На минувшем заседании архитектурно-градостроительный совет повторно отклонил концепцию застройки апартаментами западной части площади «Роза ветров» в Зеленоградске. 5-этажные объекты предполагалось построить на месте старых 1-этажных домиков за колесом обозрения. Предполагалось, что проектировщики сформируют гармоничную архитектурную среду главной курортной площади, однако наиболее вероятный вариант развития событий свелся к расчету получить «добро» хотя бы на точечную застройку.

Территория под предполагаемую застройку представляет собой двор далеко не самых презентабельных 1-этажных домов, типичных для бывшего Кранца, но в то же время сохранивших исторический курортный колорит. Во время первой попытки инвесторов пройти градсовет в 2021 году концепция включала расселение соседних зданий и застройку только одного участка сложнейшей конфигурации на ул. Володарского с номером 39:05:010110:250 площадью 1,77 тыс. кв. м.    

Этот двор вместе с выходом к морю был сдан администрацией Зеленоградска в аренду компании «К. М. Строй», видимо, с перспективой сноса старых домов. Компания принадлежит экс-депутату горсовета Калининграда и бизнесмену Олегу Шкилю (51 %), а также Алисе Шкиль (49 %). В 2018 году после судебных разбирательств землю размежевали на два массива — 39:05:010110:248 под колесо обозрения и 39:05:010110:250 с дворовой территорией, хозпостройками, деревьями под перспективу реновации. Арендаторами наиболее привлекательного участка под строительство колеса обозрения стало ООО «Семейный парк» Виктора Зубарева и Марины Кравцовой. Землю распределили по итогам повторного аукциона администрации Зеленоградска.

Менее ценный массив с номером 39:05:010110:250 с кадастровой стоимостью 4,03 млн руб., несмотря на то, что по сути использовался жителями аварийных домов в качестве подъезда к жилью, был определен властями Зеленоградска под «гостиничное обслуживание» с прирезкой дополнительного участка 39:05:010110:97. Более того, территория сданная в аренду, в 2020 году была благоустроена, двор выложен плиткой, сформированы парковочные места, выполнено дополнительное озеленение.

Первый арендатор двора «авариек» появился с августа 2020 года, как раз по окончании благоустройства двора авариек. В ноябре 2021 года договор был переуступлен ООО «СЗ «Солнечный берег», на тот момент принадлежавшему Елене Дербуш и Камрану Исрафилову.

Согласно ЕГРН, участок находится в пользовании инвестора до августа 2025 года. В мае 2022 года Исрафилова сменил «номинал» Рамил Искандеров с ИНН Магаданской области, не имеющий долей в других компаниях, а только ИП в подмосковной Электростали по розничной торговле НТО и на рынках.

В свою очередь, Елена Дербуш выступает собственником «СЗ «БалтикРемКомплект» с годовой выручкой 213 млн руб., которое прописано в Черняховске и является застройщиком скандально известного 6-этажного ЖК «Солнечный берег» в поселке Малиновка на ул. Римской под Зеленоградском на участке 39:05:010605:765. Компания просрочила там сдачу жилья более чем на 3 года. Объект был включен в список проблемных. Его достройка завершилась после вмешательства регионального правительства. Экс-соучредитель компании-застройщика «БалтикРемКомплект» и бывший гендиректор Юрий Альтман получил 3 года колонии по уголовному делу о мошенничестве с деньгами дольщиков и хищении средств. Помимо Юрия Альтмана, владельцами компании тогда являлись его сын Станислав Альтман, Борис Садкаримов и Владимир Адушев. 

Несмотря на наличие проблемного объекта, в апреле 2022 года компания «СЗ «Солнечный берег» заявила в Зеленоградске проект аквапарка с апартаментами общей площадью 55 тыс. кв. м на арендованном муниципальном участке 39:05:051202:71 площадью 11,3 га перед мариной у реки Тростянки. С тех пор о продвижении проекта не сообщалось. Однако готовилась концепция застройки дорогостоящей земли в центре Зеленоградска под видом реновации «авариек».

В рамках второй попытки захода на градсовет инвесторы по-крупному замахнулись на освоение сразу пяти участков за колесом обозрения. Массивы с номерами 39:05:010110:271, 39:05:010110:272, 39:05:010110:273 общей площадью 1,95 тыс. кв. м являются городской землей, которую застройщик сможет получить взамен на расселение жильцов. В этом случае будут снесены не только немецкие дома по ул. Володарского, 14, 16, 16а, но и кафе «Папаша Беппе» на «Розе ветров». Общепит находится в непрезентабельном, по словам члена градсовета Вячеслава Генне, строении из сендвич-панелей, но занимает дорогостоящий массив с номером 39:05:010110:130 и площадью 1,4 тыс. кв. м. Переговоры владельцами земли и кафе по вопросу включения участка в реновацию, по словам проектировщиков, только ведутся, однако они также заинтересованы в обновлении территории.

