиционным соглашениям, заключенным с дольщиками. Права на земельный участок принадлежат Министерству обороны РФ. «Многократно, с разного уровня: министра, мэра Калининграда до губернатора, — были обращения в адрес всех: и министра обороны, и руководителя территориального органа Минобороны. Последний мы получили такой ответ: “Мы не можем вам передать этот земельный участок, потому что он нужен нам в интересах Минобороны”. Хотя там построено 5 этажей. Мы рекомендовали участникам строительства, чтобы они создали кооператив и под этот кооператив оформили земельные отношения через суд», — пояснил Николай Телевяк.

На сегодняшний день вопрос о передаче прав на землю застройщику все еще не решен. Для завершения строительства дома требуется серьезная сумма денег — более 150 млн руб.

«К сожалению, 1,5 года назад, когда вопрос с Минобороны уже решался на уровне Москвы, у нас в Калининграде я не получил поддержки. На заседании Госдумы РФ было принято решение, что департамент имущественных отношений идет на то, чтобы расторгнуть 2 инвестконтракта. Освободившиеся участки будут переданы муниципалитету для дальнейшей их реализации в рамках решения проблемы обманутых дольщиков, если будут написаны гарантийные письма от муниципалитета и правительства, что эти участки будут использоваться для решения вопроса дольщиков. К сожалению, письма в таком виде не были отправлены», — рассказывает арбитражный управляющий «Альфастрой» Игорь Мельников.

«Вивагс»

Строительство 214-квартирного дома по ул. Гагарина – Орудийной началось еще в 2007 году. Сейчас стройка заморожена. В августе дольщики этого объекта объединились в жилищно-строительный кооператив «Гагаринский». Они направили в адрес министерства обращение с просьбой об оказании мер по завершению строительства жилого дома.

«Сегодня мы подготовили приказ о проведении конкурса по предоставлению из областного бюджета денежных средств на отбор некоммерческих организаций и выполнение комплексной оценки незавершенного жилого дома. Мы рассчитываем, что в конце января – начале февраля у нас появится отчет который позволит объявить конкурс на нового застройщика», — сообщил заместитель министра строительства.

Представитель дольщиков «Вивагс» Елена Туголукова заявила о том, что у них возникли трудности с арендной платой: сумма аренды за последний квартал составляет порядка 500 тыс руб.

«Здесь необходимо внесение изменений в определенные нормативные акты. Наверное, нулевая ставка арендная в этом случае будет правильной. А может, что-то другое депутаты предложат», — заключила Елена Серая.

«Регион-Сервис»

96-квартирный дом № 188б по ул. А. Невского находится в самой высокой степени готовности. Основная проблема этого объекта — 12 «двойных продаж» и 4 человека, которым продали несуществующие квартиры. «Если теми, кто участвовал в двойных продажах, будет принято решение о том, что они готовы при определенной гарантии решения их жилищных условий выйти из реестра кредиторов, то тогда можно будет “расшить” эту проблему», — отмечает Николай Телевяк, добавляя, что в противном случае дом будет реализован с торгов.

Как стало известно, продавая квартиры, застройщик по своему усмотрению определял стоимость квадратного метра. 66 человек, заплатившие за метр по 30–40 тыс. руб., отказались от договоров долевого участия. Около 20 дольщиков, которые платили за метр по 7 тыс. руб., отказались перейти в денежные требования: доля возмещенных средств будет минимальна.

«Зачастую те, кто покупал по более дешевой цене, — это лица, аффилированные с теми преступниками, которые эти все схемы придумали и сделали. Что в этой части делать, мы не понимаем. Дольщики сами должны решить этот вопрос», — полагает министр регионального контроля.

Представитель инициативной группы «Регион-Сервис» Виктория Зеленина рассказывает, что за годы простоя текущие платежи выросли настолько, что люди не могли погасить их еще 5 лет назад. Возможность достройки дома через ЖСК отсутствует: конкурсная управляющая Раиса Лапидус сделала заключение о невозможности передачи дома в ЖСК.

