Как у арендатора земли за авандюной в Малиновке, связанного с частной медклиникой, изъяли под ООПТ дорогостоящий участок на 1 га, который власти Зеленоградска в 2015 году сдали под коммерческое строительство.

Администрация Зеленоградска 20 октября издала распоряжение о необходимости изъятия у «Строительно-инвестиционной компании «Дом» участка за дюнами в Малиновке. Участок с кадастровым номером 39:05:010326:181 площадью 11,2 тыс. кв. м в западной части курорта вдоль велодорожки изымается под особо охраняемую природную территорию местного значения «Парк «Западный». В ближайшее время муниципальная администрация подготовит проект решения об изъятии и выполнит саму процедуру. После ревизии муниципальных земель, пригодных для строительства и свободных от прав третьих лиц, власти Зеленоградска намерены предложить компании-арендатору «СИК «Дом» варианты на обмен. До этого в мае администрация утвердила так называемую программу развития парков и ООПТ местного значения в границах курорта.

Определенный под большую часть Западного парка массив имеет кадастровую стоимость около 26 млн руб. В 2015 году его сдали в аренду, а функциональное назначение было определено «под строительство рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (земельные участки домов отдыха и пансионата)».

С 2017 года в администрации Зеленоградска стали заявлять о планах разбить в западной части курорта новый парк. На тот момент стройка за авандюной в западной части до Малиновки еще не велась, но земли уже были сданы в аренду не под общественные пространства, а коммерческое освоение целому ряду пользователей. Некоторые из них, как, например, Станислав Романчев, уже успешно реализуют свои проекты на ценных природных территориях. Другие сейчас пребывают в судах за возможность дальше осваивать элитные участки в 100 метрах от моря.

По генплану Зеленоградска с последними изменениями от 2020 и 2021 года самый крупный массив в западной части за авандюной действительно был отнесен в границы ООПТ, а именно нового городского дендрологического парка. В июне 2018 года ООПТ «Западный парк» была спешно учреждена постановлением главы администрации Зеленоградска Сергея Кошевого на общей площади примерно 4 га. Однако на тот момент попавшие под организацию муниципального парка привлекательные участки за авандюной уже находились в аренде или в собственности. Чтобы освободить территорию под общественный парк, было необходимо договариваться об обмене или расторгать договоры с арендаторами через суд.

Так и произошло с самым крупным массивом с кадастровым номером 39:05:010326:181 под парк за дюнами, который арендовала «Строительно-инвестиционная компания «Дом» в марте 2016 года по соглашению о переуступке прав от первого арендатора, при этом договор заключался на продолжительное время — до декабря 2024 года.

 

По старым ПЗЗ Зеленоградска от 2012 года указанный земельный участок находился в территориальной зоне ОДЗ-4 «зона обслуживания объектов для осуществления производственной и предпринимательской деятельности», а в качестве разрешенного использования были указаны «объекты отдыха и туризма, культурно-досугового назначения». Тем не менее по генплану это была зона озелененных территорий общего пользования. На тот момент вся прибрежная территория калининградских курортов вообще относилась к первой зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения «Зеленоградск» и зоне санитарной охраны второго пояса источников водоснабжения, водоохранной зоны Балтийского моря, однако в феврале 2018 года эти ограничения были сняты через федеральное постановление, подписанное на тот момент премьер-министром Дмитрием Медведевым, что открыло двери для многоэтажного освоения западной части Зеленоградска.

В июне 2020 года компания «СИК «Дом» попыталось оспорить в районном суде постановление администрации Зеленоградска о создании ООПТ «Западный парк». В октябре 2021 года районный суд отказал истцу, однако компания-арендатор подала апелляционную жалобу в областной суд. Кроме того, ООО «СИК «Дом» обратилось в облсуд с иском к совету депутатов Зеленоградска и правительству области, в котором просило признать незаконным и отменить решение об утверждении генерального плана и ПЗЗ Зеленоградска с изменениями, касающимися включения участка в функциональную зону озелененных территорий и территориальную зону Р-1.

Генплан западной части Зеленоградска в версии от 2021 года

Территориальные зоны в западной части Зеленоградска и Малиновке по правилам застройки и землепользования в версии от 2021 года.