Как следует из ЕГРН, владельцем перспективного дорогостоящего участка под строением «Папаши Беппе» с марта 2017 года является ООО «Дом-сервис», оформленное на семью экс-главы регионального Минюста Дмитрия Киселева. 

В частности, учредителями выступают Дмитрий Киселев, его экс-супруга Нелля Киселева и мать Наталья Киселева. В настоящее время бывший чиновник ведет парламентскую деятельность в Облдуме, занимая пост председателя комитета по законодательству. Благодаря доходам супруги в других различных компаниях, в том числе сдающих недвижимость для помещений ЕСОО, Дмитрий Киселев на протяжении нескольких лет входил в список самых богатых людей во власти региона. Кроме того, бывшая теща экс-главы регионального отделения Минюста — известный калининградский предприниматель Валентина Нэлепп, владеющая сетью магазинов «Мир ткани». В свою очередь, директором «Мира ткани» является мать Дмитрия Киселева — Наталья Киселева.

Без сноса старого жилья и договоренности с владельцами кафе инвестор, очевидно, остановится на возведении первой очереди, которая представляет собой всё тот же одиночный 5-этажный апарт-отель на 1,8 тыс. кв. м, «воткнутый» за колесом обозрения посреди аутентичной застройки. Одиночное здание присутствовало и в первом варианте концепции, отклоненной градсоветом в 2021 году, однако тогда форма и фасад строения оказались максимально упрощенными. 

Второй по счету вариант концепции для квартала ул. Володарского представлял на минувшем заседании градсовета 21 марта главный архитектор бюро «Другая архитектура» Владимир Панифедов. На этот раз реализацию проекта разделили на 3 очереди. Первая и наиболее вероятная в плане постройки очередь включает здание на 24 апартамента с подземным паркингом на 8 машин. Фасад этого апарта предполагается отделать клинкерным кирпичом и композитными материалами с текстурой под дерево.

Дальнейшие очереди проекта подразумевают строительство ещё двух 4–5-этажных апарт-отелей площадью по 3 тыс. кв. м и 5,8 тыс. кв. м соответственно, рассчитанных на более чем 100 номеров с первыми этажами под бутики и общепит, а также с эксплуатируемой кровлей для ресторана. Парковка под всеми очередями предусмотрена только подземная. Узкое пространство между двумя корпусами предполагается сделать исключительно пешеходным с выходом к площади «Роза ветров». Ее восточная часть будет благоустроена посредством нового общественного пространства, стилизованного под песчаную дюну. 

Строительство первой очереди состоится в случае успешного сноса объявленных аварийными немецких домов и вырубки 11 дворовых деревьев. Запуск второй и третьей очереди зависит от демонтажа пиццерии на земле компании, принадлежащей семье депутата Облдумы. В общей сложности проект предполагает вырубку 21 дерева.

Что касается транспортной схемы, то после сноса домов на ул. Володарского, 14, 16, 16а проезд к аналогичному дому № 16б, располагающемуся у санатория «Зеленоградск» и не являющегося аварийным, будет возможен только через установление сервитута на территорию со стороны дома .

Главный архитектор Зеленоградска Денис Крыщенко пояснил, что у администрации есть вопросы к транспортной схеме. Вместе с тем необходимость сервитута появится, когда застройщик начнет реализовывать оставшийся третий этап. Тогда можно будет менять подъезд многоквартирному дому № 16б и к колесу обозрения. «На первом этапе надо все-таки сохранить какие-то подъездные пути в том числе к ветхому жилью, пока там с домом решится вопрос, с двумя еще ведут диалоги с жителями», — рассказал Крыщенко, намекая на возможные трудности жителей во время реализации первой очереди и строительства фактически у них во дворе 5-этажного апарта.

Инспектор по особым поручениям отдела надзора регионального ГИБДД Роман Луценко подчеркнул, что на текущем этапе проект не дает ответа на очень многие вопросы и существует вне контекста и актуальной улично-дорожной сети. «Я нахожу этот проект транспортной схемы очень условным. Здесь нужен подробный доклад для всех членов совета, чтобы все понимали, как это будет организовано. На данный момент я вообще не вижу возможности согласовывать этот проект», — высказался представитель ГИБДД.

Главный архитектор проекта Владимир Панифедов пояснил, что проезд обслуживающей техники к колесу обозрения сохранится по-прежнему по площади, а проезд к старому немецкому дому № 16б на первом этапе реализации будет сохранен, как есть сейчас. По его словам, к разработке транспортной схемы привлекался проектировщик, который занимается проектами организации дорожного движения в Зеленоградске, и в ГИБДД ее уже согласовали. «Обратите внимание, мы делаем три очереди, но будет один въезд, чтобы не перегружать среду. <…> Акцент был сделан на туристах-пешеходах. Поэтому мы ограждения никакие не ставим, выявили все пешеходные связи. Не перекрыли там ни одно направление», — подчеркнул автор концепции.

