Как через градсовет пытались протащить малоэтажное жилье в Зеленоградске, нарушающее высотные регламенты зоны регулирования застройки вокруг памятника архитектуры.

Градсовет во второй раз отклонил проект многоквартирного 3-этажного дома с мансардой на ул. Тургенева, 9а в Зеленоградске. Соответствующее обсуждение прошло на заседании совета в четверг, 31 марта.

Рассматриваемый район на въезде в Зеленоградск в последние годы активно развивается и застраивается. Собственники незанятых участков активно запускают проекты, связанные как с жильем, так и с торговыми функциями. Инвесторы рассматривают курорт как наиболее доступный вариант в плане окупаемости за счет высокого трафика туристов и развитой инфраструктуры. Участок под застройку с кадастровым номером 39:05:010205:65, о котором идет речь, находится на улице, ведущей к центру Зеленоградска, и примыкает к территории стадиона ФОКа. Ранее по этому адресу располагался 1-этажный дом довоенной постройки, типичный для восточнопрусской провинции. 

1-этажный дом довоенной постройки на ул. Тургенева, 9а, снесенный после 2019 года. Источник: maps.yandex.ru

После 2019 года дом был снесен, участок выкуплен у муниципалитета инвестором. Назначение изменено на «малоэтажную многоквартирную жилую застройку».

Предыдущий вариант жилого дома по этому адресу рассматривался на заседании градсовета в декабре 2021 года и получил ряд критических замечаний, в том числе по транспортной схеме. Архитектором выступала Елена Никонова из ООО «Стройградпроект». Вторым по счету проектом новостройки на ул. Тургенева, 9а занималось бюро «Ар-Деко» и архитектор Евгений Забродский, творческим руководителем выступил архитектор Юрий Москвитин.

Сложность застройки участка заключалась в близком расположении к зданиям школы, которые признаны объектом культурного наследия местного значения. В комплексе, датированном 1927 годом постройки, сейчас размещается гимназия «Вектор» и Детская школа искусств города Зеленоградска. Слева от будущей стройки — 2–3-этажные блокированные дома, справа — еще один ветхий 1-этажный дом, судьба которого, вероятно, будет аналогичной и подразумевает его снос. На противоположной стороне улицы — 10-этажная высотка, не слишком подходящая для курортного города и соседствующая с еще одним историческим объектом — так называемым «Домом ночлега королевы Луизы» на ул. Тургенева, 10, входящим во многие путеводители по Зеленоградску – Кранцу. В этом доме 8 января 1807 года на ночлег останавливалась королева Пруссии. Здание также является частью исторической архитектурной среды Зеленоградска и имеет характерную полувальмовую крышу.

По ПЗЗ Зеленоградска рассматриваемый участок на ул. Тургенева, 9а попал в границы исторического центра, в зону Ж-3Гр, разрешающую малоэтажную многоквартирную застройку. 

Что интересно, ширина проектируемого дома осталась практически прежней, несмотря на охранную зону ливневой канализации. Количество квартир не изменилось — 12. В новом проекте жилого дома архитекторы добавили количество парковочных мест, а принцип выезда с участка был изменен по требованиям ГИБДД. Архитектура проектируемого здания поменялась кардинально. 

Авторы предложили два варианта фасадов в максимально историческом стиле, на основе сохранившихся примеров окружающей исторической застройки в Зеленоградске, как, например, соседний жилой дом по ул. Тургенева, 5а постройки первой четверти XX века, но не являющийся ОКН.

«Мы брали за основу [исторические] фасады и развивали свои проектные решения. Наш жилой дом имеет 2 полноценных этажа и скатную кровлю по углом 45 градусов, под которой располагаются наши двухуровневые квартиры. Но, чтобы не уходить в историзм, было принято решение люкарны выполнить в более современном стиле. В отделке применяется фасадная штукатурка светлых тонов, декоративные вставки из керамического кирпича, крыша оранжевого цвета, что соответствует требованиям зоны регулирования застройки», — пояснил архитектор Евгений Забродский. 