«Если эти люди, заплатившие по 7–15 тыс. руб. за квадратный метр, не решили свои проблемы в рамках закона о банкротстве, это их проблемы. Им всем трижды было направлено уведомление. Но и в этом случае на их долю по договорам в случае продажи дома достанутся средства, вложенные по договору. Да, у них не будет сверхприбыли, но, простите...», — возмущается Виктория Зеленина.

«Речь шла о том, что Фонд жилищного строительства будет покупателем, но сейчас не могут выставить объект на торги, потому что та группа в суде блокирует все сделки, и мы вмешаться не можем. Нужно очистить этот дом от двойных продаж. В противном случае ничего не возможно сделать», — считает Елена Серая.

«Ганза-Сервис»

В марте текущего года дольщики двух домов на 168 квартир по ул. А. Невского, 192, ожидающие свое жилье уже 9 лет, создали жилищно-строительный кооператив, чтобы достроить объект самостоятельно. Долгое время собственники квартир не могли сменить назначенного конкурсного управляющего Михаила Морозова из Санкт-Петербурга. Недавно по решению суда Морозов был отстранен от должности. Однако документация, позволяющая передать в ведение ЖСК объект незавершенного строительства вместе с земельным участком, на сегодняшний день новому конкурсному управляющему не передана. Следующее судебное заседание назначено на конец января. Представитель инициативной группы «Ганза-Сервис» Ирина Синаева также обратила внимание чиновников на то, что на их объекте есть дважды обманутые дольщики, которые в 2010 году были «переброшены» на объект, чтобы закрыть двойные продажи на рядом стоящем объекте компании «Бастион-Сервис».

Завершить строительство домов «Ганза-Сервис» правительство планирует в 2020 году, однако дольщики считают такой прогноз не слишком правдоподобным. «То, что в дорожной карте мы посмотрели, даже с учетом 2020 года, — это очень оптимистично. Надо реально ставить даты. Нам отказали в возбуждении уголовного дела 2 раза подряд по причине того, что они не могут допросить нашего конкурсного управляющего и госпожу Харламову, которая инициировала процесс банкротства. Николай Романович, давайте честно говорить. Какой январь? Если нам в августе 2018 года в лучшем случае документы передадут, это будет очень оптимистично», — обратилась к заместителю министра строительства Анжела Аветисьянц. Также она попросила чиновников в ближайшее время посчитать, сколько денежных средств необходимо для достройки объекта.

«Мы загоняем своих дольщиков в очередное болото. У нас будет в конце ноября собрание. Мы, инициативная группа, должны выйти к людям и сказать: “Прокуратура с нас требует законсервировать объект, который 10 лет разрушается; это минимум 500 тыс. руб., надо посадить охрану — 75 тыс. в месяц, потому что охрана у нас должна быть специализированная, и нам надо восстановить забор, который украли. Итого с вас 1,5 млн руб.” Нам уже страшно доносить вот такие плохие вести своим дольщикам, учитывая, что они у нас умирают», — добавила представитель дольщиков, посетовав, что в дорожной карте строительство их объекта задвинуто в самый конец — на 2020 год.

«Мы надеемся, что совместными усилиями, с нашей помощью сможем необходимые документы восстановить, и дальше всё пойдет в рамках действующего законодательства», — отметил Николай Телевяк.

Глава комитета Облдумы по экономической политике Александр Никулин также добавил, что разрешение проблем всех объектов будет идти параллельно, а не поочередно.

«Калининграджилстрой»

В 2014 году права на дом и участок на ул. Челнокова (ЖСК «Инициатива») были приобретены Управлением капитального строительства. 89 дольщиков согласились получить жилье в другом месте, части из них были выплачены денежные компенсации. Предполагается, что строительство объекта завершится в 2020 году.