Отвечая на вопрос о том, как изначально принималось проектное решение, Панифедов пояснил, что ставилась задача сделать на «Розе ветров» предложение по гостинице и общественной зоне, которые бы взаимодействовали в едином замысле, располагаясь на пешеходных маршрутах. Однако негативная оценка представленной концепции была высказана и другими членами градсовета.

Архитектор Олег Копылов заметил, что на предыдущих обсуждениях «Розы ветров» в рамках градсоветов проектировщиков просили создать проект перспективной застройки этой площади и «обстройки» пространства. Однако, по его словам, авторы из раза в раз настаивают на «кусочном, эгоистичном, индивидуальном освоении прилепленной в углу территории» и не обращают внимания на остальную часть этого пространства.

«Площади здесь не было. Это просто такое перекати-поле. Ее до сих пор в проекте нет. Вы говорите, она есть, но ее нет в действительности. Название есть. Есть пространство, разобранное разными арендаторами. Но вас просили собрать ее, создать некий ансамбль. Вы считаете, что вот эту [искусственную] дюну кто-то за вас доделает, достроит?» — резко высказался Копылов.

Панифедов парировал, что имел дело с конкретными участками и текущей строительной ситуацией без ухода «в утопические дебри». «Закрывать глаза и делать вид, что там нет площади, — не соответствует действительности. <…> Я не совсем понимаю, кто нам ставил задачу. Конкретно мы представили проект на градсовете впервые. Никаких двух попыток до этого не было. <…> Наша задача не быть уверенными, а сформулировать некое решение в целом от первой очереди до благоустройства городского пространства», — заявил автор концепции застройки части «Розы ветров».

Член градсовета Олег Васютин заявил, что авторы не очень хорошо понимают, что такое типология пространства. По его словам, все прежние нереализованные проекты «Розы ветров» опирались на создание площади как вычлененного пространства посредством периметра и раскрытия на воду.

«Вы в пространство вбиваете клин, а с периметром вы не работаете. Нам всем понятно, вытаскивание объема, композиционная игра… Но она не подразумевает такую вещь, как градостроительный прием. Вы предлагаете какой-то диагональный ход. С какого места он начинается? У вас что, там начинается какой-то стратегический перекресток? Есть концентрация событий? Откуда он проходит? Диагональный ход — кому он нужен? Как им пользоваться вообще? И что там делать в этой щели? Человеку здесь должна быть предоставлена возможность сидеть и наслаждаться морем. Вы убиваете наполовину событие, связанное с морем, и создаете элемент, в котором человек сидит и не видит этого моря. Морской ландшафт — это ресурс», — заявил Васютин. 

Несмотря на качественное внешнее исполнение проекта, само градостроительное решение, по его мнению, просто ошибочное.

Кроме того, члены градсовета высказали недоумение по поводу деления проекта на три очереди. Вопреки тому что ГПЗУ выдано на все участки, они не объединены, и по факту сейчас это разные участки, что может стать препятствием для реализации проекта в целом. По мнению членов градсовета, логичнее было бы объединить участки, выписать ГПЗУ на объект в целом и уже потом без спешки представлять проект. На текущий момент нет гарантий того, что будет построена не только первая очередь. В случае форс-мажоров и непредвиденных обстоятельств со стороны застройщика она останется в таком виде без перспектив достройки.

«Мы исходили из этого, первая очередь должна быть самодостаточной…», — раскрыл логику Владимир Панифедов. По его словам, сейчас заказчик занимается вопросом расселения домов на 3 участках в рамках подготовки второй очереди, а собственники земли с кафе «Папаша Беппе» готовы к пересмотру своего общепита. Вместе с тем автор концепции не смог дать какие-либо гарантии реализации, а только перспективное проектное решение.

«То есть вы полагаете, что если там будут какие-то зацепки, они не реализуются, то этот объект так и останется. И мы должны сейчас это решить, что объект может существовать в таком виде, исходя из вашей логики. Но тогда не всё «вяжется». Возникает вопрос, а не рано ли вообще рассматривать этот вопрос на градостроительном совете, коль все вопросы административные не решены? Это вот больше к председательствующему», — возмутился архитектор Сергей Гулевский, обращаясь к главному архитектору региона Евгению Костромину.

Еще одна существенная претензия была высказана по факту конфликта колеса обозрения и окружающей прибрежной застройки Зеленоградска, которая похожа на распадающуюся мозаику. Кроме того, проектировщики запланировали строительство возле первого апарт-отеля наземной газовой котельной буквально в нескольких десятках метров от променада, вместо того, чтобы сделать скрытый объект в составе застройки.