По его словам, фасады в проекте старались сделать по классическим принципам с использованием «золотого сечения». Архитекторы ориентировались на торцы соседнего дома и школы и создавали новый проект максимально близко к исторической застройке.

Фактически 2-уровневые апартаменты на 3 этаже дома позволили проектантам сохранить метраж и количество квартир, чтобы заказчик не потерял в квадратных метрах. Но сам участок входит в зону регулирования застройки вокруг исторического здания школы (ЗРЗ-1) с разрешенной высотой новых объектов до 13,5 метров. Как выяснилось, из-за кровли под углом 45 градусов и наличия 3-го этажа с двухуровневыми квартирами проектировщики превысили допустимые значения по высоте. «Мы попросили бы рассмотреть на градсовете этот вариант как основной и принять его к исполнению. По сравнению со зданием школы мы ни по высоте, ни по габаритам не превышаем то, что сохранилось в нашей исторической застройке», — озвучил просьбу к градсовету Забродский.

Первый вариант жилого дома со скатной крышей

Во втором варианте скатная крыша новостройки была срезана до 12,6 метров, сверху осталась плоская кровля с металлическим ограждением — чтобы войти в 13,5 метров в зону регулирования застройки. Но торцы всё равно оказались с превышением допустимой высоты из-за ширины здания. Таким образом, ни один из предложенных вариантов изначально не проходил по регламентам зон охраны памятника архитектуры по соседству.

Член градсовета Андрей Денисов подметил, что проектировщики заведомо идут на нарушение еще и санитарных норм. «Парковки на ненормативном расстоянии от здания, и вот детские спортивные площадки, зажатые между двумя торцами, которые с окнами. Как вы из этого собираетесь выпутываться? У вас соседнее существующее здание находится в ненормативной близости», — сказал архитектор, имея в виду соседние блок-секции.

«Это вопрос больше к экспертизе. А по поводу парковок мы предполагаем противопожарные окна, касательно детских площадок — будем использовать шумозащитные окна и проводить шумозащитные мероприятия», — заверил Забродский.

Представитель администрации Зеленоградска Денис Крыщенко напомнил о плодотворной работе властей курорта с бюро «Ар-Деко» и предложил авторам проекта подумать над возможностью организации подземной парковки, чтобы освободить дополнительное место для детской площадки, поскольку в текущем варианте ее предлагается зажать между торцами домов.

Второй вариант жилого дома с усеченной скатной крышей

Руководитель службы государственной охраны объектов культурного наследия Евгений Маслов отметил, что новый вариант ему импонирует и вписывается в среду, но допустимая высота в зоне охраны превышена на 2,25 метра.

«Вам агентство по архитектуре просто не имеет права выдавать разрешение по такой высотности. Градсовет не уполномочен менять постановление правительства области. Здесь совершенно другая процедура. <…> Чисто в правовом поле это выше допустимого. … Здесь нет такой связи "поэтому"». По-другому логика работает. Отменить предыдущее постановление, подготовить новое постановление — это нужно не потому, что рядом и в зоне регулирования застройки захотелось построить красивое здание, которое полностью копирует аналогичные здания. Менять проект можно по серьезным основаниям, связанным с существованием ОКН. А не потому что вы показываете более красивую картинку. Ваш этот прием: показать красивое, но чуть повыше, но дайте нам еще 3 метра, — это из запрещенных приемов, простите», — категорично заявил чиновник.

Архитектор Олег Купердяев поинтересовался, откуда взялась высота 13,5 метров, ведь рядом стоят 10- и 12-этажки, а здесь здание ненамного выше памятника.