«Квартал»

Срок ввода в эксплуатацию 23-квартирного дома в поселке Невское был запланирован на 2015 год. С застройщиком было заключено 17 договоров участия в долевом строительстве. «Выезжали мы туда вместе с прокуратурой — дом находится в плачевном состоянии, затоплен водой. Возникла проблема с нехваткой земельного участка. Возбуждено уголовное дело. Министерство рекомендует муниципалитету рассмотреть возможность расторжения договора на земельный участок», — рассказывает замминистра строительства Калининградской области.

«Империя строительства»

Дольщикам 64-квартирного дома в поселке Малое Исаково было рекомендовано создать ЖСК, но на сегодняшний день кооператив не создан. По мнению представителей министерства строительства, им необходимо сменить собственника или расторгнуть договор аренды земли.

«Новый стандарт» (ранее ООО «Полиантикорстрой»)

Дом в Балтийске был приобретен на торгах компанией «Новый стандарт». Разрешение на строительство получено, но строительство дома пока не возобновлено. «Я знаю, что новый застройщик Владислав Шемякин пытается привлечь инвесторов, кредитные ресурсы, но пока у него это не получается», — сообщил Николай Телевяк. Муниципалитет намерен рассматривать вопрос о расторжении договора аренды земельного участка.

Кроме того, дорожной картой предусмотрено исполнение обязательств перед 32 пострадавшими от двойных продаж дольщиками. Для этого участники долевого строительства должны создать кооператив и обратиться в министерство с просьбой о поддержке. Региональный закон о защите прав дольщиков предполагает в таком случае проведение мероприятия по комплексной оценке состояния проблемных объектов, на основании которых определяется механизм достройки объектов. В целях компенсации затрат инвестора по завершению строительных проблем объекта законом предусмотрено предоставление земельного участка.

Замминистра строительства также сообщил, что в августе, согласно дорожной карте, было завершено строительство многоквартирного дома в поселке Ласкино. В июле 2018 года планировалось закончить строительство еще двух домов в поселке Ласкино, по 24 квартиры каждый. Однако объекты удалось ввести в эксплуатацию уже в октябре – ноябре текущего года.

Елена Серая рассказала о мерах, которые в министерстве принимаются для того, чтобы предотвратить появление новых «обманутых дольщиков»: при обнаружении в отчетности каких-либо признаков вывода денежных средств, нецелевого использования материалы направляются в Росреестр для того, чтобы запретить дальнейшее привлечение денежных средств дольщиков.

«Мы все помним фразу: “Жулик должен сидеть в тюрьме”. Пока не будут наказываться и сидеть застройщики-жулики, мы будем вот так бумажки, законы, поправки вносить. Людей обманули, и никто за это не отвечает! Ездят на белых “мерседесах” и “хаммерах”, с улыбкой приходят к вам с бумажками. Вы же сами говорите: одного посадили, и тот уже вышел», — возмутился депутат Облдумы Павел Федоров.

Как выяснилось, в регионе есть дольщики, о которых чиновники не знают. «Я являюсь единственным обманутым дольщиком-гражданином другой страны в Калининградской области. Я говорю о жилом комплексе “Берлинки” в Гурьевске. Это два застройщика: ООО “Объединённые системы” и ООО СК “Объединённые системы”. Там группа 170 дольщиков в двух домах. Первый дом построен, но не подведены ни газ, ни канализация. Другой дом — на стадии фундамента. Я являюсь дольщиком второго дома. Ворота стройки заварены. Половина дома продана. Учредителя нет. Гендиректора нет. Офиса нет. Куда пошли наши деньги, мы не знаем. Там была создана финансовая пирамида: деньги дольщиков второго дома передавались на первый дом и бог его знает еще куда. Второй дом строиться не будет, там все заварено и полтора года там камыши растут. Первый дом достроен. Наш дом — это абсолютно дело для прокуратуры», — рассказал Томаш Оманьски, попросив включить данный объект на переулке Байдукова в реестр проблемных домов. Чиновники отметили, что он является первым дольщиком, который заявляется по данному объекту.