Члены градсовета нашли представленные объекты очень разношерстными, а саму концепцию — раздробленной и продолжающей развал городской структуры, которая еще до этого была развалена. При этом само формирование властями Зеленоградска участка в аренду «СЗ «Солнечный берег» изначально не учитывало подъезды к другим объектам.

В целом архитекторы сошлись на мнении, что представленный проект вбивает клин в разрозненную городскую ткань Зеленоградска. Центр курорта, состоящий из маленьких зданий, сейчас объединяет сложная структура улиц, которые идут в разные стороны. Часть из них выходит на площадь, часть идет транзитом, но вместе получается живописная сетка-структура старого города, которая так привлекает туристов и всех, кто впервые видит типичный прибалтийский курорт. У предыдущих архитекторов, работавших над проектом обновленной «Розы ветров» Зеленоградска, стояла задача объединить рыхлую архитектуру старого города новым крупным элементом — площадью, которая собирала бы и вбирала потоки улиц, находясь точно в структуре этих улиц. 

Однако всё это не нашло отражения в проекте Панифедова. «Предметом нашего рассмотрения является участок, который формирует объект — вот эта «шестереночка» как раз. Его в прошлый раз представлял архитектор Михаил Никоненко. <…> После Никоненко мы разошлись с тем, что, учитывая кадастровую обстановку, отводы, с которыми мы ничего, скорее всего, сделать не сможем. Это зарегистрированные юридические действия. <…> Давайте примем решение какое-то: полный запрет, не подходим к этой территории, пока там что-то не произойдет, пока администрация не объединит это всё в один лот, или все-таки начнем это поэтапно реализовывать. Заказчик нас там слушает. Вот эта «шестеренка» — он купил право аренды этого земельного участка и пошел на то, чтобы еще раз подойти к этому «снаряду» и дать какое-то видение, как в перспективе можно рассматривать примыкание в случае расселения аварийных домов», — попытался представить свою взвешенную позицию Вячеслав Генне.

По его словам, принять решение без переустройства центральной части Зеленоградска у «Розы ветров» пока что невозможно. Более того, как считает Генне, сама территория в районе ул. Володарского социально беспокойная, и ее желательно не трогать, потому что люди привыкли к ней в таком виде. Согласно позиции, озвученной советником губернатора по архитектурным вопросам, преображение, изменение контура или даже перенос площади «Роза ветров» является социально-ответственным вопросом.

Председатель регионального отделения Союза архитекторов России Игорь Ли напомнил, что нет необходимости стремиться к каким-то догмам, ведь иногда парадоксальные решения становятся наиболее выигрышными. Однако в то же время предложенный проект его не убедил. Более того, сравнение с исторической архитектурой в представленной концепции не выдерживает критики. 

«Как ни крути, получилась какая-то среднеазиатская архитектура. На фоне светлого кирпича должно быть темное дерево. Тогда это какая-то фахверковая затея. Считаю, что с градостроительством здесь не получилось», — заявил другой участник обсуждения Олег Васютин.

Члены градсовета всё больше склонялись к тому, что прямо сейчас согласовать этот проект они просто не имеют права. Необходимо сначала привести в порядок землю, выработать программу, написать четкое задание и от имени градсовета инициировать проведение конкурса на лучший проект застройки «Розы ветров» с учетом вовлечения более обширной территории, согласно планам администрации по расселению ветхого и аварийного жилья.

«Сейчас мы не придем к какому-либо мнению, потому что участки не объединены. Заказчику надо работать сейчас в рамках отведенного участка. В рамках ГПЗУ на отдельном этом участке. На оставшуюся территорию провести конкурс», — отметил архитектор Андрей Денисов.

В итоге председатель градостроительного совета Евгений Костромин согласился с мнением большинства участников обсуждения о том, что проект разрабатывался без учета кадастровой ситуации. ГПЗУ выдан только на первую очередь строительства, в то время как апарт-отели предлагается построить на нескольких участках. В данных обстоятельствах никто из градсовета не смог принять положительное решение по продемонстрированным вариантам. Большинство членов градсовета высказалось за то, чтобы развитие территории было представлено при проведении архитектурного конкурса для получения широкого пула вариантов решения проблемы согласно техническому заданию и границам участков.

«В связи с ответственностью место требует разностороннего подхода, мнений и объективной оценки в выборе решения, которое достойно реализации, включая участок, где предполагается некий инвестпроект», — резюмировал главный архитектор региона. Концепция Панифедова была единогласно отклонена.

Администрации Зеленоградска также была дана рекомендация по проработке возможности организации конкурса. Евгений Костромин подчеркнул, что поспособствовать в проведении мероприятия может отделение Союза архитекторов.

Текст: Максим Царьков
Фото: презентация на градсовете, maps.yandex.ru