Здание на ул. Тургенева напротив участка подзастройку. Исочник: maps.yandex.ru

По словам главы службы охраны памятников, изначально этот участок находился в границах защитной зоны от того же ОКН, где просто запрещено новое строительство или реконструкция с изменением параметров. Но всё поменялось. Собственник земельного участка самостоятельно заказал профессиональный проект зон охраны. «При проектировании использовался самый распространенный метод контроля — лучевого сечения, когда определялось с разных ракурсов. Никакой это не секрет. С научной точки зрения именно эта высота была обоснована. Три эксперта готовили акт ГИКЭ. Высказали свою точку зрения, подтвердили высоту. Дальше нам дали в работу, мы подготовили проект постановления, и сейчас это нормативно-правовой акт», — рассказал Маслов.

Как уже можно понять из градостроительной истории Калининграда и курортных городов, начиная с 1990-х и вплоть до 2016 года норма зон регулирования застройки вокруг памятников архитектуры практически не действовала. Сейчас она появилась, и то, что построено рядом с ними, вероятно, когда-нибудь будет разобрано, высказал мнение чиновник. «Такие проекты [зон охраны] делаются с расчетом, что когда-нибудь эти диссонансные объекты будут снесены. Трудно верить, но такая возможность тоже закладывается при проектировании», — резюмировал Евгений Маслов.

Комплекс исторических зданий школы на ул. Тургенева, 9б в Зеленоградске

Советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне попытался защитить проект и высказал мнение, что 10-12-этажки находятся существенно ближе, чем сама школа, они абсолютно не учтены, а «контрольно-лучевое сечение прошло как-то мимо них».

«Угол кровли сейчас в Зеленоградске [установлен] 45 градусов, но здание широкое. Если соблюдать, то мы волей-неволей вылазим за пределы и объемы. В нашем случае если соблюдать пятно застройки и угол кровли, мы получим 1-этажное здание с 2-уровневой мансардой. Мое мнение: для этого места это совершенно неправильно. Я за реализацию проекта. Нужно подсказать проектировщикам, как исправить и куда обратиться. Мы спасли это место от неуместного объекта. Давайте еще чуть-чуть напряжемся», — предложил архитектор.

По его мнению, если градсовет будет рассуждать как архитекторы, а не как кадастровые инженеры, то будет вынужден признать, что это постановление об установлении зон охраны ОКН не идеальное и недоработанное. «Возможно, есть какой-то путь, постараться протащить здание именно в таком виде», — предположил Вячеслав Генне. 

Ему возразил генпланист и председатель регионального отделения Союза архитекторов России Петр Черненко. Следуя логике, нужно приводить в соответствие либо отклонение от нормы, либо пересматривать саму норму, предварительно согласовывая проект. Фактически градсовет должен согласовать нарушение нормы.

В отличие от предельных параметров разрешенного строительства, которые застройщики обычно изменяют в ходе процедуры запроса отклонения от норматива, требования ЗРЗ вокруг памятников архитектуры более жесткие. Чтобы обосновать их изменение, необходимо найти соответствующих экспертов, которые, рискуя своей репутацией и аккредитацией при Минкульте РФ, возьмутся за сомнительное мероприятие. Как считают в региональной службе государственной охраны ОКН, оснований для отклонения от нормы по защите исторического здания школы 1927 года постройки здесь не имеется, как нет и возможности ее обойти законным способом. В данном случае стремление поменять проект ЗРЗ по основаниям, которые совершенно не связаны с интересами охраны памятников истории и культуры, будет выглядеть как дискредитация самого института сохранения наследия.

«У нас разве изменилась высота объекта культурного наследия, относительно которого установлена эта предельная отметка? Вот это было бы основанием. А всё остальное — это не основание», — отрезал Евгений Маслов. Претензии к проекту зон регулирования застройки можно было направлять в течение 3 недель общественного обсуждения проекта на официальном сайте службы, которые давно прошли. Проект стал нормативно-правовым актом, и сейчас речь идет уже о попытках изменить норму.

«Собственник участка был заказчиком проекта зон охраны. Его всё устраивало. А теперь мы будем вынуждены [искать основания для изменения высотности] …», — возмутился Маслов.

