Власти Пионерского проводят общественные обсуждения изменений в правила землепользования и застройки в интересах новосибирского застройщика «СЗ «СД «Альфа». Под масштабный жилищный и рекреационный проект в Западном микрорайоне Пионерского в зону Ж-2/Гр и курортную зону выводится порядка 13 га. Выделение земли без торгов было согласовано на инвестиционном совете при губернаторе Алексее Беспрозванных, состоявшемся в октябре 2024 года. При этом ГК «СД Альфа Капитал» не имеет ни одного реализованного проекта в сфере жилищного и коммерческого строительства в Калининграде и на побережье.

Под 5 кварталов среднеэтажного жилья между Пионерским и Рыбным из зоны О-1/Гр выводятся крупные цельные массивы с кадастровыми номерами 39:19:010106:274, 39:19:010106:275, 39:19:010106:138, 39:19:010106:295, 39:19:010106:59 общей площадью 6,85 га на первой линии. Регламент зоны О-1 предполагает строительство гостиниц, апарт-отелей, торговых центров и других коммерческих объектов. В то же время новая для участков зона Ж-2/Гр конкретно предполагает среднеэтажное жилье высотой до 7 этажей, по верхней допустимой планке высотой — до 8 этажей с учетом получения заключения главного архитектора области и градсовета. Фактически это половина будущего Западного микрорайона, которая выводится в интересах единственного застройщика. Согласно ЕГРН, земля находится в региональной собственности.

Под будущий санаторно-курортный объект в составе «Балтийской резиденции» из зоны О-1/Гр также будут выведены участки с кадастровыми номерами 39:19:010107:69 по 39:19:010107:71, 39:19:010106:144 по 39:19:010106:150, 39:19:000000:899, ранее предназначавшиеся под ИЖД, а также 39:19:010107:62 под многоквартирное жилье. Эта часть побережья выводится в курортную зону (КЗ/Гр), которая предназначается под строительство санаториев, профилакториев, детских лагерей и домов отдыха.

Кроме того, региональные власти выводят из зоны Р-1 для озелененных территорий общего пользования, парков, лесопарков, скверов участки с номерами 39:19:000000:1746 и 39:19:010106:276 с прибрежным лесом на склоне. Для этих 3,1 га соснового бора аналогично предлагается курортная зона КЗ/Гр. Несмотря на ее название, сохранение насаждений в ее границах не предусмотрено. Оба массива пока что имеют вид разрешенного использования под «благоустройство территории». В их границах произрастают сотни взрослых деревьев, защищающих прибрежный склон от разрушения под воздействием штормов и ветра. Всего под санаторно-курортные объекты «СЗ «СД Альфа» запрашивал порядка 6,22 га.

Помимо этого, областное министерство градполитики предлагает узаконить окончательный вывод из курортной зоны огромного массива прибрежной земли с кадастровым номером 39:19:000000:739 площадью 4,52 га. Для него выбрана зона Ж-2/Гр для строительства среднеэтажного жилья (максимально до 8 этажей), хотя его вид разрешенного использования сейчас подразумевает «курортную деятельность». 

Однако этот массив новосибирский застройщик не запрашивал для реализации своего проекта. Перевод 4,52 га в Ж -2/Гр может быть связан с амбициями петербургского бизнесмена, владельца «ГК «Строй-Эксперт» Марата Каргинова, который тоже прошел инвестсовет при губернаторе и запрашивал землю для строительства на первой линии в Пионерском 5-звездочного отеля со SPA.

Внеся указанные изменения в ПЗЗ Пионерского, региональный минград под руководством вице-премьера и министра Кристины Подскребкиной окончательно узаконит перевод под жилую и курортную застройку порядка 17,6 га на первой линии.

По данным сервиса проверки контрагентов Rusprofile, «СЗ «СД «Альфа», заявивший инвестпроект в Западном микрорайоне Пионерского, является дочерней компанией АО «СЗ «СД Альфа Капитал» (95 %) новосибирского застройщика Сергея Дородных. Еще 5 % в уставном капитале калининградской структуры принадлежат непосредственно Сергею Дородных, который контролирует всю ГК «СД Альфа Капитал».

При этом «СЗ «СД Альфа» зарегистрировано в здании бывшего «Янтарного сказа» на ул. Карла Маркса, 18 в Калининграде с рестораном «Пармезан» и пабом «Британика». Руководителем компании числится директор калининградского волейбольного клуба «Локомотив» и президент КРОО «Федерация волейбола» Александр Косырьков. Стоимость балансовых активов «СЗ «СД «Альфа» за 2025 год составляет 250 млн руб., выручка была нулевой. В компании работает один человек с зарплатой в среднем 811 тыс. руб.

Общая выручка компаний с участием Сергея Дородных в 2025 году упала с 1,3 млрд руб. до 509 млн руб. Снижение составило 62 %. Чистая прибыль снизилась с 965 млн до 312 млн руб.

Сергей Дородных также является соучредителем ООО «Алтай-Вест Клуб», специализирующегося на ресторанном бизнесе на престижном горнолыжном курорте Белокуриха на Алтае.