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что постановление правительства области принято с учетом постановления главы администрации Зеленоградска о создании ООПТ, в связи с чем производство по делу было приостановлено областным судом до вступления в законную силу решения Зеленоградского районного суда, отмены которого компания «СИК «Дом» добивалась в вышестоящих инстанциях. Помимо этого, арендатор попробовал обжаловать отказ регионального агентства по архитектуре в выдаче разрешения на строительство по представленному ГПЗУ ввиду расположения участка 39:05:010326:181 в зоне озелененных территорий. Производство по этому делу было приостановлено по тем же причинам.

В апелляции по иску об отмене постановления Сергея Кошевого о создании ООПТ «Западный парк» судьи Владимир Мухарычин и Анна Кунина встали на сторону арендатора и признали недействующим этот нормативно-правовой акт. Согласно позиции судей областного суда, создание особо охраняемой природной территории «Парк «Западный» с включением в состав участка компании «СИК «Дом» не соответствовало как целям его освоения, так и целям создания самой ООПТ. Как указано в решении, администрация Зеленоградска не представила судебной коллегии  разумных объяснений, по каким основаниям и критериям производился отбор земельных участков, подлежащих включению в ООПТ (парк «Западный»).

На решение была подана кассационная жалоба. В обоснование администрация Зеленоградска привела доводы о нарушении областным судом норм материального и процессуального права. Рассмотрев доводы муниципалитета, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в Санкт-Петербурге под председательством судьи Александра Городкова поддержала выводы Зеленоградского районного суда и посчитала, что права административного истца они не нарушали. 

По мнению кассации, судья первой инстанции Екатерина Безруких правильно пришла к выводу о том, что оспариваемое постановление было принято компетентным органом местного самоуправления правомерно и в соответствии с нормативными актами, имеющими большую юридическую силу.  При этом был поддержан тезис, что участок за авандюной фактически не использовался компанией-арендатором по назначению. Какие-либо действия, свидетельствующие о намерении задействовать участок в течение нескольких лет после 2016 года, компания «СИК «Дом» не предпринимала.

Помимо этого, кассационная инстанция указала, что выводы Калининградского областного суда были сделаны без учета совокупности всех действующих нормативных правовых актов в сфере природоохранного законодательства. К примеру, в апелляции не было учтено, что действующим законодательством не предусмотрено обоснование создания ООПТ местного значения, также не предусмотрено получение согласия на создание природного парка, утверждение его границ и правовых режимов со всеми правообладателями земельных участков, находящихся на территории создаваемого парка.

В итоге апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 12 января 2022 года было отменено и оставлено в силе решение Зеленоградского районного суда от 22 сентября 2021 года. Позднее компания-арендатор «СИК «Дом» отказалась от обжалования кассационного определения в Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ. По истечении положенных 6 месяцев 22 октября решение окончательно вступило в силу, и постановление о создании ООПТ «Западный парк» было признано законным. Параллельно «СИК «Дом» проиграл суд администрации Зеленоградска «в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств из совершения сделок с землей». Сумма иска составила 830,2 тыс. руб.

Согласно ЕГРЮЛ, после поражения в кассации компания «СИК «Дом» была продана экс-учредителю московского «ТД «Биохимэко» Олегу Алфимову с ИНН Брянской области. До этого с 2015 года учредителем организации являлась Анна Болбат. В качестве специализации была прописана «деятельность в области архитектуры, связанная с созданием архитектурного объекта». По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, по итогам 2021 года «СИК «Дом» показала выручку 4,74 млн руб., чистую прибыль — 405 тыс. руб.

Муж Анны Болбат — Виталий Болбат — владеет в Калининграде частной клиникой «Земский доктор» с годовой выручкой 27,9 млн руб. Компания зарегистрирована на ул. Леонова, 74 и имеет лицензию от Минздрава на медицинскую деятельность. Кроме того, с 2017 года Виталий Болбат имеет долю 50 % в уставном капитале ООО «Алдога» с годовой выручкой 45 млн руб. Организация занимается пресноводным рыбоводством в Карелии. Бизнес-партнером Виталия Болбата является известный партийный функционер, экс-депутат Госдумы Александр Сидякин — бывший руководитель администрации главы Республики Башкортостан, ныне руководитель центрального исполкома «Единой России» и член президиума генсовета «партии власти».