Архитекторы сошлись на мнении, что градсовет действительно не имеет полномочий изменить закон и не в праве менять регламенты, даже если здание имеет гармоничный фасад и создает «красивый въезд в город». Напротив, миссия градсовета заключается в контроле соблюдения существующих регламентов застройщиками, выходящими на обсуждение со своими проектами. О природе конфликтов в среде архитекторов, чиновников и защитников культурного наследия, высказался член градсовета Олег Васютин. По его мнению, данный проект скрывает большое количество несуразиц и нестыковок в сугубо профессиональной деятельности.

«Разработка зон охраны, как правило, делается не архитекторами. Вот в чем причина. Они не участвуют в обновлении и развитии городской среды. То есть это охранные мероприятия. Насколько это плохо или хорошо, это дискуссионный вопрос. В данном случае мы видим житейскую правду. Этот дом симпатичный, гармоничный, лучше, чем предыдущий проект. Триангуляция объема представлена. Всё это доказуемо, объем складный. Но он не входит в систему ограничений мер по ОКН. Меры эти сделаны не архитекторами. Как выпутаться? Вряд ли у нас на региональном уровне вообще как-то это всё возможно. Это федеральный закон об охране памятников», — сказал Васютин.

Заказчику было предложено собрать новые факты по ОКН поблизости, вскрыть новую информацию об истории этого места, и на основании новых сведений, полученных об этой территории, начать новый процесс по проектированию зон охраны или по корректировке. Либо уменьшить объем, высоту, ширину объекта и сделать его вписывающимся в регламенты. «Вентиляционные каналы располагаются очень высоко, их можно задвинуть ниже и сделать визуально меньше. Суть противоречий в том, что корпус очень широкий, крыша очень массивная, и вообще здесь верх очень довлеет над самим зданием, его надо немного успокоить. Проект сделать профессионально. Как-то надо войти в рамки закона», — резюмировал суть конфликта архитектор Сергей Гулевский. В этом случае застройщику явно придется пойти на потерю в буквально смысле слова «золотых» квадратных метров новостройки в курортном городе.

В итоге проект новостройки на ул. Тургенева, 9а был отправлен на доработку под требования регламентов ЗРЗ и с выполнением рекомендаций по смещению вентканалов внутрь, по парковкам, детской площадке. Проектировщики будут вынуждены выйти снова на градсовет в третий раз. Судя по опыту «Русской Европы» с ее проектом жилого дома на склоне в Светлогорске, три рассмотрения концепции на градсовете — вовсе не предел. 

Согласно ЕГРН, с апреля 2021 года участок с кадастровым номером 39:05:010205:65 под новостройку на ул. Тургенева, 9а принадлежит предпринимателю Константину Павздерину. Ранее массив находился в муниципальной собственности. 

Как следует из ЕГРЮЛ, Павздерин является гендиректором и учредителем ООО «Пьяцца Буона», которое зарегистрировано в Зеленоградске в 8-этажном жилом доме на ул. Окружной, 4 и специализируется на «консультировании по вопросам коммерческой деятельности и управления». По данным информационно-аналитической системы Seldon.Basis, выручка компании в 201 году составила 380 тыс. руб., чистая прибыль — 24 тыс. руб. До 2016 года он работал как индивидуальный предприниматель с профилем деятельности «розничная торговля мороженым и замороженными десертами». ИП было создано еще в 1995 году.

В июле 2017 года Павздерин получил разрешение на строительство 3-этажного жилого дома по ул. Лермонтова, 7 в Зеленоградске. Это соседний дом за адресом регистрации «Пьяццы Буоны». 

В данном случае предприниматель аналогично выкупил массив, на котором ранее находился 1-этажный ветхий дом на 1 семью. При этом площадь участка под зданием превышала 700 кв. м и позволяла построить многоквартирный дом. В итоге территория была застроена типичной малоэтажной «коробкой» без каких-либо архитектурных изысков, на 12 квартир. Представлять проекты будущих зданий в Зеленоградске на градсовет застройщики тогда были не обязаны. Кроме того, на тот момент действовали старые правила застройки и землепользования.